[사사건건] 집값 상승세 ‘주춤’
입력 2024.10.29 (16:40)
수정 2024.10.29 (17:35)
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■ 방송시간 : 10월 29일(화) 16:00~17:00 KBS1
■ 진행 : 송영석 기자
■ 출연 : 한문도 / 명지대 대학원 실물투자분석학과 겸임교수
https://youtube.com/live/_4TD2KeG6XE
◎송영석: 한국은행이 최고 기준금리를 내리면서 집값에 어떻게 작용할지, 전문가들 사이에서도 갑론을박이 있었는데요. 정부가 대출 규제에 나서면서 서울의 집값 상승세가 꺾이는 흐름을 보이고 있습니다. 명지대학교 대학원 한문도 교수와 부동산 상황 짚어보도록 하겠습니다. 교수님, 어서 오십시오.
▼한문도: 안녕하세요?
◎송영석: 반갑습니다. 부동산 시장의 실제 상황을 주류 언론이 있는 그대로 짚는 데까지는 시간이 걸리거든요? 지금 보니까 서울의 집값 상승세도 꺾였다, 이런 기사가 나오기 시작하더라고요.
▼한문도: 네, 맞습니다. 사실 8월 말부터 거래량이 감소하는 추세가 좀 있었거든요. 있었는데, 실질적인 지표로는 이제 아마 이번 주에 한국부동산원 지표도 나올 텐데요. 아마 하락으로 전환하는 시점이 이제 이번 주인 것 같습니다, 완벽하게.
◎송영석: 이번 주요?
▼한문도: 그동안 8월 말부터 10월 한 중순까지는 약간 호가와 매수세가 경합을 벌이는 시장 상황이었으면 약간 기우는 쪽으로 시장 방향으로 조금 턴어라운드하는 변곡점이 시작되는 것 같습니다.
◎송영석: 말씀하신 대로 지표들을 통해서도 확인이 되고 있는데, 지금 아파트 매매 수급 동향이 나오고 있군요.
▼한문도: 지금 보시는 것처럼 수급 동향도, 이게 이제 부동산원 자료인데요. 일단 선이 꺾였습니다. 상향하선, 104쯤까지 올라갔다가 101대로 일단 하락으로 이제 전환하지 않았습니까? 그리고 이제 KB 통계에 매수 심리라는 게 있습니다. 거기에도 70까지 올라갔다가 40대로 한 6주 연속 매수 심리가 약화되고 있습니다. 그 지점이 이제 이번 주부터 본격적으로 시작될 거라고 저는 개인적으로 보고 있고. 거래량도 또 마찬가지입니다. 거래량도 8,000건까지 갔던 7월 달에, 서울 아파트 거래량이. 지금 9월 달에는 아마 3,000건 밑으로, 반 토막 이하로 떨어질 것 같고요. 10월은 또 더 떨어질 것 같습니다. 그래서 이게 본격적인 조정장이냐 아니냐는 좀 더 봐야겠지만 분명한 사실은 시장의 어떤 소비자들이 시장을 바라보는 매수 심리나 또 매물이 또 확대하고 있습니다, 반면에.
◎송영석: 매물이 쌓이고 있다는 거죠.
▼한문도: 매물이 수요, 공급 이론에서 우리가 공급이 많으면 가격이 좀 하방 압력을 받지 않습니까?
◎송영석: 그렇죠.
▼한문도: 그런 모든 지표들이 하방 쪽을 가리키고 있어서 당분간은 정부 대출 규제의 어떤 스탠스하고 맞춰가지고 그런 방향성이 당분간은 이어질 것 같습니다.
◎송영석: 그렇군요. 한국은행이 발표한 집값 기대 심리라는 게 있는데, 언론이 여기에도 주목하더라고요.
▼한문도: 그 집값 기대 심리가 소비자 동향 지수 중에 주택 전망 가격 지수라는 것을 통해서 이제 지표를 확인하는데요. 그 부분도 또 꺾였습니다. 그러니까 이제 그 부분이 꺾인 게 지금 한 9개월 동안 연속적으로 상승 호조를 보이다가 아까 말씀 올린 변곡점을 통과했다는 게 이 지표에서 또 나타나요. 그래서 시청자분들이 좀 이해해 주실 거는, 모든 대부분의 지표들이 약간 변곡점을 돌파하고 앞으로 조정기로 들어가는데, 이 조정기에 대한 기간은 정부의 정책이나 경제 상황이랑도 맞춰봐서 여러분이 심도 있게 관찰해야 되는 시기가 왔다라고 보시는 게 좋겠습니다.
◎송영석: 본격적인 조정 국면으로 들어간 것인지 아닌지는 좀 더 지켜봐야겠습니다만 이번에 이렇게 집값 상승세가 일단은 꺾였잖아요. 이렇게 된 가장 큰 이유는 뭐라고 봐야 될까요?
▼한문도: 일단 가격이 일단 많이 올랐고요. 서울 수도권은 물론 지방은 아직도 회복을 많이 안 했습니다. 최고점 대비 20~30% 정도 하향된 수준에서 계속 유지가 되고 있고 미분양이 많고요. 서울 수도권이 정책금리라고 그러죠. 생애 최초 LTV 80%에다가 정책금리 최저 1%, 2%대의 저금리를 이번 연도에 좀 많이 투입을 했습니다. 그것을 이제 소비자들이 많이 활용을 했고요. 그 부분이 이제 가격이 고점으로 올라가다 보면 이자가 낮더라도 가격이 2배가 되면 똑같은 효과잖아요. 그 지점까지 다달았습니다. 신고가 많이 보셨잖아요. 그 부분들이 이제 시장에 좀 피로감을 준 것 같고 게다가 이제 정부가 DSR 제도를 9월 1일부터 한다라는 신호가 매수 심리를 좀 다운시킨 것 같습니다. 이 부분과 더불어서 이 심리뿐이 아니라 매물이 아까 늘어난다고 말씀드렸잖아요. 매물이 늘어나는 속도가 예전보다 좀 빠릅니다. 그러니까 우리 역대 2021년부터 정확하게 통계량을 집계했는데 매물량을 그 뒤부터 역대 최고점을 10월 19일에 찍었어요. 8만 9천 건을 그러면 우리가 서울 보통 입주 물량 적정이 3만, 4만원인데 2년 3년 치가 지금 매물로 나와 있는 거예요. 그리고 또 2025년에 또 입주 물량이 좀 많습니다. 그래서 내년에 조금 시장이 많이 좀 약세를 보일 가능성이 높다고 저는 보고 있습니다.
