[ET] 반값 아파트라더니 반쪽 아파트? SH 꼼수 논란

■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : ET WHY?
■ 방송시간 : 2월28일(화) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 이제문 창조도시경제연구소장
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
https://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#20230228&1

[앵커]
먼저 ET WHY 시작하겠습니다.

[영상] 짠~
이거 한우 꽃등심이지? 얼마인데?
걱정 마요. 반값밖에 안 돼.


[앵커]
한우가 반값이라면 눈이 번쩍 뜨일 겁니다. 아파트가 반값이라면 얼마나 더 솔깃할까요? 입지가 강남에 가깝고 분양가도 시세의 절반이라 이른바 반값 아파트로 불리는 토지임대부 주택의 사전 예약이 진행됐습니다. 진짜 반값 맞는지 좀 따져보도록 할게요. 이제문 창조도시경제연구소장 나오셨습니다. 소장님, 안녕하세요?

[답변]
안녕하십니까?

[앵커]
서울에 반값 아파트라니, 이런 거 미리 알려주시지.

[답변]
진즉 불러주셨으면 좋은 정보를 드렸을 텐데, 조금 아쉽습니다.

[앵커]
이 반값 아파트라는 게 대체 어디에 등장한 겁니까?

[답변]
강동구 고덕에 등장하죠. 강일 3단지로 불려지고 있는데요. 서울 강남에서는 조금 접근성이 멀리 있죠, 외곽에 있다 보니까. 하남 미사하고 인접해 있는 지역입니다.

[앵커]
반값 아파트라고 불리는데 일단 사전 예약이 어제, 오늘 일단 마감은 됐고요.

[답변]
특별 공급은 오후 5시까지 신청했습니다.

[앵커]
네, 이제 일단 마감이 됐고.

[답변]
이제 청약률이, 예약률이 이제 나올 겁니다.

[앵커]
네, 그건 아직 안 나왔고.

[답변]
네, 아직 그건 안 나왔습니다.

[앵커]
일단 분양가가 3억 5,000만 원 정도로 일단 추정치입니다. 이게 확정되는 건 언제인가요?

[답변]
이제 본청약이 2026년 8월에 돼 있기 때문에 2026년 8월에 청약 금액하고 그다음에 이제 임대, 토지임대료의 확정 금액이 나올 겁니다.

[앵커]
그리고 평형이 59제곱미터면 옛날 단위로 치면 25평?

[답변]
25평 정도 됩니다.

[앵커]
25평 정도, 규모가 500호, 여기에 특별 물량이라고 했으니까 주로 신혼부부.

[답변]
신혼부부, 청년 그다음에 생애 최초자가 이제 한 400세대 정도 분양이 되는 거고요. 특히 이제 청년 중에서는 1인 청년도 예약을 하게끔 돼 있습니다.

[앵커]
3억 5,500만 원 정도로 분양가가 추정된다고 했는데 이게 주변 시세와 비교하면 어느 정도 수준이라고 봐야 될까요?

[답변]
주변 시세하고 저는 비슷하다고 보고 있습니다. 그런데 이제 여기에 토지가 빠져 있는 금액, 건물만의 가격이기 때문에 건물만의 가격으로 놓고 봤을 때는 정확하게 반값보다는 60% 전후가 되지 않을까, 그렇게 생각하고 있습니다.

[앵커]
그러니까 주변 같은 평수 아파트와 비교했을 때 한 60% 정도 수준이다. 어쨌든 이게 서울 외곽에 있긴 합니다만 어쨌든 그래도 서울 아파트인데 어떻게 그 정도의 반값으로 나올 수 있었는지 그게 궁금한데요.

[답변]
일단 말씀드린 대로 토지를 임대로 하기 때문에 토지 소유를 하지 않습니다. 그러니까 보통 이제 저희가 주택을, 특히 아파트를 구입할 때는 토지와 건물을 같이 구입을 하고 또 이제 주로 건축비가 절반 정도 들어가면 토지비용도 절반 정도가 들어가는데 토지 비용이 빠졌기 때문에, 건물만 이제 사는 거기 때문에 그렇게 가격이 책정된 겁니다.

[앵커]
그러니까 말씀하신 게 토지임대부 주택의 개념을 설명해 주신 것 같은데 토지는 그러니까 정부, SH, 서울주택도시공사가 가져가고 건물만 분양한다는 거예요.

[답변]
네.

[앵커]
그러면 저게 내 집 맞습니까? 자가 주택인 건 맞아요?

[답변]
자가 주택의 개념이 절반은 맞고 절반은 틀리다고 봐야죠. 왜냐하면 토지가 공공의 소유고 그다음에 주택 같은 경우는 개인의 소유로 하고 있기 때문에, 개인이 소유하고 있는 주택, 건물 부분에 대해서만 권리를 행사할 수 있게 됩니다. 그래서 토지는 지상권에 설정된다고 봐야 되기 때문에 지상권에 설정된 건물 소유를 하게 되니 이제 반 정도의 소유만 한다고 봐야죠.

