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[ET] “임대료 낮춰주세요”…‘상가임대차보호법’ 실효성은?
입력 2020.09.24 (17:59) 수정 2020.09.24 (19:03) 통합뉴스룸ET
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■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : ET WHY?
■ 방송시간 : 9월24일(목) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
http://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#2020.09.24

[앵커]
핵심 이슈의 궁금증을 풀어보는 ET WHY입니다. 요즘 소상공인 또 자영업자들에게 가장 두려운 날은 임대료 납입일일 겁니다. 가게 문을 닫아도 꼬박꼬박 날아드는 임대료 청구서, 답이 없는 현실이죠. 이런 고민 좀 덜어보자는 취지로 나온 게 상가건물 임대차보호법 개정안인데요. 법 통과 직후부터 논란이 나오는 건 왜 그럴까요? 한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수와 알아보겠습니다. 교수님, 안녕하세요?

[답변]
네, 안녕하세요?

[앵커]
보시는 것처럼 임대 문구가 적힌 건물들, 좀 흔치 않게 보게 됩니다. 아무래도 자영업자 하는 분들, 가장 걱정되는 게 인건비하고 임대료라고 하는데, 인건비는 어떻게든 노동력으로 대처가 되지만 임대료는 고정비잖아요.

[답변]
맞습니다.

[앵커]
제일 큰 문제가 이걸 것 같아요.

[답변]
임대료는 계약했기 때문에 계약 기간이 끝나기 전까지는 가게 문을 열든 안 열든 정확하게 한 달마다 공제가 되겠죠. 그래서 임대 보증금이 임대차 계약 끝나는 기간까지는 전혀 혜택이 없이 공제돼서 임차인 입장에서는 출혈이 심해서 안타깝다고 생각하고 있습니다.

[앵커]
석 달간의 서울시에서 상가 감소 추이를 잠시 보면요. 석 달 사이에 2만여 개가 감소했습니다. 그러니까 자영업자들 상대로 물어보니까 가장 큰 문제는 임대료라는 설문조사도 나왔거든요.

[답변]
맞습니다. 임대료뿐 아니라 보완해서 설명해 드리면, 일단 GDP가 4.5% 감소했고 자영업자분들의 50% 이상이 매출이 30~40% 감소했다는 통계가 있고요. 노동연구원에서 한 2,000업체를 표준으로 해서 조사를 했는데 상태가 좀 심각합니다. 그래서 휴업을 하는 분들도 계시고 또 인원을 감축한다든지 여러 가지 문제가 있는데, 또 내수 침체까지 올 수 있는데, 일단 수치에도 나타나다시피 감소가 계속 추세가 증가하고 있습니다. 그래서 좀 심각하다고 보고 있습니다.

[앵커]
그래서 나온 게 국회 본회의를 통과한 상가건물 임대차보호법 개정안입니다. 내용을 보면 우선 임대료 감액 청구 조건, 그러니까 상가 주인한테 임대료 좀 깎아주세요, 라고 요구할 수 있도록 법에 명시했다는 건데, 그러면 이전에는 요구를 못 했나요? 상황이 어떻게 달라진다는 건가요?

[답변]
맞습니다. 지금 말씀하신 게 11조 항인데요. 상가건물 임대차보호법 11조에 보면 그전에도 임대료에 대해서 감액 청구 조건이 있었습니다. 증감 청구 조건이 있었는데, 그 부분에 대해서 좀 애매모호했습니다. 가이드만 있지 실행 세부안이 없어서 실행이 사문화된 조항이었고요. 이번에는 적시를 했죠. 1급 감염병이라고 딱 박았는데, 예전에는 부담이 됐을 때, 경제 상황이 어려울 때, 막연했어요. 그런데 이번에는 지금 코로나 사태이지 않습니까? 그거에 맞춰서 1급 감염병으로 딱 지정을 하고 명시화시켜서 실제로 현장에서 연결될 수 있는 어떤 실효성이 있다고 볼 수 있겠습니다.

