[ET] 전세 추월한 월세…임대차 시장에 무슨 일이?

■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : ET WHY?
■ 방송시간 : 6월2일(목) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 송승현 도시와경제 대표
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
http://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#2022.06.02

[앵커]
앞으로는 전세보다 이렇게 월세 문제로 옥신각신하는 모습을 더 자주 보게 될지 모르겠습니다. 전국에서 거래된 임대주택 가운데 월세 비중이 처음으로 전세 비중을 앞질렀습니다. 빨라지는 월세 시대, 어떤 계산이 깔려 있는 건지, 또 최근 전월세 시장 동향 좀 살펴보겠습니다. 송승현 도시와경제 대표 나왔습니다. 대표님, 어서 오세요.

[답변]
안녕하세요?

[앵커]
평소에 현장 많이 돌아다니신다고 들었는데, 진짜 요즘 공인중개사 사무소 가면 이렇게 월세, 월세. 전세보다 더 이렇게 월세가 눈에 많이 들어옵니까?

[답변]
지금 그런 물량들 위주로 내놓는 것 같아요. 왜냐하면 임대인 입장이라든지 임차인 입장에서도 지금 월세가 조금 더 본인들한테는 유리한 환경이다 보니까 이런 물량들 중심으로 계속 나오는 것 같습니다.

[앵커]
사실 그동안 월세가 많아지고 있다는 얘기는 꾸준히 나왔었잖아요? 이번에 좀 더 유의미한 통계가 잡힌 건가요?

[답변]
그러니까 지금 전세 통계하고 월세 통계들을 보는데, 2011년 이후에 이 비율을 체크했을 때 50%가 넘은 그 시점이 올해가 됩니다. 그래서 50%가 넘었다는 것은 결국은 전세보다는 선호할 수도 있고 아니면 또 비자발적으로 월세를 선호할 수 있다고 보이는데요. 지금 표에 나와 있는 것처럼 월세가 13만 건이 넘고요. 전세가 12만 건 정도가 됩니다. 그러니까 50% 정도의 비중을 가졌다고 보면 전세보다는 지금 월세가 더 그 비중이 커졌다고 볼 수 있을 것 같습니다.

[앵커]
어쨌든 이렇게 월세가 전세보다 많아진 게 통계 작성 이래 처음이다. 거의 11년 만에 처음이다.

[답변]
그런데 이 추이가 조금 더 지속되지 않을까, 라는 생각들도 지금 나오고 있는 그런 상황이라고.

[앵커]
우선 왜 이런 역전 현상이 발생한 걸까요? 가장 큰 원인이 어디에 있다고 보십니까?

[답변]
아시다시피 최근 들어서 금리의 영향이 크지 않을까, 라고 생각을 하는데요. 지금 금리에 대한 추이들이 늘어나다 보니까 결국 이 금리라는 것은 지금 전세 가격이 높아지니까 전세를 대출을 받아서 활용을 한단 말이에요. 그런데 이 받은 만큼 부담감이 늘어나는 거죠. 그런데 이 금리가 추가적으로 더 인상한다는 것 때문에 그래? 그러면 월세를 조금 더 선택하는 게 나한테 유리하지 않을까, 라고 생각하는 것 같고요. 또 임대인 입장에서 최근에 보유에 대한 이슈가 크거든요, 보유 세금.

[앵커]
세금.

[답변]
네, 그 세금을 충당을 하기 위해서는 결국은 전세를 활용을 하는 게 나한테 큰 실익이 없다. 그러니까 결국은 임대인하고 임차인하고 만나는 점, 그게 거래인데, 그 거래가 아무래도 월세가 좀 더 합리적이라고 생각하는, 그 판단이 시장에서 형성된 것 같습니다.

[앵커]
결국 금리가 올라가니까 임대인, 임차인 서로 다 계산기 두드려보고 있는 그런 상황인 것 같네요.

[답변]
그렇죠.

[앵커]
그런데 그렇게 계산해보면 정말 이렇게 전세 대출받아서 이자를 내는 것보다 월세 내는 게 더 싸게 나옵니까, 계산상?

[답변]
네, 그렇습니다. 지금 전월세 전환율이라고 있는데요. 이게 대통령령으로 정해놓은 일정한 비율이 있습니다. 그런 비율들을 계산해보면 전세를 가지고 부담하는 것보다 월세를 상환을 하는, 월세를 납부를 하는, 이게 조금 더 어떻게 보면 주거적인 비용을 더 줄일 수 있는 것으로 보여집니다.