◎송영석: 내년 상황도 뒤이어서 좀 짚어보도록 하고요. 지금 어쨌든 최근에 이제 이 흐름이 좀 꺾이는 데 가장 큰 원인으로 지목해 주신 게 어쨌든 정부의 규제 강화 아니겠습니까? 그러면 이걸 반대로 좀 역으로 보면 2022년도에 이 급락하던 부동산 가격이 그때부터 계속 반등을 했는데 어떤 일이 있었냐 정부가 이제 여러 가지 부양책을 내놨어요. 대출 규제 풀어주고 정책 대출 내놓고 그랬단 말이에요. 그게 또 원인으로 볼 수도 있겠군요. 반대로 보면
▼한문도: 예 그렇습니다. 자연적인 어떤 실물 경제가 좋아서 주택 가격이 회복을 한 것이 아니고 정부의 정책 금리 액수도 많고 또 신생아론도 투입됐잖아요. 특례 보금자리론 하고 이런 게 겹치면서 그리고 또 공급 부족이라는 단어들이 언론에 많이 나왔어요. 사실상은 그렇지 않지만 그게 이제...
◎송영석: 불안 심리를 좀 높였죠.
▼한문도: 네 그 심리가 높아진 데다 결정적으로 전세 포비아가 있었잖아요. 그것까지 겹쳐지면서 일시적으로 정책 금리와 어떤 시장 환경이 주택 가격에 대한 불안감을 상승시킨 바람에 대기 수요자들이 실수요로 전환하는 게 많고요. 또 이제 갈아타기 수요라고 하죠. 이 부분이 가세하다 보니까 작년 상반기하고 올해 상반기 9월까지는 이런 흐름이 계속 유지가 됐습니다. 그런데 그것이 어느 정도 정점에 이르면 우리가 로버트 루카스의 합리적 기대 가설이라고 하잖아요. 이건 너무 비싸다라고 느끼기 시작하면 이제 잘 안 사잖아요. 그게 이제 아까 말씀드린 8월 말부터 시작됐습니다. 그것이 이제 시장에 본격적으로 지표로 나오는 게 지금쯤인 것이고 그래서 이게 앞으로는 조금 성향이 제가 볼 때는 두세 달뿐이 아니라 물론 내년에 또 정부가 정책 금리를 한 50조 정도 투입할 예정이거든요. 그 부분이 만약에 시장을 버티는 수준에 그칠 것인가 아니면 재상승을 유도할 것인가 볼 때 제가 볼 때는 그 지표를 보시고 나면 시장의 큰 변곡점이 시작되는 거라고 판단하셔야 돼요. 왜냐하면 작년에도 그랬고 올해도 그랬는데 이번에는 신고가가 좀 나왔잖아요. 그건 강남 일부분입니다. 그런데 만약에 내년에도 똑같은 정책을 했는데 수요가 예전처럼 받쳐주지 못한다고 하면 이거는 이제 시장이 완전히 사람들의 심리가 현재 주택 가격에 대해서 좀 부정적인 의견을 갖고 있는 방향으로 전환하는 아주 큰 전환점이거든요. 그러면 이제 입주 물량 많다고 그랬잖아요. 이 부분과 겹치면 시장에 약간의 어떤 하방 압력이 강한데 결정적으로 또 우리 PF 문제나 이런 리스크들이 좀 있지 않습니까? 이런 것들이 만약에 트리거가 발생하면 좀 세게 다가갈 것이고 그것이 잘 유지가 되면 그래도 연착륙 선에서 유지될 거다 이렇게 보시는 게 좋을 것 같습니다.
◎송영석: 그러니 어찌 됐든 정부 입장에서도 더더욱 또 신경을 써서 관리해야 하는 상황이 된 거잖아요. 그러면 2022년 이후에 정부가 시장에 개입을 하지 말았어야 했을까요?
▼한문도: 그렇지는 않습니다. 개입한 것은 잘못한 건 아닙니다. 잘했습니다. 왜냐하면 부동산 PF 레고랜드 사태 이후에 좀 많이 우리가 당황스러웠잖아요. 그러니까 정부 정책이나 금융당국 입장에서는 연착륙을 당연히 유지해야 되고 또 금융 리스크로 이전되는 것을 막아야 되는 건 당연한 일입니다. 그래서 그 정도가 그 선에서 그쳤어야 되는데 연착륙을 이어지는 형태로 갔어야 되는데 거기서 약간 좀 더 부양을 하다 보니까 구조 개혁에도 좀 도리어 부정적 효과가 생기고 구조 개선이죠. PF 현장들이 자꾸 구조개혁을 한다고 했는데 2~3년 동안 결과물이 별로 없었어요. 이 부분에서 그것을 조율을 잘 했어야 되는데 그게 이제 조금 미스매치가 되다 보니까 약간의 지금 갑작스럽게 또 가계대출 규제로 전환하지 않았습니까? 이 부분이 이제 우리 어떤 부동산 시장의 펀더멘탈이 안정적이지 못하다는 것을 보여주는 반증의 효과라고 볼 수가 있지 않습니까 그러면 정부는 이런 연착륙 정책을 알맞게 가야 되는데 지금 약간 투자에서 투기 붐이 인다고 판단한 결과로 제가 볼 때는 대출 규제를 좀 줄여야겠다. 대출금이 너무 늘어나다 보니까 가계부채가 내수에도 부담이 되지 않습니까? 그런 부분을 이제 총체적으로 판단해서 이쪽 방향으로 잡은 것 같습니다. 거시 건전성 강화 정책 이쪽으로 완벽하게 제가 볼 때는 한 당분간은 그 방향으로 계속 유지될 것 같습니다.
◎송영석: 말씀하신 대로 정부가 구조개혁을 좀 할 건 하면서 연착륙으로 끌어왔다면 정부가 이렇게 갑자기 또 급작스럽게 정책 방향을 급선회하고 그럴 필요가 없었죠.
▼한문도: 이유가 없었죠. 전혀 없었는데...
◎송영석: 정부가 지금 하는 거 봐도 좀 불안해 보이거든요.