[앵커]
그런데 임대인이 나도 힘들다, 그러면서 요구를 받아들이지 않는다면, 사실 이게 강제 조항은 없는 거 아닙니까? 이게 실효성이 있을까 싶어요.

[답변]
네, 맞습니다. 그 부분이 좀 아쉬운데요, 저도. 강행 규정이 아닙니다. 권고 사항의 어떤 형태로 가이드를 제공하신 건데, 이게 이제 분쟁으로 갔을 때는 일이 커지게 돼 있어요. 그래서 그 부분에 대해서는 정부에서 일단 오늘 통과를 했으니까 세부안과 Q&A를 만들어서 임대인과 임차인이 가이드를 접해서 분쟁이 없도록 할 수 있는 가이드가 조속히 나왔으면 좋겠습니다.

[앵커]
결국 이것도 임대인하고 임차인이 협상해야 되는 문제인데 만약에 협상이 안 돼서, 그럼 결국 소송으로 간다면 법적으로 소송비용이 들어가는 문제가 있고요.

[답변]
네, 맞습니다.

[앵커]
또 집주인하고 관계가 틀어질 거 걱정해서 이런 권리를 과연 행사할 수 있을까 하는 생각도 들거든요.

[답변]
맞습니다. 이게 우리가 성업 상권하고 불황 상권을 봐야 되는데요. 알짜 상권들은 큰 문제가 없겠죠. 그런데 불황 상권은 사실 주인 입장에서 임차인이 나가게 되면 가게 유지에도 문제가 되니까 협조할 겁니다. 그래서 이 법안이 실효성이 있다고 보는데, 성업 상권 같은 경우에 이제 매출이 그대로 유지가 되지 않겠습니까? 그럼에도 불구하고 이걸 요구하면 임대인 입장에서 지금 장사 잘되는데 왜 감액하냐고 말씀하신 것처럼 소송에 들어가겠죠. 소송에 들어가면 시간도 많이 소요되고, 또 소송비용도 나중에 임대인이 지게 되면 또 물어야 됩니다. 그래서 좀 분쟁이 커질 소지가 있어서 이 부분에 대해서 정부에서 보완 조치를 했으면 좋겠습니다.

[앵커]
소송 전에 뭔가 조정으로 문제를 해결할 수 있는 그런 제도적 장치 같은 건 없습니까?

[답변]
현재는 없습니다. 없기 때문에 법으로 판결이 돼야 하는데, 그 상황까지 가는 거는 정부에서도 원하지 않는 거고, 또 국민한테 도리가 아닌 정책이죠. 그래서 제가 볼 때는 조속히 좀 만들었으면 좋겠습니다. 세칙을 만들면 그거에 따라서 국민이 충분히 협조하니까 그 부분을 정부가 신경 썼으면 좋겠습니다.

[앵커]
개정안의 내용 또 하나를 보면요, 특례 조항을 뒀습니다. 법 시행 후에 6개월간 임대료를 연체해도 계약 해지 불가, 그러니까 임대료 연체해도 나가세요, 이거 못 한다는 거잖아요.

[답변]
네, 맞습니다. 이 기간 동안 6개월이라고 이제 못을 박았지 않습니까? 그래서 만약에 예를 들어서 2개월이 지금 연체가 됐어요. 그러면 한 1개월만 더 하면 계약 해지 사유가 됩니다. 그런데 그게 이제 성업 상권도 아니고 불황 상권도 아니고 아슬아슬한 상권들이 있잖아요, 겨우 유지되는. 그런 경우에는 이 조항이 적용되면 6개월 동안 소급 적용 없이 6개월은 딱 그것만 따로 소급 적용 없이 유예를 한다는 겁니다. 그래서 만약에 이 기간이 지나고 2개월이 밀렸으니까 다음 달에 1개월이 밀리면 3개월 되지 않겠습니까? 그럴 경우만 적용돼서 이 6개월에는 적용하지 않는다고 해서 유예 시간을 좀 정부에서 제공한 것 같습니다.

