[일요진단 라이브] ‘분양가 상한제’ 한 달…정책 효과는?

■ 진행 : 박태서
■ 대담 : 심교언 건국대 부동산학과 교수, 최은영 한국도시연구소장

박태서 : 계속해서 부동산 문제 분석해보는 시간을 갖겠습니다. 민간택지에 대한 분양가 상한제가 시행된 지 지금 한 달 정도 됐습니다만 그런데 부동산 시장이 안정됐다기보다는 여러분 잘 아시는 것처럼 일부 지역을 중심으로 해서 집값 상승세가 우려스러운 상황이라는 얘기가 지금 줄을 잇고 있습니다. 전문가 두 분 모셨습니다. 심교언 건국대 부동산학과 교수, 최은영 한국도시연구소장 모셨습니다. 안녕하세요?

심교언 : 네, 안녕하세요?

박태서 : 안녕하십니까?

최은영 : 안녕하세요?

박태서 : 먼저 곧바로 현안으로 들어가겠습니다. 분양가 상한제 말씀드린 대로 시행 한 달인데, 한 달 전 정부 발표부터 보시고 오겠습니다. 네, 김현미 국토부 장관이 저희 KBS 9시 뉴스에 나와서 발언한 내용인데 심 교수님. 시장안정화에 기여할 수 있을 것으로 봅니다, 라고 얘기했습니다. 이 장관의 발언 부분들이 시장 상황가 어떻게 지금 일치하고 있다고 보십니까? 어떻게 평가하시는지?

심교언 : 전국적 상황 같은 경우에는 맞을 수 있겠지만 특히 이번 정부는 강남과 서울 아파트에 대해서 굉장히 주목을 했습니다. 그런데 거기에 비해서는 상당히 문제가 있다. 지금까지 다주택자 규제, 보유세 강화, 그다음에 양도세 강화, 그리고 분양가 상한제까지 왔는데 그때마다 시장은 거의 반대로 움직였거든요. 그렇기 때문에 지금 한 정책이 맞느냐에 대한 제고가 좀 필요하고, 지금 이제 경제가 좋지 않아서 거시적으로 보게 되면 이렇게 푸는 정책적, 완화 정책을 많이 하는 편인데 이 부분에서는 거의 반대로 가고 있기 때문에 결국 정부에서 일자리를 늘리거나 경제 활성화를 위한 대책 자체가 약발이 먹히겠냐. 정부 내부의 일관성 문제도 도출, 노정된 게 아니냐, 그렇게 보여집니다.

박태서 : 어떻게 평가하십니까, 소장님?

최은영 : 저는 굉장히 잘하기 힘든 상황에서 출발했다고 생각합니다. 2014년에 부동산3법이라는 게 박근혜 정부 때 통과되면서 결국에는 우리 사회가 가지고 있던 부동산 투기를 막을 수 있던 모든 장치가 없어진 상황에서 출발했거든요. 2014년에 그러니까 결국 19대 국회에서 그런 게 만들어졌고, 20대 국회는 거의 이 주택정책과 관련해서는 거의 일을 하지 않았고. 그런 상태에서 결국 19대 국회가 만들어놓은 틀 안에서 움직일 수밖에 없었거든요. 그러니까 분양가 상한제가 지금 현재 적용되고 있는 분양가 상한제가 매우 미흡한 형태라고 보는데요, 저는. 그런데 그렇게 될 수밖에 없었던 게 19대 국회가 만들어놓은 법, 최경환 부총리의 빚 내서 집 사라는 정책에 관련돼서 만들어진 것의 그 제도에 의해서 규율돼 있는 상태거든요, 현재도. 그런 측면에서.

박태서 : 말씀하시는 걸 듣고 보면 판 자체가 좋은 정책을 펼치기가 쉽지 않은 구도다?

최은영 : 그러니까 법적인 제도는 거의 바뀌지 못했죠. 부동산3법이 지금 재건축 초과이익 환수에 관한 법률만 그게 기한이 연장을 계속 유예를 시켰던 걸 유예를 못하는 그 법만 좀 바뀌었고. 그러니까 주택법, 분양가 상한제에 관련된 주택법도 전혀 개정하지 못했고, 도시 및 주거환경 정리법도 근본적으로는 하지 못했거든요. 그런데 법 제도가 바뀌지 못한 상태에서 제한적인 상태에서 정부가 할 수 있는 거는 제한적이었고, 그러니까 이런 거라고 봐야 되는데 불을 질러놓은 거죠. 전국적으로 투기를 질러놨고 그 불을 전국적으로 투기의 장을 만들었고 그게 이제 특히나 서울과 강남 지역에 집중되어 있는 상황이었던 거죠. 그런 상황에서.

