[ET] ‘종부세 고지서 발송…매물 나올까?’

■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : ET WHY?
■ 방송시간 : 11월16일(화) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
http://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#2021.11.16

[앵커]
오는 22일부터 각 가정에 이 같은 종합부동산세 고지서가 배달됩니다. 최근 몇 년 새 주택 가격이 크게 올랐고 공시 가격도 현실화되고 있어서 종부세 부담이 더 늘어나게 된 분들 계실 텐데요. 주택보유자 세금 부담이 얼마나 늘어나는지, 다주택자들은 어떤 선택을 하고 시장에 어떤 영향 미칠지 들어보겠습니다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장 나오셨습니다. 팀장님, 안녕하세요?

[답변]
안녕하세요?

[앵커]
시즌이 왔습니다. 11월 넘어오면 종부세 이슈가 나오곤 하는데, 우리가 이제 성적표 받기 전에 가채점하듯이 다들 둘러보셨을 거예요. 올해 종부세 많이 늘어납니까?

[답변]
전체 종부세 금액은 5조 7,000억 정도로 추산이 되고 있고요. 이 중에서 주택 부분 납세 대상자는 약 76만 명, 그중에서 다시 1주택자이면서 대상이 되시는 분들은 9만 4,000명 정도로 예상이 되고 있습니다. 적지는 않은 숫자이긴 한데요. 다만 이제 올해는 1주택자의 경우에는 종부세 기준 금액이 기존의 9억에서 11억으로 상향이 되었습니다.

[앵커]
그러니까 과세 기준이 11억으로 상향이 됐으면 그 이하로 떨어지는, 그러니까 안 내게 되는 분들도 늘어났다는 얘기네요?

[답변]
상대적으로 더 늘어났다고 봐야 할 것 거고요. 기존의 9억에서 11억 사이의 공시가격이었던 분들은 원래 예전 기준으로는 대상이었는데 11억으로 높아지게 되면서 종부세 대상은 아니게 된 것입니다.

[앵커]
뭔가 사례를 갖고 오신 것 같은데, 한번 좀 들어볼까요?

[답변]
보시는 것처럼 서울 지역의 경우에도 강북의 상당수 단지들의 경우에는 전용 84㎡ 규모 정도일 때, 보시는 단지들 경우에 공시가격이 11억을 채 넘지 않게 되면서 종부세 대상에서 전부 제외되는 단지들이 다수라고 볼 수 있습니다.

[앵커]
1주택자의 경우에 한하는 거죠?

[답변]
1주택자의 경우에 그렇습니다.

[앵커]
공시가격 11억이라면, 그러니까 시세로 치면 얼마 정도 가격이 돼야 내가 종부세를 내게 되는 건가요, 1주택자의 경우에는?

[답변]
단지별로 현실화율은 조금씩 차이가 있어서 적게는 60%에서 많게는 80% 정도 되게 되는데요. 공시가격 11억을 기준으로 하면 시세를 기준으로 해서는 약 73% 정도 해서 15억 정도, 실제 시세는 15억 정도 되는 단지라고 보시면 됩니다.

[앵커]
이렇게 되면 종부세를 내야 하는 1주택자들이 부담해야 할 세금, 그건 얼마 정도가 늘어나게 되는 거예요?

[답변]
1주택자를 기준으로 해서 예를 들면 공시가격, 실제 시세로는 한 17억~18억 정도 되는 단지들, 마포에 있는 한 아파트를 기준으로 보면 작년에 26만 원 정도를 납부를 했는데요. 올해는 한 55만 원 정도로, 비율로 보면 꽤 큰 폭으로 상승을 하긴 하는데 절대 금액 자체는 55만 원 정도 수준이어서 집값이 상승한 부분에 비해서는 그렇게 크지는 않고요. 이것보다 규모가 조금 작은, 역시 전용 84㎡ 기준 왕십리에 있는 아파트의 경우에는 작년에 처음 종부세 대상이 된 단지거든요. 올해 기준 상향, 여러 가지 들이 작용을 하면서 18만 원 정도 낼 것으로 예상이 됩니다.

[앵커]
앞선 사례도 그렇고 지금도 그렇고 주로 강북 지역 사례를 다 갖고 오셨네요?

[답변]
강남의 경우에는 상당수 공시가격 기준으로 11억이 넘는 경우들이 많고요. 반대로 얘기하면 서울이라고 하더라도 강북 지역의 경우에는 실제 시세는 꽤 높은 것처럼 보이지만 공시가격은 아직 조금 낮은 수준이기 때문에 상당수가 공시가격 11억 이하가 훨씬 더 많다고 볼 수 있습니다.

