[ET] 한은, 또 베이비스텝…강남은 ‘불패’ 대신 ‘덜패’? 비강남권은 반란 종료?

■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : ET WHY?
■ 방송시간 : 8월25일(목) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
https://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#20220825&1

[앵커]
깨끗한 집을 싸게 내놔도 보러 온단 사람이 없습니다. 요즘 부동산 시장, 한마디로 요약하면 거래 실종입니다. 오늘까지 기준금리가 네 번 연속 오르면서 전처럼 대출을 받아 집을 사는 일이 쉽지 않아졌기 때문입니다. 이미 대출 받아 산 사람들은 또 어떻게 해야 될까요? 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원께 조언 들어보겠습니다. 어서 오십시오, 위원님.

[답변]
네, 안녕하십니까?

[앵커]
보통 부동산 시장에서 그런 얘기하잖아요. 가격은 속여도 거래량은 못 속인다. 정말 그렇게 거래가 없습니까?

[답변]
그렇습니다. 실제로 통계 한번 보실까요? 서울 아파트 거래량을 보면 7월에 600건 약간 넘었습니다. 많을 때는 한 달에 1만 5,000건 정도 됐던 걸 감안하면 거의 거래 절벽, 거래 실종이라고 해도 과언이 아니다. 그러니까 매수자들의 심리가 한마디로 꽁꽁 얼어붙었다, 이렇게도 표현할 수 있을 것 같습니다.

[앵커]
지난 6월 이후부터 그렇게 얼어붙기 시작했는데 매수자들은 왜 갑자기 관심이 그렇게 없어진 거예요?

[답변]
일단 금리가 오르니까요. 대출을 해서 집 사기가 좀 겁이 나죠. 또 집값이 더 떨어질 것이라는 그런 기대심리도 일부 있는 것 같고요. 그런데 이런 사실들을 한두 사람 아는 게 아니라 스마트폰을 통해서 대부분 사람들이 알고 있단 말이에요. 그러다 보니까 수요자들이 군집 행동이라고 해서 약간 무리 지어서 움직이려는 경향들이 나타나고 있는 것도 지금 거래 절벽의 큰 원인이다, 이렇게도 볼 수 있을 것 같습니다.

[앵커]
보통 부동산은 심리라고 하는데 그런 어떤 집단 심리가 작동하고 있다, 그 말씀이시군요. 언제까지 안 살까요, 이분들?

[답변]
아마도 지금 부동산 시장의 가장 큰 변수는 금리이지 않습니까? 그러면 금리 인상 랠리가 어느 정도 마무리되었다는 신호, 그리고 집값이 어느 정도 떨어졌다, 그런 신호가 있어야 거래가 좀 이루어지지 않을까, 이렇게 예상해보고 있습니다.

[앵커]
그런데 보통 거래라는 것은 매도와 매수가 같이 일어나는 거잖아요. 이렇게 매수자만 말씀을 하시니까, 매도 쪽은 어떻습니까?

[답변]
지금 매물 많습니다.

[앵커]
매물은 많아요?

[답변]
그렇죠. 오히려 매물이 쌓이고 있죠.

[앵커]
그러면 가격은 떨어지겠네요.

[답변]
추가적으로 좀 떨어진다고 봐야 되지 않겠습니까? 그것은 경제학의 수요와 공급만 보더라도 지금 결국 집값이 떨어지는 것은 매수자들의 어떻게 보면 변심, 생각이 달라졌다, 이렇게도 분석을 해볼 수 있을 것 같습니다.

[앵커]
어느 정도 떨어졌습니까, 가격이? 뭐 지역마다 다르겠습니다만, 대표적인 곳은.

[답변]
그렇습니다. 그거는 지역마다 약간 차이는 있는데, 많이 빠진 곳은 작년 4분기 대비해서 5억까지 빠진 데도 있어요.

[앵커]
고점 대비.

[답변]
그런데 그것보다 정확한 것은 실거래가로 보면요. 많이 빠진 곳은 30%, 40%까지도 등장하고 있어요.

[앵커]
워낙 거래가 없으니까 한두 건 케이스로 또 일반화시킬 수는 없고 좀 그런 문제가 있죠.