[앵커]
어쨌든 재산세, 이런 거 다 나올 거 아니에요.

[답변]
재산세, 취득세 다 부담합니다.

[앵커]
그러면 재산세, 취득세 내고 분양가 3억 5,000만 원, 그거 내면 끝인가요? 돈 내는 건?

[답변]
아니죠. 이제 토지를 임대했기 때문에 토지 임대에 따르는 매월 임대료를 지급해야 되는데, 현재 이제 책정된 금액으로는 40만 원 정도가 돼 있는데요. 우리가 토지를 사고팔 때는 일반적으로 부가세가 발생되지 않습니다. 그런데 이제 이렇게 토지를 임대할 경우에는 부가세가 발생하기 때문에 40만 원에 부가세 10% 4만 원 해서 44만 원의 매월 임대료를 부담해야 됩니다.

[앵커]
그러니까 매월 한 44만 원 정도의 임대료, 여기에다가 관리비, 그리고 또 우리 대출 받잖아요, 보통은.

[답변]
네, 대출을 받죠.

[앵커]
그런 거 합치면 월 한 100은 나갈 것 같은데요?

[답변]
100 이상 지금 나올 것으로 보고 있습니다. 왜냐하면 이제 3억 5,000 정도에 분양가가 책정이 됐다고 하면 이제 이 분양가의 80% 정도까지 대출이 됩니다. 그리고 이 대출이 됐을 때 이율이 1.9%~3% 내외의 이율이 책정된다고 봤을 때 40년 만기로 했을 때 원리금 상환으로 따진다면 한 70~80만 원 정도 나오거든요. 여기에다가 토지임대료 44만 원 얹고 거기에다가 관리비 이렇게 내고 한다 그러면 100만 원이 훌쩍 넘어가는 금액이 되지 않을까 생각하거든요.

[앵커]
여기는 제가 살고 싶으면 뭐 무한정 살 수 있는 겁니까?

[답변]
40년까지는 이제 살 수 있고요. 더 살고 싶다면 40년이 됐을 때 그 거주하고 있는 건물 소유자분들의 75% 이상이 동의를 했을 경우에는 40년을 더 살 수 있는 구조로 만들어져 있습니다.

[앵커]
저는 여기에서 드는 의문이, 이게 정말 반값 아파트가 맞냐는 거죠. 왜냐하면 월 40만 원씩 임대료를 내면서 40년을 살았다고 하면 도대체 얼마를 제가 내는 겁니까? 일단 이것부터 계산을 해봐야 될 것 같은데요?

[답변]
그러니까 이제 토지임대료를 계산했을 때 물가 상승이라든지 2년 단위로 지금 이제 인상하게끔 계산이 돼 있는데요. 그거를 빼놓고서라도 현재 40만 원으로만 계산해도 40년 동안 토지임대료를 낸다고 하면 2억 원을 부담하게 되거든요.

[앵커]
그러니까 사실상 이거를 3억 5,000이 아니라 5억 5,000에 분양받는 거나 마찬가지잖아요.

[답변]
그렇죠. 이제 매달 부담을 해야 되는 상황인데, 절반의 집을 갖고 있는 건물 소유권을 갖고 있지만 토지는 계속 임대료를 지급해야 되는데 그 토지 임대료를 집어넣으면, 그 500세대를 계산하게 되면 1,000억이거든요. 그러니까 1,000억의 임대료를 내는 겁니다. 내고 그다음에 나는 토지의 소유권이 없이 40년이 지난 다음에 내가 좀 더 거주를 하게 된다면 40년을 살기 위해서는 거주민들의 75% 동의를 받아야 된다는 이런 부분이 있고 또 하나는 뭐냐 하면 40년+40년을 살 수 있다는 얘기는 재건축을 염두에 두지 않은 거잖아요. 물론 공공이 가지고 있는 부지가 있기 때문에 그렇죠. 재건축도 쉽지 않겠지만 그런 부분이 있을 때 과연 이런 이해 당사자들의 어떤 의견 조율을 어떻게 할지에 대한 것은 너무 먼 미래의 얘기라 차차 대비를 세우지 않을까 생각합니다.

[앵커]
그러니까 이게 땅을 갖지 못하고 건물만 사는 사람 입장에서는 재산권을 행사할 수 없기 때문에 말씀하신 대로 그런 재건축 이슈 같은 게 나올 때마다 굉장히 싸움이 많을 거란 말이죠.

[답변]
당연히 분쟁이 예고돼 있고요. 그다음에 소유권에 대한 완전한 소유권을 우리 소비자들은 많이 추구하지 않습니까? 또 개념 자체가 그렇게 돼 있는데 이것이 반쪽의 소유권을 갖고 있다 보니까 소유권과 관련돼 있는 권리 행사를 하는 데에도 상당히 문제가 있고 또한 담보라든지 이런 제한 물권을 설정한다든지 할 때도 건물만 가지고 있기 때문에 상당히 저평가될 수 있는 우려가 있습니다. 게다가 40년을 보유하게 되면 우리가 건물만 갖고 있기 때문에, 건물은 상당히 감가상각이 되는 거거든요. 감가상각이 됐을 때 나중에 40년을 가지고 있었을 때 잔존가치를 과연 우리 주변 시세만 가지고서 평가할 수 있을지, 이게 실로 의문이거든요.