▼한문도: 네. 그렇게 심하게 불안감을 느끼실 필요는 없습니다. 다만 이제 조금 일관성이 부족하다는 느낌이 드시겠죠. 그런데 그 부분에 대해서는 이제 우리 부동산 시장에 민감하다 보니까 또 언론의 힘도 큽니다. 예를 들면 디딤돌 대출이 조금 급작하게 발표를 하다 보니까 축소에 대해서 시장에서 디딤돌 대출이 없으면 서민들이 많이 피해를 보는 것처럼 보도가 또 많이 나왔잖아요. 실제 계약을 하거나 이런 분들은 피해 사례가 될 수도 있겠죠. 예산이 안 맞으니까 그런 부분이 과도하게 또 기사가 나오니까 정부 당국이나 금융당국 입장에서는 이게 또 서민을 위한 게 아니라 너무 일방적으로 정책을 하면 또 욕을 먹으니까, 비판을 받으니까 부랴부랴 조금 개선책을 내놓겠다 이렇게 이런 식으로 조금 뭐라 그럴까요? 너무 급하게 한다는 느낌을 국민들한테 주니까 좀 불안감을 주고 있는데요. 전체적인 스탠스는 우리가 이해해 줄 필요가 있습니다. 가계대출을 긴축하겠다 부동산 담보대출을 은행은 금리를 인하하는데 부동산 대출 금리는 올랐습니다. 이런 투트랙 전략을 정부가 앞으로 계속하겠다는 의지는 보이고 있습니다. 그러니까 이 부분을 우리 시청자분들이 앞으로는 예전 같은 부동산 대출 금리가 낮거나 이렇게 대출 한도가 확장되거나 이런 일은 당분간 없겠다 생각하시고 시장에 대처하는 게 맞는 것 같습니다. 지금은.
◎송영석: 정부가 대출 규제를 이렇게 다시 강화한 그 배경을 좀 더 따져봐야 할 것 같은데요. 일단은 가계부채 급증한 가계부채의 심각성에 대해서 생각을 했을 것이고요. 그리고 부동산 거품이 좀 많이 껴 있는 상태에서 더 끼면 안 되겠다 이 두 가지 측면에서 볼 수 있을까요?
▼한문도: 네 맞습니다. 지금 정확하게 말씀해 주셨는데요. 최근에 한은 총재께서 기재부를 역사상 처음으로 방문하지 않았습니까? 그것도 의미가 상당히 큰데 보도는 많이 안 나왔습니다. 주제가 있었는데요. 한은 총재가 나와서 그냥 미팅만 하고 오신 것이 아니라 그 미팅홀에서 청년들 인턴 사원들하고 담당 직원들하고 다 모여서 회의 내용이 있습니다. 성장 지속 유지 가능한 성장을 위한 구조개혁이라는 게 제목이었어요. 그 안에 지금 말씀 주신 내용들이 다 있습니다. 섹터가 그거를 많이 했는데 그게 보도는 많이 안 나왔잖아요. 그리고 여러분이 아시는 것처럼 그게 금리 금통위가 금리 인하를 한 게 11일인데 그 한 열흘 전에 기재부를 방문했거든요. 방문해서 11일 뒤에 발표할 때 금리가 인하됐어요. 그러면 우리 시청자분들이 이해하실 게 역사상 처음으로 갔는데 커피 한잔 마실 건 아니었겠죠. 뭔가 얘기가 있었겠죠. 그리고 공개적으로도 어떤 내용들을 다뤘고 그 얘기의 내용은 뭐였을까요? 지금 말씀하신 가계부채 문제도 진작을 해야 하지만 자영업자분들도 어렵고 건설사들이나 우리 중소기업들이 이자 부담에 시달리는 것도 알고 있거든요. 그러면 정부는 부동산을 잡고 경제는 완만한 회복을 유지하는 정책을 써야 되지 않습니까? 금리 인하를 쓰면서 부동산 대출 금리까지 인하되면 문제가 또 시작되니까 부동산 대출에 대한 그게 이제 거시 건전성 강화 대책의 어떤 정책 라인에 들어 있지 않습니까? LTV DSR 규제하는 것이 그러니까 이 부분을 최상목 장관하고 제가 볼 때는 우리 총재께서 충분히 협의를 하신 것 같아요. 하고 나서 그래서 이제 한은 총재가 발표하실 때 이런 얘기를 하셨습니다. 정부의 거시 건전성 강화 대책을 밝힌 것을 밝혔기 때문에 금리를 인하할 수 있다라는 뉘앙스가 있어요. 그러면 우리 시청자분들이 판단하실 건 뭐냐 하면 정부는 앞으로 부동산 대출이나 이쪽 부분에 대해서는 조금 규제를 들어갈 것이고 그러나 전체적인 경제 우리 자영업자분들이나 중소기업을 위해서는 건설업체를 위해서는 금리 인하를 통해서 부담을 줄여줘서 좀 회복 국면을 찾아가는 내수를 회복시키려는 이런 투트랙을 쓰고 있다 이렇게 판단하시면 좋겠습니다. 결론적으로 부동산 시장은 당분간 좀 긴축 강화로 가겠다 이렇게 판단하시는 게 좋을 것 같습니다.
◎송영석: 경제 수장들끼리 모여서 한 얘기이기 때문에 메시지 자체에 무게감이 느껴집니다. 하지만 최근에 환율의 흐름이 심상치 않거든요. 그렇다면 환율은 결국은 또 금리하고 연결될 수밖에 없는 문제고, 또 부동산에도 또 추가로 영향을 미칠 수밖에 없잖아요. 환율 흐름도 부동산 시장에 영향을 미칠까요? 아니면 또 지금 말씀해 주신 두 경제 수장이 추구하는 방향에 악재가 될 가능성은 없는지요.
▼한문도: 악재라고까지 판단하기에는 좀 성급한 것 같고요. 제 생각에 우리가 3대 국채 채권 지수에 얼마 전에 가입했다고 최상목 장관이 발표하면서 내년에 아마 11월에 편입되면 70조 정도가 해외 투자금이 들어올 거라고 예상을 하셨잖아요. 그 부분이 이제 가능한 선이고 그럼에도 불구하고 그러면 환율이 안정된다고 발표를 하셨는데 갑자기 지금 환율이 1,390원까지 다시 가서 좀 화들짝 놀라셨단 말이에요. 그리고 이번에 IMF 회의에 가서도 환율 변동성에 주의하겠다고 했는데 이게 부동산에 어떤 영향을 미치냐면 환율이 오른다는 얘기는 우리가 금리를 인하할 수 있는 여건이 작아지죠. 경제를 안전하게 유지하려면 높이는 방법밖에 없거든요. 환율을 안정시키려면 그러면 그 얘기는 뭐냐 하면 기준금리를 11월에 내릴 수 없는 환경으로 가고 있다는 얘기고 우리 시장에서 바라보시는 투자자 입장에서 주택 일시적으로 규제하고 끝나지 않을까라는 기대는 아니라는 얘기죠. 그 얘기는 뭐냐 하면 11월에도 금리 인하는 거의 없다라고 보고 도리어 올릴 수도 있다는 얘기가 만약에 트럼프가 되면 환율 변동성은 더 심해질 것이고 그 부분에 대해서 지금 정부의 한은 총재나 최상목 총리가 그쪽 회의에서 인터뷰를 했는데 그 내용들이 다 그쪽 방향입니다. 그쪽 방향의 요점이 뭐냐 하면 부동산 시장에는 도움이 안 되는 금리 인하는 더 이상 기대하기 어렵고 대출에 대해서는 거시 건전성 강화 대책으로 인해서 계속 유지하겠다 그러면 환율도 안정시키려면 금리를 올려야 하는데 올리기에는 또 경제의 어떤 다른 요인들이 좀 부담이 되지 않습니까? 그러니까 이런 상황에서 부동산을 위한 정책을 쓰지는 않을 것이라는 게 누구나 예측할 수 있는 합리적인 기대겠죠. 그래서 제가 볼 때는 부동산에는 분명히 악재까지는 아니고 하방 요인으로 분명히 작용할 것이라고 보시는 게 좋을 것 같습니다.
