[일요진단 라이브] 서울 집값 ‘고공행진’…새 정부 부동산 대책은?

■ 진행 : 김대홍
■ 대담 : 권대중 서강대 일반대학원 부동산학 교수·김규정 한국투자증권 부동산 전문위원

김대홍 : 여러분, 안녕하십니까? 일요진단 라이브 김대홍입니다. 서울 아파트값이 심상치 않습니다. 20주 연속 가파르게 오르더니 지난주에는 6년 9개월 만에 최대 상승폭을 기록했습니다. 여기에 전세와 월세까지 오르면서 서울 주변 집값도 들썩이고 있습니다. 부동산 정책의 성패 여부가 집권 초기 개혁 동력을 좌우한다는 점에서 출범 3주째를 맞는 이재명 정부의 고민도 깊어질 수밖에 없는데요. 오늘 일요진단 라이브 1부에서는 부동산 전문가들과 함께 현 상황을 진단하고 새 정부가 내야 할 해법을 모색해보겠습니다. 이어지는 2부에서는 3년 6개월 만에 3000선을 돌파한 코스피의 향후 전망 그리고 이재명 대통령이 공약으로 내세운 임기 중 코스피 5000 달성의 가능성 등을 전문가들과 함께 분석해보겠습니다. 먼저 저희가 준비한 영상 보시고 대담 이어가겠습니다.

김대홍 : 일요진단 라이브 오늘은 부동산 상황부터 점검해보겠습니다. 도움 말씀 주실 두 분의 전문가 스튜디오에 모셨습니다. 먼저 권대중 서강대 대학원 부동산학과 교수 나오셨습니다. 안녕하세요?

권대중 : 안녕하세요?

김대홍 : 김규정 한국투자증권 부동산 전문위원도 함께해주시겠습니다. 어서 오십시오.

김규정 : 안녕하세요?

김대홍 : 바로 질문드리겠습니다. 요즘 서울 아파트값이 심상치 않다, 좀 전에 제가 그런 얘기를 했는데 먼저 그래픽 한번 보여주시죠. 서울 아파트 매매 가격 변동률인데, 보면 6월 셋째 주, 그러니까 지난주죠. 지난주 서울 아파트 가격이 20주 연속 상승을 이어가다가 전주 대비 0.36% 올랐습니다. 집값이 폭등했던 2018년 9월 둘째 주 이후에 6년 9개월 만에 최대 상승폭인데, 아마 시청자분들 저 그래프만 봐서는 얼마나 올랐는지 감을 잡기 참 어렵지 않습니까? 권 교수께 먼저 여쭤볼게요. 알기 쉽게 지금 서울 집값 어느 정도 수준입니까?

권대중 : 저게 평균 가격입니다.

김대홍 : 평균이요?

권대중 : 네, 서초구 같은 경우는 0.95%가 올랐어요. 3배 가까이 되죠. 부동산 가격 자체가 계속적으로 오르는 지역이 따로 있습니다. 전반적으로 오르는 건 아니고 서울 시내만 그런데 자고 나면 1억씩 오른다는 얘기가 나올 정도로.

김대홍 : 그거는 호가죠.

권대중 : 네, 호가가. 실제 거래도 높은 가격으로 올라가서 어제 제가 강남을 한번 돌아봤습니다. 나와 있는 매물을 보니까 서초구 같은 경우는 35평형 25.7평 이하죠. 실제 호가로 나와 있는 게 45에서 55억 정도 나와 있습니다. 너무 비싼 거죠. 이게 지난해 연말 정도에 한 5억 정도 가까이 오른 것 같아요.

김대홍 : 5억이요?

권대중 : 네, 40에서 45억 정도 갔는데 이미 50억을 넘어선 호가들이 많이 있는 거로 봐서는 이게 담이 무너져서 물이 들어오듯이 계속 오르고 있는 것 같습니다.

김대홍 : 알겠습니다. 김 위원님, 이게 보면 더 오르기 전에 빨리 사야 되는 거 아니냐 그래서 패닉 바야이라고 하죠. 공포에 질려갖고 물건을 사는 거예요. 이런 현상까지 나타나고 있다고 하던데 실제 그렇습니까?

