[ET] ‘둔촌주공 재건축’ 초유의 파행…청약 대기자도 전전긍긍

■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : ET WHY?
■ 방송시간 : 4월19일(화) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 김제경 투미부동산컨설팅연구소장
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
http://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#2022.04.19

[앵커]
서울 강동구의 둔촌주공 아파트입니다. 1980년 준공된 이 단지는 2006년 정비구역 지정 이후 단군 이래 최대 재건축이라는 별명까지 붙었습니다. 그런데 재건축이 시작된 지 2년 여 만에 공사가 멈췄습니다. 조합과 시공사들이 공사비 증액을 두고 양보 없이 맞서면서 사태는 악화일로입니다. 어쩌다 이 지경까지 왔는지, 또 전반적인 재건축 시장에는 어떤 영향이 있을지 짚어보겠습니다. 김제경 투미부동산컨설팅 연구소장 나오셨습니다. 소장님, 안녕하세요?

[답변]
반갑습니다.

[앵커]
연일 뉴스에 나오다 보니까 둔촌주공 하면 지방에 계신 분들도 다 아는 동네가 됐습니다. 둔촌주공 재건축, 어떤 곳인가요?

[답변]
앞서서 단군 이래 최대 재건축 사업이라고 말씀해 주셨잖아요? 바로 그렇습니다. 재건축 단일 규모로는 가장 큰, 무려 1만 2,000세대의 대단지고요. 그리고 시공비만 무려 3조 2,000억 원의 단일 규모로도 어마어마한 사업 단지입니다.

[앵커]
보통 원전 하나 짓는데도 1조 원 넘게 드는데 그걸 몇 개를 짓는 참 어마어마한 공사이긴 하네요. 그런데 그 공사가 잘 진행되다가 멈췄어요. 일단 왜 싸우는지부터 좀 물어봐야 할 것 같습니다. 지금 뭐 때문에 싸우고 있는 겁니까?

[답변]
간단하게 말하기는 어렵지만 사실 단정을 짓는다고 하면 결국은 이 공사비가 과다하다, 공사 계약이 무효다로 싸우고 있습니다. 보시면 사실 원래 계약했었을 때는 2조 6,000억 원이었거든요. 그런데 구 조합장이 무려 5,600억 원을 인상해서 3조 2,000억 원이 너무 과도하다고 현 집행 조합에서는 얘기하고 있고요.

[앵커]
그러니까 예전 조합장이 그렇게 증액시켰다는 거죠?

[답변]
그런데 현재 시공사업단 같은 경우는 적법한 절차로 움직였기 때문에 현재 3조 2,000억 원의 공사비는 정당하다고 말하고 있습니다.

[앵커]
그러니까 사실 일반 시청자들 입장에서는 3조 2,000억, 그리고 또 5,600억을 증액한 게 어느 정도인지 감이 잘 안 잡히거든요? 재건축 전문가 입장에서는 어떻게 보세요? 이게 과도한 증액입니까?

[답변]
이거는 평당 공사비를 보셔야 하거든요. 현재 이 평당 공사비로 보게 되면 무려 1만 2,000세대잖아요? 그러면 평당 493만 원입니다. 최근 공사비 같은 경우는 한 500만 원대 중반에 형성되는 걸 보면 지금 시점으로 보면 그렇게 비싸다고는 할 수 없는 것이죠.

[앵커]
지금 시점으로는 그렇지만 그 당시 시점에서는 또 얘기가 다르지 않았을까요?

[답변]
맞습니다. 2019년도 당시 계약했었을 때는, 그때 당시에는 또 싸다고 말할 수 없는 공사비였거든요. 그래서 일단 이 공사비 자체를 갖다가 재검증하자고 말하고 있고 현재 물가도 높아졌다고는 하지만 사실 원래 착공하게 되면 그 이후의 물가 상승률은 반영해 주지 않다 보니까 현재 둔촌주공 사업장 자체는 이 3조 2,000억 원에 가감이 되느냐, 이거 가지고 싸운다고 볼 수 있습니다.

[앵커]
사실 이 둔촌주공에 관심이 높은 이유가 조합원과 시공사 간의 갈등을 떠나서, 서울에서 이거 일반 분양 물량 나오기를 기다리는 분들 많이 계시잖아요, 청약통장 갖고 계신 분들은. 워낙 또 이게 물량이 많이 나오니까 나도 혹시 기회가 오지 않을까, 이런 분들은 대체 분양 일정이 언제 나오나요? 지금 그게 가장 궁금하실 것 같아요.