◎송영석: 그렇군요. 최근에 서울을 중심으로 한 수도권 집값이 급등한 데 그 배경의 하나로서 전세 대출도 영향을 미쳤다는 분석은 어떻게 보세요?
▼한문도: 전세대출이 주택가격의 상승의 기본적인 원인인 건 다 아시는 얘기고요. 전세대출에 대해서 조건부 전세대출 한 가지만 건드렸는데도 우리가 펀드멘탈이 약하다 보니까 물론 언론 기사에는 전세가 안 되면 월세로 몰리냐 이렇게 좀 비판적인 얘기도 있는데 우리가 한번 생각해 보면 우리는 부정성 효과라고 있습니다. 그러니까 이제 다 좋은데 한 가지가 나쁘면 마치 나쁜 것처럼 보이는 것처럼 그러니까 이제 전세 대출을 조건부로 감소 축소를 했을 때 지금은 당장 전세가격이 대출을 줄이면 전세가격이 어떻게 될까요? 조금 내려가잖아요. 그러면 월세 가격은 어떻게 될까요? 이것도 같이 따라서 내려갈 수 있잖아요. 그러면 일시적으로 보기에는 이게 부담이 되고 피해가 되는 것 같지만 장기적으로 보면 주택 가격 하락 요인이라는 걸 다 알 수가 있거든요. 이런 부분이 일시적으로는 반등을 계속해 왔지만, 중장기적으로 지금 형태에서 정부까지 그런 대책을 쓰니까 이제 시청자나 소비자들 입장에서 판단할 수 있는 요인들이 많이 생긴 거예요. 그래서 시장이 지금 반응을 하고 있고 실제로 매매 물건만 늘어난 것이 아니라 지금 전세 물건도 늘어나고 있습니다.
◎송영석: 아니 그런데 일단 지금 부동산 매매 시장이 조금 꺾였다고 일찌감치부터 얘기했던 전문가들 사이에서도 전세 가격은 조금 더 오르다가 꺾일 수 있다 이렇게 분석하는 분들도 계시더라고요. 전세도 지금 움직임이 비슷한 겁니까?
▼한문도: 그 오른다는 개념이 이제 어느 쪽이냐 하면 신축 있지 않습니까? 요새 얼죽신이라는 얘기 있잖아요. 얼어죽 표현이 조금 저거하기는 하지만 우리 젊은 세대들이나 이렇게 주택 구매 수요자들이 신축 아파트를 선호하지 않습니까? 그쪽 대단지의 전세가격은 지금 수요가 많으니까 당연히 강세를 보이겠죠. 그런데 우리의 전세가격 지표를 내는 통계 지표도 좀 문제가 있습니다. 뭐냐 하면 가중치라는 건데요. 우리 예전에 삼성전자가 오르면 주식이 다 오른 것 같지만 가중치 계산을 해보면 실제로 아니거든요. 다른 주식들은 하락해도 삼성전자만 오르면 비중이 높으니까 다 오른 것처럼 계산이 나오지 않습니까? 그래서 통계에 대해서 여러 가지 말이 많은데 이 부동산 시장도 그렇습니다. 신축 대단지 요새 나오는 것들이 대단지가 많잖아요. 5천 세대 뭐 이런 것들이 그러면 집값이 하나만 올라도 5천 세대가 오른 걸로 가중치를 주니까 전세 가격이 많이 오른 것 같거든요. 그런데 실제 보시면 시장에서는 말씀드린 신축 대단지 선호 지역은 지금 전세가격이 올랐어요. 그 수치와 나머지 지역들은 지금 유지되거나 하락한 곳도 있거든요. 그 지표가 어디냐 하면 대법원 등기정보광장에 가시면 임차권 등기나 경매 물건이 좀 많아지고 있어요. 그러니까 이 두 가지를 같이 보시면 아 그러면 우리가 언론에서 접하는 내용들은 신축 단지들은 분명히 요인이 있고 통계 방식이 100% 우리가 시장을 전체 반영을 못 하지 않습니까? 그런 걸 두 가지 생각하시면 제가 볼 때는 그 논리는 얼마 전만 해도 역전세난이었잖아요. 그러니까 이런 걸 같이 생각해 보시면 지금의 전세가격이 우리가 돈을 벌어서 안정적으로 수요가 있어서 올려진 전세가격이 아니라는 걸 생각하시면 아 이 부분은 조정으로 갈 수밖에 없는 상황 속에서 지금 유지되고 있다. 그리고 얼죽신이라는 신축 아파트가 인기를 얻고 있고 통계 요인이 가세를 하다 보니 우리가 약간의 착시 현상이 있습니다. 제가 볼 때는 저는 전세가격이 안정될 것 같거든요. 저는 그렇게 보고 있기 때문에 또 시장에서 보는 뷰가 또 여러 가지 다르가 있는데 우리 시청자분들이 이제 그런 뷰들을 크로스 체크하시면 조금은 시장에 접하기가 좀 편하실 겁니다.
◎송영석: 앞서 잠시 언급을 해 주셨습니다만 내년도 집값 매매가와 전세가 두 가지 다 어떻게 전망하시는지 좀 짚어주시죠.
▼한문도: 저는 전세가격은 강보합을 유지할 것 같고요. 매매 가격은 조정이 이제 좀 될 것 같습니다. 되다가 한 3월쯤에 우리 정책 자금 있지 않습니까? 그게 또 투입이 될 텐데요. 물론 정부가 대출 규제를 하니까 수요가 좀 제한적입니다. 그래서 작년에 정책이나 재작년의 정책과 달리 효과가 반감될 겁니다. 입주 물량 겹치면서 그래서 그게 만약에 말씀 아까 올렸던 것처럼 2023년도 4년도처럼 상반기에 이 주택 가격이 상승으로 못 넘어가면 완전히 하락 조정 국면으로 좀 길게 갈 수 있는 단초가 되지 않을까 저는 그렇게 보고 있습니다.
