[ET] 새 정부 출범…집값은 이렇게 갈 것?

■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : ET WHY?
■ 방송시간 : 5월10일(화) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 김기원 리치고 대표
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
http://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#2022.05.10

[앵커]
윤석열 정부가 출범했습니다. 부동산 정책의 대대적인 방향 전환을 예고한 상태라 이번에는 나도 부동산 매매계약서에 사인 좀 해볼 수 있을까, 기대감 갖고 계신 분들 있을 텐데요. 관건은 집값입니다. 과연 새 정부 출범 후 집값은 오를지 내릴지, 오늘은 빅데이터 전문가와 함께 부동산 시장 전망해보겠습니다. 리치고 김기원 대표 나오셨습니다. 대표님, 어서 오십시오.

[답변]
반갑습니다.

[앵커]
새 대통령의 시간이 시작이 됐습니다. 올해는 무엇보다도 부동산, 특히 집값이 어떻게 될 것인지 관심이 많은데, 대표님은 데이터를 보면서 부동산 시장도 전망해야 된다, 이렇게 주장을 하고 계시잖아요.

[답변]
네, 맞습니다.

[앵커]
요즘 대표님의 데이터망에는 어떤 움직임이 포착되고 있습니까?

[답변]
데이터를 지금 보게 되면 시중에 매물이, 팔려고 하는 매물이 계속 증가세에 있어요. 이게 굉장히 눈에 띄고 있습니다.

[앵커]
구체적으로 수치가 어느 정도 나오고 있습니까?

[답변]
2021년 9월 달에 바닥을 치고 매물이 계속 상승을 하면서 4월 달에는 5만 2,700건 정도 됐고요. 그리고 5월 달에 다시 또 한 4,000건 정도 늘어가지고 지금 5만 6,400건 정도 매물이 쌓여 있습니다.

[앵커]
서울 지역이지만 지금 전국적인 상황도 비슷합니까?

[답변]
전국적으로도 계속, 거의 모든 지역이 다 매물이 늘고 있어요.

[앵커]
그런데 중요한 건 거래량이잖아요.

[답변]
맞습니다.

[앵커]
이렇게 매물은 늘고 있는데 사려는 사람들도 많이 나옵니까?

[답변]
사려는 분들이 많으면 매물이 많이 나오면서 아무래도 거래량이 많아질 텐데요. 지금은 거래량이 역사적으로 봤을 때 매우 적습니다. 그래프를 좀 보시면 2021년 9월 달에는 5만 5,000건 정도로 역사적인 평균이랑 비슷했는데 이게 연말 들어서 굉장히 많이 줄어들었고 최근에 조금 회복됐지만 그래도 역사적으로 봤을 때 부동산 거래량이 매우 적습니다.

[앵커]
팔려는 사람은 많은데 사려는 사람이 적은 이유는 뭔가요?

[답변]
아마도 거래량이 적은 이유는 사려고 하시는 분들이 적극적으로 나서지 못하는 이런 상황이기 때문인 것 같습니다.

[앵커]
그런데 결국 팔려는 사람은 많은데 사려는 사람은 적으면 수요-공급 원칙에 의해서 집값은 그러면 떨어질 수밖에 없다, 지금 그렇게 보고 계신 거예요?

[답변]
떨어지는 방향으로 가게 될 것으로 데이터로 판단되고 있죠.

[앵커]
그러니까 그게 지금 집값 하락을 주장하는 근거가 결국은 이런 거래량으로 설명하시는 건데, 오늘부터 다주택자들 양도세 중과 유예하는 정책이 시행에 들어갔습니다. 그러니까 양도세 부담을 줄여준다는 얘기인데, 이렇게 되면 아무래도 매물이 좀 더 나올 거라고 보시는 건가요?

[답변]
그렇죠. 아무래도 매물이 좀 더 출현할 가능성이 많고요. 그다음에 대출 규제도 있는데 대출 규제는 DSR 총량을 풀지 않았기 때문에 사실은 크게 혜택적인 부분들이 없고, 다만 재건축 쪽으로 규제 완화에 대한 이야기들이 좀 있어서 강남이나 서초 같은 이런 고가 아파트들이 아주 적은 거래량으로 신고가를 치고 있는 지역들도 있습니다.

[앵커]
어쨌든 다주택자들 사이에서는 좀 매물이 나올 거다.

[답변]
네, 맞습니다.

[앵커]
그렇기 때문에 그게 또 집값 하락으로 이어질 거라고 말씀을 하셨는데.

