[ET] “어쩌다 2주택, 세금도 2배?”…양도세 없이 팔려면?

■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : 호모 이코노미쿠스
■ 방송시간 : 4월18일(월) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 고경남 세무사
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
https://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#20220418&1

[앵커]
경제하는 사람들의 마음을 읽어보는 코너 호모 이코노미쿠스입니다. 집 살 때는 대출 걱정, 집 산 뒤에는 세금이 또 걱정입니다. 1가구 1주택은 비과세 혜택이라도 받을 수 있지만 가장 고민스러운 분들이 바로 불가피하게 집이 두 채가 된, 이른바 일시적 2주택자들일 텐데요. 이런 분들도 잘만 알면 1주택자 못지않은 세금 혜택받을 수 있습니다. 고경남 세무사에게 물어보겠습니다. 세무사님, 어서 오십시오.

[답변]
안녕하세요?

[앵커]
세무사들도 포기한다는 양도세, 오늘 2탄입니다. 가장 기본적인 질문부터 여쭤볼게요. 1주택자와 2주택자, 양도세 혜택이 어떻게 차이가 나나요?

[답변]
1주택자는 비과세 혜택을 받을 수가 있지만 2주택자는 양도세 비과세 혜택을 받을 수도 없고 또 경우에 따라서는 시세차익의 대부분인 70%를 세금으로 납부할 수도 있습니다.

[앵커]
70%요? 그럼 정말 양도세 무서워서 집 못 판단 얘기도 나올 것 같은데. 그런데 이런 분들 있잖아요. 내가 2주택이 되려고 된 게 아니라 정말 어쩌다가 불가피하게 2주택자가 된 분들. 이런 분들은 경우를 달리 봐야 되지 않을까요?

[답변]
예외적으로 특별히 혜택을 주는 케이스들이 있는데요. 보시는 것처럼 이사를 가기 위해서 집을 취득하거나 상속 또는 봉양, 또 각자 집이 있는 상태에서 결혼을 하는 경우들이 대표적인 케이스라고 볼 수 있고요. 2주택자인 경우에도 1주택자처럼 양도세 비과세 혜택을 받을 수가 있습니다.

[앵커]
가장 흔한 경우가 이사가 아닐까 싶어요. 내가 새집에 들어가려고 하는데 기존 주택을 팔아야 되는 이런 경우. 이런 사람들은 어떻게 비과세 혜택받을 수 있습니까?

[답변]
일단은 같은 날 집을 사고파는 게 현실적으로 어려울 수 있기 때문에 이사 갈 집을 취득한 다음에 일정 기간 내에만 기존에 살던 집을 팔면 비과세를 받을 수 있고요. 세금을 한 푼도 안 내는 일이기 때문에 당연히 지켜야 되는 규칙이 있습니다. 1, 2, 3 규칙을 지키셔야만 합니다.

[앵커]
1, 2, 3, 그 숫자의 의미가 뭐예요?

[답변]
일단 내가 살던 집을 A 그리고 이사 갈 집을 B라고 하고요. 첫 번째 1은 A주택을 취득한 날로부터 이사 갈 B주택을 1년이 지난 뒤에 취득을 해야 합니다. 그리고 2, 당연히 팔아야 되는 기존의 주택 A주택은 비과세 조건을 충족해야 하겠죠. 2년 이상을 보유하거나 조정대상지역 내에서 취득했다고 한다면 2년 이상의 거주도 반드시 하셔야 하고요. 그리고 마지막 3은 B주택을 취득한 날로부터 최대 3년 이내에 기존에 살던 A주택을 팔아야 비과세를 받을 수가 있습니다.

[앵커]
그럼 앞의 1규칙, 2규칙, 이 조건 충족했어요. 그러면 3년 이내에 팔기만 하면 양도세 안 내요?

[답변]
원칙은 3년의 유효기간인데요. 이게 또 조정대상지역인지 아닌지에 따라서 기간이 조금 달라집니다.