박태서 : 어떻게 보십니까, 심 교수님?

심교언 : 저는 투기의 장이라고 말씀하시는 것 자체가 문제가 있다고 보여집니다. 2008년하고 2010년 이때는 유럽발 재정위기, 그다음에 미국발 금융위기가 있어가지고 집값이 5년 연속 빠지고 강남이, 그렇게 빠졌습니다. 그런데 이제 빚 내서 집 사라고 지금 오해를 많이 하시는데 그때 자기 집이 10억이 8억이 됐을 때 대출금이 7억이 5억으로 줄거든요. 그러면 2억만큼 자기가 상환을 해야 됩니다. 그 상황이 되면 그 사람은 보통 파산을 하는 경우가 많은데 그것들을 막기 위해서 대출도 늘려주고 경제가 위기 상황이었기 때문에 극복하기 위해서 그런 정책을 한 거고요. 그래서 이제 우리가 금융위기 이후에 가장 잘 극복한 나라 중의 하나로 분류가 되고 있습니다. 지금 그때 이후에 가격 동향을 좀 보게 되면 제가 그래서 가격 동향을 한번 뽑아왔습니다. 그림으로 잘 보일지는 모르겠는데 역대 정부 가격 동향을 보게 되면,

박태서 : 카메라 잡아주시는 것 가능할까요?

심교언 : 최근에는 굉장히 이게 과거에는 굉장히 높았고, 그냥 보셔도 됩니다. 이게 이제 2000년대 초반의 거시경제 여건으로 좀 좋아진 상황이고요. 그리고 이게,

박태서 : 잠시만요. 천천히 다시 한번만 말씀해주세요.

심교언 : 이게 이제 200만 호 공급 이후에 주택 시장이 굉장히 안정적으로 가는 모습이 보여집니다. 그러다가 IMF 이후에 급등하는 현상이 나타나게 됐고 이때가 노무현 정부인데 사실 이때도 급등이라고 표현을 하지만 기저효과가 워낙 크기 때문에 시장이 아주 비승적으로 움직였다고 보기는 어렵습니다. 그리고 다른 나라들이 움직인 거에 비하면 좀 그렇다는 게 있고. 최근에는 이까지 올라와 있기는 하지만 올해 같은 경우에는 한 1% 정도 상승으로 보고 있습니다. 그렇게 보면 시장은 과거에 폭등을 했지만 지금은 좀 안정적인 게 아니냐, 그렇게 볼 수도 있겠습니다.

박태서 : 알겠습니다. 지금 시장 상황을 말씀하셨는데 그러면 시장 상황을 데이터로 저희들이 정리를 해서 준비해서 보여드릴까 하는데요. 그래픽 띄워주시겠어요? 서울 아파트의 매매가 변동률인데, 한국감정원이 발표한 거를 저희들이 정리를 해봤습니다. 23주 연속 상승이다, 심 교수님 방금 폭등 상태는 아니라고 얘기는 하는데요. 소장님, 지금 23주 연속 상승이라고 얘기를 하는데 0.1%, 뭐 0.13%, 이렇게 돼 있지 않습니까? 그런데 피부에 와닿는 상승 폭은 저거보다 훨씬 큰 거 아닌가요? 일부 지역 같은 경우에는 그동안에 몇억이 올랐다고 얘기를 하는데.

최은영 : 일부 지역의 얘기인 거죠. 일부 지역, 일부 아파트. 우리나라에서 가장 초고가 아파트들이 오른 것을 얘기하는 거고요. 그런데 사실은 몇억이 오르기도 하는 집은 몇억이 떨어지기도 하거든요. 작년에 9.13 대책 이후에 강남에 15억에서 18억 올라갔던 아파트가 다시 18억에서 15억으로 떨어졌었거든요. 그러한 점에서 이것들이 전반적인 경향이라 보기는 힘들고, 아까 심 교수님 말씀하신 것처럼 아주 폭등 상황이다, 이렇게 보기는 좀 힘들고.

박태서 : 아, 그렇습니까?

최은영 : 네. 저 주간 동향은 저렇게 몇 주 연속 하락하고 몇 주 연속 상승하는 기본적인 그런 속성을 가지고 있어요. 주간 동향이라는 것은.

박태서 : 아, 그렇습니까? 현재의 상승세에 대해서는 그러면 아까 말씀하신 것처럼 폭등은 아니라고 하셨는데.

심교언 : 지금 다시 한번 제가 정리된 게 하나 그림을 보여드리면 문 정부 출범 이후에 가격이 어떻게 변했는가입니다. 정부 출범할 때를 100으로 봤을 때 전국 집값은 3%밖에 오르지 않았습니다. 그래서 굉장히 안정적이고요. 그다음에 지방은 계속,

박태서 : 카메라 잡아주시겠어요?

