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‘수익형 부동산’의 늪
입력 2016.07.24 (22:44) 수정 2016.07.24 (23:55) 취재파일K
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<녹취> "우리는 믿고 이것을 시작을 했는데 지금은 전혀 그게 안 지켜지니까. 저희는 속이 터지는 거죠."

<녹취> "광고 거짓말이고. 저 진짜 솔직히 말해서 이렇게 돌아다니면서 길거리 현수막 붙여놓잖아요. 이런 거 다 떼버리고 싶어요."

<인터뷰> 권대중(명지대 부동산학과 교수) : "고수익에 대한 미끼는 과장광고라고 봐야됩니다. 특히 확정수익이라고 하는 것은 있을 수가 없거든요,"

<오프닝>

초저금리 기조가 계속되면서 오피스텔, 도시형 생활주택 등 다양한 수익형 부동산 상품에 투자하는 사람들이 늘고 있습니다.

특히 이자 수익에 의존하던 노년층들은 더욱 수익형 부동산으로 몰리고 있는데요.

분양회사들은 파격 할인 분양, 임대 수익 보장 등 다양한 광고문구를 내세우며 투자자들을 끌어모으고 있습니다.

투자자들은 이런 광고대로 정말 이익을 보고 있을까요?

수익형 부동산의 실태를 취재했습니다.

<리포트>

광주 시내에 있는 한 오피스텔을 분양 받았던 사람들이 거리로 나섰습니다.

<녹취> 분양 피해자 모임 제공 화면 : "브로커, 중개인, 사채업자 모든 사람들이 법적 심판을 반드시 받게끔..."

오피스텔 시행사는 지난 2014년 분양 당시, 미분양 물량에 한해 원래 분양가보다 2~3천만 원 싸게 분양한다고 광고했습니다.

이 말을 믿고 투자한 사람들은 하지만 1년이 지난 후에야 시행사가 중복분양한 사실을 알게 됐다고 합니다.

<녹취> 오피스텔 분양 피해자(음성변조) : "(이중 분양을 하고 있을 줄은) 전혀 몰랐습니다. 알았더라면 진작 조치를 취했겠죠. 그런데 모르고 등기 나오기만 기다리고 있었죠. 그리고 계속 (시행사) 대표하고 접촉을 하면서 소유권 이전을 해달라고... 내가 이렇게 인생을 산다고 살았으나 이런 험한 꼴을 당할 줄은 전혀 생각을 못했죠."

중복 분양 피해자는 모두 520여 명.

투자 금액은 380억 원이 넘습니다.

시행사 대표는 지난달 사기 혐의로 구속됐습니다.

피해자들은 보상받을 길을 찾아보고 있지만, 피해 보전은 쉽지 않은 상황입니다.

정상적인 경우 투자자들은 중간에 보증을 서주는 신탁사를 통합니다.

하지만 이번 피해자들은 신탁사 보증 없이 시행사에 직접 대금을 입금했다고 합니다.

<녹취> 오피스텔 분양 피해자 : "몇 개 안 남은 물건을 싸게 현금이 필요한 건건축업자가 매물로 내놓는 경우가 있대요. 그래서 분양가보다 좀 더 싸게 잡을 수 있다. 생활비에 조금이라도 보탬이 될까."

경찰 조사 결과 시행사는 2중, 3중 많게는 10명에게 중복해서 분양한 것으로 드러났습니다.

<녹취> 오피스텔 분양 피해자 : "우리가 언제 분양을 할꺼니까 이제까지 참았으니까 조금만.. 이제까지 참았으니까 조금만 더 참아달라. 이런 식으로 얘기를 하니까 저희들은 백프로 믿었죠."

<인터뷰> 신동칠(광주서부경찰서 지능팀장) : "이것이 등기하면서 밝혀졌어요. 등기 전에는 이것을 알 수 없으니까 모른거예요. 그래서 한 두명이 고소하니까 그게 소문이 퍼져가지고 금액이 커진 겁니다."

