[경제 인사이드] 모르면 손해…세입자 권리 어디까지?

[앵커]

주택 수선비용부터 중개료, 월세 세액 공제까지.

집주인과 세입자 간 다양한 분쟁이 끊이지 않고 있습니다.

전월세로 사는 분들이 알아둬야 할 의무와 권리, 사례 중심으로 살펴보겠습니다.

금융소비자네트워크 김준하 사무국장 나왔습니다.

주변에서도 보면, 남의 집 세 들어 사는 분들이 가장 많이 헷갈려하는 게 뭐가 고장나거나 낡아서 바꿔야하면 어디까지 집주인한테 얘길 해야 하나 이런 거거든요.

기준이 명확히 있나요?

[답변]
집주인은 세입자가 주택을 이용하는데 불편한 하자 부분을 수선해야 할 의무를 갖고 있습니다.

그런데 세입자가 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이라면 세입자가 고쳐야 합니다.

예를 들어, 도어락의 건전지라든지 형광등. 문의 손잡이, 수도꼭지 등 소모품있잖아요.

그런건 세입자가 고치는 게 맞고요.

대규모 수선, 설비와 관련된 문제, 누수나 보일러 고장 같은 것은 집주인이 비용을 부담해야 합니다.

[앵커]
누수, 보일러 고장 같은 것은 집주인이 비용을 부담해야 한다면,

지난 겨울에 한파가 와서 보일러, 수도 동파 사고가 참 많았어요.

이런 건 주인이 수리를 해줘야 하네요?

[답변]
일단 보일러의 경우는 보일러가 얼마나 됐는지 확인해야합니다.

서울시가 마련한 보일러 동파 관련 지침을 보면, 7년이 넘은 낡은 보일러의 경우는 세입자가 교체ㆍ수리 비용을 부담할 필요가 없습니다.

그러나 7년이 넘지 않았을 때에는 세입자도 교체ㆍ수리 비용의 일부를 내야합니다.

세입자는 선량한 관리자로서의 의무를 다해야 하기 때문인데요.

하자 발생 시 즉시 통보하고 오래 집을 비울 때 단순히 외출 기능이 아니라 최저 10도 이상으로 설정하고,

동파예방을 위해서 도관과 수도 계량기를 두꺼운 옷가지 등으로 감싸 놓거나 사용하지 않을 때에도 수돗물을 아주 조금은 틀어 놓아서 수돗물이 흐르게 해놓아 보일러나 수도 파손을 막아야 합니다.

동파의 원인이 건물의 하자 때문이라면 집주인이, 거주자의 관리 소홀로 동파가 됐다면 세입자가 수리비를 무는 것이 맞습니다.

[앵커]
그러면 수도관이나 보일러가 터져서, 아래층 사람들이 손해 입는 경우가 있잖아요.

그러면 아랫집에 보상을 해줘야 하는데, 이런 경우는 누가 보상해주는 게 맞는 건가요?

[답변]
기본적으로는 집주인이 부담하는 것이 맞습니다.

건물의 하자나 노후에 의한 문제인 경우에는 집주인이 부담해야 합니다.

그런데 세입자의 실수로 손해가 발생했다면 세입자도 일부 책임이 있다고 볼 수 있습니다.

여기에 시설물의 노후 정도나 주택의 구조 등도 고려대상이 됩니다.

한 가지 더 말씀 드린다면 세입자의 실수로 발생한 경우에 해당 세입자가 일상생활배상책임보험에 가입되어 있다면 주택에서 누수로 인한 피해에 대해서 보상을 받을 수 있습니다.

[앵커]
인테리어 하느라 집에 시설물 공사를 하는 경우도 많은데, 이건 어디까지 원상복구를 해야 하나요?

벽걸이 TV 같은 경우는 작은 구멍 몇 개 뚫린건데, 이것도 원상복구를 해야 해요?

[답변]
인위적인 변형으로 집의 가치를 떨어뜨리면 임차인에 원상복구 의무가 있습니다.