[답변]
그럴 가능성이 많죠.

[앵커]
그런데 그 1년이라는 시간이 일부 매물은 나올 수 있겠지만 엄청난 양의 매물이 나오기에는 좀 시간적인 압박이 있는 거 아닌가요?

[답변]
그렇죠. 그 짧은 시간에 아주 1년만 유예 기간을 뒀기 때문에 이런 것들이 어떤 부동산 시장 하락의 트리거로 작용하기는 쉽지 않을 것 같고요. 부동산 시장이 하락 쪽으로 이동할 가능성이 아주 높은 가장 중요한 이유 중의 하나는 일단 본질적인 가치 대비해서 너무 비싸요.

[앵커]
아파트가 너무 고평가돼 있다?

[답변]
그렇죠. 너무 비쌉니다.

[앵커]
데이터를 갖고 계신 건가요?

[답변]
네, 데이터를 가져와봤고요. 지금 부동산과 시중의 통화량을 가지고 비교한 그래프인데요. 우리가 신호등을 건널 때 빨간색 불이면 좀 위험하잖아요.

[앵커]
멈춰야죠.

[답변]
그리고 초록색 불이면 신호등을 건너도 안전하고, 그런 개념으로 통화량과 대한민국의 시가총액 데이터를 비교해서 빨간불이 들어오면 좀 위험한 거고요, 고평가인 거고. 초록색 불이면 저평가입니다.

[앵커]
그러면 저기에 지금 빨간색 돼 있는 지금 시점, 너무 고평가돼 있다, 이렇게 보시는 거네요?

[답변]
지금 시점이 거의 146% 정도 되는데요. 대한민국의 시중의 M2 통화량보다 아파트의 시가총액이 46%가 높은 거예요. 그러니까 굉장히 높은 거고요. 역사적으로 봤을 때는 보시는 것처럼 100%보다 밑에 있을 때가 있어요. 그리고 그때가 내 집 마련을 하기에 절호의 기회인 거고 지금은 시중에 풀린 통화량 대비해서 아파트 가격이 올라도 너무 많이 올랐다, 이런 게 굉장히 위협 요인인 거죠.

[앵커]
그런데 주식 시장에서는 우리가 고평가됐다고 했을 때는 순이익, 순자본 대비해서 그 가치를 따지는 지표가 있는데.

[답변]
그렇죠, 맞습니다.

[앵커]
이런 고평가 지표는 어떤 식으로 산출하신 건가요?

[답변]
이거는 여러 가지 지표들이 있는데요. 일단 대표적으로 소득 대비한 주택 가격 지수가 있고요. 그다음에 주택 구매력 지수라고 해서 내가 담보대출을 받아서 집을 사는 게 얼마나 부담스러운지 부담스럽지 않은지 보여주는 데이터인데, 이 소득 대비한 데이터나 또 주택 구매력 지수 데이터를 봐도 역사적으로 지금은 가장 고평가인 상태입니다.

[앵커]
그 고평가돼 있다는 말씀은 이게 언제든지 거품이 꺼질 수 있다.

[답변]
그렇죠.

[앵커]
지금 그 시기가 다가오고 있다는 뜻인가요?

[답변]
맞습니다. 그러니까 사람들의 소득이나 주택담보대출 금리 감안을 해도 너무나도 비싸기 때문에 언제라도 꺼질 수 있는 가능성이 아주 높은 거죠.

[앵커]
그 시기를 언제로 보시는 건데요?

[답변]
그 시기를 빠르면 올해 가을이나 늦어도 내년 초중반부터는 시작될 것으로 지금 예상되고 있습니다.

[앵커]
그런데 조금 전에 말씀하셨지만 서울, 강남 이런 재건축 단지는 지금 신고가도 치고 그러거든요?

[답변]
네, 맞습니다.

[앵커]
하락의 조짐이 그렇게 나타나고 있지 않고 특히 이 시장은 또 기대감만으로도 움직이는 시장이라서.

[답변]
그렇죠.

[앵커]
그러면 재건축 규제 완화에 대한 기대감이 있는데.

[답변]
네, 맞습니다.

[앵커]
글쎄, 여기도 가격이 떨어질까요, 서울도?

[답변]
실제로 데이터를 보면 떨어졌었고요. 그리고 정부에 대한 이런 기대감들이 보통 유지가 되는 게 3개월~6개월 정도 유지가 됩니다.

[앵커]
약발이 한 그 정도 갈 거라는 거죠?