[앵커]
이런 조항들에 대해서 임대인들도 불만을 제기합니다. 지나친 재산권 침해 아니냐는 주장에 대해서는 어떻게 봐야 될까요?

[답변]
그렇다고 생각하지는 않습니다. 왜냐하면 6개월이 지난 후에 코로나 사태라든지 이런 게 진정이 되면 그동안 밀렸던 것보다 또 증액을 할 수 있는 어떤 요건을 좀 줬어요. 그래서 2개 다 보완하는 조치가 있기 때문에 일방적으로 임대인이 피해를 보는 상황은 아니고 같이 가야 되지 않습니까? 임차인이 사업이 안 돼서 임차를 비우게 되면 그 소요 비용도 들고 여러 가지 문제들이 발생하기 때문에 임대인들은 그렇게 큰 재산권 피해는 없다고 봅니다, 제가 볼 때.

[앵커]
이 경우는 어떨까요? 임대인이 연체료 밀릴 거 대비해서 미리 보증금과 임대료를 높게 책정할 수 있다. 일종의 법의 부작용을 우려하는 그런 목소리가 있습니다.

[답변]
그건 좀 우려인 것 같습니다. 왜냐하면 불황인 상권들은 올릴 수 없지 않습니까, 임대료 자체를. 불황인 상권이니까 상권이 죽어 있는데. 그러니까 거기 해당이 안 되고, 성업 상권일 경우인데 유예한다고 나가는 것도 아니고 장사는 유지가 될 거니까, 성업 상권은. 그러니까 우리가 구분을 정확히 해야 돼요. 불황 상권과 성업 상권, 지금 불황 상권은 사실 임대인 내보내고 억지로 그렇게 할 필요가 없거든요? 계속 유지를 해줘야 자기한테 이익이 되니까 이 조항이 크게 어떤 뭐 현장에서는 분쟁이 발생할 것 같지는 않습니다.

[앵커]
임대인과 임차인, 모두가 상생할 수 있는 보완책에 대한 얘기가 계속 나오는데, 영국 같은 경우는 임대료를 정부가 직접 지원해 주는 방안, 이런 실질적인 대안도 마련했다는데, 어떻게 보세요? 이런 추후의 보완책이 이루어진다면 어떤 방향으로 가야 될 것으로 보십니까?

[답변]
선진국 사례를 보면, 일단 데이터베이스가 잘 돼 있습니다. 일단 매출액과 소득액, 순수익을 다 해서 BEP점 있잖아요? 그러니까 손익분기점을 계산해서 그것이 사업을 영위하는 데 어려운 상황이 되면 정부에서 지원하는 차별화 정책을 쓰고 있습니다. 그래서 어느 상권이 유지되는 데는 좀 정부에서 많은 지원을 하는데, 대한민국은 아직 그런 수준까지는 안 왔고 상가건물 임대차보호법이 자리 잡아 가고 있지 않습니까? 자리 잡아 가고 있는 상태에서 지금 코로나라는 사태로 인해서 이 부분이 등장했는데요. 제가 볼 때 차후에는 외국처럼 매출액 대비해서 어떤 감액이나 지원의 방향, 성업이 잘 되는 곳에다가 계속 지원할 필요는 없잖아요? 되다가 안 되는 곳, 매출액이 떨어져서 임차를 유지하기 어려운 상황이 됐을 때 좀 지원해 주는 방안, 이런 것들로 좀 방향을 바꿨으면 좋겠습니다, 선별해서요.

[앵커]
임차인이든 임대인이든 소비의 큰 축이니까 관련 논의는 빨리 진행되면 좋겠습니다. 지금까지 ET WHY 한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수와 함께했습니다. 고맙습니다.

