[ET] 전세자금대출금리도 5%대 오나…이젠 전세보다 월세?

■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : ET WHY?
■ 방송시간 : 1월20일(목) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 김인만 부동산경제연구소장
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
http://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#2022.01.20

[영상]
여기 집세 얼마나 해요?
전세로 구했어요. 공과금만 내면 돼요.

[앵커]
공과금만 낸다고 마음 편히 있을 상황이 아닌 것 같습니다. 최근 전세 대출 금리가 크게 오르면서 일부 지역에서는 전세 대출 이자가 월세보다 비싸지는 역전 현상까지 나타나고 있습니다. 여기에 대출받기도 갈수록 깐깐해지고 있죠. 전월세 시장 동향, 김인만 부동산경제연구소장과 함께하겠습니다. 소장님, 안녕하세요?

[답변]
안녕하세요?

[앵커]
좀 당연한 질문 같기도 한데 기준금리 오르고 시중금리 올랐으니 전세자금 대출 금리 올랐겠죠?

[답변]
오르는 게 당연한데 지금 굉장히 많이 오르고 있습니다. 우리 집값 상승보다 세입자 서민들한테 더 고통스러운 것이 임대료 상승인데요. 전세 가격 상승은 안정세를 보이는데 월세 상승이 굉장히 가팔라지고 있습니다. 한번 화면을 보시죠. 현재 대출 자금, 대출 금리인데요. 3.47%에서 4.78%로 굉장히 많이 오른 상황입니다.

[앵커]
1년 전과 비교하면 한 어느 정도 오른 거예요?

[답변]
2년 전하고 비교해 보면 상당히 많이 올랐는데요. 다시 한번 화면을 보시죠. 2년 전에는 1%대 금리도 있었고요. 한 2% 초반대 금리가 대부분 이었습니다. 그래서 2억 원을 대출받게 되면 이자가 한 33만 원 정도 나왔다면, 현재는 3% 중반대에서 4% 후반대가 나오기 때문에 한 60만 원에서 최고 81만 원까지, 거의 2배 이상, 3배 가까운 정도로 2년 만에 굉장히 많이 상승했습니다.

[앵커]
그러니까 81만 원이라는 것은 내가 매달.

[답변]
매달 내야 하는 돈이죠, 이자.

[앵커]
은행에 내는 대출 이자가 81만 원이다. 이렇게 되면 그냥 월세로 살래요, 하는 분들도 생기겠는데요?

[답변]
그래서 최근에 많이 생기고 있습니다. 이게 월세로 전환되는 속도가 굉장히 빨라지고 있는데요. 한번 표를 보면서 제가 설명드리는 게 좋을 것 같습니다. 비교해볼 텐데요. 먼저 은행에서 대출을 받습니다. 2억 원 전세자금 대출을 받게 되면 4.75% 금리를 적용하게 되면 2억 원에 4.75%니까 914만 원, 914만 원을 내야 하고요. 월 이자, 12개월로 나누게 된다면 한 76만 원 정도, 한 달에 76만 원씩 내야 하는데.

[앵커]
이거는 이제 전세로 사는 분.

[답변]
그렇죠. 전세로, 전세자금 대출을 받았을 때고요. 이제 월세로 전환할 때는 전월세 전환율을 봐야 합니다. 전월세 전환율이라고 있는데 전세에서 월세로 전환할 때 얼마를 기준으로 적용하느냐에 대한 기준을 정해주는데요. 임대차.

[앵커]
그러니까 전세보증금을 월세로 바꿀 때 얼마로 할 것이냐.

[답변]
그렇죠. 얼마로 할 것이냐인데 임대차보호법에서는 2.5% 정도, 서울에서는 3.1%, 3.7% 지자체마다 다른데 한번 보게 되면 지난해 11월이죠? 4.1%로 적용했을 때 연 이자로 월세로 내야 할 돈이 820만 원 정도 되고요. 12개월로 나누게 되면 68만 원, 그렇다면 2억 원 대출받게 되면 76만 원을 내야 하는데 월세를 내게 되면 68만 원 내게 되니까, 전세를 빌리게 되면 보증금 반환할 때도 또 신경써야 하고 여러 가지가 있는데, 같은 값이면 월세 내는 게 훨씬 더 속 편하거든요. 그래서 최근에 월세 전환 속도가 굉장히 가팔라지고 있습니다.

[앵커]
그러니까 주택 임대차 시장에서 사실상 전세와 월세의 경우가 희미해지는 경우도 나타나고 있다.

[답변]
네, 맞습니다.

[앵커]
그런데 보통 세입자 입장에서는 그래도 전세가 월세보다 좀 유리한 거였잖아요? 좀 생각을 달리해야 하는 건가요?