오피스텔이나 상가 같은 수익형 부동산 투자는 대부분 등기를 마치지 않은 상태에서 이뤄집니다.

<인터뷰> 박원갑(KB 부동산 수석 전문위원) : "미래에 실물 부동산을 취득할 수 있는 권리를 어떻게보면 소비자가 공급자로부터 사는거 아니겠습니까? 이러다보니까 공급자가 시장에서 충분히 일탈적인 행동을 한다고 했을때 소비자 입장에서는 사실상 케치할 수 있는 방법이 그렇게 많지는 않다는 거죠."

특히 비정상적으로 좋은 조건을 내세울 경우 더욱 꼼꼼히 따져봐야 한다고 전문가들은 조언합니다.

<인터뷰> 박원갑(KB 부동산 수석 전문위원) : "만약에 가격이나 입지경쟁력이 그렇게 뛰어나고 좋은 상품이라면은 굳이 그렇게 파격적인 조건을 내세우고 분양할 이유가 없겠죠."

<녹취> "이행하라. 이행하라."

지난해, 경기도에 있는 한 오피스텔을 분양받은 사람들입니다.

투자자들은 당시 시행사 측으로부터 1억 8천만 원에서 2억 원 정도를 투자하면 다달이 100만원에서 120만원의 수익금을 보장하겠다는 보증서까지 받았다고 합니다.

하지만 올 2월, 수익금 지급 날짜가 다가오자, 업체는 말을 바꿨다고 합니다.

회사 사정이 어려워져 약속한 금액의 70% 정도밖에 지급할 수 없다는 거였습니다.

<녹취> 오피스텔 수분양자(음성변조) : "우리는 그 과장광고를 믿고 이것을 시작을 했는데 지금은 전혀 그게 안 지켜지니까.. 그러니까 저희는 속이 터지는 거죠. 확정수익금을 2년 동안 보장해주겠다고 보증서까지 작성을 해줬는데, 그 보증서는 말 그대로 휴지조각이고."

노후 생활을 위해 은행에서 대출까지 받은 김 모씨는 대출 이자를 갚고 나면 남는 게 없다고 하소연합니다.

<녹취> 오피스텔 분양 피해자 : "노후에 생활에 보태려고 돈을 마련했는데 돈이 지금 안 들어오고.. 아이들이 여러가지로 말을 하는데 내가 사실은 아이들 모르게 있는 돈으로 융자로 해서 마련했거든. 그래가지고 지금 속상하죠. 아이들한테 볼 면목도 없고."

시행사 측은 분양 때에 비해 시장 상황이 많이 나빠졌고 제반 시설 입주도 계획대로 되지 않아 수익 조정이 불가피하다고 밝혔습니다.

<녹취> 시행사 관계자(음성변조) : "몇몇 분들은 그런 상황변화 내지는 이런 여건을 조금도 배려해주지않고 원래 지급하기로 했던 금액을 지급하라는 그런 말씀을 하고 계신거고요. 그런데 지금 제가 할 수 있는 최대한이 그 정도 선이어서 그 선에서 지급하고 있는 상태고요."

시행사가 발행한 확정수익지급보증서는 소용이 없었습니다.

전문가들은 공인기관 보증 없는 보증서는 법적 효력이 없고 시행사가 약속을 안 지켜도 형사 책임을 물을 수 없다고 설명합니다.

<인터뷰> 윤상혁(변호사) : "확정지급보증서가 어떻게 내용이 되어있느냐에 따라서 수분양자들이 실제로 확정수익을 받을 수 있는지 여부도 굉장히 해석이 불분명한 상황입니다. 그래서 결국은 확정수익이 지급되지 않는다면 민사적인 방법으로 법적구제절차를 통할 수 밖에 없는데요. 당사자들 입장에서는 법적절차를 통해서 그 부분을 이행받는다는 것이 굉장히 시간도 많이 걸리고.."

특히 수익을 확정 보장한다는 광고는 그대로 믿으면 안 된다고 강조합니다.