김규정 : 그런 조짐이 좀 보이는 것 같습니다. 1분기 때만 해도 소위 가격이 매우 비싼 강남권의 고가 아파트 중심으로만 거래나 가격 움직임이 국한되어 있는 것처럼 보였는데 최근 들어서는 이런 움직임이 점점 낮은 가격대까지 확산이 되고 있는 상황입니다.

김대홍 : 확산 되고 있고.

김규정 : 그래서 강남권 다음으로 가격도 형성되고 수요자분들이 많이 찾는 소위 마용성 같은 마포, 용산, 성동구 이런 지역이라든가. 한강벨트를 끼고 있는 주요 구의 신축형 아파트들 가격이 자고 일어나면 혹은 전날 나왔던 매물 가격보다도 거래 물어보면 가격이 수천만 원씩 계속 오르는 이런 양상들이 벌어지니까 아무래도 점점 확산되는 상황이 벌어지면 지금 움직이지 않는 곳들도 가격이 더 오르겠다 싶어서 문의도 많이 하시고 거래 움직임도 나타나는 것 같습니다.

김대홍 : 그럼 특정 지역만 그런, 강김학균구라든지 특정 지역만 그런 게 아니네요.

김규정 : 강김학균구에서 시작해서 마용성이나 강동, 동작, 영등포 같은 한강변 끼고 있는 구들로도 많이 확산이 되는 상황이고요. 이런 게 최근까지도 별로 움직임이 없었던 노원구라든가 강북권의 아파트 밀집 지역에서도 거래도 늘어나고 오름세도 확산이 되고 있는 양상입니다. 그래서 추가적인 조치가 없으면 이런 불안 심리가 점점 확산되면서 가격 오름세가 더 번지지 않겠느냐 라는 우려들이 나오고 있습니다.

김대홍 : 권 교수님, 왜 이렇게 오르는 것 같아요? 진보 정권이 들어서면 부동산 가격이 오른다 이런 얘기하지 않습니까? 그래서 그런 겁니까? 왜 이러는 거죠?

권대중 : 제가 볼 때는 그거는 기우인 것 같고요. 지금 오르는 원인 중에 가장 큰 원인 중에 하나는 공급 부족이고요. 그리고 또 한 가지가 금리가 인하될 거라고 하는 기대심리 그리고 금년보다 내년에 공급이 입주 물량이 적어서 불안한 심리. 거기에 여러 가지 정부가 또 규제를 하지 않겠나. 최근에 또 떠오르고 있는 것 중에 하나가 스트레스 DSR 3단계를 7월부터 시행하하니까 그전에 대출을 받아서,

김대홍 : 다음 달부터 하죠.

권대중 : 집을 사자 뭐 이런 것들이 한꺼번에 몰린 거 아닌가 하는 생각이 들어요. 그리고 최근에 분위기는 지금이 아니면 못 산다는 생각. 그리고 결국에 규제해도 가격 오른다는 그런 믿음. 여기에 아까 우리 김규정 위원이 말씀하신 대로 부동산 시장 자체가 패닉 바잉처럼 뭐랄까. 지금 기회는 두 번 다시 오지 않는다는 그런 생각을 갖고 있는 것 같아요.

김대홍 : 기회는 두 번 다시 오지 않는다.

권대중 : 네, 그러니까 지금 사고 나면 항상 오르고 있기 때문에 지금이 가장 나쁘다는 생각을 갖고 있는 거예요. 그런데 사실은 진보 정부가 집권했다고 해서 가격이 올랐던 것은 상황이 그랬어요. 예를 들면 노무현 정부 당시에 올랐을 때에는 김대중 정부의 당시에 유속 성장으로 많이 풀었거든요. 또 하나 지난 정부, 문재인 정부 때 많이 올랐던 것은 박근혜 정부가 부동산 정책을 22번을 내놓고 물러났는데, 마지막 대책이 규제 정책이었어요. 오르는 시기에 정권이 바뀐 거예요. 지금도 꼭 그와 유사하게 지금 오르는 시기인데 지난해 9월부터 스트레스 DSR 2단계를 시행했고 10월부터 제1금융권에서 주택담보대출과 전세금 대출을 전면 중단했습니다. 1월부터 이거를 풀면서 2월에 토지거래허가구역이 해제되면서 올랐잖아요. 오르는 시기에 이재명 대통령이 당선되면서 취임한 것 같아요. 오르는 시기인 것 같습니다. 그래서 아마 그런 얘기가 나오는 것 같아요.