[앵커]
조정대상지역이라는 건 부동산 대책 발표될 때마다 변경이 계속됐었잖아요. 결국은 대책 발표 시점에 따라 규제가 달라진단 얘기인 것 같아요?

[답변]
맞습니다. 부동산 대책에 따라서 영향을 받아왔는데요. 먼저 첫 번째 9.14 대책의 영향으로 2018년 9월 14일부터 2019년 12월 16일 사이에 조정대상지역에 있는 이사 갈 B주택을 취득했다라고 한다면 3년이라는 기간이 2년으로 짧아지게 되고요. 현재 기준은 12.16 대책을 영향받았는데. 2019년 12월 17일 이후부터 조정대상지역에 있는 B주택을 취득했다면 그 2년이라는 기간이 다시 1년으로 짧아지게 되고 B주택으로 이사와 전입신고까지 해야만 합니다.

[앵커]
조정대상지역이란 건 해제가 됐다가 다시 지정도 되고 변경이 되는데. 기준 시점을 언제로 잡아야 되나요?

[답변]
신규 주택을 취득하는 시점으로 기준을 잡으시면 되는데요. 신규 주택 취득하는 시점의 기존 주택과 신규 주택이 둘 다 조정대상지역인지 아닌지를 판단하시면 됩니다.

[앵커]
그렇군요. 집이 바로바로 팔리면 다행이지만 1년 안에 안 팔릴 수도 있잖아요. 이럴 땐 어떻게 해야 할까요?

[답변]
아쉽게도 매매 기간을 감안해서 1년 이상의 기간을 준 거다라고 봐야 되기 때문에 가격을 낮춰서라도 기간 안에 반드시 파는 거를 권장 드리고요. 만약에 싸게 팔지 않게 되면 싸게 팔지 않은 금액보다 오히려 납부해야 되는 세금이 훨씬 더 클 수도 있습니다.

[앵커]
만약에 새로 이사 갈 집을 샀는데 거기에 만약에 세입자가 살고 있어요. 그럼 계약 기간이 1년 넘게 남을 수도 있잖아요. 이 경우는 어떻게 해야 되죠?

[답변]
이런 부득이한 경우에는 별도로 기간을 조금 더 늘려주는데요. 먼저 이사 갈 집을 취득하는 날 현재 B주택에 세입자가 살고 있고. 세입자의 계약기간 종료일이 1년이 지난 뒤인 1년 후다라고 한다면 이사 갈 기간을 세입자의 계약기간 종료일까지로 연장을 해 주고요. 그날까지 기존에 살던 A주택을 팔았을 때 비과세를 받을 수가 있습니다.

[앵커]
만약에 계약이 만료됐다. 하루라도 지나면?

[답변]
만약에 하루라도 지나게 되면 비과세를 받을 수 없기 때문에 기간을 지켜야 되는 거에 굉장히 주의를 기울이셔야 합니다.

[앵커]
조심해야겠네요. 만약에 내가 이사 갈 곳이 당장 집을 구한 게 아니라 그냥 분양권만 당첨했다면. 예를 들어 청약 같은 거에 당첨돼서 분양권만 취득했다. 이러면 어떻게 받을 수 있죠, 비과세 혜택을?

[답변]
분양권도 지금 현재 법 기준으로는 동일하다고 보시면 되고요. 마찬가지로 1, 2, 3 규칙을 지키시면 비과세를 받을 수가 있습니다. 여기서 마지막 3은 당연히 분양권을 취득한 날로부터 3년 이내에 팔아야 합니다.

[앵커]
그런데 보통 분양권 당첨되면 완공되기까지 한 3년 그 이상이 걸리기도 하잖아요. 내가 들어갈 집이 있어야 기존 집을 팔고 할 텐데 어떻게 판단해야 되죠?