<인터뷰> 권대중(명지대 부동산학과 교수) : "저금리 시대가 되다보니까 부동산의 투자수익이 높다는 것 때문에 많은 사람들이 투자를 하는데요. 이 고수익에 대한 미끼는 과장광고라고 봐야됩니다. 특히 확정수익이라고 하는 것은 있을 수가 없거든요, 사실은. 영업이 잘되어야만 실현 가능한 내용들이기 때문에 투자자가 조심하지 않으면 안됩니다."

50대 박 모씨는 지난해 길을 지나다 분양대행사 직원 손에 이끌려 한 상가 분양 사무실에 들어갔습니다.

박씨는 분양대행사 직원이 계약금만 내면 석 달 안에 평당 50만 원씩, 모두 3천만 원의 웃돈을 붙여 상가를 팔아주겠다고 해 투자를 했다고 합니다.

당시 분양대행사 직원은 자신의 신분증 복사해주고 각서까지 써 줬습니다.

결국 박 씨는 계약금 1억여 원을 걸고 상가 계약을 했지만 약속은 지켜지지 않았다고 말합니다.

<녹취> 박○○(상가 수분양자/음성변조) : "3개월 후에도 계속 연락도 없고 그러니까, 저희는 몸이 달잖아요. 찾아갔죠. 그냥 기다려라. 저희 진짜 이거 아니면 너무 힘들다고, 팔아달라고 이렇게 말씀드렸는데 기다리라고 밖에 말을 안하더라고요."

계약에 따라 올 9월까지 잔금 6억여 원을 내야 하는 상황.

박씨는 해당 분양대행사 직원을 사기 혐의로 고소했습니다.

해당 분양대행사 측은 계약을 강요하지 않은 만큼 법적으로 문제가 없다고 밝혔습니다.

<녹취> 분양대행사 관계자(음성변조) : "어쨌든 자기들이 보고서 괜찮으니까 한거지. 강요한다고 돈을 뭐 몇천만 원씩 딱딱 주는 사람들이 어디있어요?"

상가 시행사도 분양 업무는 분양대행사에 일임했다는 입장입니다.

<녹취> 시행사 관계자(음성변조) : "(분양)대행사는 판매를 목적으로 해주는 회사고, 시행사는 땅을 가지고 지어서 그걸 또 팔아야지 수익이 남는데 그런 부분이 따로, 법인이 틀려요. (분양은) 대행사에서 오셔서 하시거든요. 시행사에서는 그 쪽으로 계약을 쓰고 진행하기 때문에."

이처럼 수익형 부동산 투자자들의 피해가 늘자, 금융위원회는 지난해 수익형 부동산 분양과 판매 시 사전에 신고하도록 하는 방안을 검토하기도 했습니다.

하지만 부동산 시장에 악영항을 미칠 수 있다는 반대에 밀려 제도 도입은 무산됐습니다.

<인터뷰> 권대중(명지대 부동산학과 교수) : "증권을 발행하기 전에 금융위원회에 신고하게 되어있습니다. 신고하고 난 이후에 분양하게 되는데 신고한 내용과 분양내용이 다를 경우에는 규제를 받을 수가 있습니다. 처벌을 받을 수가 있죠. 그래서 관리감독하는 기관이 있기 때문에 아무래도 투자자 보호 측면에서는 투자계약증권 발행이 유효할 수가 있습니다."

문제는 많은 사람들이 임대 수입을 얻자고 대출까지 받아 투자한다는 겁니다.

이를 반영하듯 다주택 보유 가구가 진 빚은 지난 2012년 111조 2천억원에서 지난해에는 143조 4천억원으로 29% 늘어났습니다.

특히 60세 이상 고령층의 담보 대출 용도를 보면, 거주 주택이 아닌 부동산을 마련하는 데 쓴 대출금이 지난 2013년 전체 대출액의 17%에서 지난해에는 24%로 늘었습니다.

