[ET] 서울도 맨해튼처럼?…변창흠표 주택 공급 청사진은?

■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : ET WHY?
■ 방송시간 : 12월10일(목) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
http://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#2020.12.10

[앵커]
핵심 이슈의 궁금증 풀어보는 ET WHY 시작합니다. 집을 사려는 사람, 또 집을 지어야 하는 사람 모두가 변창흠 국토교통부 장관 후보자를 주목하고 있습니다. 아직은 내정자 신분인 만큼 구체적인 정책 방향이 나온 건 아닙니다만, 향후 부동산 정책, 특히 서울 지역 주택 공급에도 적잖은 변화가 예상되는데요. 어떤 대책들이 거론되고 있는지 한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 교수와 알아보겠습니다. 교수님, 어서 오십시오.

[답변]
안녕하세요?

[앵커]
변창흠 후보자, 도시 행정 전문가, 이론과 실무를 겸비했다는 평가를 받고 있는데, 어떻게 보시나요? 물론 장관이 바뀐다고 당장 정책이 바뀌는 건 아니겠습니다만 부동산 시장, 어디에 가장 먼저 손을 댈 것으로 보세요?

[답변]
이분은 워낙 공공주택 정책 쪽의 콘셉트를 많이 가지고 계신 분입니다. 서울연구원 소속이었고 또 SH공사 시절에도 도시재생이나 공공주택에 초점을 많이 두셨고, 방향 자체가 3기 신도시에 대한 공급 속도를 빨리하는 정책을 하실 것 같고요. 이어서 고밀도 개발, 전철 역세권에. 예전에도 많이 말씀하셨는데, 그런 개발. 공급 확대론 쪽으로 힘을 실어서 정책을 추진한 것으로 보입니다.

[앵커]
어떤 정책이 됐든 시장에 주택이 많이 나오는 게 시장을 안정시키는 데 도움이 될 거라는 공감대는 어느 정도 형성돼 있으니까요. 일단 후보자는 서울 역세권에 주목해서 보고 있는 것 같아요.

[답변]
맞습니다. 일단 역세권의 용적률을 높이게 되면 주거 공급량의 어떤 물량이 상당히 예상보다 많아지고 또 직주근접이 원활하기 때문에 주택 공급의 효과가 뛰어나게 됩니다. 그래서 그 부분에 아마 변창흠 내정자는 신경을 많이 쓸 것으로 예측됩니다.

[앵커]
후보자는 학자 시절부터 부동산 정책에 대한 본인의 소신이라든지 구상을 굉장히 자주 언급을 해 오신 분이잖아요? 화면에 보시면, 지난 7월이었어요. 저희 ET 프로그램에 출연해서 당시에는 LH 사장 시절이었는데, 서울 주택 공급 방안에 대해서 이렇게 답을 했습니다. 잠시 들어보시죠.

[변창흠 국토교통부 장관 후보자 (지난 7월, KBS ‘통합뉴스룸ET’ 출연)]
서울에 약 한 380개 정도의 지하철역이 있는데 만일 지하철역을 고밀도 개발한다면 훨씬 많은 주택을 공급할 수도 있고 서울에서는 사실 공장이 작동되기 상당히 어려운 지역이 많기 때문에 그 지역에 대해서도 4차 산업 시대에 맞게 고밀화하고 나머지 지역을 주택을 공급하는 것도 한 방법이 아닌가.

[앵커]
들으신 대로 역세권을 고밀도 개발한다, 이 고밀도 개발이라는 게 어떤 뜻인가요? 용적률을 늘린다는 건가요?

[답변]
네, 맞습니다. 용적률을 높여주면 주택 공급량이 늘어나게 됩니다. 그래서 열 평짜리 땅에 용적률이 100%면 열 평밖에 집을 못 짓지 않습니까? 그런데 만약에 1,000% 올린다고 하면 열 평짜리 집을 1,000%, 그러니까 10배잖아요. 열 채를 지을 수 있는, 그러니까 공급량이 급격하게 늘 수가 있죠. 그래서 고밀도 개발의 어떤 전철 역세권이라는 개념을 말씀하신 것 같은데, 그 부분에 대해서 380개 역이라고 했는데, 전부 해당은 안 될 것 같고요. 그중에서 주요 요지들, 주거 일조권 침해라든지 이런 것이 최소화된 곳에서, 교통영향평가도 최소한 이런 지역을 선점해서 선정하고 검토해서 아마 제가 볼 때는 진행할 가능성이 높아 보입니다.

