[ET] 유치원 알박기냐, 조합원 횡포냐…입주 중단에 등기도 안 된다니 ‘개포 자이’ 막전막후

■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : ET WHY?
■ 방송시간 : 3월21일(화) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 김인만 부동산경제연구소장
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
https://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#20230321&1

[앵커]
아버지를 아버지라 부르지 못한 홍길동처럼, 내 집을 내 집이라 부르지 못하는 입주자들이 있습니다. 서울 강남 재건축 아파트 단지에서 벌어진 입주 중단 사태 어떻게 된 일이고 시사점은 뭔지 김인만 부동산경제연구소장 함께하겠습니다. 네, 소장님 어서 오십시오.

[답변]
안녕하세요.

[앵커]
건축하려고 다 지었는데 또 못 들어가는 그런 아파트 단지 어디에요?

[답변]
둔촌주공은 공사가 중단됐다면 이 아파트는 입주가 중단됐었는데요. 어느 아파트냐 하면 개포주공 4단지를 재건축한 개포자이 레지던스 아파트입니다. 2월 28일부터 입주를 시작한 따끈따끈한 새 아파트입니다.

[앵커]
이름 들으니까 기억납니다. 소장님 왜 저희 프로그램 나오셔서 여기 입주 물량 많이 나오니까 전셋값 떨어질 거다. 이런 얘기하셨던 그 아파트 아니에요?

[답변]
네, 맞습니다. 바로 그 아파트인데요. 35개 동 3,350세대 굉장한 대단지 아파트인데 위치를 보면 개포동역 남쪽에 위치하고 있고요. 삼성서울병원도 가까운 대단지에 굉장히 좋은 아파트인데 입주에 제동이 걸렸습니다.

[앵커]
아니 주변 집값까지 떨어뜨려 놓고 왜 입주가 안 됐다는 겁니까?

[답변]
이게 소송이 문제인데요. 보통 소송을 하면 조합이나 뭐 다른 문제, 건설사들 이런 갈등 때문에 소송을 하는데 이번에는 유치원하고 소송이 붙었습니다.

[앵커]
유치원도 재건축 이전부터 조합이랑 같이 있었던 그 유치원이.

[답변]
그렇죠. 단지 안에 있던 유치원인데 이해관계 때문에 소송을 하게 되는데요. 쟁점은 두 가지입니다. 하나는 위치. 위치 그대로 있게 해달라는 거고요. 또 하나는 땅, 단독 필지를 그대로 해 달라는 쟁점 때문에 두 가지 쟁점에서 소송이 붙었습니다.

[앵커]
두 가지 쟁점으로 현재 두 가지 소송이 진행 중이다. 먼저 위치. 일단 유치원이 원래 있던 자리가 있었을 텐데 무슨 이유 때문에 이 위치가 문제가 된 겁니까?

[답변]
처음에는 유치원이 그대로 있던 위치를 인정해 달라고 했고요. 조합에서도 알았다, 그대로 하겠다, 라고 했는데 법이 바뀝니다. 교육 환경영향평가에서 이 자리는 일조권 확보가 안 되기 때문에 유치원을 지을 수가 없다는 답이 나오니까 조합과 유치원이 협의를 해야 되는데.

[앵커]
잠시만요. 무슨 법이 바뀌었다는 건가요?

[답변]
교육 환경영향평가가 바뀌었습니다. 그래서 평가를 받아서 이게 유치원생들이 햇볕을 보면서 좋은 환경에서 교육을 받아야 하는데 지금 위치는 아파트 단지에 둘러싸여서 일조권이 안 나온다, 여기는 허가가 안 나온다, 라고 답이 나오니까 이제 위치를 옮겨야 되는데 여기서 합의가 안 됩니다. 유치원 입장에서는 내가 다른 자리 좋은 자리를 해달라. 조합에서는 안 된다고 해서 협의가 안 되다 보니까 조합에서 일방적으로 위치를 정해서 이렇게 진행된 사업입니다.