하지만 수익형 부동산 투자 역시 공짜 점심은 없습니다.
  • ‘수익형 부동산’의 늪
    • 입력 2016-07-24 22:59:21
    • 수정2016-07-24 23:55:28
    취재파일K
<녹취> "우리는 믿고 이것을 시작을 했는데 지금은 전혀 그게 안 지켜지니까. 저희는 속이 터지는 거죠."

<녹취> "광고 거짓말이고. 저 진짜 솔직히 말해서 이렇게 돌아다니면서 길거리 현수막 붙여놓잖아요. 이런 거 다 떼버리고 싶어요."

<인터뷰> 권대중(명지대 부동산학과 교수) : "고수익에 대한 미끼는 과장광고라고 봐야됩니다. 특히 확정수익이라고 하는 것은 있을 수가 없거든요,"

<오프닝>

초저금리 기조가 계속되면서 오피스텔, 도시형 생활주택 등 다양한 수익형 부동산 상품에 투자하는 사람들이 늘고 있습니다.

특히 이자 수익에 의존하던 노년층들은 더욱 수익형 부동산으로 몰리고 있는데요.

분양회사들은 파격 할인 분양, 임대 수익 보장 등 다양한 광고문구를 내세우며 투자자들을 끌어모으고 있습니다.

투자자들은 이런 광고대로 정말 이익을 보고 있을까요?

수익형 부동산의 실태를 취재했습니다.

<리포트>

광주 시내에 있는 한 오피스텔을 분양 받았던 사람들이 거리로 나섰습니다.

<녹취> 분양 피해자 모임 제공 화면 : "브로커, 중개인, 사채업자 모든 사람들이 법적 심판을 반드시 받게끔..."

오피스텔 시행사는 지난 2014년 분양 당시, 미분양 물량에 한해 원래 분양가보다 2~3천만 원 싸게 분양한다고 광고했습니다.

이 말을 믿고 투자한 사람들은 하지만 1년이 지난 후에야 시행사가 중복분양한 사실을 알게 됐다고 합니다.

<녹취> 오피스텔 분양 피해자(음성변조) : "(이중 분양을 하고 있을 줄은) 전혀 몰랐습니다. 알았더라면 진작 조치를 취했겠죠. 그런데 모르고 등기 나오기만 기다리고 있었죠. 그리고 계속 (시행사) 대표하고 접촉을 하면서 소유권 이전을 해달라고... 내가 이렇게 인생을 산다고 살았으나 이런 험한 꼴을 당할 줄은 전혀 생각을 못했죠."

중복 분양 피해자는 모두 520여 명.

투자 금액은 380억 원이 넘습니다.

시행사 대표는 지난달 사기 혐의로 구속됐습니다.

피해자들은 보상받을 길을 찾아보고 있지만, 피해 보전은 쉽지 않은 상황입니다.

정상적인 경우 투자자들은 중간에 보증을 서주는 신탁사를 통합니다.

하지만 이번 피해자들은 신탁사 보증 없이 시행사에 직접 대금을 입금했다고 합니다.

<녹취> 오피스텔 분양 피해자 : "몇 개 안 남은 물건을 싸게 현금이 필요한 건건축업자가 매물로 내놓는 경우가 있대요. 그래서 분양가보다 좀 더 싸게 잡을 수 있다. 생활비에 조금이라도 보탬이 될까."

경찰 조사 결과 시행사는 2중, 3중 많게는 10명에게 중복해서 분양한 것으로 드러났습니다.

<녹취> 오피스텔 분양 피해자 : "우리가 언제 분양을 할꺼니까 이제까지 참았으니까 조금만.. 이제까지 참았으니까 조금만 더 참아달라. 이런 식으로 얘기를 하니까 저희들은 백프로 믿었죠."

<인터뷰> 신동칠(광주서부경찰서 지능팀장) : "이것이 등기하면서 밝혀졌어요. 등기 전에는 이것을 알 수 없으니까 모른거예요. 그래서 한 두명이 고소하니까 그게 소문이 퍼져가지고 금액이 커진 겁니다."