김대홍 : 그렇다면요. 김 위원님, 이게 언제까지 상승세가 이어질 것 같아요?

김규정 : 일단 말씀하신 것처럼 신축 아파트를 중심으로 수요자들이 계속 투자 목적과 거주 목적으로 몰린다라고 하면 입주장이 앞으로 굉장히 중요할 텐데 실제로 올해까지는 그래도 서울의 아파트 완공 입주량이 한 3만 5000 전후 정도 되는데 내년, 후년에는 입주량이 급격하게 줄어들기는 하거든요. 내년에 지금 민간 업체들, 기관들에서 조사한 민간 중심의 아파트 입주량이 만호가 조금 넘는 수준이고 그다음에도 한 15000 정도로 현재는 조사가 되고 있으니까 아무래도 필요한 입주량에 터없이 모자란다라는 분석들이 많습니다. 그래서 공급이 계속 부족해서 신축 아파트 가격이 계속 오를 것이다 또 분양 아파트 공급 분양 가격도 워낙 가파르게 오르고 있다 보니까 가격도 오르는 신축들이 공급마저 부족하다라는 심리들이 별로 바뀔 가능성이 당분간 없어요. 그러면 단적으로 봐도 입주량이 모자라는 적어도 앞으로 2, 3년은 수급상에서 보자면 추가적인 상승 가능성이 좀 더 있지 않나 싶고요.

김대홍 : 앞으로 2, 3년이요?

김규정 : 실제로 주택 가격이 균질하게 다 오르고 있는 건 아니거든요. 지약적인 양극화도 그렇지만 유형별로도 소위 아파트만 가격이 급격하게 수요가 쏠리면서 가격이 오른 상황이어서 아파트의 후속적인 공급에 대한 계획이나 안정감을 찾지 못하면 수요자들이 계속해서 조금 불안 심리를 느낄 수밖에 없는 상황인 것 같습니다.

김대홍 : 알겠습니다. 그러면 본격적으로 집값은 이렇게 오르는데 그럼 어떻게 이거를 잡아야 되느냐. 이거를 전문가들과 함께 저희가 얘기를 나눠봐야 될 것 같아요. 첫 번째, 토지거래허가제. 이거 서울시에서 보니까 강김학균구 용산뿐만 아니라 성동, 마포까지 확대할 것. 이런 거를 검토하는 것 같더라고요. 토지거래허가제 지정이 확대가 되면 집값이 잡힐 것 같습니까? 어떻습니까?

권대중 : 아무래도 뭐 규제하면 거래 자체는 어려워서 진정될 수 있는데, 문제는 부동산 가격이 오르는 이유를 먼저 파악해야 됩니다. 부동산 가격이 오르는 이유는 크게 세 가지로 말씀드리면 공급이 부족하면 당연히 오르죠. 유효 수요가 많아도 오릅니다. 마지막 한 가지는 유동성 작업입니다. 그래서 공급은 지속 가능한 정책을 내놓고 꾸준히 지속 공급한다는 시그널을 줘야 되고요. 두 번째는 거래를 제한하는, 수요를 억제하는, 수요를 분산하는 그런 정책이 필요하고요. 마지막 한 가지는 유동성인데 이거를 동시에 쓰지 않으면 또 왜곡된 현상이 나타나요. 토지거래허가구역으로 규제하면 정말 중서민들은 집을 사기 어렵지만 돈이 많은 사람들은 사거든요, 그거를 또. 그래서 양극화가 더 벌어지는 거거든요. 그래서 전문가가 지금 각을 만들고 있는 게 어떤 건지는 모르겠지만 서울시 같은 경우는 토지거래허가구역을 서울시에서 하기 때문에 그거를 확대한다고 해서 당분간은 진정될 수 있지만, 장기적 정책은 될 수가 없다. 시주에 유동성 작업이 많으면 부동산 가격이 올라가거든요. 그래서 정부가 지금 대출을 규제하고 있는 거거든요. 대출도 규제하고 거래도 규제하게 되면 오히려 침체로 갈 가능성도 있죠. 그래서 정부가 어떤 정책을 내놓을지 몰라도 제가 볼 때에는 이 두 가지를 동시에 해야 된다고 봐요.