[답변]
그거는 좀 위험하긴 합니다. 그리고 과연 그게 중개 거래인지 집 거래인지 봐야 되긴 하지만, 어쨌든 지금 가격이 좀 급락하고 있다, 이것은 제가 말씀드릴 수 있는 내용 같아요.

[앵커]
특별히 많이 빠진 지역은 어디인가요?

[답변]
지금 여기에서 보시면 알 수 있어요. 세종시는 많이 빠졌다는 얘기는 들으셨죠? 거의 4%에 육박할 정도고, 경기도를 좀 주목 해보십시오. 여기에서 안양 동안구, 수원 영통구 그다음에 화성시가 2% 정도 하락했잖아요?

[앵커]
특별히 많이 빠진 이유가 있었을까요, 여기가?

[답변]
아무래도 제가 추산 해보기를, MZ 세대들이 서울에 집을 사기에는 좀 돈이 모자라잖아요. 그래서 수도권으로 몰려갔던 지역들이 좀 많이 올랐고 또 빠질 때는 많이 빠지지 않았느냐, 이렇게 생각해볼 수 있고요. 이들 지역이 다 GTX 어떤 개발 재료를 갖고 있는 곳입니다. 그래서 동안구 그다음에 영통구, 의왕시는 대부분이 GTX-C 노선입니다.

[앵커]
그 호재 때문에 많이 올랐기 때문에 지금 더 많이 빠지는 거다.

[답변]
그렇습니다. 그리고 화성시는 동탄이라고 할 수 있죠. 역시 GTX-A 노선이에요. 그러니까 정리를 해보면 MZ 세대들이 좀 몰려갔던 곳 그다음에 GTX 재료가 있었던 곳이 결국 많이 오르고 많이 떨어졌다, 이렇게 볼 수 있을 것 같습니다.

[앵커]
그러면 최근 집값 상승을 주도한 세대가 MZ 세대라고 하셨는데, 이달부터 LTV, 주택담보인정비율, 이거 많이 풀어줬잖아요. 그러면 다시 또 사지 않을까요?

[답변]
저는 안 살 거라고 보고 있습니다. MZ 세대의 마음속으로 들어가 보면 알 수 있어요. 최근에 제가 MZ 세대하고 얘기를 했는데, 제가 5억 원을 이자를 안 받고 빌려주겠다, 5년 동안. 그런데 안 사겠다는 거예요.

[앵커]
왜요?

[답변]
일단은 집값이 더 떨어질 것으로 보는 것 같고요. MZ 세대는 기본적으로 단군 이래 가장 재무 지능, 그러니까 금융 IQ가 높은 세대예요.

[앵커]
그런데 그것보다는 금리 부담이 더 크지 않을까요, 이 세대들한테?

[답변]
그렇죠. 아무래도 금리가 부담되는 측면도 있고요. 저도 대출을 해서 집을 사봤는데. 대출이 많으면요, 부부 싸움을 좀 많이 하는 경향이 있어요.

[앵커]
부부는 대출 많지 않아도 싸웁니다.

[답변]
그렇습니까? 그래서 아마 좀 조심스러워하는 게 있는 것 같고. 또 영끌 빚투를 해서 좀 마음고생이 심할 거예요, 그렇죠? 그래서 아마 또 그렇게 공격적으로 집을 사기에는 좀 부담스럽지 않겠습니까?

[앵커]
많이 올랐던 지역으로 하면 또 노도강이라는 지역이 있잖아요. 노원, 도봉, 강북. 여기도 상대적으로 많이 올랐던 지역인데 여기도 많이 빠졌던 것 같고.

[답변]
그렇습니다. MZ 세대의 어떻게 보면 족적과 관련이 있는 거예요. 강남 집은 사기가 어렵잖아요. 그러니까 이쪽으로 몰려갔는데.

[앵커]
강남 3구는 그러면 어떻습니까?

[답변]
빠지긴 빠졌죠. 그런데 도봉이나 노원보다는 하락 폭이 좀 덜하지 않습니까? 그러니까 주로 강남하고 송파 지역은 집값이 비싸잖아요.

[앵커]
덜 오른다?

