[ET] 등기부등본 ‘이것’ 놓쳤다 2억 날린 사연…‘이 단어’ 만은 확인하자!

■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : 호모 이코노미쿠스
■ 방송시간 : 2월22일(수) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 현창윤 변호사
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
https://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#20230222&1

[앵커]
경제하는 사람들의 마음을 읽어보는 호모 이코노미쿠스입니다.

[녹취]
“보지 마! 거짓말이다. 이 사람이 어디서 사기를 쳐!“

[앵커]
집주인에게서 사기의 낌새가 보인다면 그 집은 쳐다도 보지 말아야죠. 내가 전세 사기의 주인공이 되지 않으려면 반드시 확인해야 할 것, 등기부등본입니다. 오늘은 이 등기부 제대로 읽는 법 현창윤 변호사에게 알아보겠습니다. 변호사님, 안녕하세요?

[답변]
안녕하세요?

[앵커]
설마 변호사님 상대로 전세 사기 치는 그런 사람 있을까 싶은데 어떠세요?

[답변]
안타깝게도 저도 전세 사기의 피해자가 된 적이 있었습니다. 저의 경우에는 거의 법적으로 가능한 예방조치를 다 해 뒀기 때문에, 특히 등기부등본을 꼼꼼히 살펴보고 예방조치를 다 해뒀기 때문에 다 회복을 할 수가 있었지만 그 이후로도 가장 중요한 것은 등기부등본을 잘 보는 것이다라는 생각을 갖고 있습니다.

[앵커]
그래서 오늘 잘 보는 법 좀 배워보려고요. 일단 등기부등본, 앞으로 편의상 등기부라고 하죠. 정확한 개념이 뭔가요?

[답변]
용어 자체가 어렵기 때문에 어렵게 느껴질 수가 있습니다. 쉽게 말해서 사람도 이력서가 있잖아요. 사람도 이 사람의 현재 상태와 과거에 어땠는지 이런 이력을 이력서를 통해서 알 수 있듯이 등기부등본을 통해서 지금 이 집의 상태와 과거 이력을 확인할 수가 있습니다.

[앵커]
등기부등본을 일단 열어보면 내용들이 워낙 많아서 뭐부터 봐야 될지 감이 안 잡히는데 기본적으로 먼저 확인해야 될 게 어떤 것들이 있습니까?

[답변]
기본적으로 등기부등본은 표제부와 갑구, 을구로 나뉘어져 있습니다. 표제부 같은 경우에는 집이 자체에 대해서 주소가 어딘지 또 이 집이 벽돌집인지 콘크리트 집인지 이런 내용들이 표제부에 담겨져 있고요.

[앵커]
일종의 신체검사하는 거네요.

[답변]
맞습니다. 그리고 갑구 같은 경우에는 소유권, 이 집의 소유자가 누구고 소유권의 제한은 없는지. 또 을구 같은 경우에는 이 집에 담보가 되어 있는지, 빚이 얼마나 있는지 이런 내용에 대해서 확인할 수가 있습니다.

[앵커]
갑구는 소유자의 이력서, 을구는 소유권 외의 권리에 대한 이력서.

[답변]
맞습니다.

[앵커]
그럼 먼저 표제부부터 하나씩 열어보겠습니다. 표제부에서 가장 먼저 확인해야 될 거는 어떤 것들이 있을까요?

[답변]
물론 표제부에서는 주소가 정확히 내가 계약하고자 하는 그 집이 맞는지부터 확인하셔야 합니다. 또 그다음에 혹시 최근에 문제가 되고 있는 게 근린생활시설이 아닌지까지도 확인해보셔야겠습니다.

[앵커]
근린생활시설이 뭐예요?

[답변]
근린생활시설은 쉽게 말해도 상가형 건물과 주거용 건물이 혼합되어 있는 그런 건물 형태를 말하는 거거든요. 그런데 근린생활시설에 사무용 건물에 그거를 주거용으로 개조를 해서 임대를 하게 되면 세입자 입장에서 문제가 발생할 수가 있습니다. 가령 예를 들어서 이 세입자가 전세자금대출을 이용해야 된다든지 아니면 나중에 전세보증보험을 가입해야 되는 상황이 왔을 때 가입이 안 될 수가 있거든요. 또 내가 이 집에서 살고 나갈 때 다음 세입자를 구해서 나가야 되는 경우도 분명히 발생하는데 다음 세입자 입장에서도 대출이 안 되니까 또 보증보험이 안 되니까 잘 안 들어오거든요. 그런 관점에서 근린생활시설을 주거용으로 임차를 했을 경우에는 문제가 발생할 수가 있습니다.

[앵커]
알겠습니다. 갑구로 한번 넘어가 볼게요. 갑구는 조금 전에 소유권과 직접적으로 연관된 사항이라고 하셨는데 그래서 더 주의 깊게 봐야 될 거 같은데.

