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[경제 인사이드] 부동산 공시가격 현실화 가능할까?
입력 2018.12.31 (18:16) 수정 2018.12.31 (18:27) 통합뉴스룸ET
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[앵커]

납세의 기준이 되는 주택 공시가격, 시세보다 너무 낮아 현실을 제대로 반영하지 못한다는 지적이 꾸준히 제기되어 왔는데요.

공시가격이 내년에 크게 오를 것으로 보입니다.

공시가격의 현실화가 이뤄질까요?

경실련 부동산국책팀 김성달 팀장과 알아봅니다.

시세보다 턱없이 낮다고 하는데요.

현재 공시가격이 실거래가의 몇 퍼센트 수준인가요?

[답변]

공시가격은 시세반영률도 낮지만, 부동산 유형별로도 차이가 나 문제입니다.

아파트는 서울이나 지방이나 시세를 70% 정도 반영해왔습니다.

하지만 문재인 정부 이후 아파트값 가파르게 상승하면서 강남 고가 아파트의 경우 60%대로 떨어졌습니다.

대치 은마의 경우 2018년 1월 기준, 공급면적 101.5㎡의 경우 시세는 14억 7천만 원, 공시가격은 9억 1천만 원으로 62% 수준이고요.

단독주택과 상업업무빌딩 등은 4~50% 수준으로 아파트보다 더 낮습니다.

한남동 이태원동 고급단독주택 대부분이 50%대이고, 삼성동 한전부지는 2014년 현대자동차에 10조 5천억 원에 매각, 3년이 지났지만, 공시지가는 지금도 2조 7천억 원, 25%에 불과합니다.

[앵커]

어떤 기준으로 공시가격을 매기기에 이렇게까지 차이가 나나요?

[답변]

공시지가는 토지가격으로 노태우 정부에서 토지공개념을 도입하며 함께 도입했습니다.

90년부터 재산세 등의 세금부과기준으로 사용했죠.

법적으로는 시장에서 거래 가능한 적정가격으로 규정하고 있으나 실제는 시세나 실거래가를 제대로 반영하지 않았습니다.

매년 1천억 원 정도의 혈세를 투입 감정평가사와 한국감정원이 조사 평가하고 있고요.

아파트와 단독주택은 공시가격, 상업업무빌딩 및 토지 등은 공시지가로 구분합니다.

아파트는 1,300만 호를 전수조사하고, 단독주택은 22만 호의 표준주택을 선정, 국토부 장관이 조사 결정하면 각 지자체에서 해당 지역의 표준주택을 기준으로 420만 호 개별주택의 가격을 산정 공시합니다.

토지도 50만 필지의 표준지공시지가를 조사평가 후 국토부 장관이 결정하면 각 지자체에서 표준지공시지가를 기준으로 3천3백만 필지의 개별공시지가의 가격을 결정하죠.

하지만 전수조사하고 있는 공동주택과 달리 국토부 장관이 결정 공시하고 있는 표준지와 표준주택 가격이 시세를 제대로 반영 못 하고 엉터리로 산정되면서 개별공시지가와 개별주택 가격도 낮게 책정됐습니다.

또한 토지소유주의 이해관계에 따라 가격이 조작되는 경우가 허다하고, 여기에 감정평가사, 감정원, 지자체 공무원, 국토부 공무원 등이 부정하게 관여하는 경우도 발생했습니다.

최근 드러난 에버랜드 표준지공시지가 조작의혹도 국토부 조사결과 사실로 드러나며 검찰에 관계자 수사 의뢰한 상황입니다.

[앵커]

고가 주택일수록 공시가격이 시세를 제대로 반영하지 못한다는 지적이 잇따라 제기됐는데요.

왜 그런 건가요?

[답변]

정부는 공시지가 및 공시가격 상승률을 시세상승과 상관없이 일정하게 상승하도록 통제해왔습니다.

2018년 표준지가 상승률은 전년대비 6%, 공동주택 공시가격 상승률은 전년대비 5%로 발표했죠.

하지만 가파르게 땅값 집값이 상승한 강남구, 서울 도심 등의 경우 수억 원이 올랐고 전년 대비 20% 이상 올랐습니다.

따라서 가격이 많이 뛴 고가주택이나 토지일수록 공시지가 및 공시가격의 시세반영률이 낮게 나타날 수밖에 없습니다.

[앵커]

내년 공시가격이 오를 것으로 보고 있는데요.

공시가격의 실거래가 반영률 현실화가 필요하다고 하는데 그 수준까지 오를까요?

