[ET] “주택시장 수축기 온다”…‘미분양 속출’ 부동산 시장 어디로?

■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : ET WHY?
■ 방송시간 : 9월6일(화) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 이광수 미래에셋증권 수석연구위원
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
https://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#20220904&1

[앵커]
요란한 분양 행사에도 요즘은 반영이 영 신통치 않다고 합니다. 서울 아파트 시장에서도 미분양 물량이 속출하고 있습니다. 이렇다 보니 한때 로또로 불리던 무순위 청약을 여러 차례 다시 진행하는 단지도 나오는 실정인데요. 국토연구원도 주택시장 수축기가 온다며 대책이 필요하다고 제언했습니다. 부동산 시장의 향방, 이광수 미래에셋증권 수석연구위원과 짚어보겠습니다. 연구위원님, 오랜만에 뵙겠습니다.

[답변]
안녕하세요?

[앵커]
2년 전쯤이었죠? 저희 ET 출연해서 그때 한창 집값 오를 때였는데 집값 하락한다, 계속 경고하면서 전망도 해 주셨는데. 지금 와서 보니 맞는 얘기예요. 그런데 너무 전망을 일찍 하신 거 아닌가 싶기도 하고.

[답변]
그래서 욕도 오랫동안 먹었는데요. 사실 많은 분이 기우제 지내는 거 아니냐, 이런 말씀을 하시더라고요. 그런데 저희가 집을 주식처럼 단순하게 사고팔았다 하는 자산이 아니기 때문에 길게 전망해야 되고요.

[앵커]
그렇죠.

[답변]
또 하나 중요한 건 뭐냐 하면, 그렇게 과열될 때 시장의 어떤 변화 가능성을 이야기하는 게 중요하다고 생각합니다. 그래서 사실은 그렇게 제가, 제가라는 말씀은 그렇지만 사실 영끌 위험하다. 그래서 너무 이렇게 집값이 급등할 때 무리해서 대출 받아서 집 사면 안 된다는 말씀을 드렸는데 사실 그런 변화들이 일어나고 있는 거죠.

[앵커]
여러 가지 변화 중에 저는 눈에 띄는 게 미분양, 이 물량이 지금 계속 나오고 있습니다. 주로 미분양 하면 지방 아파트 단지에서 나오는 걸로 생각을 했는데 요즘은 서울에서도 그렇습니까?

[답변]
그렇습니다. 서울도 미분양 아파트가 사실은 증가율만 보면 빠르게 증가하고 있고요. 그런 차원에서 전국적인 현상이라고 보시면 좋을 것 같습니다.

[앵커]
3만 가구 넘었고 전달에 비해서 12.1% 늘어나면 이건 굉장히 많이 늘어났다고 봐야 되는 거죠?

[답변]
그렇습니다. 미분양이 최근에는 거의 없었거든요.

[앵커]
그런데 왜 다들 이렇게 안 사려고 하는 거예요? 이유가 뭘까요?

[답변]
첫 번째 이유는 사실 지금 분양 아파트 가격이 비싸기 때문이에요.

[앵커]
가격이 비싸다고요? 분양가가?

[답변]
그렇죠. 분양가가 비싼 이유는 원자재 가격 상승하고 또 하나 뭐냐 하면, 아파트를 분양 받을 때 가격을 비교하게 되잖아요. 그러니까 기존의 유통 시장에서 유통된 아파트 가격과, 지금 유통 가격이 떨어질 가능성이 커지고 있고 떨어지고 있으니까 새 아파트의 가격이 그렇게 싸게 안 느껴지는 거죠.

[앵커]
상대적으로 비싸 보인다?

[답변]
그렇습니다. 그래서 그런 차원에서는 사실 내가 지금 굳이 분양 받아야 될까? 이런 소비자들의 심리가 더 확산되고 있는 상황입니다.

[앵커]
아무래도 금리에 대한 부담도 있을 거고요, 대출 받기에는.

[답변]
그렇습니다.

[앵커]
지금 대출 받아서 집 사봤자 은행 좋은 일만 시켜줄 거다, 라는 그런 심리가 깔려 있다는 거죠?

[답변]
그렇죠.

[앵커]
그런데 보통 이렇게 미분양 물량 나오면 소위 줍줍이라고 해서 무순위 청약 노리는 분들 많잖아요. 거기에서 미분양 물량 다 털어내고 그러지 않습니까?

[답변]
그러니까 그건 그동안 있었던 일들이에요. 예를 들어서 청약 시장이 과열됐을 때 자격 미달 때문에 미분양 주택 일부 나오면 막 돈 들고 가서 돈 있는 사람들이 가서 줍줍 했다는 용어인데요. 이제 미분양은 뭐냐 하면, 가격을 낮춰줘야 분양이 될 겁니다.