[답변]
소유권은 굉장히 중요한 내용이기 때문에 한 번 더 봐보실 필요가 있습니다. 특히 최근에 문제가 발생했던 것들은 소유자가 아닌 사람들을 마치 소유자인 것처럼 연기를 하는 거죠. 그런 식으로 소유권자를 바꿔치기하면서 전세 사기를 치는 그런 경우가 발생했었습니다.

[앵커]
계약 현장에 소유권자가 아닌 제3자를 대역으로 내보낸다는 거죠?

[답변]
맞습니다. 이런 경우에는 반드시 나와 계약하고자 하는 그 사람이 현장에 나와 있는 사람이 소유권자가 맞는지, 등기부등본상 그 사람이 맞는지를 한 번 더 확인해보실 필요가 있습니다.

[앵커]
그거 어떻게 확인하나요? 신분증을 달라고 해서 확인해야 되는 건가요?

[답변]
신분증이라든가 인감증명서라든가 이런 부분을 확인하면서 두 번, 세 번 확인해보실 필요가 있죠.

[앵커]
그리고 갑구를 보면 가끔 보게 되는 게 가등기라는 게 있더라고요. 가등기가 약간 제가 볼 때는 가계약처럼 정식으로 등기하기 전에 뭔가 임시로 걸어놓은 듯한 느낌이 들어서 저거 했다가 집주인 바뀌면 어떡하지? 이런 생각도 드는데.

[답변]
가등기의 경우에는 곧 주인이 바뀐다는 거예요. 집주인이 곧 바뀐다는 것은 세입자 입장에서는 굉장히 치명적인 피해가 발생할 수도 있거든요. 말씀하신 대로 가등기가 있게 되면 왜 바뀌는 건지, 가등기로 왜 되어 있는지 꼭 확인하실 필요가 있죠.

[앵커]
가등기 저런 거 없어도 문제가 될 수도 있어요?

[답변]
맞습니다. 최근에 많이 발생하는 전세 사기 유형이 소위 말하는 동시 진행이라는 유형인데 미리 전세입자를 구하면서 소유권자를 자기들끼리는 이렇게 소유권자를 바꿀 것을 예상을 하고 이렇게 세팅해놓는 전세 사기가 발생하고 있어요. 이런 경우에는 잔금 치르고 안심하지 마시고 이후에도 등기부를 한 번씩 확인하면서 소유권자가 혹시 갑작스럽게 기습적으로 바뀌진 않는지 확인해보실 필요가 있습니다.

[앵커]
제가 들은 얘기는 갑구에 혹시 압류, 가압류 이런 단어 보면 무조건 이거는 의심하지 말고 이 집은 걸러라 이러던데.

[답변]
압류나 가압류 같은 경우에는 너무너무 위험하기 때문에 이런 단어가 들어있는 것만으로도 이 집을 계약해서는 안 됩니다. 단호하게 말씀드릴 수가 있는데 앞으로 이 집주인의 소유권에 문제가 생길 가능성이 굉장히 높기 때문에 이런 집에 임대로 들어간다는 것은 사실상 보증금을 잃을 가능성이 굉장히 크다고 말씀드릴 수가 있습니다.

[앵커]
압류, 가압류는 부동산을 소유자한테 돈을 못 받은 누군가가 재판을 걸어놓았다는 일종의 시그널 같은 거니까 그걸 걸러서 보라는 말씀이시죠?

[답변]
맞습니다. 아주 강력한 경고 시그널이죠.

[앵커]
알겠습니다. 을구로 넘어가 볼게요. 을구에서는 주의해서 봐야 될 단어 같은 거 어떤 것 좀 이야기해 주실까요?

[답변]
을구에서 가장 대표적인 것은 근저당이죠. 쉽게 말해서 이 집에 담보로 빚이 얼마나 있냐. 이 집주인이 이 집을 담보로 빚을 얼마나 졌느냐를 볼 수 있는 건데 내가 보증금을 넣는 이 집에 나보다 먼저 하는 권리가 있다면 결국 내가 피해를 볼 수밖에 없거든요. 나보다 선순위인 근저당이 얼마나 있는지는 꼭 살펴봐야 되는 부분입니다.

[앵커]
근저당이라는 거는 누군가 은행 기관에서 빌린 그 돈을 말씀하시는 거죠?

[답변]
맞습니다. 금융기관일 수도 있고 제3자일 수도 있고 누군가가 이 집을 담보로 잡고 있기 때문에 내 권리는 이보다 후순위다라고 생각하셔야 됩니다.

[앵커]
실제 얼마나 빌렸는지 그것도 알 수 있어요?