[답변]
네, 감사합니다.
  • [ET] “임대료 낮춰주세요”…‘상가임대차보호법’ 실효성은?
    • 입력 2020-09-24 17:59:20
    • 수정2020-09-24 19:03:54
    통합뉴스룸ET
■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : ET WHY?
■ 방송시간 : 9월24일(목) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
http://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#2020.09.24

[앵커]
핵심 이슈의 궁금증을 풀어보는 ET WHY입니다. 요즘 소상공인 또 자영업자들에게 가장 두려운 날은 임대료 납입일일 겁니다. 가게 문을 닫아도 꼬박꼬박 날아드는 임대료 청구서, 답이 없는 현실이죠. 이런 고민 좀 덜어보자는 취지로 나온 게 상가건물 임대차보호법 개정안인데요. 법 통과 직후부터 논란이 나오는 건 왜 그럴까요? 한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수와 알아보겠습니다. 교수님, 안녕하세요?

[답변]
네, 안녕하세요?

[앵커]
보시는 것처럼 임대 문구가 적힌 건물들, 좀 흔치 않게 보게 됩니다. 아무래도 자영업자 하는 분들, 가장 걱정되는 게 인건비하고 임대료라고 하는데, 인건비는 어떻게든 노동력으로 대처가 되지만 임대료는 고정비잖아요.

[답변]
맞습니다.

[앵커]
제일 큰 문제가 이걸 것 같아요.

[답변]
임대료는 계약했기 때문에 계약 기간이 끝나기 전까지는 가게 문을 열든 안 열든 정확하게 한 달마다 공제가 되겠죠. 그래서 임대 보증금이 임대차 계약 끝나는 기간까지는 전혀 혜택이 없이 공제돼서 임차인 입장에서는 출혈이 심해서 안타깝다고 생각하고 있습니다.

[앵커]
석 달간의 서울시에서 상가 감소 추이를 잠시 보면요. 석 달 사이에 2만여 개가 감소했습니다. 그러니까 자영업자들 상대로 물어보니까 가장 큰 문제는 임대료라는 설문조사도 나왔거든요.

[답변]
맞습니다. 임대료뿐 아니라 보완해서 설명해 드리면, 일단 GDP가 4.5% 감소했고 자영업자분들의 50% 이상이 매출이 30~40% 감소했다는 통계가 있고요. 노동연구원에서 한 2,000업체를 표준으로 해서 조사를 했는데 상태가 좀 심각합니다. 그래서 휴업을 하는 분들도 계시고 또 인원을 감축한다든지 여러 가지 문제가 있는데, 또 내수 침체까지 올 수 있는데, 일단 수치에도 나타나다시피 감소가 계속 추세가 증가하고 있습니다. 그래서 좀 심각하다고 보고 있습니다.

[앵커]
그래서 나온 게 국회 본회의를 통과한 상가건물 임대차보호법 개정안입니다. 내용을 보면 우선 임대료 감액 청구 조건, 그러니까 상가 주인한테 임대료 좀 깎아주세요, 라고 요구할 수 있도록 법에 명시했다는 건데, 그러면 이전에는 요구를 못 했나요? 상황이 어떻게 달라진다는 건가요?

[답변]
맞습니다. 지금 말씀하신 게 11조 항인데요. 상가건물 임대차보호법 11조에 보면 그전에도 임대료에 대해서 감액 청구 조건이 있었습니다. 증감 청구 조건이 있었는데, 그 부분에 대해서 좀 애매모호했습니다. 가이드만 있지 실행 세부안이 없어서 실행이 사문화된 조항이었고요. 이번에는 적시를 했죠. 1급 감염병이라고 딱 박았는데, 예전에는 부담이 됐을 때, 경제 상황이 어려울 때, 막연했어요. 그런데 이번에는 지금 코로나 사태이지 않습니까? 그거에 맞춰서 1급 감염병으로 딱 지정을 하고 명시화시켜서 실제로 현장에서 연결될 수 있는 어떤 실효성이 있다고 볼 수 있겠습니다.