심교언 : 지방은 계속 빠진 상황이라서,

박태서 : 그러니까 지방이 92로 빠졌다는 얘기고.

심교언 : 92로 떨어졌고, 전국은 103.

박태서 : 전국은 103이고요, 네.

심교언 : 그런데 이제 강남하고 서울이 좀 다르게 움직였습니다.

박태서 : 20% 올랐다고 보이는데.

심교언 : 20% 이상 올랐는데 이 오르는 것도 재미있는 게요. 이런 얘기를 많이 합니다. 8.2 대책이 나오기 1년 전에 강남 아파트가 한 4.8% 올랐는데 8.2 대책 이후에 강남 아파트가 거의 14.8% 올랐습니다.

박태서 : 부동산 대책 이후에 오히려 더 올랐다?

심교언 : 그렇죠. 지금 그래프를 보시면 그전까지는 이렇게 가다가 갑자기 급박해집니다. 이게 8.2 대책이고요.

박태서 : 왜 그렇다고 보세요?

심교언 : 그다음에 또 재미있는 게 또 급박하게 오르는 게 있습니다. 이때가 9.13 대책입니다. 그리고 그다음에 오히려 빠졌다가, 한 6개월 이상 빠졌거든요. 빠졌다가 최근에 다시 폭등하는 게 분양가 상한제가 나올 때입니다.

박태서 : 분양가 상한제?

심교언 : 그런데 이게 정부 대책이 이렇게까지 엇박자가 나지는 않는데, 보통. 그런데 이제 지금 제가 추정할 수 있는 거는 유동성의 힘이 너무 큰 게 아니냐.

박태서 : 돈이 갈 데가 없다?

심교언 : 그리고 또 하나는 정부에서 규제책을 마련하고 있는데 그 규제책이 다주택자들이 똘똘한 한 채로 몰리게 한다든가, 그런 식으로 하니까 특정 지역에 쏠림 현상이 강하다. 그리고 지금 오른 거를 따지면 올해 현 상승률을 보게 되면 강남 아파트조차도 2% 미만인 것 같습니다. 강남이 지금 한 40년 가까이 평균 상승률을 보게 되면 거의 한 5% 정도거든요, 연 평균 상승률이. 거기에 훨씬 못 미치는, 이미 조정이 좀 들어간 게 아니냐, 라고 보여지는데.

박태서 : 아, 그렇게 보이십니까?

심교언 : 네. 그런데 몇몇 단지들, 특히 이제 신축 아파트 몇 개는 정부 대책의 풍선효과로 인해가지고,

박태서 : 거기만 유독 많이 오른다?

심교언 : 그렇죠. 거기만 많이 오르는데 아까 최 소장님도 말씀하셨지만 많이 오른 거는 조정받을 때도 많이 조정받습니다. 특히 강남 아파트는 조정받는 게 많기 때문에 너무 그 특정 지역 아파트 가지고 정책을 펴는 거는 좀 무리다, 라고 보여집니다.

박태서 : 알겠습니다. 분양가 상한제에 대해서는 어떻게 평가하십니까, 소장님?

최은영 : 네. 저는 분양가 상한제가 아까 말씀드렸던 것처럼 너무 미흡하게 실시했다고 생각합니다. 그러니까 지금 핀셋 규제라는 것으로 굉장히 제한적인 지역에 대해서 들어가 있잖아요. 그런데 원래 저희가 알고 있는 분양가 상한제는, 제도로서의 분양가 상한제는 전국에 전면적으로 실시하는 거죠. 그러니까 2007년에 노무현 정부 때 등장했던 분양가 상한제는 주택법에 기반해서 전국에 관해서 전면적으로 의무로 시행됐던 것이거든요. 그런데 이거는 지금 굉장히 타깃을 너무 작게, 행정동이라는 것으로, 동별로 지금 시행을 했는데 그거는 좀 문제가 있지 않나.

박태서 : 그래서 지금 확대한다는 거 아니에요?

최은영 : 확대라는 게 저는 좀 그렇게 했으면 좋겠는데, 이 분양가 외에도 정부가 신경 써야 될 정책이 굉장히 많거든요.

박태서 : 그렇죠.

최은영 : 그런데 어떤 동을 지정하고 어떤 동을 지정하지 않고, 이런 것에 신경 쓰지 말고 그러니까 법을 개정해서, 주택법을 개정해서 노무현 정부 때처럼 전면적으로 전국에 의무 시행하는 게 필요하다고 생각하는데요.

박태서 : 분양가 상한제 전국 실시?

