[ET] “나도 청약 가능?”…3기 신도시 사전청약 공략법

■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : ET WHY?
■ 방송시간 : 7월14일(수) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 김인만 부동산경제연구소장
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
http://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#2021.7.14

[앵커]
기다리고 기다린 3기 신도시 사전 청약이 이틀 앞으로 다가왔습니다. 특히 젊은 층, 신혼부부들에게 내 집 마련 기회가 될 것으로 보이는데요. 적어도 몰라서 기회를 놓치는 일은 없어야겠죠. 도움 말씀 주실 분, 김인만 부동산경제연구소장 나오셨습니다. 소장님, 안녕하십니까?

[답변]
안녕하세요?

[앵커]
드디어 하네요.

[답변]
네, 드디어 합니다.

[앵커]
3기 신도시 청약, 일단 사전 청약이에요. 본청약에 앞서서 내 집 마련 때문에 초조해하실 분들 마음 좀 미리 달래드리려고 분양 일정을 당겨서 시작하는 건데, 일단 대상 지역이 어디인지부터 좀 볼까요?

[답변]
이번 7월 16일부터 공고가 나오고요. 28, 29일 날 접수될 예정인데, 1차 물량이라고 하죠? 1차 물량은 보시다시피 3기 신도시에서는 인천 계양 지구가 나오고요. 3기 신도시는 아니지만, 공공택지의 의왕 청계, 성남 복정, 위례, 남양주 진접 등 굉장히 좋은 지역들이 나오고 있는데, 1차뿐만 아니라 10월 부터죠? 10월에는 2차, 3차, 4차 물량들이 계속 나오는데, 하남 교산, 고양 창릉, 남양주 왕숙 같은 좋은 곳들이 계속 나오는데, 올해는 3만 200호 정도 사전 청약 물량들이 나오고요. 내년에도 또 3만 호가 나옵니다. 그래서 한 번 청약에서 떨어졌다고 해서 실망하지 마시고 내년까지 계속 도전해보면 좋을 것 같습니다.

[앵커]
기회가 계속 있다는 얘기네요? 일단 지도를 보면 서울에서 그렇게 접근성이 나쁘지는 않을 것 같은데.

[답변]
상당히 좋습니다.

[앵커]
해당 지역에 거주하는 분들만 이번 사전 청약을 할 수 있는 건가요?

[답변]
아무래도 거주자면 유리하겠죠? 66만㎡ 같은 경우는 거주자 우선 제도라고 하는데, 지방분들은 아쉽게도 안 되고요. 수도권 지역 중에서도 남양주 보시면 남양주 거주자들은 30% 우선 물량이 배정되고요. 경기도분들은 나머지 20% 물량, 그리고 남은 50% 물량을 가지고 서울, 인천, 경기도분들이 모두 도전하게 됩니다.

[앵커]
이 안에서도 그러면 한 세 번의 기회가 생기는 거네요.

[답변]
해당 지역 거주자들은 세 번의 기회가 더 생기는 거죠.

[앵커]
일단 지방에 계신 분들은 안타깝지만, 청약은 할 수 없게 되는 거고요. 그런데 공급 유형이 워낙 다양해서요. 신혼희망타운이라는 게 있고 또 특별 공급이 있고 일반 공급이 있고, 이게 좀 헷갈려서 쉽게 정리를 하고 갔으면 좋겠습니다.

[답변]
이게 굉장히 좀 헷갈려하시는데요. 일반적으로 민간 공급이 있고요. 민간 분양, 공공 분양이 있는데, 이번에는 민간 분양은 빠지게 되고요. 공공 분양에 신혼희망타운이라는 것이 더 추가됐어요. 그래서 신혼희망타운이 있고, 공공 분양에서는 특별 공급과 일반 공급이 있는데, 특별 공급에서는 신혼부부, 생애최초, 지금까지 집을 한 번도 안 사신 분들 생애최초, 자녀가 많은 분, 다자녀, 노부모 부양 같은 이런 자격 요건이 되시는 분들한테 특별 공급 물량이 배정되고요. 이런 특별 공급 요건이 안 되는 분들은 일반 공급에 도전하셔야 합니다.

[앵커]
그러니까 특별 공급은 저 요건만 갖추면 일단 이 안에서는 추첨하는 거고요?

[답변]
그렇죠.

[앵커]
일반 공급 같은 경우도 추첨제인가요?

[답변]
추첨 물량은 아니고 공공 분양이죠. 민간 분양 같은 경우에는 가점제 도전이 되는 거고요. 공공 분양 같은 경우는 가점, 통장 납입 금액이 크고 소득 기준에 따라서 이렇게 추첨하게 됩니다.

[앵커]
그러니까 일반 공급도 추첨이 있고 가점이 있다, 그 말씀이신 것 같네요.

[답변]
맞습니다.

[앵커]
비율은 어느 정도입니까, 물량의 비율은?

[답변]
이번에 특별 공급이 굉장히 많습니다. 85% 정도 배정이 됐고요. 일반 공급은 15% 정도 배정했기 때문에 아쉽게도 일반 공급 대상이 되시는 분들은 당첨 가능성이 그렇게 높아 보이진 않습니다.