[답변]
당연히 전세가 유리했는데 최근에 그 패러다임이 좀 바뀌고 있습니다. 금리가 올라가게 되면서 세입자 입장에서는 우리가 조금 전에 살펴봤듯이 월세 내는 게 훨씬 더 유리하구나, 라는 인식이 커지고 있고요. 집주인 입장에서는 종합부동산세 부담이 굉장히 커졌잖아요. 뭔가 세금을 내가 좀 부담을 줄여야겠는데 세입자한테 전가시켜야겠는데, 전세금을 받게 되면 은행에 예금을 넣어도 이자가 얼마 안 나오고요. 요즘 다주택자 규제가 많아서 재투자하기도 어려운 상황, 결국에는 월세를 받는 게 유리한데, 기존에는 세입자들이 원하지 않았기 때문에 여러 가지 고통도 있고요. 집주인들도 누울 자리를 보고 다리를 뻗는데, 세입자들도 원하게 되는 거죠. 서로 이해관계가 맞아떨어지게 되면서 월세가 전세보다 더 선호하는 주거 형태가 되고 있습니다.

[앵커]
어쨌든 집주인들 입장에서는 월세라고 안 올릴까요? 이렇게 대출 금리 계속 올라가는데 그것보다 더 많이 월세 받고 싶어 할 거 아닙니까?

[답변]
집주인들 입장에서는 당연히 많이 받고 싶어 하는데 전세와 월세의 차이가 있습니다. 전세 같은 경우는 돌려주는 돈이잖아요. 그렇다면 우리가 지금까지 생각하면 어차피 돌려받을 거 내가 조금 더 올려줘도 되지, 라고 생각해서 세입자들도 잘 올려주는 경향이 있고요. 전세자금 대출받으면 또 부담 없이 올려줄 수 있었는데, 월세를 하게 되면 언젠가 뭔가 뺏기는 돈 같은 느낌이 들어요.

[앵커]
버리는 돈 같은.

[답변]
버리는 돈 같아서 좀 내기를 싫어했는데 최근에는 이 경계가 무너지고요. 집주인 입장에서는 예금 금리를 하게 되면 지금 1.5% 정도밖에 안 나오는데 3%, 4% 전환율을 적용하더라도 훨씬 더 유리한 거죠. 강제 사항이 아니라 권고사항이라도 집주인 입장에서는 전환율만 적용해도 훨씬 더 유리하기 때문에 생각보다는 터무니없이 많이 올리진 않습니다.

[앵커]
결국 이런 현상이 한국은행 기준금리 올라가고 거기에 영향 받는 대출 금리, 예금 금리 다 올라가면서 나타난 현상인데 이 한국은행에서 기준금리 또 추가 인상도 예고한 상황이잖아요. 빠르면 2월 늦으면 3월.

[답변]
맞습니다.

[앵커]
이렇게 되면 아까 4%대 후반까지 올라갔다고 했는데 5%대까지도 갈 수 있는 겁니까?

[답변]
충분히 가능성이 있죠. 지난해 두 차례 올렸고요. 1월에 한 차례 올렸는데 2월에서 3월에 한 번 더 올리고요. 하반기에도 또 올릴 가능성이 있습니다. 아마 상반기 내에 5% 돌파할 가능성이 굉장히 높고요. 미국이 기준금리 인상을 시작해서 2~3년 정도 올린다면 제 생각에는 2~3년 후에는 7% 돌파도 시간문제일 것 같습니다.

[앵커]
그러니까 전세자금 대출 금리가 그 정도 올라갈 수 있다는 설명이시군요. 이자 부담도 부담이지만 대출이라도 잘 나왔으면 좋겠는데 지금 그것도 힘든 상황 아니에요?

[답변]
대출도 쉽지 않습니다. 지금 DSR 총량 규제를 하고 있는데, 전세는 빠졌거든요. DSR 총량 규제가 연소득 대비 내가 상환할 수 있는 능력, 원리금 능력을 보는데.

[앵커]
그러니까 갚을 수 있을 만큼만 빌려주겠다, 하는 거죠?

[답변]
그렇죠. 갚을 수 있는 만큼만 빌려주는데, 전세자금 대출은 서민 안정 대출이다 보니까 뺐어요. 그래서 규제에서 빠졌는데 막상 은행에 가보면 깜짝 놀랄 분들이 많습니다. 은행에서 자율적으로 규제하면서 예전보다 대출 한도도 좀 잘 안 나오는 경향들도 있고요. 금리도 많이 오르다 보니까 생각보다 대출이 잘 안 나오네, 차라리 대출이라도 좀 잘 나오면 좋겠는데 그것마저도 잘 안 나오기 때문에 훨씬 더 부담스러운 상황입니다.