[앵커]
그러니까 착공 전에 갑자기 교육법이 바뀐 거잖아요. 일조권이 확보 안 되면 유치원 못 짓는다 그러면 방법은 두 가지잖아요. 조합 입장에서는 설계를 변경해서 층을 깎든지 아니면 유치원이 볕 잘 드는 대로 나가든지 거기서 합의가 안 됐다, 라는 얘기인가요?

[답변]
둘 중 하나인데 설계해서 아파트를 깎아버리고 유치원을 그 자리로 하려면 결국 일반 분양이 줄어들게 되고 조합 입장에서는 이익이 줄어들기 때문에 절대 수용할 수가 없고 위치를 옮겨야 되는데 이 부분이 합의가 안 되는 거죠. 서로 합의가 안 되는데 사업 기간이 길어지게 되면 유치원 조합 입장에서는 대출이자라든지 사업 비용이 커지게 되니까 그냥 일방적으로 지금 자리를 정해서 진행을 시켜버렸습니다.

[앵커]
그래서 소송이 붙었다.

[답변]
그렇죠.

[앵커]
그래서 결과는요?

[답변]
소송 결과는 법원에서는 조합 손을 들어줬습니다. 조합 승. 왜냐하면 이거는 법이 환경영향평가가 이렇게 나왔기 때문에 어쩔 수가 없다, 아파트를 깎을 수는 없지 않느냐. 이거는 조합이 불가피하게 어쩔 수가 없었다고 해서 조합의 손을 들어주었습니다.

[앵커]
알겠습니다. 그러면 두 번째로 땅이 또 문제가 됐다는데 이건 어떤 쟁점입니까.

[답변]
두 번째는 땅인데요. 원래 땅을 가지고 있었습니다, 유치원에. 아파트 안의 땅인데 그 땅은 단독 필지, 온전히 유치원 땅이었거든요. 재건축을 하게 되면 다 밀어버리고 멸실을 하고 공유 지분으로 바뀌게 되는데 유치원에서는 나 원래 단독 필지였으니까 내 땅을 그대로 인정해 줘, 라고 하고 있고요. 조합에서는 안 돼. 똑같이 공유 지분, 그러니까 우리 대지 지분이라고 하죠. 지분으로 가져가, 라고 해서 협의가 안 되다 보니까 또 소송으로 진행이 됐는데.

[앵커]
잠시만요. 그런데 이미 조합원에서 조합이 동의서 받았을 거 아닙니까 그 유치원한테. 거기 공유 부지에 도장 찍었던 거 아니에요?

[답변]
도장을 찍긴 했는데 유치원 측에서는 좀 억울했나 봅니다. 소송을 했는데 부동 문자 뭐 얘기가 나와서 결국 법원에서는 이거는 유치원이 원래 단독 필지였으니까 단독 필지가 맞다, 라는 판결이 나왔습니다.

[앵커]
그러니까 유치원 손을 들어줬다는 거죠?

[답변]
그렇죠. 1승 1패죠.

[앵커]
그러면 지금 소송 결과를 잠깐 정리를 좀 해볼게요. 자, 일단 위치에 있어서는.

[답변]
그렇죠. 위치는 조합이 승.

[앵커]
조합이 승.

[답변]
일조권 때문에 어쩔 수가 없기 때문에 이거는 불가피하다고 보고 조합의 손을 들어주었습니다.

[앵커]
예, 그리고 땅 문제에 있어서는.

[답변]
두 번째 땅은 원래 단독 필지였기 때문에 이걸 공유 지분으로 바꾸는 것은 부당하다고 해서 이번에는 유치원 손을 들어주게 됩니다.

[앵커]
네, 그런데 이게 이 소송 결과가 입주 중단하고 무슨 관련이 있는 거예요?

[답변]
이게 시기가 중요한데요. 두 번째 유치원이 승을 했습니다. 단독 필지를 승을 하면서 관리처분 계획 변경에 대한 결과를 해야 되는데 이게 1월 달에 나옵니다. 하필이면 올 1월 달,

[앵커]
소송 결과가.