김대홍 : 김 위원은 어떻게 보세요?

김규정 : 저도 교수님 말씀에 굉장히 동감을 하는데 사실 한 가지 분야에만 뭔가 대책이나 조정을 내놓는다고 해서 시장이 원하는 대로 안정이 되기는 쉽지 않은 상황이어서 전방위적으로 동시에 영향을 미칠 수 있는 부분을 써야 되는데, 일단은 규제 지역이 일시적으로는 효과가 없는 거는 아닙니다. 작년에 대출 규제 같은 것들을 일시적으로 계속 끌어올렸을 때도 그랬고 토허제 같은 것들 지역이 확대되고 나서도 올해 3월에 폭증했던 거래가 확대된 다음에 4월에 또 감소했었던 것처럼 일시적으로 약간 수요자들이 거래를 관망하게 하면서 거래 감소한 게 가격 상승세가 멈춘 듯이 보이는 효과들이 일시적으로 있긴 한데 그런 흐름들이 근원적인 이런 수급에 대한 불안감이나 이런 것들을 해소 시켜주지 못하면.

김대홍 : 근본 문제는 해결이 안 된다.

김규정 : 그렇죠. 그렇다고 하면 일시적인 관망을 거쳐서 다시 튀어오를 수 있다라는 거죠. 실제로 4월에 주춤하던 서울의 아파트 실거래 신고량이 5월에는 다시 급격하게 늘어나고 있거든요. 6월 둘째 주에 서울 아파트 실거래 신고량이 벌써 7000건을 넘어선 상황이니까 평균적으로 보여지는 서울의 한 달간의 거래량을 이미 넘어선 상황입니다. 그래서 아무래도 규제만으로, 일부 지역의 규제만으로 모든 것을 해결하기는 어려운 상황으로 보여서 종합적인 내용이 나와줘야 되는 상황으로 보입니다.

김대홍 : 그러면요. 종합적인 규제 지역을 보통 두 가지로 얘기를 하지 않습니까? 하나가 조정대상지역. 그래픽 나오고 있는데요. 규제지역 지정 조건에 보면 조정대상지역. 3개월 집값 상승률이 물가상승률의 1.3배. 그리고 투기과열지구를 또 지정을 할 수 있지 않습니까? 3개월 집값 상승률이 물가상승률의 1.5배가 되는 이런 상황인데, 이게 투기과열지구 같은 경우는 LTV, 대출 규제죠. DTI, 좀 전에 권 교수께서 말씀하셨습니다마는 그런 금융에서의 대출 규제를 할 수도 있고요. 그다음에 세제 그다음에 전매를 또 제한할 수가 있어요. 정비사업, 조합원 지위 양도까지 제한을 할 수 있는데 규제 지역이 확대가 된다. 이것도 하나의 집값을 잡는 방법 아닐까요?

권대중 : 방법이죠. 국토교통부의 주거정책심의위원회에서 저거를 결정합니다. 서울을 비롯한 25개 지역이 전부 투기과열지구로 지정됐다가 해제할 때 서초, 강남, 송파, 용산만 놔두고 나머지 해제했거든요. 그런데도 불구하고 그런 지역이 가격이 또 오르기 시작했습니다. 그러니까 다시 말하면 지역 규제만 가지고는 안 된다는 얘기죠, 이게. 유동성 자금만으로 올라간다는 게 바로 여기서 나오는 거거든요. 그런데 지역 규제로 하게 되면 거래는 분명히 위축될 수밖에 없습니다. 그다음에 또 실수요자 중심으로 거래를 해야 되기 때문에 거주 요건도 생기게 되고.

김대홍 : 그렇죠.