[앵커]
그런데 임대인이 나도 힘들다, 그러면서 요구를 받아들이지 않는다면, 사실 이게 강제 조항은 없는 거 아닙니까? 이게 실효성이 있을까 싶어요.

[답변]
네, 맞습니다. 그 부분이 좀 아쉬운데요, 저도. 강행 규정이 아닙니다. 권고 사항의 어떤 형태로 가이드를 제공하신 건데, 이게 이제 분쟁으로 갔을 때는 일이 커지게 돼 있어요. 그래서 그 부분에 대해서는 정부에서 일단 오늘 통과를 했으니까 세부안과 Q&A를 만들어서 임대인과 임차인이 가이드를 접해서 분쟁이 없도록 할 수 있는 가이드가 조속히 나왔으면 좋겠습니다.

[앵커]
결국 이것도 임대인하고 임차인이 협상해야 되는 문제인데 만약에 협상이 안 돼서, 그럼 결국 소송으로 간다면 법적으로 소송비용이 들어가는 문제가 있고요.

[답변]
네, 맞습니다.

[앵커]
또 집주인하고 관계가 틀어질 거 걱정해서 이런 권리를 과연 행사할 수 있을까 하는 생각도 들거든요.

[답변]
맞습니다. 이게 우리가 성업 상권하고 불황 상권을 봐야 되는데요. 알짜 상권들은 큰 문제가 없겠죠. 그런데 불황 상권은 사실 주인 입장에서 임차인이 나가게 되면 가게 유지에도 문제가 되니까 협조할 겁니다. 그래서 이 법안이 실효성이 있다고 보는데, 성업 상권 같은 경우에 이제 매출이 그대로 유지가 되지 않겠습니까? 그럼에도 불구하고 이걸 요구하면 임대인 입장에서 지금 장사 잘되는데 왜 감액하냐고 말씀하신 것처럼 소송에 들어가겠죠. 소송에 들어가면 시간도 많이 소요되고, 또 소송비용도 나중에 임대인이 지게 되면 또 물어야 됩니다. 그래서 좀 분쟁이 커질 소지가 있어서 이 부분에 대해서 정부에서 보완 조치를 했으면 좋겠습니다.

[앵커]
소송 전에 뭔가 조정으로 문제를 해결할 수 있는 그런 제도적 장치 같은 건 없습니까?

[답변]
현재는 없습니다. 없기 때문에 법으로 판결이 돼야 하는데, 그 상황까지 가는 거는 정부에서도 원하지 않는 거고, 또 국민한테 도리가 아닌 정책이죠. 그래서 제가 볼 때는 조속히 좀 만들었으면 좋겠습니다. 세칙을 만들면 그거에 따라서 국민이 충분히 협조하니까 그 부분을 정부가 신경 썼으면 좋겠습니다.

[앵커]
개정안의 내용 또 하나를 보면요, 특례 조항을 뒀습니다. 법 시행 후에 6개월간 임대료를 연체해도 계약 해지 불가, 그러니까 임대료 연체해도 나가세요, 이거 못 한다는 거잖아요.

[답변]
네, 맞습니다. 이 기간 동안 6개월이라고 이제 못을 박았지 않습니까? 그래서 만약에 예를 들어서 2개월이 지금 연체가 됐어요. 그러면 한 1개월만 더 하면 계약 해지 사유가 됩니다. 그런데 그게 이제 성업 상권도 아니고 불황 상권도 아니고 아슬아슬한 상권들이 있잖아요, 겨우 유지되는. 그런 경우에는 이 조항이 적용되면 6개월 동안 소급 적용 없이 6개월은 딱 그것만 따로 소급 적용 없이 유예를 한다는 겁니다. 그래서 만약에 이 기간이 지나고 2개월이 밀렸으니까 다음 달에 1개월이 밀리면 3개월 되지 않겠습니까? 그럴 경우만 적용돼서 이 6개월에는 적용하지 않는다고 해서 유예 시간을 좀 정부에서 제공한 것 같습니다.

