[법률의 쓸모] 갭투자 피해 속출…‘깡통전세’ 피하려면?

[앵커]

쓸모 있는 생활 밀착형 법률 상식을 알려드리는 황방모 변호사의 '법률의 쓸모'입니다.

정부가 부동산 매매에 고삐를 조이면서 전세에 대한 관심도 커졌습니다.

사실, 전세는 보증금을 돌려받을 수 있단 게 장점인데요,

'갭투자'가 유행하면서 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 많아지고 있습니다.

이럴 땐, 어떻게 대처할 수 있는지 황방모 변호사와 이야기 나눠보겠습니다.

변호사님, 최근 몇 년 사이 계약기간이 끝났는데 정작 보증금을 돌려받지 못하는 일이 많아지는 것 같아요.

[답변]

네, 집주인이 전세 보증금을 돌려주지 않아 갈등을 빚는 경우는 종종 있는데요,

몇 년사이 소액으로 집을 사는 갭투자가 유행하면서 세입자들이 전세금을 떼이는 경우가 많습니다.

'갭투자'는 이미 다들 익숙한 용어시죠.

이건 전세가격과 매매가격이 크게 차이가 없을 때 전세를 끼고 집을 사는 겁니다.

매매가격이 3억 2천만원인데 전세 가격이 3억이라면 2천만원으로 집을 사서 세입자를 들이는 거죠.

집 가격이 오르면 많은 이익을 가져가는 투자방식인데 전세가격이 떨어지면 문제가 생깁니다.

계약 기간이 끝났는데 전세가격이 떨어져서 집주인이 기존 전세금을 마련하지 못하면 그때부터 세입자는 피해를 보는 거죠.

[앵커]

말씀하신 대로, 한 사람이 여러 주택을 사는 경우가 많다면 한 곳에서 문제가 생기면 줄줄이 피해를 보겠네요.

이런 상황에서 세입자가 할 수 있는 방법은 없나요?

[답변]

보통, 돈을 마련하지 못한 집주인들은 돌려줄 돈이 없으니 계약기간을 더 늘리자고 하거나 아예 집을 사라고 합니다.

이때, 세입자는 전세금반환청구권을 근거로 법원 판결을 받아서 경매를 신청하면 됩니다.

하지만 현실적으로 이 과정이 최대 1년 정도 걸리는 데다 경매의 낙찰가격이 전세금보다 적다면 세입자는 손해인거죠.

[앵커]

집주인은 투자였다고 하지만 돈도 없이 세입자를 받은 건데, 이건 사기죄로 고소할 순 없나요?

[답변]

법적으로 쉽지 않습니다.

사기죄가 되려면 의도성이 중요합니다.

실제 재판에 가도 사기죄 의도성을 두고 치열하게 다툽니다.

돈을 빌릴 때부터 돈을 돌려줄 능력도 없고 생각이 없어야 사기죄가 된다라는 건데요.

집주인이 전세금을 받을때부터 세입자에게 전세금을 돌려줄 능력도 없었고 돌려줄 생각도 없어야 되는 겁니다.

갭투자는 부동산 가격이 오를 것이라는 기대만으로 투자했고 하락세를 대비하지 못한 거라서 이걸 의도적이다 이렇게 보기가 어렵습니다.

하지만, 예외도 있습니다.

처음부터 돈 한 푼없이 세입자를 들여 집을 산 뒤 그 집을 담보로 대출을 받은 뒤 또 다른 집을 계속적으로 샀다면 집주인에게 사기죄를 물을 수 있습니다.

하지만, 실제 사기죄로 처벌받은 경우는 거의 없습니다.

지난해 9월 임대사업자가 보증금을 돌려주지 않거나 잠적하면 임대사업자 등록을 말소하는 법이 발의됐지만 아직 국회 문턱을 넘지 못했습니다.

[앵커]

결국, 세입자가 계약을 할 때 알아서 잘 살피는 수밖에 없군요.

전세집을 구할 때 주의해야 할 사항이 있을까요?

[답변]

사실, 제도적으로 갭투자로 산 집인지 아닌지 세입자가 알 수 있는 방법이 없습니다.

그래서 우선, 전세가율이 너무 높은 동네를 피하셔야 합니다.

전세가율은 매매가격 대비 전세가격의 비율인데 이게 너무 높은 지역은 갭투자 인기지역일 수 있거든요.

또 부동산 중개인등을 통해 집에 대출금이 얼마나 있는지 확인하셔야 합니다.

마지막으로 전세보증금반환 보증보험에 가입하는게 좋습니다.

이 보험에 가입하면 전세보증금을 돌려받지 못할 때 주택도시보증공사가 집주인 대신 돌려줍니다.

집주인 동의 없이도 가입할 수 있으니 수수료 아깝다 생각하지 말고 가입하는 게 안전합니다.

[앵커]

전셋집을 구할때부터 신경써야 할 것들이 많네요.

계약할 때, 집주인에게 이것저것 묻고 싶어도 사실 눈치가 많이 보이는데 꼭 요구해야 할 사항이 있을까요.

[답변]

집주인들이 본인들에게 불리한 이야기는 잘 하지 않고 세입자 입장에서는 꼬치꼬치 캐묻기가 어려운 게 현실이죠.

우선, 등기부등본을 떼달라고 하셔야 합니다.

이때, 시간이 오래돼서 말소된 사항도 포함해서 보고 싶다고 요구하셔야 합니다.

말소사항이 포함된 등기부등본을 통해서 임차권등기가 된 적이 있는지를 확인해야합니다.

임차권등기가 된 적 있다면 집주인이 예전에 보증금을 돌려주지 않아 다툼이 있었다는 거니까 이런 집은 피하는게 좋겠죠.

또, 등기부등본을 보실 때 대부분 대출 등을 확인할 수 있는 등기부등본의 '을'구만 보시는데 소유권 이전내역이 나와 있는 '갑'구를 보고 집주인이 집을 신탁회사에 맡겨서 대출을 받았는지 확인해야 합니다.

만약 집을 신탁회사에 맡겼다면 실질 소유자는 집주인이 아니라서 집주인과 계약해도 문제가 생기면 보호받을 수 없단 뜻입니다.

사소해보이지만 이런 부분까지 확인하셔야 최대한 안전하게 계약할 수 있습니다.

[앵커]

네, 말씀 잘 들었습니다.