[ET] “규제 푼다고? 30% 하락 각오해야”

■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : ET WHY?
■ 방송시간 : 9월21일(수) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 이광수 미래에셋증권 수석연구위원
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
https://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#20220921&1

[앵커]
언제부터인가 이 집 사라는 말, 선뜻 입 밖에 꺼내기가 어렵습니다. 거래 실종, 가격 하락, 최근 부동산 시장이 급격히 얼어붙으면서 정부가 세종시와 인천 연수구 등을 투기과열지구에서 해제했습니다. 오늘은 이광수 미래에셋증권 수석연구위원 모시고 부동산 시장 점검해보겠습니다. 연구원님, 어서 오십시오.

[답변]
안녕하세요?

[앵커]
마침 연구원님 오시는 날 정부가 규제지역 해제 발표했습니다. 연구원님 하락 전망하고 뭔가 다르게 가는 거 아니에요?

[답변]
시장에 영향이 있을 수는 있습니다. 그런데 큰 변화를 일으키기는 제한적이라고 생각하고 있습니다.

[앵커]
오늘 정부가 규제 해제 발표한 지역, 어디를 주목해서 보고 계세요?

[답변]
일단 보시는 것처럼 세종과 인천의 일부 지역의 투기과열지구를 해제했고요. 그다음에 지방에서 조정지구를 해제했거든요. 그래서 그런 부분에서는 확실히 좀 전면적으로 해제한 부분이 있습니다.

[앵커]
이렇게 규제가 풀리면 대출도 좀 완화되고.

[답변]
그렇습니다.

[앵커]
또 분양권 전매 제한도 좀 풀리고요.

[답변]
맞습니다.

[앵커]
세금도 좀 완화되고.

[답변]
맞습니다.

[앵커]
이렇게 되면 거래가 좀 살아날 수도 있을 것 같은데, 어떻게 보세요?

[답변]
그런데 여러분이 정책 영향이 한국의 부동산 시장에 얼마나 영향을 미칠 것인가 좀 고민해볼 필요가 있어요. 그때는 저희가 과거의 경험을 좀 볼 필요가 있는데요. 바로 전 정부에서 집값이 급등할 때 엄청나게 규제책이 나왔잖아요. 그런데 시장이 안정됐습니까?

[앵커]
더 오르지 않았나요?

[답변]
그렇습니다. 지금은 사실 반대거든요. 시장이 위축되고 거래가 안 되고 가격이 하락할 가능성이 커 보이니까 규제가 완화되는 거잖아요. 그런데 이런 차원에서 정책이 효과를 내기에는 제한적이다, 라고 보는 거죠. 결국 쉽게 말해서 큰 흐름을 사실 바꾸기에는 좀 어렵지 않느냐 보고 있습니다.

[앵커]
급반전은 없을 거다.

[답변]
그렇습니다.

[앵커]
그래도 심리적인 타격 정도는 있지 않을까요?

[답변]
심리적으로도 부정적인 영향을 미칠 거예요. 어떤 영향이냐 하면, 오를 때는 그렇습니다. 투기지역을 지정하잖아요? 그러면 어떤 말을 하냐 하면, 정부가 투자할 곳 좋은 곳을 찍어줬다, 이렇게 얘기하는 것처럼 사실 그렇게 해석한다는 거죠. 반대로 지금 시장이 위축될 때는 이런 지역을 발표하면 그렇게 안 좋아, 그 지역이? 그렇게 반응할 가능성이 굉장히 크다는 거죠. 그런 측면에서 오히려 이런 투기과열지구를 해제하거나 이런 것들은 심리적으로 영향을 미칠 수 있습니다.

[앵커]
오히려 매수 심리가 더 위축될 수 있다.

[답변]
그렇습니다.

[앵커]
그러면 정부 의도하고는 다르게 가는 거네요.

[답변]
그렇습니다.

[앵커]
그런데 매수세가 급감한 게 지금도 계속 나타나고 있잖아요, 이거는 이제 사실인데. 그 많던 수요들은 지금 다 어디로 간 걸까요? 전세든 월세든 자가든, 어디든 살긴 살아야 되잖아요.