[답변]
그렇죠. 우리가 규제를 할 때도 잠깐 3개월~6개월 주춤하고 다시 올라가듯이 이제는 대세가 꺾이고 있기 때문에 뭔가 기대감이 있지만 여기에 한 3~6개월 정도 진행될 예정입니다.

[앵커]
그래서 올 가을에 좀 하락장으로 갈 거다, 라고 전망하시는 거군요.

[답변]
거기에 금리가 지금 계속 인상되는 추이잖아요. 그렇기 때문에 올 가을 정도 되면 어떤 담보 대출 금리에 대한 부담감이 훨씬 더 많아질 거라는 거죠.

[앵커]
그런데 지금 시장에서 집값이 오를 거다, 라고 주장하는 이런 상승론자들의 얘기를 들어보면 공급 물량 얘기 많이 하거든요?

[답변]
그렇죠.

[앵커]
지금 그래프 잠깐 보시면요. 지금 서울 아파트, 이거 입주 예정 물량입니다. 앞으로 입주가 예정된 물량이 굉장히 적어요, 지금 빨간색으로 표시가 돼 있지만요.

[답변]
맞습니다. 그렇죠.

[앵커]
이렇게 공급 물량이 적은데 가격이 떨어진다? 이거 어떻게 설명하실 거예요?

[답변]
언뜻 봐서는 공급 물량이 굉장히 적기 때문에 아파트가 무조건 올라갈 것 같잖아요? 그런데 실제로 데이터를 보면 입주 물량이 적어도 대세 하락했을 때가 있고요. 입주 물량이 많아도 대세 상승했을 때가 있었습니다. 그 대표적인 예가 경기도거든요? 그래서 경기도의 입주 물량 데이터를 좀 보시면, 가장 적었을 때가 2011년, 2012년, 2013년이었어요. 그런데 저때 입주 물량이 적으니까 올라갔었어야 되지만 실제로는 대세 하락했거든요? 그다음에 2017, 2018, 2019년은 보시는 것처럼 입주 물량이 너무 많잖아요? 그래서 거의 대다수의 분들이 아파트 가격이 떨어진다고 했는데 실제로는 대세 상승을 했습니다. 그래서 부동산 가격에 영향을 미치는 게 입주 물량도 물론 있지만 입주 물량보다 훨씬 더 많은 데이터가 있고요. 또 특히나 서울 같은 경우는 서울만 입주 물량을 보시면 안 되고 수도권 전체의 입주 물량을 보셔야 되는데요. 왜냐하면 생활권이 다 서로 얽히고설키고 엮여 있잖아요? 그렇게 되면 수도권 부동산의 입주 물량을 봐야 되는데 절대 적지 않아요.

[앵커]
그런데 대표님 말씀 들어보면 지금 내 집 마련을 고민하고 있는 분들은 더 많이 고민이 되실 것 같아요.

[답변]
맞습니다.

[앵커]
아니, 집값은 떨어진다고 하는데, 그러면 나 지금 집을 사도 되나?

[답변]
그렇죠.

[앵커]
대표님 같으면 사시겠습니까?

[답변]
지금 많이 고민을 해보셔야 되는데, 일단 굉장히 보수적인 관점에서 하시는 게 좋을 것 같고요. 왜냐하면 집값은 이미 소득 대비해서 너무 비싸고 주택담보대출 금리는 계속 올라갈 예정이고, 그렇기 때문에 만약에 내 집 마련을 그래도 하시겠다면 청약 정도가 그나마 제일 가능한 방법일 것 같고요. 그래서 시세보다 20~30% 이상 청약 그리고 조건은 내가 영끌 하지 않는 조건, 왜냐하면 영끌을 했다가는 또 금리 인상을 내가 부담을 못 할 수 있잖아요? 그렇기 때문에 영끌 하지 않는 정도의 대출과 청약의 이 조합이라면 지금이라도 내 집 마련을 하시는 것은 괜찮을 것 같지만 그 이외에는 좀 보수적으로 접근하시면 좋을 것 같습니다.

[앵커]
알겠습니다. 지금 워낙 부동산 시장에서도 가격이 오를 거라는 상승론자 또 대표님 같은 하락론자 이 뷰가 엇갈리고 있어서 좀 종합적으로 판단해서 여기에서 내가 놓치고 있는 게 무엇인지.

[답변]
그렇죠.

[앵커]
그거를 좀 판단하는 게 우리 시청자분들의 몫이 아닐까 싶습니다. 지금까지 ET WHY, 김기원 대표와 함께했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.