[세상보기] ②부동산 결산과 전망

<앵커 멘트>

올해 국민들을 가장 당혹스럽게 만든 것은 부동산이었습니다.

연말에 시장이 안정될 것이라는 정부의 전망이 무색하게 아직도 부동산 시장은 불안하기만 합니다.

올해 부동산 정책과 시장을 정리해 보면서 내년의 부동산 시장을 전망해보겠습니다.

이영현 기자 자리했습니다.

<질문 1> 올해 집값 도대체 얼마나 올랐나요?

<답변 1> 정부의 공식 부동산 통계를 담당하는 국민은행의 가격지수를 살펴보겠습니다.

2003년 9월 가격을 100으로 해서 비교한 수치인데요

아파트의 경우 지난해 말 106.2였던 지수가 118.2로 올라갔습니다.

11.4%가 상승한 것으로 2002년 이후 4년 만에 처음으로 두 자릿수 상승률입니다.

하지만 실제느끼는 상승률은 이 수치보다 훨씬 큰데요

집값상승이 서울과 수도권을 중심으로 이어졌고 그것도 일부 지역이 주도했다는 증겁니다.

지방은 상승폭이 미미하거나 오히려 떨어진 곳도 있죠 ..

그래서 서울 전체를 살펴보면 19.7%가 올랐습니다. 서울 시내 가운데서도 양천구의 경우가 35%로 가장 높은 상승률을 보였구요

수도권은 20.2%가 올랐는데 과천의 경우 52.1%가 올랐습니다.

특정 아파트 단지로 한정하면 100%가 넘게 오른 곳이 있습니다.

<질문 2> 이런 집값 상승을 막기 위해 정부도 노력했지만, 바라던 성과는 거두지 못했지 않습니까?

<답변 2> 그렇습니다. 정부는 지난해 831 대책 발표 당시 이제 부동산 투기는 끝났다고 까지 말했는데요 ..

연말로 가면서 재건축 대상 아파트 들을 중심으로 집값이 오르기 시작했습니다.

올해 1월달로 접어들면서 이런 상승세가 더욱 심화돼 전체 아파트 값을 끌어올렸는데요 ..

정부는 더이상 놔 둘수 없었던 거죠

그래서 정부는 재건축 종합 대책인 3.30 대책을 내놓습니다.

그러나 부동산 시장은 안정되질 않습니다.

330 대책 발표 뒤 두 달 쯤 지나서야 가격이 하락하기 시작했는데 버블 경고 때문이었습니다.

그러나 집값은 9월 하반기부터 다시 오르기 시작합니다.

판교 파주 은평 뉴타운 등의 고가 분양과 국지적 전세 부족에 따른 실수요자 불안 심리 때문이었습니다.

여기에다 추병직 건교부 장관의 신도시 발표로 집값은 폭등세를 보입니다.

결국 정부는 11.15 대책을 내놓습니다. 공급증대와 분양가 인하를 주 내용으로 하고 있습니다.

현재는 부동산 시장이 어느정도 안정세를 보이고 있지만 이것도 11 15 대책에 의한 것이라기 보다는 비수기 때문이라는 분석이 설득력을 얻고 있습니다.

다시금 혼란이 계속될 수 있다는 것이지요 ..

정부는 정책 실패가 아니라고 하지만 반짝 효과만 있었을 뿐 중장기 대책이 되질 못하고 있는 것은 사실입니다.

때문에 정부에 대한 신뢰도 갈수록 떨어질 수밖에 없었습니다.

<질문 3> 그렇다고 정부가 손 놓고 있을 수는 없을텐데, 내년 정부는 어떤 식으로 부동산 문제에 접근할까요 ?

<답변 3> 정부는 일단 싸게 많은 물량을 공급하는 것을 최우선으로 삼고 있습니다.

저렴하게 공급하는 방안을 먼저 짚어보면 공공부문에는 분양원가 공개를 확대하고 민간 아파트에 대해선 내년 9월부터 분양가 상한제가 도입됩니다.

여기다 환매조건부와 토지임대부 분양 방식, 이른바 반값아파트 방안도 시범 실시돼 획기적으로 분양가를 낮춘 아파트를 도입할 방침입니다.

