집값 뚝뚝…‘전셋값 〉집값’ 깡통전세 위험

2013년 9월 주택도시보증공사(HUG, 당시 대한주택보증)가 전세금 반환 보증 상품을 처음 선보였습니다.

오랜 기간 집값 침체가 이어지면서 매매 가격은 내려가고, 사람들이 집을 사기보다는 전세를 선호하면서 전셋값은 상대적으로 오르던 때였습니다.

전셋값이 집값보다 비싸지는 이른바 '깡통전세'가 늘어났고, 보증금을 떼인 세입자도 많아지자 정부가 세입자 보호 대책으로 내놓았던 정책입니다.

'깡통전세'에 대한 우려는 그보다 앞선 2012년부터 나왔습니다. 실제 2012년 12월 2일 KBS 9시 뉴스에는 〈‘깡통주택’ 소유 19만 명…금융권도 부실 우려〉라는 제목의 기사가 방송되기도 했습니다.

이후 10년이 지났습니다. 지난해 자고 나면 집값이 오른다며 '패닉바잉' '영끌' 현상을 다루던 언론에는 어느덧 '거래 절벽' '깡통전세'가 언급되기 시작했습니다.

■ 올해 인천 거래 22%는 전셋값>집값…아파트까지 '역전세'

한국도시연구소가 올해 들어 5월 10일까지 전국 공동주택(아파트, 다세대주택 등) 실거래가를 전수 조사했습니다.

원래 매년 상반기와 하반기 두 차례 실시하던 조사인데, 올해는 집값 하락세가 이어지면서 '역전세' 현상이 심각하다고 여겨 중간 조사를 추가로 진행했습니다.

우선 전셋값이 집값을 넘어선 거래 비중은 전국적으로 9.1%입니다.

지방보다는 수도권 상황이 더 안 좋은데 인천은 전체 거래의 22%, 서울은 11%, 경기는 9%에 이르렀습니다.

전세가율이 80%를 넘으면 깡통전세 위험 신호로 여겨지는데, 거래 비중은 수도권보다는 지방이 더 높았습니다.

경상북도가 61.1%로 가장 높았고, 충청북도와 전라남·북도가 50%를 넘겼습니다.

시군구별로 살펴보니 전세가율 80%가 넘는 거래 비중은 서울 강서구(69.7%)와 경기 이천시(63.2%) 등이 높게 나타났습니다.

중저가 아파트가 많은 지역으로 전세를 끼고 집을 사는 '갭투자'가 성행했던 지역입니다. 이런 지역들은 집값 하락세가 이어질 경우 향후 세입자가 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 큽니다.

실제 더불어민주당 양경숙 의원이 주택보증보험공사(HUG)로부터 받은 자료에 따르면, 올해 상반기 집주인에게 받지 못한 전세보증금은 3,407억 원으로 역대 최대로 집계됐습니다.

서울(1,465억 원), 경기( 1,037억 원), 인천(582억 원) 등 수도권에서 발생한 피해액이 3,084억 원으로, 전체 피해액의 90%에 이르렀습니다.

■ "뚜렷한 예방책 없어…전세가율 높은 주택 피해야"

10년 전에 그랬듯, 집값 추세가 바뀌지 않는다면 앞으로 보증금을 떼이는 세입자는 점차 많아질 것입니다.

최은영 한국도시연구소장은 "전세가율이 높은 주택들이 대체로 보증금 가격이 낮기 때문에 신혼부부나 청년, 취약계층들이 많이 산다. 이런 분들에게는 전세 보증금이 거의 전 재산일텐데, 이걸 돌려받지 못하면 삶에 미치는 영향이 너무 크다"고 지적했습니다.

문제는 뚜렷한 예방책이 없다는 점입니다.

현재로서는 HUG 전세보증금 반환보증 보험에 가입하는 것이 최선이지만, 이마저도 사고가 벌어진 이후 수습 대책일 뿐입니다.

최은영 소장은 "애초에 전세가율이 100%를 넘지 못하게 하는 등 예방 대책이 필요하다"고 강조했습니다.

실제 전세금이 주택 공시가격의 120%를 넘지 못하도록 규정한 법안이 발의됐지만, 2년째 상임위 문턱을 넘지 못하고 있습니다.

현재로서는 피해 예방을 위해서는 세입자가 직접 '발품'을 파는 수밖에 없습니다.

집값에 비해 보증금이 너무 높은 주택은 피해야 합니다. 특히 실거래가 정보가 없는 다세대 주택 등에 세입자로 들어갈 때는 인근 부동산 여러 곳을 확인할 필요가 있습니다.

(인포그래픽: 권세라)