[답변]

김현미 국토부 장관, 김수현 청와대 정책실장 모두 공시가격을 올리겠다고 밝힌 만큼 가격상승이 예상됩니다.

적어도 시세를 80% 이상 반영하도록 가격이 상승하여야 토지의 불로소득 차단이 가능합니다.

특히 상업업무빌딩의 공시지가는 지금의 2배 정도 가격을 올려야 80% 수준이 될 것입니다.

하지만 지금까지 정부가 매년 발표한 공시지가 및 공시가격 상승률이 참여정부 이후 5% 수준에 그쳐서 200% 수준으로 올릴 수 있을지는 회의적이라 봅니다.

[앵커]

공시가격은 세금과 연결돼 있는데요.

공시가격이 오르면 보유세 부담도 늘어날 텐데요?

[답변]

정부자료에는 시세 18억 원 집을 소유한 1주택자의 경우 지금보다 10만 원, 19억 원 다주택 소유자는 230만 원 증가할 것으로 예상합니다.

실제로 최고가 거래로 논란된 반포동 아크로 리버파크 전용 84㎡의 경우 올해 1월 기준 시세는 25억 원, 공시가격은 15억 원으로 시세반영률 60% 수준이거든요.

현재 시세는 29억 원, 정부가 80%로 올릴 경우 공시가격은 23억 2천만 원.

세금계산 프로그램을 이용 계산해보면 올해 기준 635만 원, 내년에는 952만 원으로 300만 원 정도 상승이 예상됩니다.

집값이 9개월 만에 5억 원이 올랐는데 세금 300만 원 정도 더 걷는다더라도 불로소득 환수에 미흡하다 보고요.

무엇보다 정부가 80%까지 올릴 수 있을지 회의적입니다.

앞서 보듯이 평균 5~6% 수준인 상황이죠.

[앵커]

문제는 은퇴하셔서 소득이 없으신 분들 아닐까 싶어요.

집 한 채 있는데, 팔 수도 없고...보유세 뿐만아니라 건강보험표, 연금 등 다른 세금도 나가잖아요.

이 분들에겐 부담이 될 수밖에 없다는 생각이 드는데요.

[답변]

공시 가격과 연동된 건강보험료 등이 오르는 데 대해서는 은퇴 세대에 부담이 될 것입니다.

그렇지만 이 문제는 그렇게 보기보다는 형평성의 문제로 봐야 합니다.

어떤 분은 자기가 내야 하는 세금을 그대로 내고 있었지만, 어떤 분은 자기가 내야 하는 세금을 공시가격에 낮게 책정되어 안 내고 있었다는 것이죠.

공시가격을 현실화 해서 세금의 형평성을 맞추는 것이 맞고요.

두 번째는 부담이 되는 분들에 한해서는 세금을 감면을 해준다거나 하는 정책들이 필요합니다.

정부의 정책이 멀리서 보면 결국 하나로 엮여 있거든요.

정말로 부담이 될 수 있는 사람들에겐 재정적 지원이 필요하겠죠.

[앵커]

그렇다면 공시가격을 80% 선으로 올리면 보유세가 현실화된다고 보세요?

[답변]

선진외국의 경우 보유세 실효세율 1% 수준, 우리나라는 0.2%가 안 됩니다.

참여정부에서는 1%까지 올리겠다고 했으나 이명박 정부에서 흐지부지. 1%로 올리기 위해서는 시세반영률을 최소한 80%까지는 올려야 하고요.

이미 가격상승이 크게 없었던 지방 아파트는 7~80% 수준이면 될 것 같습니다.

고가아파트나 단독주택, 상업업무 빌딩 등도 최소한 80% 수준까지 올려야 하고,

앞서 살펴본 현대자동차 부지 등 재벌사옥 부지 등도 2~3배 정도 올려야 아파트와 형평성에 맞는 것입니다.

[앵커]

부동산 시장 안정화를 위해 정부에서 대책도 내놓고 굉장히 노력 중인데요.

공시가격이 오른다면 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까요?

부동산 시장 안정화가 될까요?

[답변]

공시가격 인상으로 보유세 부담이 늘기 때문에 무분별한 투기확산을 차단하는 효과 있을 듯 보입니다.

정부는 세금저항 등에 후퇴하지 않고 2019년 공시가격 공시지가 시세반영률을 80%까지 올릴 수 있어야 합니다.

또한 비정상적인 집값 상승이 있었던 만큼 최소한 문재인 정부에서 올린 집값은 떨어뜨려야 하고요.

