‘전세사기’ 걱정된다면 계약 전 이것만은 꼭 확인 [전세사기 예방]②

전세사기 피해가 잇따르면서 '나도 피해자가 되는 게 아닐까' 라는 불안이 커지고 있습니다.

사기 수법도 고도화되고 있어 작정하고 사기를 치면 막아내기가 쉽지 않은데요.
[연관 기사] “내 전셋집 사기일까?”…당신이 알아야 할 전세사기 유형 [전세사기 예방]①
https://news.kbs.co.kr/news/view.do?ncd=7682289

세입자들의 전 재산이나 다름없는 전세보증금을 지키는 방법, 계약 전부터 꼼꼼히 따져볼 필요가 있습니다.

■ 깡통 전세는 거르자…주변 시세 확인

먼저 해야 할 건 입지와 준공연도, 면적 등 비슷한 조건의 집과 계약 매물 시세를 정확하게 파악하는 일입니다.

보통 인근 부동산 공인중개사를 찾아 확인하는데요. 전세 사기 피해 사례 가운데는 공인중개사가 얽혀있는 경우도 있으니 공인중개사의 말만 믿고 계약하는 건 피해야 합니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템과 '안심전세' 앱(App), 한국부동산원 부동산테크 등을 통해 시세를 직접 확인할 수 있습니다.

매매가와 전세가가 차이가 없는 매물이라면 당연히 계약을 피하는 게 좋습니다. 전세가가 매매가의 80% 이상인 주택은 '깡통전세'로 분류됩니다.

■ '근생 빌라'는 불법 주택?…보증금 반환보증보험 가입 여부 확인

시세를 확인했다면 계약 체결 전 전세 보증금 반환보증보험 가입이 되는지도 확인해야 합니다.

전세 보증금 반환보증보험은 전세금을 돌려받을 수 있도록 주택도시보증공사(HUG)가 보증하는 상품입니다.

이번 달부터 집값의 90% 이하인 주택만 HUG의 전세보증금 반환보증보험에 가입할 수 있습니다. 보증 대상 전세보증금 기준은 수도권 7억 원 이하, 비수도권 5억 원 이하입니다.

만약 건물이 불법 건축물이라면 가입이 거절됩니다.

근린생활시설로 승인받은 건물을 주거용으로 개조한 '근생 빌라'가 대표적인 사례입니다.

외관상 일반 빌라와 큰 차이가 없고 전입신고 후 확정일자까지 받을 수 있지만, 법적으로 '주택'에 해당하지 않아 전세보증보험에 가입할 수 없습니다.

등기부등본을 떼 보면, 건물내역에 근린생활시설이 기재돼있긴 합니다.

다만, 몇 층이 근생시설인지는 정확히 나오지 않아 '정부24'에서 건축물 대장을 열람해 확인하는 게 좋습니다.

■ 진짜 집주인은 누구?…등기부등본 떼서 채무까지 확인

인터넷등기소에서 등기부등본을 떼보고 해당 주택의 집주인과 권리 관계 등을 확인해야 합니다.

특히 전세 들어오기 전엔 집주인에게 돈을 빌려준 '선순위 채권자'가 있는지 파악해야 합니다.

만약 집이 경매에 넘어갔을 때 선순위 채권자가 있다면 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.

등기부등본에 신탁등기가 표기돼 있는지도 확인해야 합니다. 집주인이 신탁회사에 대출을 받았을 수 있으니 신탁원부를 발급받아 신탁사 확인 후, 임대차 계약 동의를 받아내는 게 중요합니다.

이 절차가 없다면 임대차보호법 대상에 들지 못할 수도 있습니다.

아파트나 다세대가 아닌 다가구 주택이라면 특히 다른 세입자의 확정 일자 등도 미리 확인해야 합니다.

여러 세입자가 사는 다가구주택은 집이 경매로 넘어가면 누가 먼저 계약했느냐에 따라 보증금을 돌려받지 못할 수 있기 때문입니다.

법 개정으로 전세 계약 전이라도 세입자가 집주인에게 요청하면 집주인은 이런 정보를 의무적으로 제공해야 하는 만큼, 확정일자 부여 현황을 반드시 확인하는 게 좋습니다.

다음은 가장 중요한 집 주인 확인절차입니다.

계약하러 온 사람이 등기상 집 주인과 다른지 신분증, 인감증명서를 통해 확인해야 합니다.

또, 집주인이 전체 부동산 권리를 가지고 있는지도 봐야 합니다.

일부 지분만 갖고 있다면 지분권자 모두와 계약해야 합니다.

집주인이 신탁사나 법인인지 확인하는 것도 중요합니다.

법인은 파산이나 청산할 때 직원의 밀린 임금 채권 등이 우선시돼 개인보다 돈을 받기 어려울 수 있습니다.

■ 내 보증금보다 세금이 먼저?…집주인 세금 체납 확인

집주인의 세금 체납 여부도 반드시 확인해야 합니다.

전세사기 의도가 없었더라도 집이 경매로 넘어갔을 때, 세입자가 전입신고를 아무리 빨리했다고 하더라도 체납된 집주인의 세금이 변제 순위에서 앞섭니다.

다만, 세금이 발생한 날이 세입자의 확정일자보다 늦으면 세입자의 보증금을 우선 변제받을 수 있게 됩니다.

체납 세금 현황은 계약 후 집주인의 허락 없이도 전국의 모든 세무서에서 열람할 수 있습니다.

계약 전이라면 집주인의 동의가 필요합니다.

■ 공인중개사는 누구?…공인중개사·계약서도 확인 또 확인

마지막으로 공인중개사의 면면도 확인해야 합니다.

한국공인중개사협회 홈페이지에서 개업공인중개사 여부를 조회할 필요가 있습니다.

중개 보조원은 국가 공간 정보 포털 홈페이지에서 검색할 수 있습니다.

공인중개사 사무소에 공인중개사 자격증이 있는지를 보고 해당 공인중개사가 직접 매물을 중개하는지도 확인해야 합니다.

계약서 내용도 반드시 꼼꼼하게 들여다봐야 합니다.

협의한 내용이 맞는지, 임대인과 매물 주소가 맞는지 확인해야 합니다.

계약서에 특약을 넣을 수도 있습니다.

전문가들은 잔금일의 등기 상태를 잔금일 다음 날까지 반드시 유지하겠다는 등의 특약을 넣으라고 조언합니다.

또, 임대인의 미납 세금 여부, 확정일자 부여 현황 등의 정보를 확인할 수 있는 주택임대차 표준계약서를 사용하는 것도 추천하고 있습니다.

전세사기 피해를 막기 위한 방법, 계약 후에 반드시 해야 할 일은 다음 편에서 소개합니다.