[답변]
이런 경우에는 가능한 방법이 있는데요. 실거주를 한다고 하면 비과세 혜택을 받을 수가 있습니다. 그림을 보면서 조금 더 세세하게 따져보면 A주택을 취득하고 최소 1년이 지난 뒤에 B분양권을 취득하셔야 하고요. B분양권을 취득한 다음에 3년이 지난 뒤에 B분양권이 주택으로 완공이 됐다라고 한다면 완공 시점을 기준으로 나는 2년 이내에 전입을 해야 하고 그리고 1년 이상의 거주 기간을 충족해야 합니다.

[앵커]
새로운 조건이 추가가 되는 거네요.

[답변]
네. 그래서 실거주 조건을 충족할 수 있다고 한다면 기존에 살던 A주택은 완공시점을 기준으로 2년 이내에 팔거나 또는 완공 전에 판다 하더라도 양도소득세 비과세를 받을 수 있게 되는 거죠.

[앵커]
알겠습니다. 지금까지는 이사로 인해서 2주택자가 어쩌다 된 사람들의 경우를 봤고 나머지 경우가 또 있었잖아요. 그중에 상속을 받아서 또 어쩔 수 없이 2주택자가 된 분들 이런 분들은 비과세 혜택 어떻게 받습니까?

[답변]
상속으로 주택을 받아서 2주택이 된 경우에도 비과세 혜택을 받을 수 있는데요. 예를 들어 딸이 1주택을 가지고 있고 어머니가 1주택을 가지고 있는 상태에서 어머니가 돌아가셨다. 이 주택을 딸이 상속받게 되면 딸은 갑자기 부득이한 상황으로 2주택이 되는 거기 때문에 딸이 가지고 있던 집을 팔 때는 상속받은 주택을 주택 수에 포함시키지 않아서 딸이 가진 주택이 비과세 조건만 충족하고 있다면 양도세 비과세 혜택을 주게 되어 있습니다.

[앵커]
앞서 이사의 경우에는 기존 주택을 3년 안에 팔아야 된다 이런 조건이 있었잖아요. 상속의 경우는 그런 유효기간 이런 거 없습니까?

[답변]
상속 같은 경우에는 조건이 있긴 하지만 기간의 제한은 따로 두고 있지 않습니다. 예를 들어서 첫 번째 조건은 딸이 1주택을 가지고 있는 상태에서 주택을 상속받았을 때만 딸의 주택을 비과세해 주는 거고요. 반대로 상속받은 주택을 팔았을 때는 비과세가 안 되기 때문에 조심하셔야 합니다.

[앵커]
또 다른 2주택자 사례. 예를 들어서 부모님이 너무 연로하셔서 부모님을 모시기 위해서 그 집에 들어가야 되는 이런 효자들한테는 혜택 줘야 되는 거 아니에요?

[답변]
당연히 효자들한테도 세법은 혜택을 주는데요. 세대를 합친 날로부터 10년 안에 둘 중에 어떤 주택을 먼저 팔든 비과세 혜택을 받을 수가 있습니다.

[앵커]
부모님 나이 조건 없습니까?

[답변]
나이 조건이 있는데요. 부모님 둘 중에 한 분이 60세 이상이 되셔야 하고요. 반대로 만약에 암이나 희귀질병 등이 있다고 한다면 나이 조건을 충족하지 않더라도 비과세 혜택을 받을 수가 있습니다.

[앵커]
마지막으로 결혼할 사람 만났는데 이분이 집을 갖고 계시네요. 결혼하면 2주택 되잖아요.

[답변]
좋은 일이네요.

[앵커]
어떻게 해야 돼요?

[답변]
이런 경우에는 마찬가지로 세대를 합친 날부터 동거 봉양의 경우에는 10년 안에 팔았을 때 비과세 혜택을 주는데 각각 1주택을 가진 상태에서 결혼을 하게 되면 혼인신고일로부터 5년 안에 팔면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

[앵커]
알겠습니다. 양도세도 집 파는 사람이 얼마나 알고 있는지 나름이다라는 설명 잘 들었습니다. 지금까지 고경남 세무사 함께했습니다. 고맙습니다.