[답변]
그런데 여러분이 잘 생각하셔야 될 게, 집을 사는 수요는 지금 길거리에 계신 분들이 아니에요. 그러니까 어딘가 거주지가 있는 분들이잖아요. 그래서 그런 분들이 집을 안 사신다고 해서 갑자기 새롭게 집이 필요하거나 전월세 수요가 증가하는 게 아니에요. 누군가 전월세에 사시는 분들이 집을 사시는 분들이 많고 또 하나 뭐냐 하면, 한국의 부동산에, 특히 서울 아파트 같은 경우에 그동안 40% 이상이 투자 목적으로 집을 샀습니다. 지금 상황은 그 투자 목적의 수요가 줄어드는 거예요. 지금은 누가 투자 목적으로 집을 삽니까? 그런 차원에서 수요 감소가 됐다. 이렇게 해석하시는 분들이 많아요. 그러면 집을 안 사면 전월세 가격이 폭등하겠네? 그게 아니라는 거죠.

[앵커]
그러면 매매든 전세든 수요가 사라지면 본격적인 집값 하락 단계에 들어섰다, 이렇게 봐야 되는 건가요?

[답변]
아주 실제적으로 들어가면 집값을 결정하는 건 수요가 감소한다고 바로 떨어지진 않습니다. 집값을 결정하는 건 매도자들이 결정하게 돼 있어요. 그런데 이 매도자들이 심리 변화에 따라서 일반적으로 3단계 과정을 거치게 됩니다. 첫 번째는 뭐냐 하면, 수요자가 줄어들어서 집값이 조금 조정을 보이기 시작하면 집을 갖고 계신 분들이 일시적일 거야, 나는 절대 싸게 안 팔아, 이런 단계가 1단계예요.

[앵커]
이 가격에는 못 팔아.

[답변]
그렇죠. 그런데 2단계에서 보면 살살 눈치를 보기 시작합니다.

[앵커]
이 가격에라도 팔아볼까?

[답변]
그럴까? 그런데 시장에 거래가 안 되는 거죠. 그래서 조금 낮춰볼까? 이런 어떤 심리적 변화 단계가 2단계예요. 그 단계를 넘어서면 양떼효과라고 해서, 누가 먼저 파느냐 게임이 될 수 있습니다. 그래서 양떼들이 어떻게 가냐 하면 우두머리가 가면 앞도 보지 않고 막 몰려다니거든요. 그것처럼 사실은 3단계의 저 단계가 오면 집값 하락폭이 굉장히 커질 수 있는 거예요.

[앵커]
추격 매도까지 이어질 수 있다.

[답변]
그렇습니다.

[앵커]
그러면 지금 우리는 어느 단계에 와 있습니까?

[답변]
현재는 2단계죠. 그래서 거래도 안 될 뿐만 아니라 가격은 조금씩 조정 받고 있는데 큰 폭의 하락은 아닙니다. 그래서 2단계를 저희가 할 때 시장에 되게 중요한 신호들이 있어요. 그 대표적인 신호가 뭐냐 하면, 집을 갖고 계신 분들이 집을 내놓을 때 범위로 내놓습니다.

[앵커]
그러니까 아랫단과 윗단을 정해놓고 한다는 거죠?

[답변]
그렇습니다. 보시는 것처럼 실제적으로 아파트 매물을 내놓는데, 19억 7,000만 원에서 20억 1,000만 원에 내놓는 거예요.

[앵커]
그러면 또 사는 사람은 당연히 19억 7,000만 원에 사지 누가 20억에 삽니까?

[답변]
그렇죠.

[앵커]
하나 마나 한 거 아니에요?

[답변]
그렇죠, 그렇죠. 그럼에도 불구하고 미련을 못 버린 겁니다. 높게는 팔고 싶은데 거래가 안 될 거니까, 그래서 레인지를 이렇게 내놓거든요? 쉽게 말해서 어느 부동산에는 19억에 내놓고 어떤 부동산에는 20억에 내놓는 거예요. 그래서 이런 상황이 대표적으로 2단계에 나오고 있는 시장의 변화 방향으로, 실제로 보시면 여러분이 사시는 아파트 단지에 보면 이런 패턴이 살살 많이 증가하게 되실 겁니다.

[앵커]
이런 건 급매나 급급매 같은 일부 건수에 국한된 그런 사례 아닌가요? 이걸 일반화할 수 있는 건가요?

[답변]
아까 말씀드린 것처럼 2단계에서는 일부 그런 모습들이 나오는 거예요. 그런데 점차적으로 그게 거래가 안 되고 그렇게 되면 그런 범위들이 없어지고 밑의 단의 가격에 내놓게 되고 또 거래가 안 되면 가격을 더 낮추게 되는, 그러면서 누가 먼저 파느냐의 단계까지 갈 수 있다는 거죠.