[앵커]
정부가 이제 종부세를 올리려고 겨냥한 대상은 사실 1주택자라기보다는 2채 이상 갖고 있는 다주택자들 경우잖아요? 지금 세금 폭탄이라는 얘기가 계속 나오곤 하는데, 다주택자들 정말 세금 폭탄 맞는 겁니까?

[답변]
당사자들 입장에서 놓고 보면 다주택자의 경우에는 1주택자, 조금 전에 보셨던 1주택자의 경우하고는 다르게 예를 들어서 서울과 같은 규제 지역에 2채 정도를 가지고 계신다고 하면 꼭 강남에 2채 아니더라도, 그러니까 강남에 하나, 강북에 하나, 이 정도 수준만 되더라도 작년에 냈던 종부세도 한 2,000만 원 정도를 상회하니까 높은 편이었는데, 올해는 상승폭이 굉장히 높습니다. 그러니까 6,000만 원 정도. 재산세를 제외하고 종부세만 한 3배 정도 가까이를 내셔야 되는 상황이기 때문에 굉장히 다주택자는 부담이 될 수 있는 부분이 있습니다. 역시 규모가 좀 작은 경우에도 작년에 1,800만 원 정도 수준에서 올해 5,500만 원 수준이니까 규제 지역에 규모가 있는 2채 이상 가지고 계신 분들은 꽤 큰 폭으로 보유세 부담이 늘어나게 됩니다.

[앵커]
일단 규모는 두 가지 다 84㎡ 기준으로 한 거고요?

[답변]
전용 84㎡ 기준으로 그렇습니다.

[앵커]
그러니까 1주택자든 2주택자든 종부세 대상이 되면 늘어난 세금이 더 많이 올라간 건 맞네요? 기존보다?

[답변]
전체적으로 늘어나는 것은 맞고요. 다만 다주택자의 경우에는 1주택자한테 적용되는 종부세 세율보다 각 구간별로 2배 정도 세율이 높거든요. 가장 높은 구간의 세율은 6%에 이르기 때문에 1주택자가 늘어나는 종부세 부담보다 다주택자는 훨씬 더 큰 폭으로 늘어나게 됩니다.

[앵커]
일단 그동안 집값이 워낙 많이 올랐으니까 종부세도 올랐다, 이렇게 봐야 하는 거죠?

[답변]
맞습니다. 특히 다주택자의 경우에는 시세 자체가 먼저 좀 많이 올랐고요. 거기에 공정시장가액 비율이라고 해서 매년 5%씩 올라가는 부분도 작용을 하게 되고 특히 다주택자는 세 부담 상한이라고 하는 제도가 1주택자는 1.5배 이상 늘어나진 않거든요. 그런데 다주택자는 3배까지 늘어날 수 있어서 한도를 다 채우지 못하고 그대로 올라간 공시가격만큼 부과가 되는 결과가 됩니다.

[앵커]
그러니까 종부세를 산출하는, 산식이 들어가는 모든 요소들이 다 올랐기 때문에.

[답변]
세율, 요율 다 올라가게 됩니다.

[앵커]
그러니까 결괏값도 같이 올라간다.

[답변]
네, 맞습니다.

[앵커]
정부가 보유세를 이렇게 강화한 것은 결국 집 갖고 있으니까 부담스럽잖아요, 파세요, 라는 시그널을 줌으로써 그거를 이제 주택 공급 시장에 매물로 끌어오기 위한 건데, 과연 다주택자들이 그렇게 움직일까요? 어떻게 전망을 하세요?

[답변]
보시는 것처럼 다주택자들의 경우에는, 특히 규제 지역에 두 채 이상을 가지고 있을 때는 보유세 부담이 꽤 큰 폭으로 올라가서 부담으로 느끼는 것이 현실적으로 맞는데요. 다만 그럼에도 불구하고 매물이 정책에서 기대했던 것만큼 많이 증가하지는 않는 것으로 보여집니다. 무엇보다 집값에 대한 기대가 여전히 남아 있는 상태로 보여지고요. 또 한 가지는 보유세 때문에 처분을 하려고 봤더니 양도세 부담이 훨씬 더 규모면에서 크기 때문에 거기에서 팔기는 좀 어려운 상황으로 되어지고요.

[앵커]
그러니까 양도세와 보유세, 두 가지를 다 묶어놓으니까, 마땅한 출구가 없었으니까 버티기로 갈 거다.

[답변]
현재로서는 이제 집값이 그래도 아직은 눈에 띌 정도로 떨어지고 있지는 않다 보니까 좀 더 올라갈 거라는 기대도 하는 상태에서 좀 더 버텨보자는 심리가 더 큰 것으로 보여집니다.