[앵커]
역세권, 그러니까 대중교통이 좀 편리한 곳에 고층 건물을 많이 지으면 교통 체증이 발생하거나, 정말 살 만한 주거 환경이 될까, 하는 의구심도 있거든요.

[답변]
뉴욕의 맨해튼의 예를 들어서 말씀드리겠습니다. 일단 주거 지역이 직장과 밀접한 곳, 그런 곳에 교통이 집중된 곳, 교통이 좋은 곳에서 걸어서 출근할 수 있고 직장 생활을 할 수 있는 그런 지역들이 맨해튼에 있어서 거기에서 차량 통행을 금지하는 지역을 선정한 적이 있습니다. 그런 것처럼 지금 변창흠 내정자의 어떤 표현을 들어보면 고밀도 개발을 할 때 차량을 만약에 다 일반 아파트처럼, 주거 지역처럼, 주거 지역이 아니지 않습니까, 전철역 인근은? 상업 지역이 많잖아요? 그 부분을 주거 지역처럼 주차 대수를 많이 하면 교통 체증이 일어나죠. 그래서 이미 교통영향평가를 서울주택도시공사 사장 시절부터 다 체크해놨기 때문에 제가 볼 때는 교통영향평가가 제일 적은 곳, 주차장 규제를 강화해서 주차 대수가 늘어나지 않게, 자차가. 그러면 차량이 줄고 대중교통을 이용할 수 있게, 그런 쪽으로 선회하다 보면 예상되는 교통영향평가의 체증 문제도 미리 다 체크를 한 다음에 선점할 것으로 보입니다.

[앵커]
그렇다면 그런 고밀도 개발을 어떤 방식으로 추진할 것인가. 보통 후보자는 공공이 토지 개발을 주도하는 쪽으로, 그런 입장을 많이 밝혀왔는데, 그중의 하나가 토지임대부 주택 개념이에요. 이 개념에 대한 설명을 잠시 듣고 갈까요?

[답변]
토지임대부 주택이라고 하면 보시는 바와 같이 토지는 정부가 소유하고 있고요. 건물만 지어서 우리 무주택 서민들한테 분양하는 겁니다. 그래서 분양받게 되면 건물에 대한 소유권은 분명히 존재하죠. 그래서 환매조건부라는 조건이 하나 붙습니다. 30년 동안 거주하신 다음에 매매하시거나 이럴 때는 정부에만 다시 팔 수가 있습니다. 매도자가 한정되는 거죠. 그런 조건의 주택입니다.

[앵커]
그러니까 나라 땅에 건물을 지어서 빌려줄 테니 충분히 편하게 사세요, 그런 개념인 것 같아요. 일단 건물 임대료 정도 내면 되니까 확실히 분양 가격은 쌀 수밖에 없겠네요.

[답변]
건물 임대료는 아니고요. 건물에 대한 건 분양권을 사는 것이고요. 토지에 대한 임대료. 나라 땅이니까 토지 임대료는 조금 냅니다. 그래서 아주 저리로 하겠기 때문에 분양가는 제가 예상하기에 시세의 50%, 저렴하면 40% 수준까지 내려갈 수 있다고 봅니다.

[앵커]
물론 이게 아직은 결정된 건 아니고 공론화시킬 가능성이 있다는 전제로 말씀을 드리도록 하겠습니다.

[답변]
이 제도는 일단 결정이 된 것 같습니다. 어제인가 그제 통과가 됐거든요, 법이? 그래서 제가 볼 때는 3기 신도시에 조금 이 제도를 시행해서 일부 물량을 갖다가 공급할 것으로 추측이 되고 있습니다.

[앵커]
환매조건부라는 것은 그러면 나중에 팔 때 다른 데 팔지 말고 정부나 이런 공공기관에 파세요, 하는 건가요?