[앵커]
그러면 누가 먼저 파느냐의 단계로 가면 시장에서 어떤 일이 벌어지는 겁니까?

[답변]
하락폭이 굉장히 커지는 거죠.

[앵커]
본격적인 하락세.

[답변]
그렇습니다.

[앵커]
그 시기를 언제쯤으로 보고 계세요?

[답변]
시기를 정확하게 예측할 수는 없지만, 일단 가격으로만 보면 저희가 반대로 집값이 급등할 때도 보면 굉장히 소수의 물건들이 거래되면서 급등했거든요? 특히 최근 2년간. 그래서 제가 볼 때 2년 전 가격으로 돌아갈 가능성이 크고, 3단계를 거쳐서 그 시기로 오고 있지 않느냐. 이렇게 보고 있습니다.

[앵커]
2년 전이라면 코로나 이전 단계인데.

[답변]
그렇습니다.

[앵커]
대략 하락폭을 어느 정도로 예상하시나요?

[답변]
그렇게 되면 하락폭이 평균적으로 30% 이상이에요.

[앵커]
30% 이상. 그런데 코로나 이전과 비교해서 지금 거의 한 100% 올랐는데 30% 하락한 거를 빠졌다고 볼 수 있는 건가요?

[답변]
그게 여러분이, 이건 산수인데요. 여러분이 고민하실 필요가 있습니다. 왜냐하면 아까 말씀드린 것처럼 앵커님이 100% 올랐는데 30% 웬 말이냐, 이렇게 생각하세요. 그런데 예를 들어서 5억 아파트가 5억 오르면 몇 프로 오른 겁니까?

[앵커]
네? 5억이 5억이요?

[답변]
5억이 10억으로 오리면.

[앵커]
100% 아닌가요?

[답변]
100% 오른 거죠? 그런데 그 10억짜리 아파트가 다시 5억으로 빠져요. 제자리로 가요. 그러면 몇 프로 빠진 겁니까?

[앵커]
자꾸 산수를 시키시네요. 50% 빠진 거 아니에요?

[답변]
그렇죠. 그런데 퍼센티지만 생각하면 100% 올랐다가 50% 빠진 거니까, 그러면 50% 오른 거네? 이렇게 생각해요, 가격은 제대로 돌아갔는데. 그러니까 사실은 여러분, 제가 30% 말씀드리는 건 거의 그 자리로 돌아간다는 상황으로 이해하셔야 된다. 이거는 되게. 사실은 여러분이 한번 생각해보시면 그냥 단순한 산수입니다.

[앵커]
어쨌든 지금 무주택자들, 그중에서도 실수요자 입장에서는 내가 언제 그러면 집을 사야 되지? 이 집값 바닥을 알 수 있는 그 신호, 뭘 보면 될까요?

[답변]
집값이 조정 받고 위축 받으면 내 집 마련하기도 여러분이 훨씬 쉬우시고 그다음에 과도하게 빚을 안 일으키셔도 되잖아요. 이제 그런 시기가 오고 있다고 보는 거죠. 그래서 특정해서 제가 시원하게 2023년, 2024년 이렇게 말씀드리면 좋은데, 그렇게 말씀드릴 수는 없습니다. 대신 시장의 변화의 잘 읽으시면 좋겠어요. 그 시장의 가장 중요한 변화는, 가격이 떨어지면서 거래량이 회복하는 구간이에요. 가격이 떨어지게 되면 수요가 증가하게 돼요. 누군가 살 사람이 생기게 돼요. 그러면 거래가 드디어 되는 거죠. 그러면 그 시기를 여러분이 내 집 마련하시기 좋은 시점으로 보셨으면 좋겠다고 생각하고 있습니다.

[앵커]
알겠습니다. 오늘 정책 효과 얘기, 그리고 시장에 나타나는 수급상의 이야기해 주셨는데, 내일은 미국 금리 인상 결정이 있고요. 지금 푸틴이 또 군 동원령을 전격 발동했다는 속보가 들어와 있어서 이런 환율이라든지 금리가 또 시장에 어떻게 미칠지도 수요자들이 관심 있게 지켜봐야 될 것 같습니다. 지금까지 ET WHY, 이광수 위원과 함께했습니다. 고맙습니다.

[답변]
고맙습니다.