[트렌드 경제] “투기 억제 효과 제한적”…‘풍선효과’ 우려도

<앵커 멘트>

문재인 정부의 첫 부동산 대책엔 청약 규제뿐만 아니라 대출 규제까지 담겨 있습니다.

앞으로 부동산 시장은 어떻게 달라질지, 또 내가 받을 수 있는 대출금은 또 얼마나 달라지는지 알아보겠습니다.

<질문>
김지선 기자, 이번 대책이 집값이 뛰는 일부 지역만 콕 집어서 잡는 '족집게 규제'로 불리잖아요.

대책 나온 뒤에 시장 반응은 어떻습니까?

<답변>
네. 투기과열지구 같은 아주 강력한 규제는 아니지만, 강도가 만만치 않다, 이런 평가가 나오면서 주택시장은 숨고르기에 들어갔다.

현장 한번 보실까요.

다음달 이주를 앞두고 있는 서울의 한 재건축 아파트 단집니다.

부동산 대책이 발표되자 중개업소들은 문을 닫고 거래를 멈췄습니다.

가파르게 오르던 호가는 주춤해졌구요,

시세차익을 노린 청약 열기는 한풀 꺾일 것으로 보입니다.

부동산 중개업자와 전문가의 말 이어서 들어보시죠.

<녹취> 부동산 중개업자 : "가격이 조금 떨어진 매물이 나와요. 31평 (전용면적 102㎡) 같은 경우에는 10억 2~3천만원까지 갔었는데, 1500만원~3500만 원 정도 가격이 떨어지는 거죠."

<녹취> 함영진(부동산114 리서치 센터장) : "제도 시행을 위한 입법 기간에 틈새가 있을 수도 있겠지만, 과열된 시장을 진정시키는 효과는 있을 것으로 예상됩니다."

하지만 투기 억제 효과가 제한적일 수 있단 분석도 나옵니다.

투자 수요가 조정 지역에 포함되지 않은 송도나 평택 안양 등 수도권 다른 지역이나 규제가 없는 오피스텔, 상가로 몰리는 풍선효과 우려가 있는 겁니다.

결국 양질의 주택 공급을 늘리는 정책이 병행돼야 한단 지적이 나옵니다.

<질문>
그런데 정부가 이번엔 대출도 조이기 시작했어요.

아무래도 천 4백 조 원 가까이 불어난 가계대출 부실을 막기 위해서죠?

<답변>
네, 저금리가 계속되면서 은행에서 돈 빌리기가 예전보다 쉽다보니까, 너도나도 무리하게 빚 내서 집사기 열풍이 불었다.

문재인 정부 출범 이후 강남 재건축 아파트 값은 한 달 사이 1억원 씩 뛸 정도입니다.

이러다보니 가계부채는 천 360조 원을 넘어 이제 천 4백 조 원까지 치솟았습니다.

대출을 좀 까다롭게 만들어서 가계대출 부실도 막고, 투기도 억제하겠다, 이런 뜻입니다.

<질문>
대출을 까다롭게 한다, 이런 말씀 하셨는데요.

구체적으로, 내가 은행에서 빌릴 수 있는 돈이 얼마나 줄어드는 겁니까?

<답변>

이번 대책으로 대출규제를 받게 되는 곳은 40곳.

이 지역에선 대출 한도가 줄어듭니다.

예를 한번 들어보겠습니다.

연봉 8천만 원인 직장인, 청약조정대상 지역에서 10억 원 짜리 아파트를 구입할 경우를 가정해보면요.

아파트 담보로 대출을 신청하면, 예전엔 LTV 70% 7억 원, DTI 60% 6억 9천만 원.

두 가지 한도를 동시에 적용하면 적은 한도로 맞춰지니까, 6억 9천만 원까지 대출을 받을 수 있었습니다.

그런데 이번 대책으로 다음달 3일부터는 한도가 줄어드니까, 5억7천 5백만 원, 빌릴 수 있는 돈이 1억 원 넘게 줄어드는 겁니다.

<질문>

여기에 그치는게 아니라, 이번에 신설된 대출 규제가 하나 더 있잖아요.

아파트 집단대출도 앞으로 깐깐하게 심사하게 되죠?

<답변>
집단 대출, 신규 아파트 분양할 때, 상환능력 심사 없이 중도금, 잔금 등을 빌려주는 은행 대출 상품입니다.

착공과 동시에 주택 매매 계약을 맺는 우리나라의 독특한 선분양 제도에 따라 입주때까지 담보 없이도 돈을 빌릴 수 있도록 한 것입니다.

잘 갚을 수 있는지 따지지 않고 돈을 빌려주다보니 이 집단대출이 가계대출 증가의 주범으로 꼽혀왔습니다.

그래서 앞으로 아파트 잔금 대출을 할 때도 소득 대비 상환액 비율을 50% 로 제한하기로 했습니다.

계약금만 들고 분양 시장에 뛰어드는 투기 수요를 줄이는 효과가 있을 것으로 기대합니다.

<질문>

그런데 이런 대출 규제만으로 치솟는 가계부채 증가세를 잡을 수 있을까요?

미국이 기준금리를 올리면서, 시중 금리도 뛰고 있는 상황이잖아요.

<답변>
네, 금융위는 이번 대책으로 전체 신규 주택담보대출액의 1 ~ 2%가 줄어들 것으로 예측하고 있습니다.

절대적인 가계부채 감소액은 크지 않죠.

사실 이번 대책은 부동산 시장 과열을 안정화시키기 위한 대책이고, 진짜 가계부채 종합 대책은 8월에 발표가 됩니다.

<질문>
그야말로 가계부채에 대한 종합 대책이 돼야할텐데요.

좀 더 센 규제가 담겨 있나요?

<답변>
네, 가계부채에 관한한 이번 대책이 맛보기였다면, 센 규제가 예고돼있고요.

총부채'원리금'상환비율, DSR 규제 도입 방안이 담길 전망입니다.

표를 한번 보시겠습니다.

기존에 적용되고 있는 DTI, 새로 도입되는 DSR.

갚아야 하는 돈을 연간 소득으로 나눈 비율이라는 점에선 같은데, 갚아야 하는 돈을 계산하는 방식이 더 까다롭습니다..

DTI는, 소득 대비 주택담보대출 원리금과 그 외 대출은 '이자'만 본다고 합니다.

새로 도입되는 DSR은 신용카드, 자동차할부금, 마이너스통장 등 모든 대출의 원리금까지, 이 대출자가 한해 동안 실제로 얼마나 갚아야 하는지를 따져보고 한도를 정하기 때문에 DTI보다 강력한 대출 규제가 필요합니다.

금융당국은 DSR을 2019년 도입하려다 1년 앞당겨 시행하는 방안을 검토하고 있습니다.

8월 종합대책은 서민, 취약 계층을 위한 금융지원책도 마련하고, 또 가계 소득을 늘리기 위한 정책도 담을 것으로 예고돼있습니다.