[답변]
맞습니다. LH가 할 경우에는 LH한테, 또 지자체가 할 때는 지자체, 공공기관에만 팔 수가 있죠.

[앵커]
과거 2007년 군포에서 비슷한 정책을 시행한 적이 있었잖아요.

[답변]
네, 맞습니다.

[앵커]
그때 한 92%가 미분양 됐었는데 그때는 왜 실패를 했습니까?

[답변]
그때랑 조금 다릅니다. 그때는 노무현 정부 때죠. 처음에 시범 지역으로 해서 군포 지역에 했는데 800여 세대를 분양했는데 780세대가 미분양이 났어요. 그 이유는 뭐였냐면, 똑같은 정책인데 분양가가 제가 말씀드린, 이번의 것은 한 50% 수준인데 그때는 시세의 분양가가 한 90% 수준이었습니다. 그리고 그때도 똑같이 정부에만 팔 수 있다 보니까 주민들이나 소유자, 분양을 받으신 분들의 실익이 전혀 없습니다. 어떤 주거에 대한 실익이라든지, 일반 아파트를 사서 자산 이득을 기대하는 게 더 크기 때문에 효과를 못 봤습니다. 그래서 결국은 그냥 분양해서 팔았죠. 그래서 이명박 정부에 들어와서 좀 히트를 쳤었죠. 토지임대부 주택이 서초구 우면동하고 강남 쪽 두 군데가 했는데, 그때 뭐 난리가 났었습니다. 난리가 난 이유는 시세의 40%~50% 수준에 반값으로 분양을 했는데, 조건이 달랐습니다. 조건이 뭐냐면, 전매 제한을 5년만 두고 5년 뒤에 아무한테나 팔 수 있는 겁니다. 대상이 바뀐 거예요. 환매조건부라는 조건이 빠졌기 때문에 인기를 누렸었고요. 지금은 다시 가격 부분하고 환매조건부가 과연 시장에서 어떻게 녹아들지 모르겠지만 제가 예상할 때 3기 신도시의 입지들이 좋습니다. 전철역이나 광역교통망이 있기 때문에 제가 볼 때는 인기가 좀 있을 것으로 예측하고 있습니다.

[앵커]
그러면 이런 토지임대부 주택이 3기 신도시에 적용될 가능성이 있다고 보시는 거예요?

[답변]
일단 다시 새로운 땅을 사서 하기에는 재원이 너무 많이 들어가기 때문에요. 3기 신도시는 이미 예상된 재원이 확보돼 있고 추진하고 있기 때문에 제가 볼 때는 새로운 역세권에다 이것을 하기에는 무리가 있을 것 같고요. 제가 볼 때는 3기 신도시의 일부 물량을 이런 형태로 분양할 것 같습니다.

[앵커]
토지임대부라는 것도 어쨌든 나라가 땅을 매입해서 건물을 지어야 하는 거니까 그만큼의 재원이 필요할 텐데 그런 재원을 어떻게 마련할 수 있을까요?

[답변]
LH가 재원이 부족하다는 얘기가 있었는데, 지금 이 땅에 대한 3기 신도시에서 이걸 시행할 것이고요. 3기 신도시에 대한 예산은 이미 정부에서 3기 신도시 계획에 맞춰서 전체 사업 계획을 잡았고요. 미리 재원이 투입되긴 하지만 나중에 건물을 분양하고 수분양을 하고 분양을 하다 보면 수익이 또 들어오거든요. 그래서 그 부분에 대한 재원의 어떤 사업 계획은 다 마무리가 됐습니다. 그래서 기존에 있던 LH와는 조금 별개로 보시는 게 좋을 것 같습니다.

[앵커]
청문회가 오는 23일, 그때 되면 또 그 이후에 구체적인 내용이 나올 텐데 오늘은 여기까지 듣고 자세한 내용은 그때 가서 또 듣도록 하겠습니다. 지금까지 ET WHY, 한문도 연세대 정경대학원 교수와 함께했습니다. 말씀 고맙습니다.

[답변]
감사합니다.

[알립니다] 오탈자가 있어 자막을 일부 수정했습니다.