그 다음에 공급을 늘리는 방안을 짚어보면 당장은 현실적으로 어려우니까 분양제도를 개선해 실 수요자에게 물량이 전달될 수 있도록 하는 것입니다.

다주택자에 대한 담보대출 제한, 무주택자 위주의 청약제도 개편도 이어질 전망입니다.

<질문 4> 하나하나 좀 짚어보죠 환매조건부라든지 토지임대부 아파트를 도입한다는데 어느정도 현실성 있는 것인가요 ?

<답변 4> 두 제도를 다시한번 살펴보면 환매조건부는 열린 우리당에서 제안한 방안으로 공공기관이 저렴한 가격에 주택을 공급하고 이것을 분양받은 소유자가 살다가 팔 경우 다시 공공기관에 되팔게 하는 것입니다.

되팔때 가격은 분양가에다 물가상승률 등을 감안한 가격이 됩니다.

저렴하게 분양하고 시세차익을 차단한다는 논리죠 ..

하지만 이 제도를 운영하기 위해서는 택지비 건축비 부대비용등 주택 공급 원가가 투명하게 공개돼야 한다는 사전 요건이 필요합니다.

토지임대부 주택은 한나라당이 제안한 것으로 토지는 임대료를 내고 빌리고 건물만 분양받는 방식입니다.

이른바 반값 아파트로 이름 붙여진 것인데 분양받은 아파트는 10년간 전매가 금지되고 10년후에는 일반 주택처럼 사고 팔 수 있습니다.

이 제도는 정부가 토지를 확보하기 위해 막대한 재원이 소요된다는 점이 문제로 지적 됩니다.

두 방안 모두 공통적인 것은 누구한테 이 아파트를 주겠냐는 선택의 문제가 남습니다.

로또 아파트가 돼 청약 과열 등 부작용을 부추길 수 있습니다.

때문에 전면 도입은 어려울거 같고 정부는 이 아파트를 시범적으로 도입하겠다는 방침입니다.

파주 광교 양주 옥정 김포가 될 가능성이 높습니다.

<질문 5> 여기다 분양가 상한제가 도입된다면 주택시장에 큰 변화가 올 수 도 있겠군요 ..

<답변 5> 그렇습니다.

내년 9월부터 민간 택지도 분양가 상한제가 도입됩니다.

민간 택지에 분양가 상한제가 도입되면 분양가가 크게 낮아지게 됩니다.

그렇지만 건설사의 수익성은 크게 악화돼 이에따른 공급 위축이 불가피 할 것으로 보이며 공공의 부담이 더욱 커질 것으로 보입니다.

하지만 분양원가는 공개가 안될 가능성이 높습니다.

지난주 당정은 민간택지, 민간주택 분양 원가 공개와 관련해 회의를 열었지만 원가 공개에는 합의를 보지 못하고 표준건축비의 상세 내역만 공개하기로 합의했습니다.

표준건축비는 분양가상한제 하에서 택지비와 가산비용을 빼고 건축공사에 들어간 비용을 말합니다.

현재 공공택지의 7개 공개 항목 가운데 5개 항목에 해당됩니다.

분양가상한제를 위한 산출 내역서 일뿐 원가 공개와는 완전히 다른 개념입니다.

이에 따라 표준건축비 내역 공개 합의는 얄팍한 수라는 비난이 나오고 있습니다.

직접 들어보시죠 ..

<녹취> 남상오(주거복지연대): "최소화하려는 듯한데 형식적으로만 분양원가 하려고 한다는 우려가 크다."

<질문 6> 세제나 규제정책은 어떤 변화가 있나요 ?

<답변 6> 과거 비투기지역에서 양도세는 공시가격으로 세금이 부과되지만 내년에는 비투기지역에서도 양도소득세가 실거래가를 기준으로 과세됩니다.

또 1가구 2주택 양도소득세가 50% 중과됩니다. 과거에는 9-36%로 차등을 뒀습니다.

장기보유 특별 공제 혜택도 없어짐 이와함께 종합부동산세 과표적용률 이 70%에서 80%로 높아진다.