[답변]
사실 이게 큰 문제거든요. 일단은 공사가 멈춰버렸어요. 공사가 멈췄다 보니까 이게 시공사업단이랑 조합이랑 원만하게 해결되느냐, 아니면 진짜 파행으로 가느냐, 이거를 현재로서는 예단할 수가 없거든요. 그렇다 보니까 이 공사가 빠르게 다시 재개되면 일반 분양 시점을 잡을 수 있겠지만 솔직히 올해에는 좀 어렵지 않을까.

[앵커]
원래 언제였죠, 이게?

[답변]
원래는 이게 올해 5월, 아니면 늦어도 조합에서는 6월에 하겠다고 했었는데, 실제로 공사가 중단되다 보니까 예상할 수가 없고 내년에도 진짜 될지 안 될지는 좀 지켜봐야 한다고 할 수 있습니다.

[앵커]
그런데 사실 재건축 사업에서는 시간이 곧 돈이라고 하잖아요. 속도가 돈이라고 하는데 이렇게 계속 공사가 지연되면 결국 건설사나 조합원이나 그 금융비용이라는 게 발생할 테고 특히 조합원들은 이주할 때 대출 받은 돈들 있을 텐데, 계속 손실이 커질 수밖에 없는 상황 아닌가요, 이렇게 되면?

[답변]
아무래도 지금 이주비라든지 아니면 현재 중도금 대출이라든지 그리고 건설사 자체도 어떻게 보면 무상 공사를 한 거잖아요. 그 금융비용들이 막대하게 불어나고 있습니다. 정확하게는 알 수 없지만 추산하기로는 매월 20억씩 발생되고 있다고 예상하고 있는데요. 그렇다 보니까 이게 어느 쪽으로 가든 간에 사실 이게 원만하게 합의가 되든 아니면 진짜 파행돼서 시공사가 교체가 되든 간에 이 비용들을 도대체 누가 떠안아야 하는가, 이런 문제점이 나타날 수 있죠.

[앵커]
결국 그렇게 비용 문제가 생기면 그 피해를 분산시키기 위해서 조합원들이 분양가를 높게 책정할 수 있는 거 아닙니까? 그렇게 되면 일반 청약자들한테도 그 피해가 이어질 수 있다는 얘기인데요.

[답변]
그렇죠. 아무래도 일반 분양가가 높아질 수밖에 없는 구조가 된 상태입니다. 왜냐하면 일단 이게 분양가가 높아지지 않는다고 하면 분담 금액이 올라가게 돼서 조합원들이 그 수억 원의 피해를 다 떠안아야 할 수 있는 상황이 될 수 있거든요? 그렇다 보니까 조합원들 입장에서는 일단은 그런 실질적인 금융비용이라든지 건축비 인상이라든지 이런 부분들을 아무래도 일반 분양을 받은 사람들한테 전가할 가능성이 매우 높습니다.

[앵커]
지금 이 단지가 1만 2,000세대가 공급될 예정이라고 했는데 그게 막혀버리면 사실상 서울 공급 물량의 4분의 1을 차지하는 거라서 공급 대책에도 사실 굉장히 차질이 있을 수밖에 없는 상황이거든요? 둔촌주공만의 문제가 아니라 서울 청약 시장 전반에 좀 어떤 영향이 있을까요? 어떻게 보세요?

[답변]
아무래도 둔촌주공의 일반 분양을 기다리는 사람들이 워낙 많다 보니까 둔촌주공을 기다리고서, 청약가점이 높으신 분들은 둔촌주공만 기다리시는 분들이 정말 많았었어요. 그런데 둔촌주공이 이렇게 파행으로 간다고 하게 되면 사실 너무 기다리기보다는 다른 청약으로, 단지들로 분산될 가능성이 높거든요? 그러면 아무래도 기존의 청약 가점들보다도 전반적인 평균 가점들이 더 높아질 가능성이 높아지죠.

[앵커]
그러니까 청약 경쟁률이 더 높아질 거다? 다른 지역이라면 어떤 곳을 말씀하시는 건가요?

[답변]
아무래도 서울에서도 (동대문구) 이문·휘경뉴타운이라든지 아니면 (성북구) 장위뉴타운이라든지 일반 분양을 대기하고 있는 단지들이 있습니다. 그러한 단지들 같은 경우도 기존에는 둔촌주공이랑 비교하면 아무래도 둔촌주공의 입지가 훨씬 더 상위이다 보니까 기다리고서 나는 둔촌주공 넣을래, 했었던 사람들이 그래도 이문동이라고 넣을까? 라고 하면서 들어갈 수 있다는 것이죠.