최은영 : 네. 그러니까 분양가라는 거는 굉장히 중요하거든요. 1채, 2채, 아까 신축 아파트가 상승하는 거 말씀하셨지만 평당 1억으로 갔다, 이런 아파트들이 그렇게 팔린 게 1~2채란 말이에요. 그런데 분양가 상한제는 수천 채가 그렇게 공급되는 거예요, 분양가라는 거는. 그래서 분양가는 굉장히 중요하고 그게 책정되는 방식이 정부가 들여다봐야 하는 것이지 어느 지역이나, 강남만 들여다봐야 되는 건 아니거든요. 그런 점에서 좀 전면적인 실시가 필요하다고 생각합니다.

박태서 : 심 교수님 어떻게 보세요?

심교언 : 분양가 상한제는 경제학 교과서에 널리 나와 있습니다. 거의 모든 것의 가격 상한제의 효과는 공급 위축으로 인해가지고 가격을 더 올린다. 그리고 지금 우리나라에 나와 있는 논문들도 보게 되면 대부분이 분양가 상한제의 가격 안정 효과는 좀 약하다. 거의 없거나 미약하다.

박태서 : 그런데 노무현 정부 때는 분양가 상한제 실시해서 가격 안정 효과를 꽤 봤다는 거 아니에요?

심교언 : 거시경제를 통제하고 나서 보게 되면, 그게 이제 계량경제학에서 기술적으로 통제를 해야 됩니다. 그걸 하고 나서의 결과를 보면 10편 중에 8~9편은 효과가 없다고 나오고 1~2편이 미약한 효과가 있다고 나오고 있습니다. 그리고 이제 그게 장기적으로 되면 가격이 더 왜곡돼서 올라간다는 게 대부분의 연구고요. 그리고 한 번 좀 되짚어봐야 될 게 로또 분양이라는 게 왜 나오고 있냐. 분양가 상한제가 주변 가격을 안정시키는 효과가 있으면 로또 분양이 없어야 되거든요. 정부가 국민들을 자꾸 로또로 더 몰아가고 있다. 거의 투기판으로 만드는 거예요, 정부에서. 그리고 또 하나는 마지막으로 생각하셔야 될 거는 선진국에서는 왜 이런 거를 하나도 하지 않을까? 분양가 상한제 비슷한 제도를 하는 나라가 거의 없습니다.

박태서 : 그런가요?

심교언 : 네. 1~2개라도 들어주시면 제가 그 사례라도 보고 스터디를 할 텐데 2차대전 이후에 몇 군데에서 비슷한 가격 상한제를 해봤는데 그 이후에 가격이 더 폭등하게 되고, 공급 위축으로 인해가지고. 서민 생활이 더 힘들어졌거든요. 그리고 나서 대부분이 하지를 않고 있습니다.

박태서 : 공급 위축 때문에 로또 분양을 더 초래할 수 있다는 거에 대한 반론?

최은영 : 저는 분양가 상한제가 우리 역사적으로 봤을 때 그렇지 않다고 생각합니다. 아까 뭐 10편 중의 논문의 효과, 이렇게 말씀하셨는데요. 굉장히 다수가 분양가 상한제가 효과가 없다고 얘기하셨는데 우리가 분양가 상한제라는 걸 하루이틀 실시한 제도가 아니거든요. 1977년에 민간택지에 분양가가 실시되었고, 그다음에 이게 81년도에 없앴다가 83년도에 너무 분양가가 오르니까 다시 도입하고, 사실은 분양가 상한제가 없었던 기간이 굉장히 적었었거든요. 우리나라는 대부분의 분양가 상한제를 가지고 있었는데 역사적인 경험으로는 분양가 상한제를 없애면 폭등했죠. 그게 김대중 정부 때도 분양가 상한제를 없애니까 그게 분양가가 폭등하고 그러니까 그때 500만 원에서 1,500만 원으로 상승하거든요.

박태서 : 시차가 있는 겁니까? 심 교수님 말씀은 그러니까 하면 공급 위축이라는 건데.

최은영 : 그러니까 이제 현상은 같은데,

심교언 : 거시경제의 효과를 제어를 안 하고 얘기를 하면 저렇게 얘기할 수 있고요.

박태서 : 아, 그렇게 말씀한다?