권대중 : 그리고 재개발 재건축을 할 경우에 조합원의 지위 양도라는 것은 조합원이 거래할 수 없다는 얘기거든요. 지금도 규제 지역에서 10년 이상 소유하고 있지 않는 사람들은 거래를 할 수가 없습니다. 그래서 거래가 상당히 위축됩니다. 지금 오르는 상황으로 봐서는 규제된 지역 이외에 마포나 또는 성동 같은 경우는 저기에 해당됩니다, 지금. 되는데 해당 되는 지역도 오르고 있는 게 문제입니다, 지금.

김대홍 : 그래요?

권대중 : 서초, 강남, 송파, 용산이 오르고 있는 게 문제입니다. 지금 현재 제가 말씀드린 4개 지역은,

김대홍 : 규제를 했는데도 가격이 오르는.

권대중 : 조정 대상 지역에, 투기과열지구의 투기 지역입니다, 지금. 그래서 투기 지역에서 1가구, 2주택, 3주택이 거래하는 경우는 양도 차익에 대해서 최대 82%까지 세금을 물려요. 지금 살아있는 겁니다. 그런데도 오르고 있는 것은 규제 지역을 지역 규제만으로는 안 된다는 얘기죠. 그래서 이거를 전방위적으로 자금을 위축 시킬 수 있는, 유동성 자금을 줄일 수 있는 정책이 필요하지 않나라는 생각이 듭니다.

김대홍 : 김 위원께서는 어떻게 보세요?

김규정 : 일단 규제 지역 지정을 하게 되면 아까도 단기적인 영향은 확실히 있을 거라는 말씀을 드리긴 했는데, 지금 규제 지역 지정요건에 이미 충족한 것으로 보이는 지역들이 이미 서울에도 구별로 보면 한 10여 개 구가 이미 당장 지정을 해도 되는 상승률을 보이고 있어요. 그런데 그런 지역에서 거래를 선도하고 가격 흐름을 조금 유도하는 그런 고가 아파트분들 같은 경우에는 아무래도 조정대상지역 같은 것들이 추가 지정되면서 취득세 중과 요건이 생기면 다른 여러 가지 규제 조치들이 동시에 적용이 되기는 하지만 그중에서도 추가적으로 2주택 구매할 때 취득세 중과되는 부분들이 진입 수요를 억제하는 효과는 다른 것에 비해서 상당히 높은 부분들이 있습니다. 그래서 일단 이것만 쓰는 것은 근원적인 해결책은 못 되겠지만,

김대홍 : 종합적으로 있어야 된다.

김규정 : 다른 공급 대책이나 이런 것들을 내놓으면서 일부 규제 지역 카드를 동시에 쓰는 거는 그래도 효과가 있지 않을까 싶은 생각들이고요. 다만 걱정이 되는 부분은 실제로 현재도 조정대상지역이나 토허제 대상 지역들이 있잖아요. 그 지역들에서 아무래도 다주택의 보유나 추가적인 구매나 투자 같은 것들이 어렵다 보니까 고가주택을 투자하시는 분들의 이런 전략이 똘똘한 한 채라고 해서 고가의 비싼 인기가 있고 선호되는 그런 아파트 한 채를 보유하고 계속 한 채를 유지하면서 상향 이동하는 이런 전략들을 쓰시는데 그러다 보니까 아무래도 예전에 비해서 여러 가지 조치를 했을 때도 좀 저렴한 매물이 시장에 나와서 가격 안정에 도움을 준다든가 이런 효과들이 조금 부족해지기는 했고요. 다들 고가의 주택을 투자해서 가격이 안 좋을 때는 오히려 안 팔고 버티고 이런 것들이 반복되다 보니까 매물 회전이 잘 되지 않고 잠기는 부작용들이 많이 나타나기도 해요. 그래서 실질적으로,

김대홍 : 오히려 부작용이 나올 수도 있겠군요.

김규정 : 네, 그래서 실질적으로는 여러 가지 조치를 해도 원하는 것만큼 가격이 하향 안정되는 효과를 또 끌어내기도 상당히 어려워진 상황이어서 이런 흐름들에 부작용은 최소화하면서 어떻게 극대화할 것이냐 이런 고민들이 되는 상황입니다.

