[ET] 전월세 전환율 낮췄지만…가을 이사철, 전세난 가중?

[앵커]

핵심 이슈의 궁금증을 풀어보는 시간, ET WHY입니다.

가을 이사철을 맞아 전세난이 본격화하고 있습니다.

전세 수요는 느는데 시장에 매물이 없다 보니 말 그대로 부르는 게 값인 상황입니다.

정부도 전·월세 전환율 인하 등 전세난 진화에 나섰는데요.

오늘 ET WHY는 극심한 전세난, 원인은 무엇이고 언제까지 이어질지 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장과 분석해 보겠습니다.

소장님, 안녕하세요?

[답변]

네, 안녕하세요?

[앵커]

전셋집 직접 구하러 다니시는 분들은 씨가 말랐다는 말을 실감하실 것 같습니다.

부동산 알림판 보면 전세 문구는 많이 붙어 있는데 보시는 것처럼 텅 비어 있기도 하고요.

[답변]

네, 맞습니다.

[앵커]

전세 품귀 현상까지 나타나고 있다고 하는데 왜 이런 상황이 벌어지는 걸까요?

[답변]

아시는 것처럼 새 임대차법이 시행되면서 계약갱신청구권들을 많이 쓰고 계시죠?

재계약하는 물건들 최대 4년까지 전세 물건이 묶이기 때문에 새로운 전세 물건 출시가 잘 되지 않고 있습니다.

그리고 최근에 정부 정책으로 세금이나 대출, 청약, 재건축 규제 등에서 실거주를 해야만 하는 요건들이 늘어나서 집주인들이 기존 세입자를 내보내거나 비워놓는 형태로 운영하는 경우가 늘어서 전세 물건 나오기가 쉽지 않습니다.

[앵커]

안 그래도 저금리 상황이다 보니까 임대인 입장에서는 따박따박 매달 돈 들어오는 월세를 선호할 수밖에 없을 것 같고, 그러다 보니까 그래프 보시면 아시겠습니다만 월세가 전세를 역전하는 상황까지 벌어졌어요.

굉장히 이례적인 경우 아닙니까?

[답변]

맞습니다.

월세 비율이 이렇게 아예 역전하는 거는 흔히 일어나는 일은 아닙니다.

최근에 전세 재계약이 늘고 새로 출시되는 물건들이 급격하게 줄어들면서 오히려 월세나 반전세 물건이 늘어나는 건데요.

기존의 전세를 세금 마련용도도 전세나 반전세나 월세로 돌리는 집 주인들도 늘어나고 있어서 당분간 월세가 오히려 늘고 100% 완전한 전세 찾기는 그야말로 하늘의 별 따기가 될 것 같습니다.

[앵커]

그러니까 임대인이 전세를 월세로 돌리는 거, 이거 좀 막아보자고 시행이 된 게 전·월세 전환율 인하 조치예요.

[답변]

네, 맞습니다.

[앵커]

이 전환율이 말이 어려워서 직접 사례를 보면서 설명을 해 주시죠.

[답변]

전·월세 전환율은 기존의 전세 보증금을 줄이고 그 줄인 보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 연 이자율이라고 보시면 되는데요.

기존의 4%였던 전·월세 전환율을 2.5%로 줄인 겁니다, 이번에.

[앵커]

예를 들어서 5억 원 전세를 보증금 3억 원 월세로 바꾼다, 이 경우 얼마가 줄어든다는 건가요?

[답변]

그러면 2억 원 전세 보증금에 대해서 4%를 적용하면 연간 800만 원, 월세로 하면 66만 원 정도인데요.

2.5% 낮아진 전환율을 적용하면 연간 500만 원 정도, 월세로 전환하면 41만 원 정도니까 25만 원 정도 월세가 줄어드는 겁니다.

세입자 입장에서는 매달 25만 원을 아낄 수 있으니까 전환율이 낮아진 게 상당히 반가운 소식인 거죠.

[앵커]

그런데 이 2.5%가 쭉 가나요?

아니면 변동 가능성이 있는 건가요?

[답변]

법정 전환율 정하는 공식이 있습니다.

기준 금리에다가 2%포인트 수치를 더하는 거기 때문에 기준 금리가 더 낮아지거나 더하는 2%포인트가 금리가 더 떨어져서 낮추게 되면 이거보다 전환율이 더 낮아질 가능성도 있습니다.

[앵커]

글쎄요, 2.5%. 그런데 어쨌든 시중 금리보다는 높은 수치니까 임대인들이 월세로 돌리는 거 포기할까요?

실효가 있을 것으로 보세요? 어떻게 보세요?

[답변]

지적하신 것처럼 2.5% 법정 전환율이 낮아지긴 했지만, 은행 금리나 시중 금리보다는 크게 낮다고 볼 수는 없어서 여전히 기존의 전세 보증금을 월세로 돌려서 현금 흐름을 만들려는 집 주인들이 당분간 늘어날 수밖에 없습니다.

특히 최근에 전세 보증금을 높이기도 쉽지 않은 데다가 보유세 같은 세금 부담도 늘어나서 반전세나 월세로 바꾸면서 현금을 마련하려는 집 주인들이 당분간 늘어날 수밖에 없습니다.