[앵커]
그러면 실제로 공식을 한번 적용해보죠. 전세 보증금 6억 원의 집이다. 이 경우를 놓고 설명해 주신다면요?

[답변]
보증금이 6억 원이잖아요? 3억을 전세로 놓고 3억을 대출받았단 말이에요. 최근 연이자, 아마 이것도 지금 더 추가적으로 더 오르지 않을까, 라는 부담감들이.

[앵커]
대략 4.5%로 봤을 때.

[답변]
기준으로 봤을 때는 매월 이자가 112만 5,000원이 되는데 나라에서 정해놓은, 전세에서 월세로 전환을 했을 때 전환율.

[앵커]
그러니까 이분이 그냥 우리 월세로 돌립시다, 했을 때 그냥 바꿔주는 게 아니라 저 비율대로 월세로 바뀐다는 거군요.

[답변]
그렇죠. 일정하게 캡을 씌워놓기는 하는데 그 기준에 따라서 조금씩 변동은 있다고 보이는데요. 지금 서울을 기준으로 했을 때 4.1%를 적용하면 월세 102만 5,000원이 됩니다. 그러니까 10만 원 정도가 절약되고 만약에 2년 정도 거주했다고 하면 120만 원, 1년, 2년 정도 하면 240만 원 정도 절약이 되니까 이 부분이 유리하게 되는 거죠.

[앵커]
그러니까 집을 빌려주는, 그러니까 임대인 입장에서는 이렇게 매달 꼬박꼬박 월급처럼 들어오는 돈이 있으면 선호할 것 같긴 한데 세입자 입장에서는 그래도 이게 월세로 매달 돈을 내는 게 어떻게 보면 버리는 돈이잖아요? 오히려 부담이 더 가중될 수도 있다는 생각이 드는데.

[답변]
그런데 수요자들은 시장에서 굉장히 합리적인 판단을 하는 입장이라고 저는 보는데요. 그 시장에 그냥 집 주인한테 돈이 가나 은행으로 돈이 가나 본인이 나가는 지불은 정확하게 그 금액을 기준으로 보지, 어느 쪽으로 버린다고 생각한다는 것보다는 좀 더 합리적인 방향으로 시장이 흘러가지 않느냐고 보는 게 좀 더 정확한 판단이라고 볼 수 있을 것 같습니다.

[앵커]
일각에서는 이렇게 월세가 빨라지는 그런 현상이 임대차 3법의 영향도 있다고 하거든요? 계약갱신청구권 만료되는 8월 앞두고 그동안 전세금 올려 받지 못했던 집 주인들이 전세금 너무 높게 받으니까 그냥 차라리 월세를 울며 겨자 먹기로 선택하는 사람들이 늘어서 거래량이 늘어난 거다, 이런 분석도 있는데 여기에 대해서는 어떻게 보고 계세요?

[답변]
충분히 일리가 있다고 보이고요. 아까 우리가 계속 얘기하는 게, 전세에 대한 금액이 크면 클수록 부담이 커진단 말이에요. 그런데 지금 몇 년 동안 전세금이 올라갔고 거기에 금리까지 가중되다 보니까 아무래도 그 월세가 조금 더 선호하는 형태가 되고요. 또 월세 같은 경우는 집 안에 있는 보수라든지 아니면 임대인한테 받는 대우라든지 처우 같은 경우가 조금 더 글쎄요, 임대차 시장한테 인센티브처럼 작용되기 때문에 그런 것들도 세부적인 것으로 봤을 때는 조금 더 긍정적이라고 봐야 될 것 같고요. 임대인 입장에서 봤을 때도 지금 시장 환경에서 봤을 때는 이런 임대 수요들, 충분히 잘 활용할 수 있다면 서로 좋은 그런 환경 아닌가, 라고 봐야 될 것 같아요. 단순히 50%가 시장에 문제가 된다고만 보는 것은 그 시장에 참여하는 현명한 판단을 좀 부정하는 거 아닌가, 그렇게 봐야 될 것 같습니다.

[앵커]
어쨌든 이렇게 한정된 물량을 놓고 월세든 전세든, 놓고 싸우다 보면 결국 가격도 올라가고 그렇게 되면 또 매매 시장에까지 영향을 줄 수밖에 없는 그런 구조 아닌가요?