오피스텔이나 상가 같은 수익형 부동산 투자는 대부분 등기를 마치지 않은 상태에서 이뤄집니다.

<인터뷰> 박원갑(KB 부동산 수석 전문위원) : "미래에 실물 부동산을 취득할 수 있는 권리를 어떻게보면 소비자가 공급자로부터 사는거 아니겠습니까? 이러다보니까 공급자가 시장에서 충분히 일탈적인 행동을 한다고 했을때 소비자 입장에서는 사실상 케치할 수 있는 방법이 그렇게 많지는 않다는 거죠."

특히 비정상적으로 좋은 조건을 내세울 경우 더욱 꼼꼼히 따져봐야 한다고 전문가들은 조언합니다.

<인터뷰> 박원갑(KB 부동산 수석 전문위원) : "만약에 가격이나 입지경쟁력이 그렇게 뛰어나고 좋은 상품이라면은 굳이 그렇게 파격적인 조건을 내세우고 분양할 이유가 없겠죠."

<녹취> "이행하라. 이행하라."

지난해, 경기도에 있는 한 오피스텔을 분양받은 사람들입니다.

투자자들은 당시 시행사 측으로부터 1억 8천만 원에서 2억 원 정도를 투자하면 다달이 100만원에서 120만원의 수익금을 보장하겠다는 보증서까지 받았다고 합니다.

하지만 올 2월, 수익금 지급 날짜가 다가오자, 업체는 말을 바꿨다고 합니다.

회사 사정이 어려워져 약속한 금액의 70% 정도밖에 지급할 수 없다는 거였습니다.

<녹취> 오피스텔 수분양자(음성변조) : "우리는 그 과장광고를 믿고 이것을 시작을 했는데 지금은 전혀 그게 안 지켜지니까.. 그러니까 저희는 속이 터지는 거죠. 확정수익금을 2년 동안 보장해주겠다고 보증서까지 작성을 해줬는데, 그 보증서는 말 그대로 휴지조각이고."

노후 생활을 위해 은행에서 대출까지 받은 김 모씨는 대출 이자를 갚고 나면 남는 게 없다고 하소연합니다.

<녹취> 오피스텔 분양 피해자 : "노후에 생활에 보태려고 돈을 마련했는데 돈이 지금 안 들어오고.. 아이들이 여러가지로 말을 하는데 내가 사실은 아이들 모르게 있는 돈으로 융자로 해서 마련했거든. 그래가지고 지금 속상하죠. 아이들한테 볼 면목도 없고."

시행사 측은 분양 때에 비해 시장 상황이 많이 나빠졌고 제반 시설 입주도 계획대로 되지 않아 수익 조정이 불가피하다고 밝혔습니다.

<녹취> 시행사 관계자(음성변조) : "몇몇 분들은 그런 상황변화 내지는 이런 여건을 조금도 배려해주지않고 원래 지급하기로 했던 금액을 지급하라는 그런 말씀을 하고 계신거고요. 그런데 지금 제가 할 수 있는 최대한이 그 정도 선이어서 그 선에서 지급하고 있는 상태고요."

시행사가 발행한 확정수익지급보증서는 소용이 없었습니다.

전문가들은 공인기관 보증 없는 보증서는 법적 효력이 없고 시행사가 약속을 안 지켜도 형사 책임을 물을 수 없다고 설명합니다.

<인터뷰> 윤상혁(변호사) : "확정지급보증서가 어떻게 내용이 되어있느냐에 따라서 수분양자들이 실제로 확정수익을 받을 수 있는지 여부도 굉장히 해석이 불분명한 상황입니다. 그래서 결국은 확정수익이 지급되지 않는다면 민사적인 방법으로 법적구제절차를 통할 수 밖에 없는데요. 당사자들 입장에서는 법적절차를 통해서 그 부분을 이행받는다는 것이 굉장히 시간도 많이 걸리고.."

특히 수익을 확정 보장한다는 광고는 그대로 믿으면 안 된다고 강조합니다.