◎송영석: 그렇다면 최근 급등기에 이제 집을 구매하신 분들은 조금 지금 시장 상황을 예의주시하고 계실 것 같은데 어떤 분들이 주로 구매를 하셨나요?
▼한문도: 그나마 다행인 게 이번에 이제 LTV 80% 생애 최초에다가 저금리 있지 않습니까? 정책 금리 그분들이 많이 구입을 하셔서 그나마 저도 좀 안심을 하고 있습니다. 왜냐하면 금리가 워낙 낮기 때문에 향후 5년 정도는 일단 고정금리거든요. 1% 2% 3%니까 충분히 그 분들은 감내할 수 있습니다. 그래서 제가 볼 때 그분들 말고 무리해서 투자 심리를 갖고 가신 분들 그런 분들 특히 둔촌주공 같은 경우에 기사 보셨겠지만 분양받은 건데 갑자기 기사가 전세대출 줄인다고 하니까 입주자분들 발 동동 굴러 이런 기사가 있었잖아요. 분양 받아서 입주하는데 왜 전세대출하고 관계가 되느냐 그건 뭐냐 하면 전세대출을 끼고 투자하려는 어떤 포션으로 주택을 분양받았기 때문에 이 투자성이 많은 거죠. 그런데 그분들이 만약에 2~3년 안에 어떤 주택시장에 변동이 있으면 그분들이 좀 위험할 수 있습니다. 그래서 그 부분들은 이제 좀 2~3년 안에 그러니까 내년 초부터 벌어질 수 있는 일들이 그러니까 분양을 많이 받고 청약을 많이 받으셨는데 막상 들어갈 때 조건부 전세대출 여기에 후취담보 대출 이런 것들이 겹쳐지니까 그분들이 지금 정부의 정책에 대해서 지금 어쩌면 잠 못 자고 좀 귀를 기울이고 있을 거예요. 전세를 많이 줄이면 주택 전세로 잔금을 치르고 나머지를 보태려고 했던 분들이 약간 자금 차질이 생기거든요. 그분들은 조금 어려움을 겪을 수 있고 나머지 분들은 생애 최초 LTV 80%를 했기 때문에 금리가 낮아요. 그래서 크게 문제가 없다고 봅니다.
◎송영석: 교수님과 달리 지금 내년도에도 공급 물량이 부족해서 계속 오를 거다. 이렇게 보는 전문가들도 있던데 저희가 다음에 기회가 되면 다른 전망을 하고 계신 그런 전문가하고 다시 한 번 토론 형식으로 좀 말씀 나눠보는 그런 시간도 마련해 보도록 하겠습니다. 오늘 한문도 교수님 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 수고 많으셨습니다.
▼한문도: 고맙습니다.
◎송영석: 사사건건 오늘도 마무리할 시간이 다 됐습니다. 내일 알찬 소식으로 다시 찾아뵙겠습니다. 여러분 고맙습니다.
■ 진행 : 송영석 기자
■ 출연 : 한문도 / 명지대 대학원 실물투자분석학과 겸임교수
https://youtube.com/live/_4TD2KeG6XE
◎송영석: 한국은행이 최고 기준금리를 내리면서 집값에 어떻게 작용할지, 전문가들 사이에서도 갑론을박이 있었는데요. 정부가 대출 규제에 나서면서 서울의 집값 상승세가 꺾이는 흐름을 보이고 있습니다. 명지대학교 대학원 한문도 교수와 부동산 상황 짚어보도록 하겠습니다. 교수님, 어서 오십시오.
▼한문도: 안녕하세요?
◎송영석: 반갑습니다. 부동산 시장의 실제 상황을 주류 언론이 있는 그대로 짚는 데까지는 시간이 걸리거든요? 지금 보니까 서울의 집값 상승세도 꺾였다, 이런 기사가 나오기 시작하더라고요.
▼한문도: 네, 맞습니다. 사실 8월 말부터 거래량이 감소하는 추세가 좀 있었거든요. 있었는데, 실질적인 지표로는 이제 아마 이번 주에 한국부동산원 지표도 나올 텐데요. 아마 하락으로 전환하는 시점이 이제 이번 주인 것 같습니다, 완벽하게.
◎송영석: 이번 주요?
▼한문도: 그동안 8월 말부터 10월 한 중순까지는 약간 호가와 매수세가 경합을 벌이는 시장 상황이었으면 약간 기우는 쪽으로 시장 방향으로 조금 턴어라운드하는 변곡점이 시작되는 것 같습니다.
◎송영석: 말씀하신 대로 지표들을 통해서도 확인이 되고 있는데, 지금 아파트 매매 수급 동향이 나오고 있군요.
▼한문도: 지금 보시는 것처럼 수급 동향도, 이게 이제 부동산원 자료인데요. 일단 선이 꺾였습니다. 상향하선, 104쯤까지 올라갔다가 101대로 일단 하락으로 이제 전환하지 않았습니까? 그리고 이제 KB 통계에 매수 심리라는 게 있습니다. 거기에도 70까지 올라갔다가 40대로 한 6주 연속 매수 심리가 약화되고 있습니다. 그 지점이 이제 이번 주부터 본격적으로 시작될 거라고 저는 개인적으로 보고 있고. 거래량도 또 마찬가지입니다. 거래량도 8,000건까지 갔던 7월 달에, 서울 아파트 거래량이. 지금 9월 달에는 아마 3,000건 밑으로, 반 토막 이하로 떨어질 것 같고요. 10월은 또 더 떨어질 것 같습니다. 그래서 이게 본격적인 조정장이냐 아니냐는 좀 더 봐야겠지만 분명한 사실은 시장의 어떤 소비자들이 시장을 바라보는 매수 심리나 또 매물이 또 확대하고 있습니다, 반면에.
◎송영석: 매물이 쌓이고 있다는 거죠.
▼한문도: 매물이 수요, 공급 이론에서 우리가 공급이 많으면 가격이 좀 하방 압력을 받지 않습니까?
◎송영석: 그렇죠.
▼한문도: 그런 모든 지표들이 하방 쪽을 가리키고 있어서 당분간은 정부 대출 규제의 어떤 스탠스하고 맞춰가지고 그런 방향성이 당분간은 이어질 것 같습니다.
◎송영석: 그렇군요. 한국은행이 발표한 집값 기대 심리라는 게 있는데, 언론이 여기에도 주목하더라고요.
