[사건과 법] 임대아파트 보증금 인상 ‘시비’…법적 판단은?

[앵커]

얼마 전 광주 한 민간임대아파트 입주민들이 임대료 인상을 놓고 임대사업자 측과 갈등을 빚고 있다는 소식 전해드렸죠.

사건과 법 오늘은 이 문제 자세히 들여다보겠습니다.

먼저, 입주민들과 임대사업자 측의 갈등이 어떻게 시작된 겁니까?

[답변]

현재 370세대가 입주해 있는 한 민간아파트에서 일어난 일인데요,

이 곳은 지난 10월부터 첫 입주가 시작되었습니다.

그런데, 지난 달 회사측에서 1년 만에 임대료를 2.2% 올리겠다고 주민들에게 통보한 것입니다.

이렇게 되면, 임차인들은 입주 1년 만에 세대별로 최소 200만원에서 최대 500만원 가량의 임대보증금을 더 내야 할 처지에 놓이게 되는 것인데요.

이에 대해 일부 입주민들은 최소 2년은 지나야지 임대료를 올릴 수 있는 것이 아니냐고 반발하고 있는 상황입니다.

[앵커]

입주민들 입장을 좀 더 살펴보면 2년 계약을 주장하고 있잖아요.

근거가 뭔가요?

[답변]

입주민 측이 2년을 주장하는 이유는 바로 주택임대차보호법 때문입니다.

임대차 계약을 체결할 때는 몇 년간 살 것인지, 임대 기간을 정하게 되는데요,

주택임대차보호법에는 임대차 계약을 체결할 때 기간을 정하지 않거나, 2년 미만으로 정한 경우에는 그 기간을 2년으로 본다 라는 강행규정이 있습니다.

따라서 입주민들은 임대차 기간을 주택임대차보호법에 따라 2년으로 봐야하고, 그 2년 동안에는 증액을 해서는 안 된다는 입장인 것입니다.

[앵커]

반면, 임대사업자 측은 특약조항에 관련 내용이 있어서 문제가 없다는 입장인데요?

[답변]

네. 임대사업자 측이 제시하는 근거 중 하나는 계약서상 “1년 마다 보증금을 인상하기로 한다”라는 내용의 특약이었구요.

또 다른 근거로는 민간임대주택에관한특별법을 들었습니다.

해당 아파트는 8년 임대 주택으로 민간임대주택에관한특별법이 적용되는 아파트인데요.

이 법에서는 임대사업자의 임대료 증액 청구는 임대차 계약 체결일 또는 증액일로부터 1년 이내에는 하지 못한다고 정하고 있습니다.

그래서 임대사업자 측은 그렇다면 계약 체결일로부터 1년이 넘으면 임대료 증액할 수 있는 것 아니냐 라고 해석을 하고 있구요,

법률 자문 상으로도 문제가 없다는 입장을 취하는 것이죠.

[앵커]

이처럼 양측이 서로 팽팽히 맞고 있는 가운데, 관련 부처인 국토교통부가 의견을 내 놨다고요?

[답변]

네. 논란이 있자 입주민들은 ‘입주 1년 만에 임대료를 인상할 수 있는지’ 질의를 했구요,

국토부가 입장을 밝혔는데 입주민들의 손을 들어주었습니다.

우선 “1년마다 보증금을 인상하기로 한다”라는 특약은 강행규정인 주택임대차보호법에 위반되기 때문에 임차인에게 불리한 조항으로 무효라고 판단했습니다.

또한, 민간임대주택에관한특별법에서 “1년 이내 임대료를 증액할 수 없다”라고 정한 것은 새롭게 증액하더라도 기존에 증액한 날로부터 1년은 지나야한다는 의미이지, 계약기간 중이라도 증액 가능하다는 의미는 아니기 때문에, 임대사업자 주장과 같이 해석할 수 없다는 입장을 밝혔습니다.

[앵커]

또한, 입주민과 회사 측이 작성한 계약서가 법정 표준계약서가 아닌 임의로 작성한 계약서였다고 하죠.

때문에 과태료 처분도 내려졌어요?

[답변]

네, 이번 사건과 같이 민간임대주택에 관해 임대차계약을 체결할 때는, 법무부와 국토부에서 작성한 표준임대차계약서를 사용하도록 법으로 정해놓았습니다.

그리고 이를 위반할 경우 과태료를 부과하는데요.

이번에 작성된 계약서는 건설사 측이 “1년마다 보증금을 인상하기로 한다”는 특약을 넣어 임의로 표준임대차계약서 내용을 바꾼 것이죠.

그것 때문에 관할 구청은 국토부 해석에 따라 500만원의 과태료 처분을 내린 상황입니다.

[앵커]

마지막으로 이런 분쟁이 다시 일어나지 않도록 임차인들이 주의해야 할 사항이 있을까요?

[답변]

네, 이번에 논란이 된 계약서는 임대차계약기간을 정하지 않았는데요,

임차인 분들은 총 임대차 계약 기간이 몇 년인지 꼭 확인해보시고 계약서에 명시해달라고 요청하셔야합니다.

임차인들이 주택이나 아파트를 임차할 때는 주택임대차보호법이라는 특별법을 통해 두터운 보호를 받고 있는데요,

이번 사안과 같이 해석에 이견이 있는 경우에는 주무관청인 국토교통부에 질의하셔서 회신을 받는 것도 좋습니다.

그래도 의견이 좁혀지지 않을 경우에는 주택임대차분쟁조정위원회를 통해 재판보다 신속하게 의견을 조율할 수도 있으니 참고하셨으면 좋겠습니다.