[머니 시그널] “전셋값, 5년 더 오른다”…그나마 여기가 싸다

머니 시그널 김인만의 복덕방, 첫 시간입니다.

부동산, 어렵죠? 내 집 마련부터 전세 전략까지 쉽고 정확하게 제가 알려드리겠습니다.

최근 전세가 미쳤습니다.

전세 가격이 고삐 풀린 망아지처럼 날뛰고 있는데요.

CG 한번 보시죠.

계속 올라가고 있습니다.

전세 서울 아파트 전세 수급 지수인데요.

100을 넘었습니다.

100을 넘었다는 이야기는 전세를 내놓는 사람들보다 전세를 구하는 사람들이 더 많아졌다는 의미입니다.

결국 세입자가 을이 되었다는 상황이죠.

[공인중개사무소 관계자/음성변조 : "(전세는) 없어요. 많지 않아요. 물건이 없으니까 꼭 필요한 분들, 신혼부부 이런 분들은 새로 구해야 하잖아요. 날짜는 정해져 있고. 그런 분들은 조금 비싸도 그냥 계약하시더라고요."]

우리가 미래를 볼 수는 없지만 전세 가격을 예측할 수 있는 시그널 세 가지가 있습니다.

첫 번째 시그널은 바로 금리입니다.

금리가 올라가게 되면 대출 이자 부담도 늘어나겠죠.

전세 세입자들은 월세로 전환하게 되면서 전세 수요는 줄어들게 되고 전세 가격은 떨어집니다.

현재 보이는 그래프 보이시죠?

10년, 서울의 전세 실거래 그래프인데요.

꺾인 구간이 보이실 겁니다.

살짝 꺾인 구간이 왜 꺾였느냐 2022년 한국은행이 기준금리를 많이 올리면서 전세 가격이 떨어진 겁니다.

그러다가 금리가 안정이 되자 차츰 전세 가격이 올라가는 것 보이시죠?

이렇게 금리는 전세 가격에 영향을 주게 됩니다.

당분간 금리가 다시 올라갈 가능성은 낮기 때문에 전세 가격을 자극할 가능성이 높아 보입니다.

두 번째 시그널은요.

입주 물량입니다.

물량 앞에 장사가 없죠?

입주 물량이 늘어나면 서울 아파트 전세 가격은 입주 물량이 늘어나면 전세 가격은 안정이 되는데요.

2018년 12월 서울의 헬리오시티 9,510세대, 입주 물량이 나오면서 6개월 정도 서울의 전세 가격이 좀 안정이 된 경우들이 있습니다.

하지만 지금 서울의 입주 물량 어떤가요?

입주 물량 여전히 낮은 수준이고요.

앞으로도 입주 물량이 늘어나기는 쉽지 않습니다.

전세 가격 상승 압력이 높아지고 있다는 이야기죠.

세 번째 시그널, 벌써 4년.

임대차 2법 정책입니다.

전세 가격을 꽉 잡아줬던 2+2 계약 청구가 2020년에 시행이 됐는데요.

4년이 지나서 지금 갱신 기간이 됐습니다.

집주인들은 어떻게 생각할까요?

4년 동안 못 올렸는데 지금 올리지 않으면 앞으로 전세 가격을 못 올릴 수가 있으니 이번 기회에 왕창 올리자라는 움직임이 감지되고 있습니다.

여기에 전세 사기 우려 때문에 비아파트 빌라, 오피스텔에 거주하시는 분들까지 아파트 전세 시장으로 유입이 되면서 전세 수요가 늘어나고 있고요.

전세 시장은 더욱 뜨거워질 것으로 예상이 됩니다.

전세 대란.

그래서 온다는 것인가 오지 않는다는 것인가.

전세 가격이 떨어지려요.

금리가 많이 올라가거나 입주 물량이 많이 나와 줘야 하는데 현재로서는 두 가지 모두 쉽지 않습니다.

특히 입주 물량 같은 경우는 우리가 예측을 하려면 3년 후의 입주 물량, 착공 물량, 5년 후는 인허가 물량을 봐야 하는데 인허가 착공 물량이 모두 다 줄어들고 있기 때문에 최장 5년까지도 전세 가격 상승이 이어질 수가 있습니다.

이렇게 전세 가격이 안 떨어진다면 우리가 깡통 전세 또는 갭투자가 늘어날 수도 있겠죠.

자, 우리 개인이 금리를 올릴 수도 없고요.

입주 물량을 늘릴 수 없지만 그렇다고 닭 쫓던 개 지붕 쳐다 보듯이 가만히 있을 수 없습니다.

우리가 선택할 수 있는 전략, 뭐가 있을까요?

바로 입주 물량입니다.

상대적으로 입주 물량이 많이 나와서 전세 가격이 안정되는 지역에 우리가 눈여겨보셔야 하는데요.

비수도권 지역에서는 충남, 아산, 천안, 대구, 부산광역시가 입주 물량이 많으면서 전세가 격이 약세를 보이고 있고요.

서울에서는 강동구가 입주 물량이 많이 나오면서 내년 상반기까지도 전세 가격 약세가 예상이 됩니다.

이렇게 입주 물량이 많이 나오는 것들은요.

이왕이면 2+2 계약 갱신 청구를 사용하면 4년까지 안정적으로 거주할 수 있기 때문에 계약서 작성하실 때 반드시 계약 갱신 청구가 가능한 물권 위주로 알아보시는 것이 좋을 거 같습니다.

지금까지 머니 시그널이었습니다.