<인터뷰> 권대중(명지대 부동산학과 교수) : "저금리 시대가 되다보니까 부동산의 투자수익이 높다는 것 때문에 많은 사람들이 투자를 하는데요. 이 고수익에 대한 미끼는 과장광고라고 봐야됩니다. 특히 확정수익이라고 하는 것은 있을 수가 없거든요, 사실은. 영업이 잘되어야만 실현 가능한 내용들이기 때문에 투자자가 조심하지 않으면 안됩니다."

50대 박 모씨는 지난해 길을 지나다 분양대행사 직원 손에 이끌려 한 상가 분양 사무실에 들어갔습니다.

박씨는 분양대행사 직원이 계약금만 내면 석 달 안에 평당 50만 원씩, 모두 3천만 원의 웃돈을 붙여 상가를 팔아주겠다고 해 투자를 했다고 합니다.

당시 분양대행사 직원은 자신의 신분증 복사해주고 각서까지 써 줬습니다.

결국 박 씨는 계약금 1억여 원을 걸고 상가 계약을 했지만 약속은 지켜지지 않았다고 말합니다.

<녹취> 박○○(상가 수분양자/음성변조) : "3개월 후에도 계속 연락도 없고 그러니까, 저희는 몸이 달잖아요. 찾아갔죠. 그냥 기다려라. 저희 진짜 이거 아니면 너무 힘들다고, 팔아달라고 이렇게 말씀드렸는데 기다리라고 밖에 말을 안하더라고요."

계약에 따라 올 9월까지 잔금 6억여 원을 내야 하는 상황.

박씨는 해당 분양대행사 직원을 사기 혐의로 고소했습니다.

해당 분양대행사 측은 계약을 강요하지 않은 만큼 법적으로 문제가 없다고 밝혔습니다.

<녹취> 분양대행사 관계자(음성변조) : "어쨌든 자기들이 보고서 괜찮으니까 한거지. 강요한다고 돈을 뭐 몇천만 원씩 딱딱 주는 사람들이 어디있어요?"

상가 시행사도 분양 업무는 분양대행사에 일임했다는 입장입니다.

<녹취> 시행사 관계자(음성변조) : "(분양)대행사는 판매를 목적으로 해주는 회사고, 시행사는 땅을 가지고 지어서 그걸 또 팔아야지 수익이 남는데 그런 부분이 따로, 법인이 틀려요. (분양은) 대행사에서 오셔서 하시거든요. 시행사에서는 그 쪽으로 계약을 쓰고 진행하기 때문에."

이처럼 수익형 부동산 투자자들의 피해가 늘자, 금융위원회는 지난해 수익형 부동산 분양과 판매 시 사전에 신고하도록 하는 방안을 검토하기도 했습니다.

하지만 부동산 시장에 악영항을 미칠 수 있다는 반대에 밀려 제도 도입은 무산됐습니다.

<인터뷰> 권대중(명지대 부동산학과 교수) : "증권을 발행하기 전에 금융위원회에 신고하게 되어있습니다. 신고하고 난 이후에 분양하게 되는데 신고한 내용과 분양내용이 다를 경우에는 규제를 받을 수가 있습니다. 처벌을 받을 수가 있죠. 그래서 관리감독하는 기관이 있기 때문에 아무래도 투자자 보호 측면에서는 투자계약증권 발행이 유효할 수가 있습니다."

문제는 많은 사람들이 임대 수입을 얻자고 대출까지 받아 투자한다는 겁니다.

이를 반영하듯 다주택 보유 가구가 진 빚은 지난 2012년 111조 2천억원에서 지난해에는 143조 4천억원으로 29% 늘어났습니다.

특히 60세 이상 고령층의 담보 대출 용도를 보면, 거주 주택이 아닌 부동산을 마련하는 데 쓴 대출금이 지난 2013년 전체 대출액의 17%에서 지난해에는 24%로 늘었습니다.

하지만 수익형 부동산 투자 역시 공짜 점심은 없습니다.
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