권대중 : 제가 첨언을 드리면 규제를 하더라도 서민 주거 면적에 해당되거나 금액에 해당되는 부분은 풀어놔야 돼요. 예를 들면 고가주택 한 채로 가면서 대출은 무제한 늘어나도 안 되고요. 그래서 금융 규제를 한다 하더라도 서민 주택에 해당되는 면적과 금액에 6억 원이라든지 고가 주택 이하의 주택은 좀 완화해주고 고가 주택은 규제하는 방법 또 지역도 마찬가지라고 봐요. 그래서 서민들이 내 집 마련하는 데에 불편을 주지 않도록 하면서 고가 주택을 막을 수 있는 방법을 강구해야 됩니다.

김대홍 : 규제지역 통합 방안이라고 하나요? 이게 민주당, 여당인 민주당에서도 국회에서 논의되고 있고 하는데 이거는 어떤 내용이에요?

권대중 : 규제 지역을 뭐랄까. 서울 같은 경우에는 특수한 지역이잖아요. 제가 알기로는 서울 지역 같은 경우는 특별히 관리한다는 뜻인 것 같아요. 그래서 만약에 거래하거나 또는 대출을 줄 때 이거를 정부가 개입하는, 공공이 개입하는 그런 제도인 것 같아요. 이게 아마 주택공급 자체가 민간 주도가 아닌 공공 주도형으로 지금 바뀌고 있기 때문에 거기의 일환인 것 같습니다.

김규정 : 그것도 있고 지금 현재 저희도 토론을 하면서 조정대상지역이니 투기과열지구니 토지거래허가제니 여러 가지 또 명칭들을 얘기를 하고 있는데, 이렇게 약간 지정 요건도 다르고 적용됐을 때의 규제 내용도 다른 다양한 규제 제도들이 지금 시장에 나와 있는 상황이다 보니까 이것들을 중첩해서 썼을 때에 여러 가지 부작용이나 또 효과가 반감되는 부분들도 있고.

김대홍 : 그렇죠.

김규정 : 또 소비자분들 주택을 투자하시거나 거래하시는 실소유자분들의 입장에서는 너무 복잡하고 다양한 규제들이 이름도 어렵게 있다 보니까 이런 것들을 조금 조정해서 통합적으로 관리하는 규제 제도 같은 것들로 가야 된다라는 얘기는 계속 시장에서 있긴 했었거든요. 그런데 별로 논의는 되고 있지 못했었던 것 같습니다.

권대중 : 이게 예전 정부에서도 그랬어요.

김규정 : 네, 맞습니다.

권대중 : 투기지역도 1종, 2종, 3종으로 나눠서 묶어서 하자. 1종 그러면 강하구나, 2종은 중간이구나, 3종은 약하구나. 이렇게.

김대홍 : 전체적으로 그냥 투기지구 뭐 이렇게 딱 정하지 말고.

권대중 : 네. 그래서 정부가 주도해서 이거를 만들겠다는 겁니다.

김대홍 : 알겠습니다. 또 하나 집값을 잡는 방법 중에 하나가 세금 아닙니까? 그런데 이재명 대통령 같은 경우는 대선 후보 시절부터 이런 얘기를 했어요. 세금으로 집값 잡지 않겠다. 공급을 늘려서 집값을 잡도록 하겠다 이런 취지의 내용 같아요. 그런데 세금으로 집값을 잡지 않겠다라고 하는 게 시장에 잘못된 시그널이라고 할까요. 이재명 정부에서는 세금 안 올린다 이렇게 또 받아들일 수도 있을 것 같은데 어떻게 보세요?