[앵커]
이제부터는 좀 사례를 통해서 하나씩 궁금증을 풀어볼까 하는데요. 우선 결혼 7년 차 30대 부부 그리고 아이가 1명이다. 결혼 7년 차면 신혼부부에 해당한다고 봐야 하는 건가요?

[답변]
7년이 넘으면 신혼부부가 아니고요. 7년 이내는 신혼부부로 인정해 주기 때문에 이번 사전 청약의 가장 큰 특징이 신혼부부들한테 많은 혜택을 줬습니다. 특별 공급 물량에서도 신혼부부들한테 30% 물량을 배정해줬고요. 희망타운이라는 물량들도 있기 때문에 굉장히 유리한, 상대적으로 굉장히 유리한 혜택을 받았다고 할 수 있는데, 자녀가 1명이거든요. 그래서 자녀가 많을수록 좀 유리하긴 한데, 신혼희망타운을 청약할 수도 있고요. 또 특별 공급에서 신혼부부 특별 공급 대상도 되기 때문에 제가 볼 때는 상당한 혜택을 많이 보는 세대여서 자격 요건이 되시는 분들이라면 적극 도전해보시는 것이 좋을 것 같습니다.

[앵커]
그러면 방금 보신 이런 분들 같은 경우에는 신혼희망타운으로 들어가야 할지, 아니면 특별 공급에서 신혼부부 요건을 갖추니까 그쪽을 공략해야 할지 어떻게 판단합니까?

[답변]
요건을 좀 따져봐야 하는데 쉽게 설명해 드리면 결혼한 지 2년이 되지 않고, 그러니까 새내기죠? 2년이 되지 않고 자녀가 없다, 이런 분들은 희망타운이 훨씬 더 유리하고요. 자녀가 좀 많다, 2명, 3명 정도 된다고 하면 희망타운보다는 특별 공급 물량에 도전하시는 것이 훨씬 더 유리할 것 같습니다.

[앵커]
신혼희망타운하고 신혼부부 특공을 합치면 전체 물량의 60%는 된다고 하니까.

[답변]
맞습니다.

[앵커]
40대나 50대 같은 분들은 나한테도 기회가 올 수 있나, 하는 그런 의구심이 들 수도 있을 것 같은데, 40대 부부의 사례를 한번 보겠습니다. 40대 부부인데요. 지금까지 무주택이었고 중학생 자녀가 2명이 있다. 이런 분들은 당첨 확률을 높이려면 어떻게 전략을 짜면 좋을까요?

[답변]
일단 중학생 자녀가 2명 있다는 얘기는 신혼부부는 아니라는 얘기고요. 신혼부부 물량 다음으로 가장 많은 물량이 생애 최초거든요. 그래서 지금까지 내가 집을 한 번도 사지 않았다, 이런 분들은 당연히 생애 최초 특별 공급 물량에 도전하셔야 하겠고요. 그런 경우도 아니다, 생애 최초도 아니고 아무 조건도 아니라고 하면 사실은 일반 공급 물량밖에 없거든요. 그래서 당첨 가능성이 굉장히 낮아지기 때문에 내가 생애 최초 되시는 분들이라면 생애 최초에도 도전하시고요. 일반 공급도 도전이 가능합니다. 동시 청약이 가능하기 때문에 특별 공급만 하지 마시고 2개 다 청약하시는 것이 훨씬 더 유리하실 것 같습니다.

[앵커]
특별 공급과 일반 공급, 둘 다 동시 청약이 가능해요?

[답변]
네, 같은 단지라면.

[앵커]
같은 단지, 다른 단지는 안 되고요? 그런데 특별 공급 안에서도 여러 가지 요건이 있는데, 그 요건은 서로 중복할 수 없는 거죠?

[답변]
그러니까 특별 공급 중에서도 1개만 해야 하고요. 내가 신혼부부도 되고 생애 최초가 된다고 해서 2개를 다 할 수는 없는 것입니다.

[앵커]
알겠습니다. 만약에 사전 청약에 당첨되면 계약금 같은 거 바로 내야 하는 그런 거 있나요?

[답변]
사전 청약은 먼저 당첨되는 것이거든요? 본청약 전에, 2~3년 전에 먼저 당첨되는 것이기 때문에 사전 청약이 됐다고 해서 바로 돈을 낼 필요는 없고요. 내가 당첨됐고 기다렸다가 본청약을 하게 되면 나는 당첨이 됐기 때문에, 그때 계약하고 계약금을 내면 됩니다.

[앵커]
본청약은 한 2년 뒤에?

[답변]
한 2~3년 정도 기다리면 시작할 것 같습니다.

[앵커]
그런데 사전 청약에 당첨이 됐는데 본청약 때 다른 지역에 넣고 싶다, 이런 분들은 어떻게 해야 하나요?

[답변]
가능합니다. 사전 청약에, 예를 들어서 남양주에 당첨됐는데 본청약에 더 좋은 물량이 있어서 했는데 본청약이 됐단 말이에요. 그러면 사전 청약을 포기하고 본청약을 하셔야 합니다.