[답변]
2023년 소송 결과가 1월에 나오는데 2월 28일부터 입주가 잡혀 있거든요. 그러니까 강남구청에 조합에서 부분 준공 허가를 받고 입주를 진행합니다. 그러니까 유치원 입장에서는 소송 결과는 내가 이겼는데 입주를 다 해버리고 이전 고시하고 소유권 이전 등기가 나면 우리 왕릉뷰 아파트처럼 판이 끝나버린다는 거죠.

[앵커]
김포 왕릉뷰?

[답변]
그렇죠. 왕릉뷰 아파트도 입주를 강행하면서 문화재청이 결국에는 소송에서도 졌거든요. 그러니까 유치원 입장에서는 판이 끝나기 전에 막아야겠다, 라고 해서 별도의 소송을 제기합니다. 부분 준공인가 무효 소송을 제기하는데 그게 3월 24일에 결과가 나오거든요. 그러면 24일까지도 계속 입주를 하고 있으니까 또 하나를 더 겁니다. 입주 중단. 그러니까 임시로 가처분을 해서 입주를 중단해 달라고 하니까 법원에서는 24일에 판결할 때까지 잠시 워, 워, 워. 잠시 중단해 해서, 중단을 13일부터 24일까지 중단을 하게 되는 거죠.

[앵커]
그래서 열쇠 안 준다 했던 게 바로 그 시점입니까?

[답변]
그렇죠. 강남구청에서는 법원의 명령을 받고 열쇠불출하지 마, 라고 하니까 이제 건설사에서는 열쇠불출을 안 하게 되는데 문제는 13일부터 24일까지 줄줄이 입주 대기거든요. 3,300세대나 되니까. 400세대나 입주를 해야 되는데 못 하게 되니까 난리가 난 거죠. 야, 이게 무슨 소리냐? 입주는 해야지, 라고 하니까 법원에서 화들짝 놀라서 아, 이건 안 되겠다. 일단 입주해, 라고 해서 16일부터 입주에 대해서는 허가를 해줬습니다.

[앵커]
자, 그러면 이제는 유치원 빼고는 다 해피 엔딩 된 거예요. 이제 끝난 거예요?

[답변]
끝난 게 아니고요. 임시로 중단되는 건 막았지만 24일에 최종 결과가 나오거든요. 24일에 준공 허가에 대한 결과가 나오기 때문에 이 결과에 따라서 입주를 못 할 수도 있고요. 입주를 할 수도 있는데 제 생각에는 아마 입주를 막기는 힘들 겁니다. 3,300세대를 지금 전세 가격도 다 떨어지고 난리가 났는데 이 아파트 입주를 막아버리게 되면 텐트 치고 살아야 된다는 거잖아요.

[앵커]
현재 어느 정도 가구가 입주한 상태입니까?

[답변]
지금은 아직까지는 3,300세대 중에 아직 입주 안 한 단지들이 훨씬 더 많죠. 이제 한 800세대 정도 아직 입주를 못 한 것 같습니다. 그러면 나머지 세대들은 난리가 나기 때문에 아마 입주는 허용하되, 아직 쟁점 결과가 안 나왔잖아요. 유치원이 또 손해 보면 안 되기 때문에 최종 결과가 나오기 전까지는 이전 고시를 못하게 해서 결국 소유권 이전 등기는 못하게 이렇게 막을 가능성이 상당 높습니다.

[앵커]
아니, 입주는 되는데 등기가 안 나오면 그때 입주자들한테는 어떤 일이 벌어지게 되는 겁니까?

[답변]
입주자들 입장에서는 등기가 안 나온다는 얘기는 등기부등본이 안 나온다는 얘기고요. 그렇다면 결국 집을 팔 때, 처분할 때 문제가 될 수도 있고요. 대출을 받을 때 문제가 될 수도 있고. 세입자 입장에서는 전입 신고는 할 수 있지만 찝찝한 거죠. 등기가 안 난 집에 내가 들어가기 찝찝하니까 결국에는 전세 가격이나 매매 가격이 주변 시세보다 낮게, 낮아질 수밖에 없으니까 집주인들 입장에서는 재산권 침해의 소지가 있습니다.