김규정 : 초기에 그런 이해가 좀 있었던 것 같기도 해요. 이번 정부에서는 그래도 다주택자의 추가적인 세금 규제나 이런 거는 안 한다 하더라 뭐 이런 것들을 말씀하시는 컨설팅 회원인 고객분들도 있었거든요. 그래서 그런 부분들도 어떻게 보면 심리적으로 조금 영향이 있지 않았나 싶은데, 현재는 우회적인 세금 규제 관리나 이런 것들은 계속 있지 않겠느냐라는 분석들이 좀 더 많은 것 같습니다. 좀 전에 말씀 나눈 규제 지역만 해도 규제 지역 조정대상지역이나 투기과열지구로 추가 규정이 되면서 취득세 중과라든가 혹은 양도세 중과라든가 이런 부분들이 규제 지역 지정 확대를 통해서 대상 지역들이 늘어나면서 적용이 되는 부분들도 있고 또 하나는 내년 5월 9일까지 현재 다주택자 양도세 중과 규정이 유예되고 있는데 이 부분을 특별히 계속 유예시키지 않고 그냥 일몰 시켜서 다시 정상화 시키는 이런 조치들이 나온다거나 특별히 새로운 규제를 만들지 않지만 있는 것들이 우회적으로 적용되는 이런 조치는 있을 수 있지 않겠느냐라는 생각들을 하고 계시고요. 어쨌든 시세가 계속 오르고 있기 때문에 내년도 주택 공시가격이 반영이 되면 보유세나 이런 것들은 또 계속 오르는 이런 영향들이 있을 수 있어서 막연하게 세금은 절대 안 올려 이런 생각보다는 직접적인 규제나 이런 것들은 아니겠지만 이런 것들을 대비하는 움직임들은 오히려 있는 것 같습니다.

김대홍 : 권 교수님, 보면 공급을 늘려서 집값을 잡겠다, 가장 이상적이고 바람직하긴 한데.

권대중 : 그럼요.

김대홍 : 문제는 주택이라는 게 아파트, 특히요. 당장 만들 수 있는 건 아니지 않습니까? 땅도 사야 되고 건물도 올려야 되고 또 분양도 해야 되고 그렇지 않습니까? 시간도 걸리고. 좀 전에 김 위원 얘기 들어보면 내년에 공급이 더 어렵다는 거 아니에요? 2, 3년은 더 기다려야 된다고.

권대중 : 공급 자체가 비탄력적이기 때문에 그렇습니다. 그런데 공급이 줄은 원인은 2021년도 8월부터 금리가 오르기 시작했죠. 계속 오르면서 건설 시장에 PF 문제도 발생했지만 PF도 어렵고 이자도 올라가니까 인허가가 줄어버린 거예요. 인허가도 줄었는데 인허가를 받고 착공해야 되는데 착공된 동시에 줄고 그러다 보니까 준공 물량이 줄어들 수밖에 없는데 2021년도, 2년도, 3년도에 고금리와 또 고유가 또는 여러 가지 건설 시장의 악재가 지금 나타나는 겁니다, 이게. 지금 말씀하신 대로 빨리 공급할 수 없기 때문에 2, 3년, 3, 4년 전에 인허가를 받지 못했던 물건들이 그때 그 효과들이 지금 나타나는 거거든요. 지금 이재명 정부가 만약에 공급을 한다 하더라도 이후에 3, 4년, 4, 5년, 길게는 10년까지 가야 돼요. 문재인 정부 당시에 주택 공급을 많이 했습니다. 그런데 입주 물량이 없었던 거예요. 3기 신도시도 문재인 정부 때 한 겁니다. 그런데 아직도 분양을 못하고 있거든요, 다. 이게 공급을 늘리겠다고 하는 게 어디까지인지 모르지만 시청자분들이나 국민들이 250만호 이재명 대통령의 공약이 입주 물량이라고 생각하면 안 된다는 거죠. 공급을 할 수 있는 기반을 만드는 거지 입주 물량까지는 어쩌면 다음 정부까지 넘어갈 수 있는. 그래서 주택시장이 안정화 시키기 어려운 거거든요.

김대홍 : 그러면 공급 물량을 늘리는 방안 중에 하나가 재건축 재개발 아닙니까? 서울 지역에 재건축 재개발 이재명 정부 때는 어떻게 될 것 같아요?