이를 위해서는 공시가격 현실화뿐 아니라 분양가상한제, 공공주택 확대 등의 근본대책이 함께 추진되어야 합니다.
  • [경제 인사이드] 부동산 공시가격 현실화 가능할까?
    • 입력 2018-12-31 18:23:17
    • 수정2018-12-31 18:27:26
    통합뉴스룸ET
[앵커]

납세의 기준이 되는 주택 공시가격, 시세보다 너무 낮아 현실을 제대로 반영하지 못한다는 지적이 꾸준히 제기되어 왔는데요.

공시가격이 내년에 크게 오를 것으로 보입니다.

공시가격의 현실화가 이뤄질까요?

경실련 부동산국책팀 김성달 팀장과 알아봅니다.

시세보다 턱없이 낮다고 하는데요.

현재 공시가격이 실거래가의 몇 퍼센트 수준인가요?

[답변]

공시가격은 시세반영률도 낮지만, 부동산 유형별로도 차이가 나 문제입니다.

아파트는 서울이나 지방이나 시세를 70% 정도 반영해왔습니다.

하지만 문재인 정부 이후 아파트값 가파르게 상승하면서 강남 고가 아파트의 경우 60%대로 떨어졌습니다.

대치 은마의 경우 2018년 1월 기준, 공급면적 101.5㎡의 경우 시세는 14억 7천만 원, 공시가격은 9억 1천만 원으로 62% 수준이고요.

단독주택과 상업업무빌딩 등은 4~50% 수준으로 아파트보다 더 낮습니다.

한남동 이태원동 고급단독주택 대부분이 50%대이고, 삼성동 한전부지는 2014년 현대자동차에 10조 5천억 원에 매각, 3년이 지났지만, 공시지가는 지금도 2조 7천억 원, 25%에 불과합니다.

[앵커]

어떤 기준으로 공시가격을 매기기에 이렇게까지 차이가 나나요?

[답변]

공시지가는 토지가격으로 노태우 정부에서 토지공개념을 도입하며 함께 도입했습니다.

90년부터 재산세 등의 세금부과기준으로 사용했죠.

법적으로는 시장에서 거래 가능한 적정가격으로 규정하고 있으나 실제는 시세나 실거래가를 제대로 반영하지 않았습니다.

매년 1천억 원 정도의 혈세를 투입 감정평가사와 한국감정원이 조사 평가하고 있고요.

아파트와 단독주택은 공시가격, 상업업무빌딩 및 토지 등은 공시지가로 구분합니다.

아파트는 1,300만 호를 전수조사하고, 단독주택은 22만 호의 표준주택을 선정, 국토부 장관이 조사 결정하면 각 지자체에서 해당 지역의 표준주택을 기준으로 420만 호 개별주택의 가격을 산정 공시합니다.

토지도 50만 필지의 표준지공시지가를 조사평가 후 국토부 장관이 결정하면 각 지자체에서 표준지공시지가를 기준으로 3천3백만 필지의 개별공시지가의 가격을 결정하죠.

하지만 전수조사하고 있는 공동주택과 달리 국토부 장관이 결정 공시하고 있는 표준지와 표준주택 가격이 시세를 제대로 반영 못 하고 엉터리로 산정되면서 개별공시지가와 개별주택 가격도 낮게 책정됐습니다.

또한 토지소유주의 이해관계에 따라 가격이 조작되는 경우가 허다하고, 여기에 감정평가사, 감정원, 지자체 공무원, 국토부 공무원 등이 부정하게 관여하는 경우도 발생했습니다.

최근 드러난 에버랜드 표준지공시지가 조작의혹도 국토부 조사결과 사실로 드러나며 검찰에 관계자 수사 의뢰한 상황입니다.

[앵커]

고가 주택일수록 공시가격이 시세를 제대로 반영하지 못한다는 지적이 잇따라 제기됐는데요.

왜 그런 건가요?

[답변]

정부는 공시지가 및 공시가격 상승률을 시세상승과 상관없이 일정하게 상승하도록 통제해왔습니다.

2018년 표준지가 상승률은 전년대비 6%, 공동주택 공시가격 상승률은 전년대비 5%로 발표했죠.

하지만 가파르게 땅값 집값이 상승한 강남구, 서울 도심 등의 경우 수억 원이 올랐고 전년 대비 20% 이상 올랐습니다.

따라서 가격이 많이 뛴 고가주택이나 토지일수록 공시지가 및 공시가격의 시세반영률이 낮게 나타날 수밖에 없습니다.

[앵커]

내년 공시가격이 오를 것으로 보고 있는데요.

공시가격의 실거래가 반영률 현실화가 필요하다고 하는데 그 수준까지 오를까요?