[앵커]
그럼 이렇게 아파트 중에서 이런 이유로 등기가 안 나는 사례가 또 있어요? 이게 아니면 특이한 사례인 거예요?

[답변]
특이하지는 않고요. 이런 일들이 종종 종종 발생하는데 우리가 많이 알고 있는 헬리오시티, 가락시영을 재건축한 헬리오시티도 조합 내부에 소송이 걸리고 문제가 있어서 아파트 입주를 했는데 등기가 안 나온 적이 있었고요. 한 2년 정도 안 나왔고요. 공덕1구역을 재개발한 공덕자이 같은 경우는 무려 6년 동안이나 토지 등기가 안 났습니다. 6년 동안 등기가 안 나다 보니까 전세 가격, 매매가격이 주변 시세보다 한 2, 3억 정도 저렴해서 집주인들이 고생을 많이 했습니다.

[앵커]
등기가 나오기까지 꽤 시간이 걸리는군요.

[답변]
소송 결과가 나와야 되니까요.

[앵커]
그에 따른 시장에 대한 파장도 있다는 얘기잖아요?

[답변]
맞습니다. 소송이 이게 뭐 6개월 만에 끝날 문제는 아니고요. 공덕자이도 6년이 걸릴 줄은 몰랐거든요. 1심 결과, 2심, 뭐 3심까지 가게 되면 3년 이상 걸릴 수도 있습니다.

[앵커]
이게 개인의 재산권하고 또 다수 조합원들의 이익이 상충을 하다 보니까 항상 이렇게 재건축은 말들이 많잖아요. 특히 유치원이나 상가가 끼어 있는 그런 재건축 단지는 상당히 어려워질 수 있다는 것을 다시 한번 보여준 사례라고 할 수 있겠네요.

[답변]
네, 맞습니다. 이게 그냥 아파트만 있으면 뭐 25평, 34평 아파트만 있으면 이해관계가 별로 없는데요. 이게 주로 상가, 상가가 있는 곳들이 이런 분쟁들이 많이 생기고요. 학교, 유치원, 이런 교회 시설들 이런 데 분쟁이 많이 생기는데 은마아파트 있잖아요. 은마아파트도 얼마 전에 허가가 나와서 재건축이 진행되는데 은마아파트도 4,400세대 정도 되는데 상가가 굉장히 많거든요. 이게 일반 아파트하고 상가는 이해관계가 다르기 때문에 상가 때문에 아마 은마아파트도 상당히 오랜 시간이 걸릴 가능성이 있습니다.

[앵커]
아니 뭐 조합원들이야 그렇다 치더라도 정말 이해 당사자가 아닌 일반 분양자 그리고 세입자들 이 사람들은 무슨 죄예요. 이 사람들이 그 권리를 되찾을 방법은 없습니까?

[답변]
굉장히 억울하죠. 조합원들은 이해 당사자고요. 조합이 소송한다는 얘기는 조합원들이 소송하는 거나 다를 바가 없는데 일반 분양자는 이해 당사자가 아니고 세입자도 굉장히 억울한데 과거 사례를 보면 소송을 합니다. 일반 건설사들 일반 분양 같은 경우에는 건설사를 상대로 소송을 하고요. 이렇게 재건축 재개발 아파트 같은 경우는 조합을 상대로 소송을 해서 장위1구역 같은 경우는 한 2, 300만 원 정도 소송 결과 돈을 받은 적도 있습니다.

[앵커]
알겠습니다. 이런 사례들을 좀 모아서 재건축 때 분쟁이 예상되는 부분들을 좀 알려주는 그런 기관들도 필요하지 않을까 하는 생각이 드네요.

[답변]
네, 맞습니다.

[앵커]
지금까지 ET WHY 김인만 소장 함께했습니다. 고맙습니다.