[앵커]
할인 분양.

[답변]
그렇죠. 그래서 보시는 것처럼 사실은 이게 청약 횟수도 많아지는 거예요. 예전처럼 그냥 청약 한 번 했다고 모두 달려들어서 사는 상황이 아니라 이제 미분양 나오면 가격을 오히려 낮춰줘야, 더 낮춰줘야 팔 수 있는 그런 시장이 돼가고 있는 거죠.

[앵커]
그러면 이 아파트는 여섯 번 무순위 청약했는데도 안 돼서 계속 미달로 남아 있다, 그런 얘기인가요?

[답변]
그렇습니다. 그래서 이게 많아질수록 아파트 가격을, 분양 가격을 낮춰줘야겠죠.

[앵커]
이게 미분양 물량이 쌓여가는데 지금 정부는 270만 호를 새로 공급한다는 그런 계획도 발표했잖아요. 이렇게 되면 집값이 떨어지는 속도가 더 빨라지지 않을까요? 어떻게 봐야 될까요?

[답변]
정부의 계획대로 사실 미분양 아파트가 증가하고 이런 상황 속에서 정부의 공급 물량이 시장에 나오면 굉장히 큰 부담이 될 겁니다. 미분양 아파트는 더 증가할 수 있고요. 가격 하락을 더 키울 수 있죠. 그래서 저희가 사실은 어떤 걸 물어봐야 되냐 하면, 정부의 이런 270만 호 공약이 실제로 이행될 가능성이 얼마나 되는지에 대해서 고민할 필요가 있다는 거죠. 그런데 아직 구체적인 계획은 안 나왔지만, 전체적으로 그림을 보면 방향이 그려져 있는데요. 민간 중심의 공급을 늘려나가겠다는 거예요. 그런데 이 민간 중심이라는 공급이 아주 특이한 속성을 갖고 있어요. 뭐냐 하면 보시는 것처럼 일단 첫 번째 아셔야 될 게, 이미 한국의 분양 시장, 주택 시장에서 민간 비중은 80%가 넘고 있습니다.

[앵커]
그러니까 민간 건설사들이 시행하는 경우가 80%를 넘었다.

[답변]
그렇습니다. 혹은 재건축·재개발을 통해서 분양하는 물량. 결국에는 땅 주인이 민간인 경우. 그게 80%, 이미 민간 비중이 굉장히 높아요. 그런 상황 속에서 민간을 늘리겠다는 것이 어떤 방향성인지 퀘스천이 하나 들어가고요. 두 번째는 뭐냐 하면, 민간이 공급할 때는 시장이 좋을 때 공급을 해요.

[앵커]
집값이 올라갈 때.

[답변]
그렇죠. 민간이 왜 아파트를 공급합니까? 돈 벌려고 하는 거잖아요, 부동산 시장 안정을 위해서 하는 게 아니고. 그러면 가격이 비쌀 때 공급 물량을 많이 하잖아요? 최근에 공급이 줄었다고 하지만 천만의 말씀입니다. 그래프 보세요. 최근에 공급이 굉장히 많았어요. 이유는 뭡니까? 가격이 오르니까 민간들이 공급을 많이 한 거예요. 그런데 앞으로 가격이 떨어지면 어떻게 될까요?

[앵커]
안 하려고 하겠죠.

[답변]
민간은 안 하겠죠. 그래서 사이클이 만들어지는 거예요. 이제 가격이 떨어지면 민간은 공급을 줄이게 될 거예요, 민간에 맡겨놓으면.

[앵커]
그러면 정부 의도대로 안 될 수도 있다는 얘기네요.

[답변]
굉장히 높은 거죠. 그래서 사실 제 생각은 시장의 장기적인 안정성을 확보하기 위해서는 시장이 안 좋고 가격이 떨어질 때는 공공 비중을 늘려야 되는 겁니다. 공공은 사실 가격에 상관없이 예를 들어서 공공임대 물량이라든가 아니면 공공 분양들, 이런 것들을 꾸준하게 공급할 수 있잖아요, 돈을 벌려고 하는 건 아니니까.

[앵커]
그러니까 그런 우려 때문에 정부도 집값을 방어하기 위한 카드를 하나씩 꺼내들고 있는 것 같은데, 특히 15억 초과하는 아파트 살 때도 대출을 허용해 주겠다, 이걸 지금 검토하고 있다는 거 아닙니까?

[답변]
그렇습니다.

[앵커]
이렇게 되면 대출 내서 집 사는 사람 많아지면 다시 가격이 올라가지 않을까요?