[앵커]
그러니까 저는 SH가 이렇게 할 거면 그냥 보증금 받고 그냥 월 한 40만 원에 장기 임대주택으로 내놓으면 되지, 굳이 이거를 반값 아파트처럼 포장하는 게 약간 생색내기가 아니냐는 그런 좀 합리적인 의심, 이런 걸 가질 수밖에 없을 것 같은데 어떻게 보세요?

[답변]
저는 이제 합리적인 의심이 아니라 명백한 의심을 가지고 있습니다. 굳이 이런 방법을 취해야 될까. 그다음에 이렇게 된다고 하면 장기임대주택을 줘서, 장기임대주택을 해서 임대료를 받으면서 그 주택을 나중에 10년이 됐든 20년이 됐든 분양 전환을 한다고 하면 그 주택을 거주하는 사람 입장에서 분양 전환을 할 수 있다는 희망도 있고 또 그런 부분들이 있기 때문에 좋을 것 같은데, 이거를 이제 토지임대부 주택으로 만들겠다고 하니 이제 그런 고육책이 나오지 않았나, 생각이 됩니다.

[앵커]
그러니까 앞으로 SH에서는 약 4만 호 정도의 물량을, 그중의 상당수 일부를 토지임대부로 추가로 공급을 하겠다고 하는데 앞으로 어디에 어느 정도 더 나온다고 보면 될까요?

[답변]
이제 서울의료원 자리에서부터 여러 군데 자리가 나오고 있는데 아마 주민들의 반발도 상당히 있을 것 같고요. 그렇다면 이제 주민들의 반발이 심하지 않은 제3기 신도시의 다른 지역 일부에 도입될 확률이 가장 높다고 보고 있습니다.

[앵커]
그러면 이런 토지임대부 주택을 내가 갖고 있다가 중간에 팔 수도 있습니까, 다른 사람한테?

[답변]
현재까지는 이제 LH 공사에게만 팔 수 있습니다. 환매조건부로 계약이 되기 때문에, 물론 이제 SH 공사에서는 그 조건을 조금 바꿔서 나중에 일반 개인 간의 거래도 자유롭게 할 수 있게끔 하겠다는 어떤 얘기는 하고 있지만 현행법상 지금 팔 수 있는 것은 LH 공사에게만 팔 수 있습니다.

[앵커]
그러면 파는 가격은 누가 정합니까? 얼마에 팔지.

[답변]
이제 LH 공사하고 그다음에 소유자들끼리 지정한 감정평가법인이라든지 이런 부분들이 현재 시가와 거래 가격들을 해서 감정평가액이 나오게 되면 그 가격으로 판매가 될 소지가 있습니다.

[앵커]
그런데 과거에는 개인 간의 거래를 열어놨었잖아요? 그런데 왜 환매조건부로 바꾼 건가요?

[답변]
개인 간의 거래가 이명박 정부 때 두 차례 공급된, 강남하고 서초에 공급된 것들을 이제 사인 간의 거래를 해 주다 보니 이제 사인 간의 거래에 상당한 가격의 프리미엄이 붙은 거죠. 그러니까 이것이 본래 주택 공급의 목적에 맞지 않다고 해서, 그렇다면 이것을 그런 본래의 목적에 맞게 하기 위해서 이제 환매조건부라는 조건을 건 겁니다. 그런데 지나치게 제약을 하다 보니, 그러면 우리는 그냥 반전세를 사는 거지 주택을 소유하고 있는 게 아니지 않습니까? 왜냐하면 주택을 소유하고 있다는 건 내가 자유롭게 사고팔아야 되는데, 그런 부분을 조금 개선하겠다는 거죠.

[앵커]
알겠습니다. 어쨌든 최소한의 자금으로 그래도 나는 서울에서 아파트 갖고 싶다, 하는 그런 실수요자 입장에서는 또 이게 매력적일 수도 있는데 이런 아파트 들어갈 때 어떤 점을 주의해서 들어가야 될까요?

[답변]
일단 거주를 하기에는 괜찮지만 첫째, 이거를 투자재로 보고 들어가서는 안 된다는 겁니다. 그런데 이제 당장 나는 내가 가지고 있는 보유 자금이 별로 없는데 서울에서 어떤 거주 활동을 해야 되는 어떤 이런 목적이 있는 청년, 신혼부부, 이런 분들이라면 한번 도전해볼 필요는 있다, 이렇게 보고 있습니다.

[앵커]
알겠습니다. 이번에는 사전 예약이라 포기가 가능하지만 2026년 본청약 때는 포기하면 청약통장을 잃을 수도 있다는 거.

[답변]
본 청약 이후에는 이제 청약 통장을 포기를 합니다.

[앵커]
알겠습니다. 지금까지 ET WHY, 이제문 소장과 함께했습니다. 고맙습니다.