[답변]
대략적으로 알 수가 있는데요. 채권 최고액이라는 게 있습니다. 보통 일반적으로 채권 최고액이 원래 빌려준 돈에 비해서 120% 정도를 설정하기 때문에 역산을 해서 이 정도 걸려 있다라고 보시면 될 거 같습니다.

[앵커]
그럼 일단 이 근저당만 확인하면 내가 나중에 문제 됐을 때 후순위로 밀릴 그런 걱정은 안 해도 됩니까?

[답변]
주의하셔야 될 점이 또 하나 있는데요. 임차권 등기라는 게 있습니다. 최근에 임차권 등기를 많이 활용을 하시는데 아까 말씀드렸던 근저당이 담보가 걸려 있는 거라고 말씀드렸잖아요. 임차권 등기의 경우에는 나보다 앞서 있는 세입자가 있다고 보시면 됩니다. 내가 아무리 꼼꼼하게 살펴보고 들어갔다 하더라도 나보다 앞서 있는 권리가 있는 세입자가 있다면 나는 그만큼 뒤로 밀릴 수밖에 없잖아요. 그러면 임차권 등기가 있다는 것 자체가 내가 이 집을 계약하면 안 된다는 시그널로 받아들이셔야죠.

[앵커]
알겠습니다. 등기부등본 확인하고 보통 우리 계약하면서 확정일자 받잖아요. 일단 확정일자까지 받으면 이제 안심하고 두 다리 뻗고 자도 됩니까?

[답변]
보통 그렇습니다. 저희가 계약을 하고 나서 확정일자 받고 그 이후에 이사를 하면서 전입신고를 같이 하시잖아요. 사실 전입신고를 빨리 해 주셔야 되는데 깜빡하시고 전입신고를 늦게 하시는 경우가 있어요. 전입신고를 늦게 하시게 되면 그만큼 권리가 뒤로 밀릴 수가 있기 때문에 전입신고를 바로바로 하셔야 되고요. 최근에는 인터넷으로도 할 수가 있고 주민센터 가셔도 할 수 있으니까 반드시 미리 해두셔야 되고요. 그리고 특히 근저당이 갑작스럽게 치고 들어오는 경우가 있습니다. 금융기관이나 제3자의 채권이 근저당으로 갑자기 들어오게 되면 근저당의 경우에는 그 즉시 효력이 발생하거든요. 반면에 전입신고의 경우에는 그다음 날부터 효력이 발생하게 됩니다. 자연스럽게 내 권리가 뒤로 밀리게 되는 거죠.

[앵커]
확정일자하고 전입신고 같은 거는 최소한의 안전장치니까 이유 불문하고 무조건 해야 되는데 여기서 하나 더 주의해야 될 게 전입신고하더라도 그 효력이 다음 날 발생한다.

[답변]
맞습니다.

[앵커]
그 사이를, 그 시차를 주의해라?

[답변]
그래서 잔금하고 이사했다고 발 뻗고 주무실 게 아니라 그다음 날에도, 그다음 다음 날에도 등기부를 꼭 확인해보셔야 됩니다.

[앵커]
어쨌든 아무리 빨리 전입신고하더라도 위험이 있을 수 있다는 그런 얘기네요.

[답변]
그렇습니다.

[앵커]
그럼 요즘 보면 조직적으로 전세 사기 같은 거 많이 발생하잖아요. 여기에 대응할 수 있는 방법 변호사로서, 민사 전문 변호사로서 조언해 줄 거 어떤 것들 있을까요?

[답변]
사실 최근에 발생하고 있는 전세 사기의 경우에는 사실상 갭투자 구분할 수 있도록 주변 시세를 부풀린다든가 또 갭을 굉장히 오히려 역전세라고 많이 하죠. 그런 식으로 해놓는다든가 해서 개인의 세입자가 대응하기 굉장히 힘든 형태를 띄고 있습니다. 그렇기 때문에 특약을 여러 가지 걸어놓는다든가 아니면 예를 들어서

[앵커]
잠시만요. 특약을 걸어놓는다고요? 어떤 특약을 말씀하시는 거죠?

[답변]
입주 일자 다음 날까지 현재 등기부등본을 유지한다라는 특약이라든가 입주 당일 근저당이 설정되게 되면 집주인의 귀책 사유로 이 임대차 자체를 무효로 한다든가 이런 특약을 반드시 걸어두실 필요가 있습니다.

[앵커]
조금 전에 대항력이 발생하기까지 하루의 시차가 있는데 그때를 대비해서 이런 특약도 준비를 해놔라는 말씀이신 거 같습니다. 아무튼 등기부등본 굉장히 복잡하긴 한데 이거 요약본도 발급을 받을 수 있다고 하니까 이 부분도 시청자분들이 참고하시면 좋겠네요. 현창윤 변호사와 알아봤습니다. 고맙습니다.