▼한문도: 그 집값 기대 심리가 소비자 동향 지수 중에 주택 전망 가격 지수라는 것을 통해서 이제 지표를 확인하는데요. 그 부분도 또 꺾였습니다. 그러니까 이제 그 부분이 꺾인 게 지금 한 9개월 동안 연속적으로 상승 호조를 보이다가 아까 말씀 올린 변곡점을 통과했다는 게 이 지표에서 또 나타나요. 그래서 시청자분들이 좀 이해해 주실 거는, 모든 대부분의 지표들이 약간 변곡점을 돌파하고 앞으로 조정기로 들어가는데, 이 조정기에 대한 기간은 정부의 정책이나 경제 상황이랑도 맞춰봐서 여러분이 심도 있게 관찰해야 되는 시기가 왔다라고 보시는 게 좋겠습니다.
◎송영석: 본격적인 조정 국면으로 들어간 것인지 아닌지는 좀 더 지켜봐야겠습니다만 이번에 이렇게 집값 상승세가 일단은 꺾였잖아요. 이렇게 된 가장 큰 이유는 뭐라고 봐야 될까요?
▼한문도: 일단 가격이 일단 많이 올랐고요. 서울 수도권은 물론 지방은 아직도 회복을 많이 안 했습니다. 최고점 대비 20~30% 정도 하향된 수준에서 계속 유지가 되고 있고 미분양이 많고요. 서울 수도권이 정책금리라고 그러죠. 생애 최초 LTV 80%에다가 정책금리 최저 1%, 2%대의 저금리를 이번 연도에 좀 많이 투입을 했습니다. 그것을 이제 소비자들이 많이 활용을 했고요. 그 부분이 이제 가격이 고점으로 올라가다 보면 이자가 낮더라도 가격이 2배가 되면 똑같은 효과잖아요. 그 지점까지 다달았습니다. 신고가 많이 보셨잖아요. 그 부분들이 이제 시장에 좀 피로감을 준 것 같고 게다가 이제 정부가 DSR 제도를 9월 1일부터 한다라는 신호가 매수 심리를 좀 다운시킨 것 같습니다. 이 부분과 더불어서 이 심리뿐이 아니라 매물이 아까 늘어난다고 말씀드렸잖아요. 매물이 늘어나는 속도가 예전보다 좀 빠릅니다. 그러니까 우리 역대 2021년부터 정확하게 통계량을 집계했는데 매물량을 그 뒤부터 역대 최고점을 10월 19일에 찍었어요. 8만 9천 건을 그러면 우리가 서울 보통 입주 물량 적정이 3만, 4만원인데 2년 3년 치가 지금 매물로 나와 있는 거예요. 그리고 또 2025년에 또 입주 물량이 좀 많습니다. 그래서 내년에 조금 시장이 많이 좀 약세를 보일 가능성이 높다고 저는 보고 있습니다.
◎송영석: 내년 상황도 뒤이어서 좀 짚어보도록 하고요. 지금 어쨌든 최근에 이제 이 흐름이 좀 꺾이는 데 가장 큰 원인으로 지목해 주신 게 어쨌든 정부의 규제 강화 아니겠습니까? 그러면 이걸 반대로 좀 역으로 보면 2022년도에 이 급락하던 부동산 가격이 그때부터 계속 반등을 했는데 어떤 일이 있었냐 정부가 이제 여러 가지 부양책을 내놨어요. 대출 규제 풀어주고 정책 대출 내놓고 그랬단 말이에요. 그게 또 원인으로 볼 수도 있겠군요. 반대로 보면
▼한문도: 예 그렇습니다. 자연적인 어떤 실물 경제가 좋아서 주택 가격이 회복을 한 것이 아니고 정부의 정책 금리 액수도 많고 또 신생아론도 투입됐잖아요. 특례 보금자리론 하고 이런 게 겹치면서 그리고 또 공급 부족이라는 단어들이 언론에 많이 나왔어요. 사실상은 그렇지 않지만 그게 이제...
◎송영석: 불안 심리를 좀 높였죠.
▼한문도: 네 그 심리가 높아진 데다 결정적으로 전세 포비아가 있었잖아요. 그것까지 겹쳐지면서 일시적으로 정책 금리와 어떤 시장 환경이 주택 가격에 대한 불안감을 상승시킨 바람에 대기 수요자들이 실수요로 전환하는 게 많고요. 또 이제 갈아타기 수요라고 하죠. 이 부분이 가세하다 보니까 작년 상반기하고 올해 상반기 9월까지는 이런 흐름이 계속 유지가 됐습니다. 그런데 그것이 어느 정도 정점에 이르면 우리가 로버트 루카스의 합리적 기대 가설이라고 하잖아요. 이건 너무 비싸다라고 느끼기 시작하면 이제 잘 안 사잖아요. 그게 이제 아까 말씀드린 8월 말부터 시작됐습니다. 그것이 이제 시장에 본격적으로 지표로 나오는 게 지금쯤인 것이고 그래서 이게 앞으로는 조금 성향이 제가 볼 때는 두세 달뿐이 아니라 물론 내년에 또 정부가 정책 금리를 한 50조 정도 투입할 예정이거든요. 그 부분이 만약에 시장을 버티는 수준에 그칠 것인가 아니면 재상승을 유도할 것인가 볼 때 제가 볼 때는 그 지표를 보시고 나면 시장의 큰 변곡점이 시작되는 거라고 판단하셔야 돼요. 왜냐하면 작년에도 그랬고 올해도 그랬는데 이번에는 신고가가 좀 나왔잖아요. 그건 강남 일부분입니다. 그런데 만약에 내년에도 똑같은 정책을 했는데 수요가 예전처럼 받쳐주지 못한다고 하면 이거는 이제 시장이 완전히 사람들의 심리가 현재 주택 가격에 대해서 좀 부정적인 의견을 갖고 있는 방향으로 전환하는 아주 큰 전환점이거든요. 그러면 이제 입주 물량 많다고 그랬잖아요. 이 부분과 겹치면 시장에 약간의 어떤 하방 압력이 강한데 결정적으로 또 우리 PF 문제나 이런 리스크들이 좀 있지 않습니까? 이런 것들이 만약에 트리거가 발생하면 좀 세게 다가갈 것이고 그것이 잘 유지가 되면 그래도 연착륙 선에서 유지될 거다 이렇게 보시는 게 좋을 것 같습니다.
◎송영석: 그러니 어찌 됐든 정부 입장에서도 더더욱 또 신경을 써서 관리해야 하는 상황이 된 거잖아요. 그러면 2022년 이후에 정부가 시장에 개입을 하지 말았어야 했을까요?