최은영 : 현상은 같은 거죠. 그러니까 김대중 정부 때 분양가 상한제를 푸니까 노무현 정부 때 다시 분양가 상한제를 도입하고, 2007년 이후에는, 2013년까지 계속 안정되었거든요. 그런데 그러면 결국 지금 집값 폭등이 언제 시작됐느냐. 2014년에 분양가 상한제를 실질적으로 폐지하죠, 박근혜 정부에서. 그 이후로 지금 이런 서울과 강남의 폭등 상태. 그러니까 분양가 상한제라는 건 4,000만 원 정도다, 우리나라 강남의 아파트도 분양가가. 이 정도의 룰이었던 건데 그걸 깨면서 이러한 현상이,

박태서 : 하여간 진단은 다를 수 있다고, 분석도 다를 수 있다고 보고요. 그러면 이 시점에 분양가 상한제 말고 부동산 대책이라는 게 보면 세제 정책도 필요하고 또 기획재정부의 정책도 또 필요하고요. 또 더불어서 지방자치단체도, 이를테면 종합적인 종합 대책이 필요하다, 라는 거 아니겠어요? 그러면 지금 우리가 논란을 벌이고 있는 분양가 상한제 대책 말고 추가적으로 강력한 시장 안정 대책이 있다면?

심교언 : 추가적인 안정 대책은 정부에서는 여러 가지를 생각할 겁니다. 가장 먼저 할 수 있는 것은 규제 지역의 확대 지정, 아까 말씀하셨던, 그런 식으로 갈 것 같고.

박태서 : 네, 아까 말씀하신 대로, 네.

심교언 : 그다음에 조세 관련 쪽이 되지 않을까 조세 중에서도 다주택자들 양도세 중과하고 있는데 거기도 장기 보유 공제, 특별 공제 같은 게 있거든요. 그런 것들을 축소시키지 않겠는가. 또 그리고 특정 지역에 대해서는 보유세를 지금보다 더 대폭 올리지 않겠느냐. 물론 보유세를 올린다는 얘기들은 계속 나오고 있습니다.

박태서 : 나오고 있죠?

심교언 : 그걸 더 강화시킨다든가. 그 외에는 전월세 상한제라든가 이런 것들이 있는데 이런 규제들에 대해서는 굉장히 많은 연구들이 돼 있습니다. 그 연구들을 보게 되면 단기적 효과는 있을지 몰라도 장기적 효과는 반대로 나타난다가 대부분의 연구 결과이기 때문에 실제 그런 정책을 설계하거나 집행할 때는 제대로 해야 된다. 그리고 지금 대출 규제 같은 경우에도 지금 문제가 되고 있는 거는 대출 규제를 해서 과연 시장안정화 효과가 어느 정도 있었을지는 모르겠지만 실수요자들은 과연 어떻게 되느냐. 줍줍족이라는 게 튀어나오고 있고. 그다음에 이제,

박태서 : 현금 부자만?

심교언 : 네. 현금 부자만 좋아지고 있고 실제 필요한 사람들 못 사게 돼 있거든요. 지금 서울시 중위 아파트가 9억인데, 중위 아파트가 9억에 거의 육박했습니다. 그런데 9억부터 규제를 다 받거든요, 그게. 그러면 서울의 거의 절반 가까이 시민들은 전부 다 투기, 그런 식으로 분류가 되는 거죠.

박태서 : 교수님 말씀이 결국은 풀어야 된다는 얘기죠? 공급해야 된다는 거고.

심교언 : 저는 그러니까 시장이 적어도 정상적으로 움직여야 되는데 가격이 오르면 공급이 따라 오르고, 가격이 떨어지면 공급이 따라 주는 정책을 만들어야 됩니다. 그런데 지금 가장 큰 문제는 가격이 오르고 있는데 공급을 못 하게 하고 있습니다, 정부에서. 그러면 가격이 어떻게,

박태서 : 가격이 오르면 공급을 늘려야 된다는 말씀이시잖아요. 그래야 잡을 수 있다는 얘기인데.

심교언 : 그렇죠. 그런데 근데 공급을 더 줄이고 있습니다, 지금은. 재건축이나 이쪽에서.

박태서 : 어떻게 보세요?

최은영 : 저는 주택시장은 수요와 공급에 의해서 설명되기 좀 힘들다고 봅니다. 그러니까 2013년까지, 2007년부터 2013년까지의 안정, 굉장히 아까 말씀하셨던 것처럼 10억짜리 강남 아파트가 7억까지 떨어지는 이런 상황이 수요와 공급이 바뀌어서 그렇게 되는 게 아니거든요.

심교언 : 아유, 그거는,

최은영 : 뭐 경제 상황이나 굉장히 많은 게 있는 거죠. 물론 수요와 공급이 전혀 영향을 안 미친다는 얘기가 아니라 그것만 갖고 설명할 수는 없고 정부가 쓸 수 있는 주택가격 안정, 주택이라는 거는 주거권과도 관련되고 정부가 그 안정을 시키기 위해서 다양한 노력을 해야 되는 거잖아요. 그런데 지금 아까 장기보유특별공제 같은 거 말씀하셨잖아요. 이런 대책과 관련해서 이런 장치들이 사실은 원래는 15년에 45%, 이랬거든요. 그런데 이게 이명박 정부 때 10년에 80%, 그러니까 9억이 넘는 거에 관해서도 다 양도소득세가 공제가 되는 거예요. 이런 제도적인 것들이 많이 이루어졌어요. 그러니까 재건축 관련해서도 40년이었는데, 재건축연한이. 30년으로 바꾸고,

심교언 : 원래는 20년이었죠.