[답변]
그러니까 KB 시세로 15억이 넘으면 아예 대출이 안 됐어요. 그다음에 토지거래 허가 구역으로 지정돼 있는데, 이거는 가수요가 집을 살 수 없습니다. 그러다 보니까 하락폭이 좀 덜하다고 그러는데, 그러면 강남의 집값이 안 빠지느냐? 그렇게 볼 수는 없고요. 강남은 불패라고 하는데 저는 불패라고 믿지 않고요. 강남덜패라고도 얘기합니다.

[앵커]
덜 빠진다?

[답변]
이번에 좀 어떻게 보면, 통계적으로 보면요. 조금 덜 올랐습니다.

[앵커]
그런데 과거 하락기 때, 제 기억에는 한 2006년도? 그때 보면 오히려 강남이 더 많이 오르고 더 많이 급격하게 빠지는 그런 패턴이었는데 지금과는 또 다른 것 같아요.

[답변]
정반대라고 보시면 돼요. 그때는 2006년에 버블세븐 기억하시죠? 주로 판교라든지 그 일대의 집값이 많이 오르다 보니까 어떻게 됐어요? 빠질 때는 더 빠지죠? 그런데 이번에는 통계적으로 보면 아무래도 비강남의 반란 혹은 탈서울 내 집 마련 수요가 결국은 어디로 갔어요? 강북과 수도권 쪽으로 수요가 몰렸다.

[앵커]
오히려 강남이 덜 올랐다, 그거에 비하면?

[답변]
금액으로 보면 많이 올랐지만.

[앵커]
그런데 상승률로 본다는 거죠?

[답변]
상승률로 보면 조금 덜 올랐다, 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

[앵커]
알겠습니다. 그러면 여기에서 더 빠집니까?

[답변]
아무래도 추가적으로 더 하락 가능성이 있지 않겠습니까? 왜냐하면 아까 말씀드린 대로 결국 집값은 금리가 결정한다. 그래서 금리를 적어도 추가적으로 올린다는 데 대해서는 대체적으로 공감하고 있잖아요.

[앵커]
그러면 그 조정기, 그 변곡점을 한 어느 정도로 예상하세요? 언제쯤으로 예상하세요?

[답변]
일단은 좀 더 봐야 된다는 말씀을 드리고, 좀 주목해봐야 될 시기는 있습니다, 내년 1분기 정도.

[앵커]
1분기.

[답변]
왜냐하면 그때 가면 금리도 높은 수준으로 유지될 가능성이 있고요. 그다음에 양도세 한시적 감면이 지금 시행되고 있잖아요? 내년 5월 9일까지인데 그 이전에 연장하느니 마느니, 이런 얘기가 나올 수 있고요. 또 정부의 추가적인 규제 완화 카드가 나올 수 있잖아요. 그래서 내년 1분기를 조금 지켜보시라, 이런 말씀을 드리겠습니다.

[앵커]
일단 부동산 시장은 전망보다는 또 대응이 중요한 시장이니까요. 이 하락기에도 꼭 집을 사야 될 분들이 있다면 이분들은 좀 어떤 걸 주의해서 들어가야 될까요?

[답변]
일단은 대출을 좀 줄이는 게 좋을 것 같고요. 매수자분들은 그렇게 서두를 필요가 없다고 봐요. 과거에 어떤 그런 하락을 하다가 상승할 때 보면 바닥을 다지면서 올라갑니다. 그러니까 충분히 싸게 살 수 있는 기회가 있기 때문에 너무 그렇게 급하게 매수하실 필요는 없다, 이런 말씀을 드립니다.

[앵커]
타이밍 말고 입지를 선정할 때는 대규모 단지보다 소규모 단지를 주의해야 된다든지 그런 거 있을까요?

[답변]
주로 대규모 단지, 랜드마크 아파트가 하락할 때는 더 빠집니다. 왜냐하면 소규모 단지는 빠지는지 안 빠지는지 모릅니다. 그런데 대규모 단지는 그 많은 아파트 중에서 한두 개는 거래되거든요. 그래서 반드시 랜드마크 아파트의 흐름을 보고 결정하시는 게 좋을 것 같습니다.

[앵커]
알겠습니다. 그러니까 소규모 단지는 시세 포착이 안 되니까 랜드마크를 등대 삼아서 보고 판단해라, 여기까지 듣도록 하겠습니다. 지금까지 ET WHY, 박원갑 수석전문위원과 함께했습니다. 고맙습니다.