[앵커]
그런데 앞으로 금리도 오른다고 하고, 과연 언제까지 버틸 수 있을까, 매각하려는 그런 움직임도 있을까요? 어떻게 보세요?

[답변]
종부세 문제는 특히 다주택에 대한 종부세 부담 부분은 지금 보신 것처럼 올해뿐만 아니라 내년에도 지속적으로 계속 상승할 개연성이 크거든요. 그러면 충분히 가격이 더 올라간다고 하더라도 다주택자들의 상당수는 현금 흐름 부분에서 큰 폭의, 꽤 큰 금액을 매년 그 돈을 현금으로 마련을 하고 있다가 납부를 해야 되는 상황이기 때문에 일정 부분 부담으로 느껴서 일부 매물을 더 내놓을 수는 있습니다. 다만 그중의 상당수는 이미 증여를 통해서 합법적으로 가족 간에 종부세 부담을 줄이면서 증여세를 부담하고서라도 줄여놓은 부분들이 있어서 정책적으로 기대하는 것만큼 큰 폭으로 매물이 증가하기는 힘들 것으로 보고 있습니다.

[앵커]
실제로 그렇게 증여가 늘어나는 게 숫자상으로도 좀 확인이 되나요?

[답변]
물론 이제 최근에 아파트 증여 부분이 전부 다 그 요소는 아니긴 하겠습니다만 이전에 비해서, 17년도 대비해서 점점 큰 폭으로 매년 증가가 늘어나고 있고요. 이 부분은 주택과 같은, 아파트와 같은 부동산을 갖고 있게 되면 가격이 계속 상승해왔기 때문에 더 오르기 전에 미리 증여를 하고 그 과정에서 종부세에 대한 다주택 부담도 명의를 분산하는 걸 통해서 줄일 수 있기 때문에 최근에는 그런 현상들이 서울뿐만 아니라 전국적으로도 증여가 늘어나고 있는 것으로 보입니다.

[앵커]
그렇고 사실 문제는 이런 다주택자들의 상황보다도 1주택자 중에서 정말 가진 거라고는 집 한 채밖에 없는데 내가 의도한 것과 다르게 집값이 올라서, 그런데 이제 종부세를 내게 된 그런 분들, 특히 은퇴하신 분들, 이런 분들은 지금 대출도 안 된다고 하는데 당장 세금 낼 돈을 어떻게 마련할지, 이게 가장 문제 아닐까요?

[답변]
기본적으로는 그게 이제 계속 거론이 될 수는 있겠고요. 다만 이제 1주택자들 중에서 장기 보유 공제라고 해서 가지고 있었던 기간이 길어지거나 아니며 해가 넘어가게 되면 점점 나이도 드시게 되겠죠. 그래서 고령자 공제라고 해서 이 공제, 오래 갖고 있고, 나이가 들어가면 들어갈수록 1주택자에 한해서는 공제 금액을 작게는 20%에서 많게는 80%까지 공제가 됩니다, 종부세에서. 그래서 그런 부분에 대한 요소들이 있기 때문에 역시 부담이 되기는 하겠지만 우선은 1주택자는 상대적으로 부담은 적다, 이렇게 볼 수 있겠습니다.

[앵커]
앞서 다주택자들이 매물을 내놓지 않을 거라고 하셨는데, 그러면 부동산 시장 가격 안정은 당분간은 어렵다, 이렇게 보시는 건가요? 시장 전망을 어떻게 보고 계세요?

[답변]
기존 물량들 중에서 보유세 부담으로 인해서 매물이 증가하는 것은 현재까지 나타나고 있지 않고 앞으로도 크게 기대하기는 어렵기 때문에 그 물량이 증가하는 걸 통해서 가격이 떨어지기는 어렵다고 보고 있고요. 다만 보유세 부담이 지금처럼 꾸준하게 계속된다는 전제하에서 지금 최근에는 대출 금리도 조금씩 올라가고 있고, 다시 얘기하면 집값 상승에 대한 기대감은 조금 줄어들 수 있는 여지가 있기 때문에 가격은 보유세 부담뿐만 아니라 다른 요소들로 인해서 조금 안정적으로 가고 있는 것으로 보입니다.

[앵커]
내년 3월에 또 대선이 있어서 조세 변경에 대한 이야기도 나오고 있어서 어쨌든 수요자들 입장에서는 판단하기가 참 어려운 그런 시기인 것 같습니다.

[답변]
네, 맞습니다.

[앵커]
지금까지 ET WHY, 우병탁 팀장 함께했습니다. 고맙습니다.

[답변]
고맙습니다.