최은영 : 그러니까 투기를 막을 수 있는 장치들을 다 없앴거든요, 이명박, 박근혜 정부 때. 그런데 그것들을 일부를 복원한 거지 다 복원하지 못했어요, 현재.

박태서 : 그 여파가 지금도 이어지고 있다는 게 소장님 설명인 것 같고. 그러면 교수님 아까도 언급하셨습니다만 지금 화두가 될 걸로 예상되는 것 가운데 하나가 보유세 강화거든요. 아까 언급하셨습니다만, 보유세 강화와 더불어서 시장주의자들이 얘기를 하고 있는 게 거래세 인하지 않습니까? 보유세 강화하고 거래세 인하 부분들에 대해서 효과 있다고 보십니까?

심교언 : 저는 여러 논문들을 보게 되면 효과가 거의 없는 걸로 나타나고 있고요. 특히 이제 양도세를 우리가 세계에서 가장 높은 수준입니다, 월등하게. 보유세는 평균보다 약간 낮은 수준이고요.

박태서 : 낮고요, 네.

심교언 : 그런데 보유세하고 양도세를 합친 그거를 재산과세라고 하고 있는데 그거는 세계적으로 아주 높은 수준입니다. 그리고 교과서에 따르면 양도세 같은 것들은 경제적 배분 효율성을 낮추고 어렵게 하기 때문에 곤란하게 하기 때문에 낮추는 게 좋고 보유세는 높이는 게 맞다고 돼 있습니다. 그런데 지금 방금 말씀하신 것도 양도세도 지금 세계에서 제일 높은데 더 높게 가자는 주의고. 그다음에 이제 그런 것들이 경제적으로 어떤 영향을 미칠지, 그리고 아까 수요와 공급에서 해석이 안 된다는 데 방금 말씀하신 것들은 거의 다 해석이 되고 있습니다. 경제 위기 상황에 어떤 수요의 변화라든가 그런 것들을 제가 알 수 있는 변수도 상당히 많이 개발돼 있고요. 그렇기 때문에 그 틀을 벗어나서 제3의 정책으로 한다, 이런 것들은 상상하기 어렵고. 또 하나 고민해야 될 것은 우리가 하는 정책들이 선진국들은 어떻게 하고 있는가는 도대체 파악을 안 하는 것 같아요.

박태서 : 거래세, 보유세 말씀하시는 거죠?

심교언 : 거래세, 양도세, 보유세도 그렇고. 보유세를 높이면 집값이 안정화된다는 데 교과서에 따르면 1회성 충격으로 안정화 효과는 있지만 그다음에는 다시 변동하기 시작합니다. 영국과 미국이 가장 비싼 보유세를 매기는 나라인데 2000년대 폭등을 했거든요. 그리고 최근에도 가격이 상승하고 있고요. 그런데 보유세가 낮은 나라가 불안정하냐, 독일이 가장 낮습니다. 그래서 이런저런 효과를 봐도 그렇고, 그다음에 부의 불평등을 완화시킨다고 하는데 불평등과 보유세의 관계는 그리 실증적 관계가 나와 있지 않습니다. 반대 관계가 많습니다.

박태서 : 그런가요? 어떻게 보세요?

최은영 : 아까 대출 규제 얘기하셨는데 지금 서울의 중위 가격이 9억이고,

심교언 : 9억에 육박되고 있습니다.

최은영 : 계산을 쉽게 해서 10억이라고 생각을 이제 가정을 하고 계산을 해보면요. 지금 LTV, DTI가 40%니까. 그러면 5억 이상을 빚을 내서 집을 살 수는 없는 거 아닙니까? 그게 사실 지금 박근혜 정부의 주택정책의 가장 큰 결과는 가계부채가 어마어마하게 늘었어요. 960조 정도였던 가계부채가 박근혜 정부 4년 끝날 때 거의 500조 가까이 늘었거든요. 지금 이제 문재인 정부는 한 100조 정도 늘었는데요, 2년 반 동안. 그런 점에서도 저는 정부가 그렇게 주택정책을 잘못했다고 보기 힘들다고 보고요.

박태서 : 지금 드리는 질문은 세제에 관련된.

최은영 : 네. 세제와 관련해서는 보유세, 양도소득세가 우리나라가 세계적으로 낮다고 보기는,

심교언 : 높다고.

최은영 : 그러니까 높다고 보기는 정말 힘든 것 같습니다.