▼한문도: 그렇지는 않습니다. 개입한 것은 잘못한 건 아닙니다. 잘했습니다. 왜냐하면 부동산 PF 레고랜드 사태 이후에 좀 많이 우리가 당황스러웠잖아요. 그러니까 정부 정책이나 금융당국 입장에서는 연착륙을 당연히 유지해야 되고 또 금융 리스크로 이전되는 것을 막아야 되는 건 당연한 일입니다. 그래서 그 정도가 그 선에서 그쳤어야 되는데 연착륙을 이어지는 형태로 갔어야 되는데 거기서 약간 좀 더 부양을 하다 보니까 구조 개혁에도 좀 도리어 부정적 효과가 생기고 구조 개선이죠. PF 현장들이 자꾸 구조개혁을 한다고 했는데 2~3년 동안 결과물이 별로 없었어요. 이 부분에서 그것을 조율을 잘 했어야 되는데 그게 이제 조금 미스매치가 되다 보니까 약간의 지금 갑작스럽게 또 가계대출 규제로 전환하지 않았습니까? 이 부분이 이제 우리 어떤 부동산 시장의 펀더멘탈이 안정적이지 못하다는 것을 보여주는 반증의 효과라고 볼 수가 있지 않습니까 그러면 정부는 이런 연착륙 정책을 알맞게 가야 되는데 지금 약간 투자에서 투기 붐이 인다고 판단한 결과로 제가 볼 때는 대출 규제를 좀 줄여야겠다. 대출금이 너무 늘어나다 보니까 가계부채가 내수에도 부담이 되지 않습니까? 그런 부분을 이제 총체적으로 판단해서 이쪽 방향으로 잡은 것 같습니다. 거시 건전성 강화 정책 이쪽으로 완벽하게 제가 볼 때는 한 당분간은 그 방향으로 계속 유지될 것 같습니다.
◎송영석: 말씀하신 대로 정부가 구조개혁을 좀 할 건 하면서 연착륙으로 끌어왔다면 정부가 이렇게 갑자기 또 급작스럽게 정책 방향을 급선회하고 그럴 필요가 없었죠.
▼한문도: 이유가 없었죠. 전혀 없었는데...
◎송영석: 정부가 지금 하는 거 봐도 좀 불안해 보이거든요.
▼한문도: 네. 그렇게 심하게 불안감을 느끼실 필요는 없습니다. 다만 이제 조금 일관성이 부족하다는 느낌이 드시겠죠. 그런데 그 부분에 대해서는 이제 우리 부동산 시장에 민감하다 보니까 또 언론의 힘도 큽니다. 예를 들면 디딤돌 대출이 조금 급작하게 발표를 하다 보니까 축소에 대해서 시장에서 디딤돌 대출이 없으면 서민들이 많이 피해를 보는 것처럼 보도가 또 많이 나왔잖아요. 실제 계약을 하거나 이런 분들은 피해 사례가 될 수도 있겠죠. 예산이 안 맞으니까 그런 부분이 과도하게 또 기사가 나오니까 정부 당국이나 금융당국 입장에서는 이게 또 서민을 위한 게 아니라 너무 일방적으로 정책을 하면 또 욕을 먹으니까, 비판을 받으니까 부랴부랴 조금 개선책을 내놓겠다 이렇게 이런 식으로 조금 뭐라 그럴까요? 너무 급하게 한다는 느낌을 국민들한테 주니까 좀 불안감을 주고 있는데요. 전체적인 스탠스는 우리가 이해해 줄 필요가 있습니다. 가계대출을 긴축하겠다 부동산 담보대출을 은행은 금리를 인하하는데 부동산 대출 금리는 올랐습니다. 이런 투트랙 전략을 정부가 앞으로 계속하겠다는 의지는 보이고 있습니다. 그러니까 이 부분을 우리 시청자분들이 앞으로는 예전 같은 부동산 대출 금리가 낮거나 이렇게 대출 한도가 확장되거나 이런 일은 당분간 없겠다 생각하시고 시장에 대처하는 게 맞는 것 같습니다. 지금은.
◎송영석: 정부가 대출 규제를 이렇게 다시 강화한 그 배경을 좀 더 따져봐야 할 것 같은데요. 일단은 가계부채 급증한 가계부채의 심각성에 대해서 생각을 했을 것이고요. 그리고 부동산 거품이 좀 많이 껴 있는 상태에서 더 끼면 안 되겠다 이 두 가지 측면에서 볼 수 있을까요?
▼한문도: 네 맞습니다. 지금 정확하게 말씀해 주셨는데요. 최근에 한은 총재께서 기재부를 역사상 처음으로 방문하지 않았습니까? 그것도 의미가 상당히 큰데 보도는 많이 안 나왔습니다. 주제가 있었는데요. 한은 총재가 나와서 그냥 미팅만 하고 오신 것이 아니라 그 미팅홀에서 청년들 인턴 사원들하고 담당 직원들하고 다 모여서 회의 내용이 있습니다. 성장 지속 유지 가능한 성장을 위한 구조개혁이라는 게 제목이었어요. 그 안에 지금 말씀 주신 내용들이 다 있습니다. 섹터가 그거를 많이 했는데 그게 보도는 많이 안 나왔잖아요. 그리고 여러분이 아시는 것처럼 그게 금리 금통위가 금리 인하를 한 게 11일인데 그 한 열흘 전에 기재부를 방문했거든요. 방문해서 11일 뒤에 발표할 때 금리가 인하됐어요. 그러면 우리 시청자분들이 이해하실 게 역사상 처음으로 갔는데 커피 한잔 마실 건 아니었겠죠. 뭔가 얘기가 있었겠죠. 그리고 공개적으로도 어떤 내용들을 다뤘고 그 얘기의 내용은 뭐였을까요? 지금 말씀하신 가계부채 문제도 진작을 해야 하지만 자영업자분들도 어렵고 건설사들이나 우리 중소기업들이 이자 부담에 시달리는 것도 알고 있거든요. 그러면 정부는 부동산을 잡고 경제는 완만한 회복을 유지하는 정책을 써야 되지 않습니까? 금리 인하를 쓰면서 부동산 대출 금리까지 인하되면 문제가 또 시작되니까 부동산 대출에 대한 그게 이제 거시 건전성 강화 대책의 어떤 정책 라인에 들어 있지 않습니까? LTV DSR 규제하는 것이 그러니까 이 부분을 최상목 장관하고 제가 볼 때는 우리 총재께서 충분히 협의를 하신 것 같아요. 하고 나서 그래서 이제 한은 총재가 발표하실 때 이런 얘기를 하셨습니다. 정부의 거시 건전성 강화 대책을 밝힌 것을 밝혔기 때문에 금리를 인하할 수 있다라는 뉘앙스가 있어요. 그러면 우리 시청자분들이 판단하실 건 뭐냐 하면 정부는 앞으로 부동산 대출이나 이쪽 부분에 대해서는 조금 규제를 들어갈 것이고 그러나 전체적인 경제 우리 자영업자분들이나 중소기업을 위해서는 건설업체를 위해서는 금리 인하를 통해서 부담을 줄여줘서 좀 회복 국면을 찾아가는 내수를 회복시키려는 이런 투트랙을 쓰고 있다 이렇게 판단하시면 좋겠습니다. 결론적으로 부동산 시장은 당분간 좀 긴축 강화로 가겠다 이렇게 판단하시는 게 좋을 것 같습니다.