[답변]

김현미 국토부 장관, 김수현 청와대 정책실장 모두 공시가격을 올리겠다고 밝힌 만큼 가격상승이 예상됩니다.

적어도 시세를 80% 이상 반영하도록 가격이 상승하여야 토지의 불로소득 차단이 가능합니다.

특히 상업업무빌딩의 공시지가는 지금의 2배 정도 가격을 올려야 80% 수준이 될 것입니다.

하지만 지금까지 정부가 매년 발표한 공시지가 및 공시가격 상승률이 참여정부 이후 5% 수준에 그쳐서 200% 수준으로 올릴 수 있을지는 회의적이라 봅니다.

[앵커]

공시가격은 세금과 연결돼 있는데요.

공시가격이 오르면 보유세 부담도 늘어날 텐데요?

[답변]

정부자료에는 시세 18억 원 집을 소유한 1주택자의 경우 지금보다 10만 원, 19억 원 다주택 소유자는 230만 원 증가할 것으로 예상합니다.

실제로 최고가 거래로 논란된 반포동 아크로 리버파크 전용 84㎡의 경우 올해 1월 기준 시세는 25억 원, 공시가격은 15억 원으로 시세반영률 60% 수준이거든요.

현재 시세는 29억 원, 정부가 80%로 올릴 경우 공시가격은 23억 2천만 원.

세금계산 프로그램을 이용 계산해보면 올해 기준 635만 원, 내년에는 952만 원으로 300만 원 정도 상승이 예상됩니다.

집값이 9개월 만에 5억 원이 올랐는데 세금 300만 원 정도 더 걷는다더라도 불로소득 환수에 미흡하다 보고요.

무엇보다 정부가 80%까지 올릴 수 있을지 회의적입니다.

앞서 보듯이 평균 5~6% 수준인 상황이죠.

[앵커]

문제는 은퇴하셔서 소득이 없으신 분들 아닐까 싶어요.

집 한 채 있는데, 팔 수도 없고...보유세 뿐만아니라 건강보험표, 연금 등 다른 세금도 나가잖아요.

이 분들에겐 부담이 될 수밖에 없다는 생각이 드는데요.

[답변]

공시 가격과 연동된 건강보험료 등이 오르는 데 대해서는 은퇴 세대에 부담이 될 것입니다.

그렇지만 이 문제는 그렇게 보기보다는 형평성의 문제로 봐야 합니다.

어떤 분은 자기가 내야 하는 세금을 그대로 내고 있었지만, 어떤 분은 자기가 내야 하는 세금을 공시가격에 낮게 책정되어 안 내고 있었다는 것이죠.

공시가격을 현실화 해서 세금의 형평성을 맞추는 것이 맞고요.

두 번째는 부담이 되는 분들에 한해서는 세금을 감면을 해준다거나 하는 정책들이 필요합니다.

정부의 정책이 멀리서 보면 결국 하나로 엮여 있거든요.

정말로 부담이 될 수 있는 사람들에겐 재정적 지원이 필요하겠죠.

[앵커]

그렇다면 공시가격을 80% 선으로 올리면 보유세가 현실화된다고 보세요?

[답변]

선진외국의 경우 보유세 실효세율 1% 수준, 우리나라는 0.2%가 안 됩니다.

참여정부에서는 1%까지 올리겠다고 했으나 이명박 정부에서 흐지부지. 1%로 올리기 위해서는 시세반영률을 최소한 80%까지는 올려야 하고요.

이미 가격상승이 크게 없었던 지방 아파트는 7~80% 수준이면 될 것 같습니다.

고가아파트나 단독주택, 상업업무 빌딩 등도 최소한 80% 수준까지 올려야 하고,

앞서 살펴본 현대자동차 부지 등 재벌사옥 부지 등도 2~3배 정도 올려야 아파트와 형평성에 맞는 것입니다.

[앵커]

부동산 시장 안정화를 위해 정부에서 대책도 내놓고 굉장히 노력 중인데요.

공시가격이 오른다면 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까요?

부동산 시장 안정화가 될까요?

[답변]

공시가격 인상으로 보유세 부담이 늘기 때문에 무분별한 투기확산을 차단하는 효과 있을 듯 보입니다.

정부는 세금저항 등에 후퇴하지 않고 2019년 공시가격 공시지가 시세반영률을 80%까지 올릴 수 있어야 합니다.

또한 비정상적인 집값 상승이 있었던 만큼 최소한 문재인 정부에서 올린 집값은 떨어뜨려야 하고요.

이를 위해서는 공시가격 현실화뿐 아니라 분양가상한제, 공공주택 확대 등의 근본대책이 함께 추진되어야 합니다.
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