심교언 : OECD 통계를 한번 보십시오.

최은영 : 최근에 프랑스,

박태서 : 높지 않나요?

최은영 : 양도세가요? 양도세가 빠져나갈 수 있는 데가 너무 많죠. 아까 저는,

박태서 : 장기공제도 있고요?

심교언 : 빠지는 게 아니고, OECD 기준은 빠져나간 거를 다 빼고 계산한 겁니다.

최은영 : 양도세가 지금 아마, 저는 보유세 못지않게,

심교언 : OECD 통계를 한번 보시면 되겠습니다.

최은영 : 보유세 못지않게 양도소득세의 실상을 국민들이 아시면 정말 놀라실 것이라고 생각을 하는데요. 그게 양도소득세로 빠져나가는 게 너무 많아요. 장기보유특별공제 아까 80%, 10년만 가지고 있으면 다 80%를 공제해주는 거예요.

박태서 : 그런데 그러면 양도세 무서워서 물건, 그러니까 집 못 내놓겠다고 얘기하는 사람들은 과장인가요?

최은영 : 그런 거는 주장이라고 생각합니다. 어쨌거나 지금 제일 높은 구간이 62%거든요. 양도소득세는 거래세가 아니에요. 양도소득세는 소득에 매기는 세거든요. 저희가 급여생활자들이 월급에 관해서도 근로를 해서, 또는 자영업자들이 거기에 얼마나 많은 세금들이 붙습니까? 그거에 비해서 양도소득세는 얘는 완전히 불로소득인데 최대 60%고요, 정말 많을 때. 그래서 6억짜리를 14억에 해가지고 하면 이거 양도세 얼마나 될 것 같습니까? 1억도 안 돼요.

심교언 : 그런데 3주택자 같은 경우에는 60% 되고 있고요.

박태서 : 3주택자, 네.

최은영 : 3주택자, 네.

심교언 : 그리고 2주택자는 20%가 되고 있기 때문에.

박태서 : 그래서 제가 드리고 싶은 말씀이,

최은영 : 그러면 60%는 남잖아요.

심교언 : 그래서 물량이 그래서 이제 씨가 말라가지고 이거는 재정적으로 교과서에는 이렇게 분류하고 있습니다. 부동산시장은 자산시장하고 공간시장으로 나누는데 공간시장에 해야 될 정책을 자산시장 정책으로 규제를 할 수 있겠다, 라고를 생각하는 것 같아요. 그래서 여기만 조절하면 이게 다 해결된다고 보는데 그것들은 굉장히 오류고. 그다음에 양도세 같은 경우에는 지금 제 주변 시장을 너무 모르시는 것 같은데 주변의 대부분이 양도세 60% 낼 바에는 안 내겠다가 훨씬 많습니다.

박태서 : 그래서 버틴다는 거죠?

심교언 : 네, 버티는 거죠. 지금 상당 부분 조사를 해봐도 그렇고 업계에 계신 분들 얘기를 들어봐도,

박태서 : 그런데 그분들한테 양도세에 대한 이를테면 완화 조치를 취하게 되면 차익을 보장해주는 거 아닌가요, 그러면?

심교언 : 그런데 양도세가 그게 이제 지금 배 아픈 세, 이렇게 얘기할 수도 있겠는데. 그런데 이제 선진국들 보게 되면 양도세가 우리보다 훨씬 작거든요.

박태서 : 집 여러 채가 있는.

심교언 : 그리고 다주택자에 대해서 양도세 중과에 대해서는 선진국에서는 거의 없는 정책입니다.

박태서 : 아, 그런가요?

심교언 : 왜 그런가 하면 우리나라도 지금 현재 다주택자가 민간임대주택이 한 80%, 85% 공급하고 있습니다. 선진국에서 다주택자에 대한 규제를 강화하니까 어떤 일이 벌어졌냐, 이 사람들이 주택투자를 줄이게 되고 세입자들이 더 힘들어지고 가격이 올라가는 상황이 벌어졌어요. 그래서 해외 선진국들은 다주택자들이 더 집을 살 수 있게 그런 혜택을 더 늘리는 방향으로 가고 있습니다.

박태서 : 알겠습니다. 양도세 얘기 나왔으니까 보유세 하나만 또 잠깐 더 설명을 드릴까 하는데요. 그래픽 하나 띄워주시겠습니까? 최근에 여러 기사가 나왔던 것 가운데 하나인데 강남에 제일 비싼 아파트 가운데 하나라는 저 아파트죠. 지금 전용면적이 84제곱미터짜리인데 올해 보유세가 지금 480이고요. 2022년까지 순차적으로 1,300만 원까지 지금 보유세가 오르는 걸로 지금 추산되고 있다는 건데요. 보유세 강화 추세라는 부분들은 지금 현재로서는 거스를 수 없는 대세인 것 같습니다. 이 부분들이 현재 집을 안 내놓고 있는 부분들, 이런 강남에 집 소유하신 분들한테 어떤 영향을 줄 거라고 보십니까? 아니면 차라리 세금 내느니 집값 오르는 게 많이 오르기 때문에 계속 버티겠다고 볼 건지. 어떻게 보십니까? 저 보유세 강화 추세로 인한 결과.