[답변]
그렇죠. 그게 가장 중요한, 정확한 지적이라고 보시면 될 것 같은데요. 어떤 수요하고 공급이 만나는 그 지점 안에, 월세 수요가 많아지고 이런 혜택이 많다고 봤을 때는 임차인 입장에서는 월세를 선호하는 그 비중이 커진단 말이에요? 그러면 수요가 아무래도 월세 수요로 몰리게 되면 그 월세금이 높아지고 그렇게 된다면 또다시 그냥 전세가 더 나은 거 아닌가, 아니면 내 집을 마련해서 이자 상환하는 게 더 낫지 않느냐 보는 거죠. 뭐 은행에 버리느냐, 집 주인에게 버리느냐를 봤을 때는 결국 버리는 쪽이 적은 쪽을 선택할 수 있는데, 그러한 선택지가 전세나 매매 시장으로도 충분히 이동을 할 수 있다고 봐야 될 것 같습니다.

[앵커]
주로 월세 시장의 많은 수요자들이 신혼부부 아니면 청년들, 대부분 월세로 내 집 마련을 첫 시작을 그렇게 시작하지 않습니까? 그런데 요즘은 저렴한 자취방이나 하숙집도 없어졌잖아요. 큰 보증금을 요구하는 오피스텔이나 원룸으로 많이 바뀐 상태인데, 월세에 대한 부담이 늘어나면 이들에 대한 주거 안정성이 훼손되지는 않을까, 하는 그런 우려도 있거든요? 정부는 어떻게 대책은 갖고 있습니까?

[답변]
우리나라가 지금 공공임대주택 비율이 8% 정도밖에 안 되거든요. 그러니까 결국은 그런 저소득층이나 청년 주택을 받을 수 있는 임대주택이 부족하다는 거예요. 그런 부분들을 받을 수 있는 게 공공에서 한계가 있다 보니까 민간에서 하는 그 주택을 활성화할 수 있는 민간 주택 임대를 활성하는 방법을 찾는다든지 아니면 지금 논의가 되고 있는 것들이, 그런 일정한 금액을 조금 디딤돌을 할 수 있도록 어떤 임대료를 지원하는 정책, 임대료 바우처 이런 것들을 선택할 가능성이 충분히 있다고 보입니다.

[앵커]
그런데 그런 거는 주로 아파트는 해당 안 되고 대부분 다 오피스텔, 빌라 이런 거 아닌가요?

[답변]
그렇게 볼 수도 있는 거고요. 아무래도 아까 청년하고 신혼부부를 말씀하셨는데, 그렇게 되면 지원해줄 수 있는 범위도 상당히 크고 또 그 돈이 때로는 상당 부분 고가의 아파트에, 집 주인의 주머니에 들어갈 수도 있는 거기 때문에 어떤 정책적인 자금이 특정인에게 들어갈 수 있기 때문에 좀 아무래도 세밀하게 보지 않을까, 그렇게 보입니다.

[앵커]
이런 고민도 하실 수 있을 것 같아요, 많은 분들이. 월세로 갈 거냐, 아니면 차라리 그냥 주택담보대출 받아서 내 집 마련의 기회로 쓰는 그런 어떤 기회비용으로 삼지 않을까, 하는 생각도 드는데 둘 중의 어떤 전략이 더 낫다고 보십니까?

[답변]
저는 지금은 내 집 장만을 할 수 있는 젊은 세대라면 하셔도 괜찮다고 보이거든요? 왜냐하면 정책 디자인 자체가 1주택 중심으로 지금 흘러가고 있어요. 그러면 주택 수를 늘리는 것은 좋지 않겠지만 1주택을 보유하되 최근 들어서 80% 정도의 담보대출 비율을 늘려준다는 얘기를 접했을 겁니다. 그렇게 된다면 지금 당장은 조금 부담스러울 수 있을지 모르겠지만 본인의 생애 주기라든지 주변 자녀의 교육이라든지 이런 것들에 대한 그런 기회비용도 있거든요. 그것을 고려한다면 부채 비율을 키우지 않는 상황에서는 내 집 장만을 하셔도 좋다, 그렇게 보입니다.

[앵커]
어쨌든 이 전세나 월세는 철저히 실수요자 시장이기 때문에 이분들에 대한 주거 복지 차원의 대책이 세심하게 마련될 필요가 있지 않을까 하는 생각이 듭니다. 지금까지 ET WHY, 송승현 대표와 함께했습니다. 고맙습니다.

[답변]
감사합니다.