종부세 과표적용률을 2009년까지 100%로 높아집니다.

또 아파트 분양권.입주권도 사고 팔 때 실거래가를 신고해야 됩니다.

< 질문 7> 내년 부동산 시장은 어떻게 전망해 볼 수 있나요?

<답변 7> 오를것으로 전망되지만 그 폭은 크지 않을 것이며 변수에 따라서 떨어질 수도 있다는게 전문가들의 대체적인 전망입니다.

먼저 상승론을 제기하는 전문가들은 올해 입주물량이 28만 가구로 지난해 33만여 가구에서 15% 이상 줄었다는 점을 꼽습니다.

게다가 대선을 앞두고 나올 각종 공약과 이에 따른 규제완화 기대 그리고 10조원 가량 풀릴 토지 보상금 때문이라는 것입니다.

전문가의 말을 들어보시겠습니다.

<녹취> 안명숙 팀장: "수급 측면에 있어서 당장 개선되기 어려운 구조다, 하는 것이 집값을 올릴 가능성이 높다 하는 쪽으로..."

그렇지만 상승은 제한적일 것이라는 의견입니다.

양도세 중과와 종합 부동산세 강화 등 한층 강화된 규제 정책이 시행되고 주택 대출금리 인상과 대출 규제 때문입니다.

이와함께 대선에 나올 공약이 규제 완화 기대와 달리 부동산 시장 안정에 촛점이 맞춰질 것이기 때문에 실망으로 인해 오히려 하락할 수 도 있다는 지적입니다.

더구나 신도시 확대와 반값 아파트를 비롯해 새로 공급될 공공 아파트도 큰 변수입니다.

전문가의 말을 들어보시죠.,..

<인터뷰> 고종완 사장: "오른다면 이 부분은 2001년도에 시작된 장기 상승국면의 마무리, 꼭지점이 될 가능성이 높다, 이렇게 전망됩니다."

이에따라 건설 산업 연구원의 경우 1.5% 주택 산업 연구원은 2.3%로 완만한 상승세를 예측하고 있습니다.

<질문 8> 전세시장이나 토지시장은 어떤가요

<답변 8> 전세시장은 입주량 감소로 임대물량이 부족한데다 뉴타운 재건축 개발로 다소 악화될 것으로 전망되고 있습니다.

토지시장은 양도세 60% 중과와 개발예정지는 모조리 토지거래 허가구역으로 묶어놔 올해도 지난해와 마찬가지로 안정세를 보일 전망입니다.

문제는 지방인데요 서울 수도권과 달리 신규 분양을 비롯해 모든 부분에서 침체가 심화될 것으로 예상됩니다.

양극화 차별화가 심해진다는 것입니다.

<질문 9> 내집마련 전략을 좀 살펴볼까요 ?

<답변 9>눈여겨 봐야 할 것이 바로 청약 제도 개편입니다.

먼저 정부는 추첨식 청약 제도를 가점제로 바꿀 계획입니다.

나이·무주택·자녀 수에 따라 당첨 우선권을 주는 것이죠 ..

그래서 2008년부터 공공택지 2010년 부터 민간택지의 중소형 평형에 도입 계획이었는데 내년에 시행될 가능성이 큽니다.

무주택 기간이 길고, 자녀 수가 많고 청약통장을 갖고 있다면 여유 있게 기다릴 수 있습니다.

청약저축 가입자도 공공 주택 물량 공급이 확대되니 서두를 필요 없습니다.

기존에 집이 있는데 집 넓히려는 사람들이 많이 어려워 질 수 밖에 없을 것으로 노는데요

전문가들은 내년 상반기가 적기라고 보는데요

내년 9월 부터 도입되는 분양가 상한제 피해 건설업체들이 상반기에 아파트를 대거 분양할 것이라는 거죠..

이와함께 무주택자지만 나이가 젊은 사람들은 청약저축에 가입해 국민임대주택에 입주하는 것도 좋다는 의견입니다. 임대주택 공급물량도 대폭 늘어난다고 합니다.

실수요자들, 무리하지 말고 냉정하게 접근해야 될 시점입니다.