최은영 : 보유세가 앞으로 이제 계속 강화되거든요. 올해도 강화될 거고 공정시장 가입비율이라는 게 계속 조정되고 사실은 공정하지 않은, 그 이름하고 참 다른 건데요. 그냥 깎아줬던 거거든요, 80%.

박태서 : 현실화한다는 거죠, 앞으로?

최은영 : 네, 네. 그런 것들이 이제 계속 강화되면 영향을 미칠 것이라고 생각하죠, 당연히. 왜냐하면 수천만 원씩 보유세를 내면서 버티기는 쉽지 않을 거라고 생각을 하는데요. 이런 것들이 그런데 투기를 막는 거는 좀 시간이 걸려요. 왜냐하면 지금 일단 버티실 거거든요. 1,000만 원 정도 내면서 버틴다, 이렇게 할 건데 이것들이 앞으로 2,000~3,000만 원으로 늘어갈 때는 사실은 좀 버티기 힘드실 거라고 생각을 합니다.

박태서 : 그렇게 보세요? 교수님?

심교언 : 경제학 교과서에는 방금 말씀하신 장기 효과는 없는 걸로 나타나고 있고요, 보유세에. 그래서 수요, 공급에 따라 따로 움직인다고 나타나고 있고. 지금 이제 퇴로가 없는 상황에서 다주택가 과연 어떻게 하겠느냐. 그래서 지금 많이 나타나는 게 작년, 올해 사이에 재작년부터 증여가 엄청나게 늘고 있습니다. 자식한테 증여를 하는 거예요.

박태서 : 안 팔고 증여한단 얘기죠?

심교언 : 네, 차라리 증여하는 거죠. 그리고 지금 비용 부담이 뭐 한 1,000~2,000만 원 느는 걸로 나오는데, 강남 집값은 한번 움직이면 2~3억 움직입니다.

박태서 : 그런데 은퇴 생활자들은 좀 부담이 되지 않을까요?

심교언 : 그래서 그런 분들이 상당히 많으신데 그런 분들 같은 경우에는 이 정책, 8.2 대책, 9.13 대책 나오고 나서 상당 부분이 파신 게 아니냐. 지금 이제 시장에서 들려오는 얘기들을 들어보게 되면 뭐 한 1,000~2,000만 원 더 내겠다. 10년 더 내더라도 1~2억이고 10년 지나서 1~2억만 오르면 되는 거 아니에요. 거의 그런 식으로 생각하시는 분들이 더 많지 않은가, 그렇게 봅니다.

박태서 : 알겠습니다. 시간이 다 됐으니까 마지막으로 두 분께 짧게 질문드리겠습니다. 시청자분들이 궁금하실 내용인 것 같은데 부동산 전문가시니까 지금이 집 살 때입니까? 팔 때입니까? 먼저 소장님.

최은영 : 저는 실수요자들께서는 좀 기다릴 때라고 생각합니다. 워낙 서울 집값이 단기 급등했거든요. 지금 뭐 10억이 18억이 된 상황이기 때문에 지금 그러면 이 리스크가 굉장히 큰 상황이기 때문에 실수요자들께서는 지금은 살 시점이 아니다, 라고 보고 있습니다.

박태서 : 교수님은?

심교언 : 저도 비슷한 생각입니다. 이렇게 3년간 폭등에 가까운 시세를 분출했는데 그러면 보통 조정이 나타나게 되고 그 조정 이후에 다시 상승하게 될 겁니다. 그때를 노리는 게 낫지 않겠는가 보입니다.

박태서 : 알겠습니다. 지금 하여간 꽤 많이 올랐다, 라고 판단해도 될 것 같다는 두 분 생각을 들어보니까 생각이 들고요. 하여간 부동산 문제는 지금 이런 얘기 있죠? 전 국민이 모두 전문가다, 라는 얘기가 나오는 만큼 정부 입장에서도 정책을 내놓고 입안하기가 쉽지 않겠다는 생각이 다시 한번 새삼 드는 그런 오늘 대담이 아니었나 싶습니다. 두 분 말씀 잘 들었습니다. 일요진단 라이브 오늘 준비한 소식은 여기까지입니다. 시청해주신 여러분 고맙습니다. 다음 주에 다시 찾아뵙겠습니다.