예를 들면, 벽걸이 TV를 설치하기 위해 벽을 구멍을 뚫거나 에어컨 설치를 위해 생긴 큰 구멍, 의자를 관리 하지 못해서 바닥에 생긴 스크레치, 빌트인 정수기 등은 임차인이 원상복구를 해야합니다.

하지만, 일상생활을 위해 못을 박는다든가 하는 정도는 원상복구를 할 필요가 없습니다.

[앵커]
월세의 경우는, 집주인이 떠나는 세입자에게 청소비를 요구하는 경우가 많아요.

어떤 분들은 보증금에서 청소비를 빼고 주겠다 하고,

청소비는 법적으로 줘야 하는 거예요?

달라면 줘야 하는 건가요?

[답변]
판례를 보면, 집을 일반적으로 사용했다가 자연스럽게 더러워진 상태라면 도배비용이나 청소비용을 집주인에게 물어줄 필요가 전혀 없습니다.

다만, 계약서에 청소비에 관한 특약내용이 들어있으면 세입자가 청소비를 부담하고 집주인이 청소를 대신한다는 것으로 합의했다고 해석할 수 있습니다.

계약서에 청소비 지급내용이 작성되어 있다면 청소비는 지급하셔야 합니다.

[앵커]
계약 기간이 끝나서 세입자가 집을 떠날 때 보증금 말고 받아야 하는 게 있다면서요?

[답변]
네, 장기수선충당금이라는 건데요.

장기수선충당금은 지금이 아닌 미래에 아파트 노후화에 대비한 저축인데요.

주로 큰돈이 들어가는 공사에 쓰이는 돈이기 때문에 원칙적으로 세입자가 아닌 집주인이 부담하는 거예요.

그런데 장기수선충당금은 관리비 항목에 포함돼 있기 때문에 임차인이 먼저 관리비와 함께 내고 이사 갈 때 임대인으로부터 돌려받게 됩니다.

보통은 관리사무소에서 관리비 정산 시 납부 명세를 받아서 집주인에게 청구하시면 됩니다.

[앵커]
계약 만료 이야기가 나왔으니 궁금한 게 있는데요.

2년 계약일 때 꼭 2년을 채우고 나가야 하는지, 계약 전에 나가면 부동산중개료를 세입자가 내야 하는 것인지요?

[답변]
보통 계약기간을 채우지 못하고 중도해지하는 경우에는 세입자가 중개수수료를 내는 경우가 많죠.

그런데 이것 자체가 법적인 근거는 없습니다.

법원의 판례도 특약사항이 없다면, 중도 해지 시 중개수수료는 집주인이 부담해야 한다고 보고 있어요.

다만 세입자가 중개수수료를 부담하지 않겠다고 하면 집주인이 계약 해지에 동의해주지 않을 수 있기 때문에 이와 같은 일이 관행처럼 유지되고 있는 거죠.

특히, 계약 기간이 3개월 남은 시점부터는 계약 기간을 사실상 채운 것으로 간주하는 판례가 있기 때문에, 중개수수료를 부담할 필요가 없습니다.

[앵커]
월세는 세액공제가 되잖아요.

근데 대놓고 세액공제를 하지 말라는 집주인이 많다고 합니다.

임대 소득이 공개되는걸 막기 위해서죠.

세입자 입장에서는 주인 심기를 건드려 좋을 게 없으니 포기하기도 하는데, 이거 포기해야 하나요?

[답변]
집주인의 동의가 없어도 가능하지만 주인 눈치가 더 보여서 쉽게 할 수가 없죠.

그렇다고 포기할 필요는 없습니다.

우선 주인과 사이좋게 지내시고요.

계약할 때 세액공제는 따로 않겠다, 대신 보증금이 불안하니까, 전입신고는 하겠다고 하시고요.

계약 기간 중에는 친하게 지내시면 될 것 같아요.

그리고 계약이 끝나서 나가게 되면 월세를 납부한 기준으로 5년 이내에 신청하면 환급받을 수 있거든요.

나가서 신청하시면 됩니다.