[앵커]

이런 전·월세 전환율 조치는 기존 계약을 갱신할 때만 적용되는 거죠?

신규 계약에는 적용이 안 되고요.

[답변]

네, 맞습니다.

이건 종전 보증금을 줄이면서 그 보증금을 이율만큼 월세로 바꾸는 거기 때문에 새롭게 보증금과 월세를 그냥 책정할 수 있는 신규 계약에는 당연히 적용할 수가 없습니다.

[앵커]

그러면 새로 전·월세 집 구하는 사람들은 이런 혜택을 못 받는 거잖아요.

[답변]

네, 맞습니다.

신규 계약 때는 세입자를 바꾸면서 집주인이 예를 들어 5억에 50만 원, 월세를 책정하면 그게 바로 적용될 수밖에 없기 때문에 전·월세 전환율 낮춘 것이 별 도움이 되지 못합니다.

그래서 새로 계약을 하게 되는 2년 후나 4년 후에 신규 세입자들이 오히려 더 많은 비용 부담을 겪게 될 거라는 우려가 나오는 이유가 그겁니다.

[앵커]

지금 우리 전세 물량 가지고 쭉 얘기했습니다만 물량도 문제지만 가격이 너무 많이 올라서 전셋값 같은 경우 서울 평균 전셋값이 5억 원을 넘어섰다고 해요.

수도권 같은 경우는 한 달 새 1억이 올랐다는 지역도 나오던데, 실제로 시장에서 그런 일이 있습니까?

[답변]

실제로 전세 찾기가 워낙 어렵다 보니까 완전 깨끗한 전세 물건들은 그야말로 부르는 게 값인 상황입니다.

가격도 급등하고 있고요.

이유는 말씀드린 것처럼 여러 가지 제도 변화 때문에 물건이 줄고 있는데 반해서 수요는 계속 늘어나고 있기 때문인데요.

최근에 집 사기를 좀 멈추고 관망하는 수요자들이 대부분 전세 시장에 남아 있을 수밖에 없기 때문에 공급은 모자라는데 수요는 계속 늘고 있고요.

또 내년 7월로 예정된 3기 신도시 사전 청약을 기다리면서 전세로 머물고자 하는 수요자들이 수도권에 계속 몰리고 있는 상황입니다.

수도권에서 전세 부족, 가격 상승이 올해를 넘어서 내년까지도 갈 수 있다고 보는 이유 중의 하나입니다.

[앵커]

3기 신도시 같은 경우는 또 그 지역에 거주해야 되는 요건이 있기 때문에.

[답변]

네, 맞습니다.

[앵커]

그만큼 전세의 물량이 부족하다는 말씀이신 것 같은데요.

아무래도 전세 원하시는 분들은 앞으로 추세가 가장 궁금할 것 같습니다.

정부는 일단 몇 달만 좀 기다려달라는 입장이에요. 잠깐 들어보겠습니다.

[김현미/국토교통부 장관/지난 11일/국토위 전체 회의 : "임대인, 임차인 모두 슬기롭게 함께 마음을 모아서 극복해 나간다면 저는 몇 개월 있으면 전세 가격도 점차 안정을 찾을 것이다, 이렇게 생각이 됩니다."]

[앵커]

몇 개월, 언제가 될지는 모르겠습니다만 일단 올가을은 예고편이다, 내년이 더 심각해질 거다, 이런 전망도 나오던데, 어떤 근거에서 이런 전망이 나온다고 보세요?

[답변]

내년 2021년에 수도권 아파트 입주 물량이 더 줄어들기 때문인데요.

올해 수도권 입주 물량이 14만 5,000호 정도였는데 내년에는 12만 5,000호 정도로 2만 호가량이 더 줄어들게 됩니다.

새 아파트 입주가 줄어드는 만큼 전세 물건 출시량이 더 줄어들 것으로 보이고, 계약갱신청구권 때문에 묶인 전세 매물이 나오긴 어렵기 때문에 수급 불균형이 더 심해지고 가격이 오를 거라는 우려가 많습니다.

[앵커]

전세 가격이 워낙 많이 오르다 보니까 매매 가격에 거의 육박하는 깡통 전세, 실제 나오고 있습니까?

[답변]

갭투자가 많았던 곳이나 최근 하남처럼 사전 청약을 앞둔 수요자가 몰리는 곳에서는 거의 전세 가격이 집값 수준으로 오르거나 혹은 역전되는 사례들도 나오고 있습니다.

이런 곳에서는 나중에 전세 보증금을 돌려받지 못하는 깡통 전세로 유발될 수도 있기 때문에 세입자의 경우에는 전세 보증 보험 등을 가입해서 나중에 집주인이 돌려주지 않더라도 보증금을 회수할 수 있는 방안을, 장치를 마련해 두시는 것이 안전합니다.

[앵커]

아무래도 전세 시장은 그야말로 실수요자 중심의 시장이니까 더 각별히 주의해서 지켜볼 필요가 있을 것 같습니다.

[답변]

맞습니다.

[앵커]

지금까지 ET WHY, 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장 함께했습니다.

고맙습니다.

[답변]

감사합니다.