[앵커]
그러면 사전 청약에 당첨이 된 뒤 본청약 때까지 제가 따로 할 일은 없는 건가요?

[답변]
무주택 세대주 요건은 당연히 유지하셔야 하고요. 당해 거주 요건들도 당연히 유지하셔야 합니다.

[앵커]
입주 시기는 언제쯤이에요, 이 3기 신도시 같은 경우는?

[답변]
이게 관건인데, 입주 시기가 사실 본청약을 하고 공사 기간이 3년 정도 걸리거든요. 그러면 지금 사전 청약을 하고 2~3년 후에 본청약을 하고 또 공사 기간을 3년 정도로 잡는다면 빨라야 5년, 길다면 6~7년 정도 더 후에 입주할 수 있을 것 같습니다.

[앵커]
그러면 그때까지는 어쨌든 전세를 살든 월세를 살든 무주택을 계속 유지해야 한다는 얘기잖아요?

[답변]
전세나 월세를 살면서 무주택 자격을 유지하셔야 합니다.

[앵커]
과거 보금자리주택 때 우리가 겪어봤잖아요? 입주 기간이 마냥 늘어져서 많은 분이 고통스러워했는데 그렇게 될 가능성은 없는 건가요?

[답변]
일단 우리 3기 신도시 같은 경우에는 다른 재건축, 재개발, 정비 사업과는 다르게 계획대로 진행될 가능성이 굉장히 높기 때문에, 물론 1년, 2년 정도 늦어질 수는 있어도 제가 볼 때는 그렇게 터무니없이 10년, 이렇게 늦어지진 않을 것 같고요. 한 6년, 7년 정도 기다리면 입주할 수 있기 때문에 희망이 있잖아요. 그래서 전세나 월세 거주하시면서 기다린다면 추정 분양가가 굉장히 낮게 나왔습니다. 주변 시세의 한 60~70% 정도 나왔기 때문에.

[앵커]
아, 그래요?

[답변]
제가 볼 때는 당첨되신 분들이라면 괜히 다른 생각하지 마시고 계속 가지고 가시는 게 훨씬 더 유리할 것 같습니다.

[앵커]
그런데 이게 다 공공 분양에서 나오는 물량이기 때문에 나중에 시세 차익의 50%를 내가 못 받는 거 아닌가, 이런 궁금증을 갖고 계신 분도 계시더라고요.

[답변]
지금은 환수한다는 얘기는 없으니까요. 일단 기다려봐야 하는데. 거주 요건은 좀 강화됩니다. 그래서 내가 바로 시세 차익을 얻을 수는 없고요. 몇 년 동안 거주하셔야 하는데, 우리가 실거주로 당첨되는 것이기 때문에 그런 걱정하지 않으셔도 될 것 같습니다.

[앵커]
전매 제한 기간 같은 건 따로 없습니까?

[답변]
전매 제한 기간이 있죠. 다른 일반적인 청약보다는 훨씬 더 강화되거든요. 그래서 투기 목적으로, 내가 당첨되자마자 팔아야지, 이런 분들은 하시면 안 되고요. 실거주 목적이 우선인 분들이 우선으로 하도록 정부에서 만든 제도입니다.

[앵커]
말씀 들어보니까 기회는 꽤 있으나 공부를 좀 많이 해야 할 것 같다는 생각이 드는데, 공부 좀 미리 해보려면 어디 들어가면 좋을까요?

[답변]
이게 3기 신도시 홈페이지도 있고요. 사전 청약 홈페이지도 있거든요. 그래서 충분히 공부하셔야 하고, 제가 앞서서 거주자 우선 제도를 말씀드렸잖아요? 당첨 가능성을 좀 높이려면 내가 거주하는 지역의 해당 청약, 사전 청약 물량이 나온다면 다른 지역의 남의 떡을 너무 쳐다보지 마시고, 내가 거주하는 지역이 나온다면 아까 30% 물량이 우선 배정된다고 했잖아요? 굉장히 유리하고요. 아무 지역도 아니라고 한다면 사전 청약 물량은 10% 정도밖에 안 돼요. 2~3년 후에 내가 본청약 물량이 훨씬 더 많기 때문에 내가 원하는 지역이 있다면 전세를 구하든지 해서 주소를 미리 옮겨놓고 거주자 우선 요건을 채우시는 것이 훨씬 더 유리할 것 같습니다.

[앵커]
실제 청약할 때 온라인 청약 접수가 기본이니까 공인인증서, 이런 것도 좀 미리 받아두면 도움 될 것 같네요.

[답변]
공인인증서 미리 준비하셔야 하고요. 홈페이지에 접속해서 할 수 있는데, 별도로 돈이 들어가는 것은 아니기 때문에 자격 요건이 되시는 분들이라면 적극적으로 도전해보시는 것이 좋을 것 같습니다.

[앵커]
여기까지 듣겠습니다. 지금까지 ET WHY, 김인만 소장 함께했습니다. 오늘 도움 말씀 고맙습니다.