[앵커]
그러니까 세입자들이 지금 더 겁을 먹는 게, 요즘 전세 보증금 대출받으러 가면 이자 말고 원금도 좀 나눠 갚으세요, 이런 얘기를 한다고 하는데 이건 왜 그런 건가요?

[답변]
최근에 정부가 시행하고 있는 제도가 전세 대출 분할 상환 제도가 있습니다. 이게 뭐냐 하면, 가계 부채를 관리하기 위해서, 우리 전세자금 대출은 원금은 빼고요. 이자만 냈습니다. 우리 주택담보대출을 받게 되면 요즘 원리금 상환, 원금과 이자를 같이 내는데 전세 대출은 이자만 냈거든요. 그런데 원금도 같이 내게 하겠다. 단, 그렇게 되면 전세 한도도 조금 늘려주고요. 금리도 조금 낮춰주겠다는 게 정부 생각인데, 제가 한번 예를 들어서 설명드리면 2억 원을 대출했을 때 10% 원금을 상환하게 되면, 10%면 2,000만 원이잖아요. 한 달에 160만 원 정도 원금을 내야 하고요. 이자도 3.5% 적용하게 되면 60만 원 정도, 이자만 내면 60만 원만 내도 됐는데 원금하고 같이 내게 되면 200만 원 넘는 돈을 내기 때문에 아무리 대출 한도를 늘려주고 금리를 조금 유리하게 해 주더라도 세입자 입장에서는 어차피 갚아야 할 돈이긴 하지만 한 달에 이렇게 150만 원, 200만 원씩 내는 건 굉장히 부담스럽기 때문에 좀 선호하지 않는 상황입니다.

[앵커]
은행들이 그렇게 권유하면 거기에 따르면 안 되겠네요.

[답변]
그건 개인 사정이죠. 아무래도 자금 여력이 되시는 분들은 어차피 내가 갚아야 할 돈이니까 갚아도 되겠지만, 내 자금 계획이 그렇게 안 되는 분들이라면 본인의 자금 상황에 맞춰서 충분히 준비하고요. 계획을 세워야 할 필요가 있을 것 같습니다.

[앵커]
알겠습니다. 아까 그 총부채원리금상환비율, DSR 규제 말씀하셨는데 이 규제가 7월부터 더 강화된다고 하지 않습니까? 잘못하다 한여름에 대출 한파 맞게 되는 거 아닌가요?

[답변]
그럴 가능성이 충분히 있죠. 지금이 2단계가 시행되고 있고요. 7월 되면 3단계가 시행되면서 더 옥죄게 되는데, DSR에 전세자금 대출은 빠졌다고 하지만 같이 영향받습니다. 시중은행에 가면 같이 영향을 받고요. 2+2 계약갱신청구권이 8월 달에 끝나기 때문에 맞물리게 된다면 세입자들은 더 힘들어질 수도 있습니다.

[앵커]
이자 부담도 늘고 대출도 어렵고, 이 주택 실수요자들한테 주식에만 전략이 필요한 게 아니라 대출 받을 때도 전략이 필요할 것 같은데, 좀 어떤 걸 조언해 주실 수 있으세요?

[답변]
손품과 발품을 좀 많이 파셔야 할 것 같은데요. 우리 버팀목 대출이 있는데 일반 버팀목 대출이 있고요. 청년한테 지원해 주는 대출이 있고요. 신혼부부한테도 또 1%대로 대출해 주는 상품들이 있기 때문에 본인 상황에 맞춰서 적합한 대출이 뭔가, 정책 자금 대출을 충분히 알아볼 필요가 있을 것 같습니다.

[앵커]
그런데 그런 정책자금 대출은 이런 소득 요건이나 한도 같은 게 굉장히 까다롭던데요.

[답변]
그렇죠. 여러 가지 나이, 조건을 따져봐야 하고 기간도 금리가 오르는 추세이기 때문에 6개월 변동금리보다는 12개월 변동금리로 좀 길게 잡는 것이 훨씬 더 유리하고요. 은행마다 대출 금리 상품이 좀 많이 다르기 때문에 좀 많이 돌아보셔서 보다 나은 상품을 고르는 요령이 필요할 것 같습니다.

[앵커]
알겠습니다. 그러니까 자신의 어떤 소득 요건이나 한도를 따져봐서 그런 어떤 정책 대출 자금을 활용해라. 그리고 변동금리를 할 경우에는 좀 길게 잡아라, 기간을. 여기까지 듣도록 하겠습니다. 지금까지 ET WHY 김인만 소장 함께했습니다. 고맙습니다.