[앵커]
이런 조항들에 대해서 임대인들도 불만을 제기합니다. 지나친 재산권 침해 아니냐는 주장에 대해서는 어떻게 봐야 될까요?

[답변]
그렇다고 생각하지는 않습니다. 왜냐하면 6개월이 지난 후에 코로나 사태라든지 이런 게 진정이 되면 그동안 밀렸던 것보다 또 증액을 할 수 있는 어떤 요건을 좀 줬어요. 그래서 2개 다 보완하는 조치가 있기 때문에 일방적으로 임대인이 피해를 보는 상황은 아니고 같이 가야 되지 않습니까? 임차인이 사업이 안 돼서 임차를 비우게 되면 그 소요 비용도 들고 여러 가지 문제들이 발생하기 때문에 임대인들은 그렇게 큰 재산권 피해는 없다고 봅니다, 제가 볼 때.

[앵커]
이 경우는 어떨까요? 임대인이 연체료 밀릴 거 대비해서 미리 보증금과 임대료를 높게 책정할 수 있다. 일종의 법의 부작용을 우려하는 그런 목소리가 있습니다.

[답변]
그건 좀 우려인 것 같습니다. 왜냐하면 불황인 상권들은 올릴 수 없지 않습니까, 임대료 자체를. 불황인 상권이니까 상권이 죽어 있는데. 그러니까 거기 해당이 안 되고, 성업 상권일 경우인데 유예한다고 나가는 것도 아니고 장사는 유지가 될 거니까, 성업 상권은. 그러니까 우리가 구분을 정확히 해야 돼요. 불황 상권과 성업 상권, 지금 불황 상권은 사실 임대인 내보내고 억지로 그렇게 할 필요가 없거든요? 계속 유지를 해줘야 자기한테 이익이 되니까 이 조항이 크게 어떤 뭐 현장에서는 분쟁이 발생할 것 같지는 않습니다.

[앵커]
임대인과 임차인, 모두가 상생할 수 있는 보완책에 대한 얘기가 계속 나오는데, 영국 같은 경우는 임대료를 정부가 직접 지원해 주는 방안, 이런 실질적인 대안도 마련했다는데, 어떻게 보세요? 이런 추후의 보완책이 이루어진다면 어떤 방향으로 가야 될 것으로 보십니까?

[답변]
선진국 사례를 보면, 일단 데이터베이스가 잘 돼 있습니다. 일단 매출액과 소득액, 순수익을 다 해서 BEP점 있잖아요? 그러니까 손익분기점을 계산해서 그것이 사업을 영위하는 데 어려운 상황이 되면 정부에서 지원하는 차별화 정책을 쓰고 있습니다. 그래서 어느 상권이 유지되는 데는 좀 정부에서 많은 지원을 하는데, 대한민국은 아직 그런 수준까지는 안 왔고 상가건물 임대차보호법이 자리 잡아 가고 있지 않습니까? 자리 잡아 가고 있는 상태에서 지금 코로나라는 사태로 인해서 이 부분이 등장했는데요. 제가 볼 때 차후에는 외국처럼 매출액 대비해서 어떤 감액이나 지원의 방향, 성업이 잘 되는 곳에다가 계속 지원할 필요는 없잖아요? 되다가 안 되는 곳, 매출액이 떨어져서 임차를 유지하기 어려운 상황이 됐을 때 좀 지원해 주는 방안, 이런 것들로 좀 방향을 바꿨으면 좋겠습니다, 선별해서요.

[앵커]
임차인이든 임대인이든 소비의 큰 축이니까 관련 논의는 빨리 진행되면 좋겠습니다. 지금까지 ET WHY 한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수와 함께했습니다. 고맙습니다.

[답변]
네, 감사합니다.
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