[답변]
그런데 그건 굉장히 뭐랄까요? 예를 들어서 제가 대출을 받는데, 대출을 해줄게 가져가, 하는데 금리가 엄청 높아요. 그러면 대출 안 하겠죠. 사실 지금 시장의 변동 요인은 금리이기 때문에 대출의 한도를 풀어준다고 해서 사람들이 몰려 들어와서 대출을 받아서 집 사지는 않는다, 이렇게 이해하시면 좋으실 것 같습니다.

[앵커]
그러면 이건 어떻습니까? 일시적인 2주택자들 종부세 완화하는 법안이 법사위 통과했거든요? 그러니까 종부세를 완화해 주겠다는 시그널로 보이는데, 이렇게 되면 다주택자들 매물 안 내놓을 거 아닙니까, 종부세 완화되면? 이러면 이것도 역시 또 집값 상승의 한 요인이 될 수 있지 않을까요?

[답변]
그럴 가능성이 있는데요. 두 가지를 좀 보셨으면 좋겠어요. 이전 정부, 그러니까 이 한 텀 때 가격이 급등했는데, 규제 정책이 엄청나게 나왔잖아요. 그런데 어떻게 됐습니까? 못 잡았죠. 반대로 집값이 떨어질 때 예를 들어서 집값을 부양하기 위해서 시장 안정책이 나오더라도 그 거대한 흐름을 막을 수 없어요. 또 하나 뭐냐 하면 집을 내가 팔고 내놓고 이거는 세금을 조금 깎아주고 적게 낸다고 해서 의사 결정을 하는 게 아니고요. 집값에 대한 전망으로 의사 결정을 합니다. 그래서 집값이 올라갈 것 같으면 안 내놓고, 집값이 빠질 것 같으면 아무리 세금이 적게 들어도 쉽게 시장에 내놓는다는 거죠. 그런 차원에서는 정책이 시장의 큰 흐름을 바꾸기에는 되게 힘들다, 이렇게 보시면 좋으실 것 같습니다.

[앵커]
그러니까 위원님 전망대로 지금 집값이 하락하는 시기라면 이 시기에 덜컥 집 살 수 있는 그런 용자가 얼마나 될까 싶긴 합니다만, 또 정말 실수요자들은 집을 사야 되는 분들이 계시잖아요. 이런 분들은 어디의 어떤 집을 노려보면 좋겠습니까?

[답변]
그러니까 무주택자들이 내 집 마련을 할 때 저는 가장 강조하는 게 뭐냐 하면 언제 사느냐예요, 어디에 사는가보다도. 그래서 언제 사는 관점에서 볼 때는 앞으로 좋은 시기가 올 가능성이 크다, 집값이 떨어지니까. 그러면 어느 집을 살 거냐 고민이 되잖아요. 그런데 어떤 집을 사셔야 되냐 하면, 집값이 많이 떨어진 집을 사셔야 돼요.

[앵커]
더 많이 빠진.

[답변]
그렇죠. 이때 저희가 경계해야 할 건 뭐냐 하면, 같은 집이 있을 때 집값이 덜 떨어진 게 안전한 게 아닙니다. 집값이 많이 떨어져야 안전한 거예요. 그래서 그런 차원에서 여러분이 내 집 마련하실 때는 시장의 변화 흐름을 잘 보시면서 가격의 변동 폭이 큰 걸 관심 있게 보셨으면 좋겠다.

[앵커]
알겠습니다.

[답변]
그리고 또 하나 뭐냐 하면, 내 수준에 맞는 집이어야 되고요.

[앵커]
그 집 한 채 딱 갖고 있는데 비싸게 대출을 받은 그런 분들, 이분들 하우스푸어 될까 걱정이 많으시잖아요.

[답변]
맞습니다.

[앵커]
이런 분들은 이런 하락장에 대처할 수 있는 다른 방법 같은 게 있을까요?

[답변]
쉽지 않은 문제인데요. 과거에 집값 하락기에 하우스푸어가 양산된 이유이기도 한데, 저는 사실 이분들한테 어떤 말씀을 드리고자 하냐 하면, 그동안 하우스푸어들이, 그러니까 최근에 집을 사신 분들의 속성을 잘 보시면 투자 목적으로 사는 비중이 많아요. 그런데 투자 목적으로 사 놓으면 집값의 변동을 이겨내지 못합니다. 그래서 이런 분들한테 가능하면 거주를 해라, 그 집에.

[앵커]
실거주 해라?

[답변]
실거주 하면 집값의 변동폭이 좀 크더라도 거기에서 그 시간을 잘 감내해낼 수 있습니다.

[앵커]
알겠습니다. 어쨌든 하락 시장에서는 분양이든 청약이든 경매든 시장을 다양하게 열어놓고 유연하게 대처를 해야 된다는 그런 말씀인 것 같습니다. 지금까지 ET WHY, 이광수 위원과 함께했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

[답변]
고맙습니다.