김규정 : 현재 빨라질 수 있을 거다라는 기대감은 있는 것 같아요. 그러다 보니까 신축뿐만 아니라 최근에 재건축 아파트 가격도 급격하게 오르는 지역들이 많이 생기기는 했거든요. 그래서 재건축에 추가적인 규제를 유연하게 해서 공급을 빨리 하는 것들이 한편으로 관리해야 되는 문제들도 많이 생기긴 하는데 어쨌든 도심에서 시간이 오래 걸리는 택지 조성 이런 신도시 방식이 아니고 아파트 유형 같은 것들을 좀 빨리 공급하려면 재건축이 활성화될 필요는 있습니다. 그래서 현재 용적률을 조금 올려서 고밀개발을 하면서 거기서 공공임대주택을 환수하는 이런 방식들로 서민들을 위한 주택들도 같이 마련할 수 있기 때문에 필요하다고 보여지는데, 현재 서울시의 신통기획이라든가 패스트트랙 같은 거로 초기 진행은 조금 빨라진 곳들이 많아요. 그런데 여전히 건축심의나 사업승인 이 단계 넘어가면서부터는 여전히 답보 상태인 것들이 많아서 전반적으로 규제를 하면서도 속도를 낼 수 있는 보완책들이 필요하다는 생각이고요. 현재 있는 규제 중에서 저는 개인적으로는 총괄환수제는 이전에 국회에서 폐지 논의가 있었던 것처럼 폐지 검토가 필요한 부분이라고도 보여지거든요. 여러 가지 너무 중첩적인 규제라고 판단이 되어서. 그런 부분들이 시장에 투기적인 관심을 불러오는 부작용도 분명히 있을 수 있겠으나 어쨌든 조합원들의 사업 진행 의지나 속도에는 도움이 되는 부분들이 있을 거라고 판단이 됩니다.

김대홍 : 그렇다면 부동산, 이재명 정부의 부동산 1호 정책 어떤 게 예상돼요?

권대중 : 제가 볼 때는 공급 정책이라고 보여져요.

김대홍 : 공급이요?

권대중 : 두 가지나(?) 넣어서 공급을 250만호 정도 하려면 시간도 많이 필요하기 때문에. 우선 이전 정부가 추진하던 3기 신도시를 조기 분양할 가능성이 있고요. 그다음에 서리풀지구를 비롯한 네 군데가 빨리 조기 착공할 가능성이 있고요. 또한 김규정 위원이 말씀하신 대로 재개발 재건축을 통해서 공급을 늘리는데 여기 조금 문제가 있는 것 같아요. 용적률을 올려주는 것만큼 임대 주택을 짓게 할 것이고 또 하나 후보 시절에 재건축 총괄 환수제는 폐지 안 하겠다 이랬거든요. 그러면 과연 조합원들이 잘 가겠는가 이것도 생각할 문제예요. 그래서 제일 먼저 나오는 정책이 공급 정책에 지금 최근에 부동산 가격이 올라가는 규제 정책을 동시에 들어갈 가능성이 있습니다.

김대홍 : 알겠습니다. 자, 끝으로요. 이재명 정부의 부동산 정책 이것만은 꼭 해줬으면 좋겠다 하는 게 있다면 두 분이 국내 최고의 전문가이시기 때문에 김 위원께서 짧게 얘기해주시죠.

김규정 : 일단 공급 대책이 늦어도 8월 중에는 종합 대책으로 나오지 않을까 싶은데 나오면서 시장의 신뢰도가 너무 떨어져 있기는 하거든요. 수치 계획 발표는 나오지만 추진된 것들을 보신 부분이 없기 때문에 이번에 공급 대책에 대해서는 실질적으로 추진할 수 있는 실용적인 내용들이 조금 도심 중심으로 나와줘야. 특히 신축 공급이 부족한 곳들은 지방이 아니고 서울 중심의 수도권 밀집 지역이기 때문에 그 지역에서 실용적인 공급 계획들이 나와줘야 될 것 같고요. 그것들을 추진하는 흐름들을 보여주는 게 과제일 것 같습니다.

김대홍 : 권 교수님은 어떠세요?

권대중 : 도심 주택 공급은 당연한 거고요. 지방 경제 활성화와 균형 발전을 위한 정책이 필요하다고 생각해요, 저는. 지방의 미분양도 많이 있고요.

김대홍 : 서울하고 또 다르더라고요.

권대중 : 네. 그리고 또 지방의 인구 감소나 도시 쇠퇴가 진행되는 지역, 상승할 수 있는 균형 발전 정책을 적극적으로 추진했으면 좋겠다는 말씀을 드리고 싶습니다.

김대홍 : 오늘 말씀 고맙습니다.