[앵커]
그러면 당장 내 집 마련이 다급한 실수요자들이라면 둔촌주공만 바라보지 말고 다른 지역을 노려보는 것도 하나의 전략이 된다고 보시는 거예요?

[답변]
실질적으로 청약 가점이 높은지 낮은지부터 가려낼 필요성이 있는데요. 현재 서울 평균 가점이 60점대는 넘어가야지 당첨이 가능합니다. 그런데 60점대도 안 된다고 하면 사실 내 집 마련을 빠르게 하시는 게 좋겠지만 아무래도 분양가가 낮다 보니까 가점이 좀 된다고 하시는 분들은 둔촌주공만 기다리기보다는 어느 서울의 청약 단지라도 빠르게 청약 넣어서 당첨 받는 게 좋은 전략이라고 할 수 있습니다.

[앵커]
그러면 지금 또 변수 하나가, 새 정부가 출범하면 분양가 상한제를 손을 볼 수도 있다, 이런 얘기가 있어서요. 이것 때문에 또 좀 고민하는 분들이 계신 것 같던데.

[답변]
아무래도 분양가 상한제에 대한 여파가 조합원들 입장이랑 일반 분양 기다리는 사람들 입장이 다를 거라고 보고 있어요. 일단 조합원들 입장 같은 경우는 분양가를 더 높게 받을 수 있다 보니까 아무래도 지금 분양하기보다는 이후에, 개정 이후에 분양하자. 그래서 제가 앞서서도 이문이라든지 아니면 장위라든지 말씀드리긴 했었지만 대표적으로도 최근에 경기도의 광명 2구역 같은 경우도 분양가가 마음에 안 든다. 그래서 분양 일정을 미뤄버렸거든요. 그런 식으로 갖다가 분양 일정들이 줄줄이 늦어질 가능성이 높고요. 그리고 청약을 기다리는 분들 같은 경우는 사실 내가 더 기다리면 기다릴수록 분양가가 더 높아질 가능성이 높겠다. 그렇기 때문에 시간이 사실 우리 편이 아니다. 빨리 청약을 넣어라, 라고 할 수 있죠.

[앵커]
그래서 둔촌주공 조합에서 더 지금 공사비도 안 주고 이 사건을 소송까지 끌어가는 게 이런 배경도 작용한다, 그런 얘기도 있는데, 여기에 대해서는 어떻게 보십니까?

[답변]
그 이유만으로 공사를 이렇게 지연한다고 했었으면 사실 조합원들의 피해가 워낙 크기 때문에 그렇게까지는 너무 나간 것 같고요. 실질적으로는 사실 이런 소송에 대한 사항들 그리고 공사비, 누가 잘잘못 가지고서 싸우는 부분들이 있는데 저는 개인적으로는 사실 이게 옳고 그름을 떠나서 조합원들의 피해가 워낙 크기 때문에 원만하게 잘 합의됐으면 좋겠다고 생각하고 있습니다.

[앵커]
조합 측에서는 공사 중단이 계속되면 시공사를 교체할 수도 있다, 이렇게 하는데, 글쎄요. 아무리 닳고 닳은 시공사라도 이런 재건축 사업에 뛰어들려고 할까요? 그 전망은 어떻게 보십니까?

[답변]
진짜 결론적으로만 얘기해드리면 돈을 많이 지불해 주면 바뀔 수도 있겠죠. 그런데 이게 현실적으로 쉽지 않다고 말하는 게, 현재 493만 원, 평당 공사비가 비싸다고 하면서 싸우고 있는 건데, 그런데 현재로서는 착공했다 보니까 그 착공 시점의 물가 상승률을 갖다가 연동하지는 않고서 싸우는 거거든요? 그런데 시공사가 바뀌게 되면 이야기가 달라지게 됩니다. 그러면 새롭게 입찰할 공사 사업단, 시공단 같은 경우는 기존의 시공 사업단한테 물어줘야 하는 기성 공사비만 하더라도 무려 1조 6,000억 원이 넘어가고요. 그리고 금융적인 부분이라든지 각종 사업비들을 계산해 보면 약 2조 5,000억 원을 물어줘야 한다는 말도 나오고 있습니다. 거기에다가 내가 또 사업을 수주 받았을 때 이윤이 남으려고 하면 공사비가 더 증액돼야 하다 보니까 아무래도 이게 바뀌는 게 쉽지 않지 않을까, 생각하고 있습니다.

[앵커]
알겠습니다. 일반 분양을 기다리는 분들이나 조합원들, 더 이상 피해가 없도록 양측이 원만하게 대화로 해결할 수 있는 방법을 찾았으면 좋겠습니다. 지금까지 김제경 소장 함께했습니다. 고맙습니다.