◎송영석: 경제 수장들끼리 모여서 한 얘기이기 때문에 메시지 자체에 무게감이 느껴집니다. 하지만 최근에 환율의 흐름이 심상치 않거든요. 그렇다면 환율은 결국은 또 금리하고 연결될 수밖에 없는 문제고, 또 부동산에도 또 추가로 영향을 미칠 수밖에 없잖아요. 환율 흐름도 부동산 시장에 영향을 미칠까요? 아니면 또 지금 말씀해 주신 두 경제 수장이 추구하는 방향에 악재가 될 가능성은 없는지요.
▼한문도: 악재라고까지 판단하기에는 좀 성급한 것 같고요. 제 생각에 우리가 3대 국채 채권 지수에 얼마 전에 가입했다고 최상목 장관이 발표하면서 내년에 아마 11월에 편입되면 70조 정도가 해외 투자금이 들어올 거라고 예상을 하셨잖아요. 그 부분이 이제 가능한 선이고 그럼에도 불구하고 그러면 환율이 안정된다고 발표를 하셨는데 갑자기 지금 환율이 1,390원까지 다시 가서 좀 화들짝 놀라셨단 말이에요. 그리고 이번에 IMF 회의에 가서도 환율 변동성에 주의하겠다고 했는데 이게 부동산에 어떤 영향을 미치냐면 환율이 오른다는 얘기는 우리가 금리를 인하할 수 있는 여건이 작아지죠. 경제를 안전하게 유지하려면 높이는 방법밖에 없거든요. 환율을 안정시키려면 그러면 그 얘기는 뭐냐 하면 기준금리를 11월에 내릴 수 없는 환경으로 가고 있다는 얘기고 우리 시장에서 바라보시는 투자자 입장에서 주택 일시적으로 규제하고 끝나지 않을까라는 기대는 아니라는 얘기죠. 그 얘기는 뭐냐 하면 11월에도 금리 인하는 거의 없다라고 보고 도리어 올릴 수도 있다는 얘기가 만약에 트럼프가 되면 환율 변동성은 더 심해질 것이고 그 부분에 대해서 지금 정부의 한은 총재나 최상목 총리가 그쪽 회의에서 인터뷰를 했는데 그 내용들이 다 그쪽 방향입니다. 그쪽 방향의 요점이 뭐냐 하면 부동산 시장에는 도움이 안 되는 금리 인하는 더 이상 기대하기 어렵고 대출에 대해서는 거시 건전성 강화 대책으로 인해서 계속 유지하겠다 그러면 환율도 안정시키려면 금리를 올려야 하는데 올리기에는 또 경제의 어떤 다른 요인들이 좀 부담이 되지 않습니까? 그러니까 이런 상황에서 부동산을 위한 정책을 쓰지는 않을 것이라는 게 누구나 예측할 수 있는 합리적인 기대겠죠. 그래서 제가 볼 때는 부동산에는 분명히 악재까지는 아니고 하방 요인으로 분명히 작용할 것이라고 보시는 게 좋을 것 같습니다.
◎송영석: 그렇군요. 최근에 서울을 중심으로 한 수도권 집값이 급등한 데 그 배경의 하나로서 전세 대출도 영향을 미쳤다는 분석은 어떻게 보세요?
▼한문도: 전세대출이 주택가격의 상승의 기본적인 원인인 건 다 아시는 얘기고요. 전세대출에 대해서 조건부 전세대출 한 가지만 건드렸는데도 우리가 펀드멘탈이 약하다 보니까 물론 언론 기사에는 전세가 안 되면 월세로 몰리냐 이렇게 좀 비판적인 얘기도 있는데 우리가 한번 생각해 보면 우리는 부정성 효과라고 있습니다. 그러니까 이제 다 좋은데 한 가지가 나쁘면 마치 나쁜 것처럼 보이는 것처럼 그러니까 이제 전세 대출을 조건부로 감소 축소를 했을 때 지금은 당장 전세가격이 대출을 줄이면 전세가격이 어떻게 될까요? 조금 내려가잖아요. 그러면 월세 가격은 어떻게 될까요? 이것도 같이 따라서 내려갈 수 있잖아요. 그러면 일시적으로 보기에는 이게 부담이 되고 피해가 되는 것 같지만 장기적으로 보면 주택 가격 하락 요인이라는 걸 다 알 수가 있거든요. 이런 부분이 일시적으로는 반등을 계속해 왔지만, 중장기적으로 지금 형태에서 정부까지 그런 대책을 쓰니까 이제 시청자나 소비자들 입장에서 판단할 수 있는 요인들이 많이 생긴 거예요. 그래서 시장이 지금 반응을 하고 있고 실제로 매매 물건만 늘어난 것이 아니라 지금 전세 물건도 늘어나고 있습니다.
◎송영석: 아니 그런데 일단 지금 부동산 매매 시장이 조금 꺾였다고 일찌감치부터 얘기했던 전문가들 사이에서도 전세 가격은 조금 더 오르다가 꺾일 수 있다 이렇게 분석하는 분들도 계시더라고요. 전세도 지금 움직임이 비슷한 겁니까?
▼한문도: 그 오른다는 개념이 이제 어느 쪽이냐 하면 신축 있지 않습니까? 요새 얼죽신이라는 얘기 있잖아요. 얼어죽 표현이 조금 저거하기는 하지만 우리 젊은 세대들이나 이렇게 주택 구매 수요자들이 신축 아파트를 선호하지 않습니까? 그쪽 대단지의 전세가격은 지금 수요가 많으니까 당연히 강세를 보이겠죠. 그런데 우리의 전세가격 지표를 내는 통계 지표도 좀 문제가 있습니다. 뭐냐 하면 가중치라는 건데요. 우리 예전에 삼성전자가 오르면 주식이 다 오른 것 같지만 가중치 계산을 해보면 실제로 아니거든요. 다른 주식들은 하락해도 삼성전자만 오르면 비중이 높으니까 다 오른 것처럼 계산이 나오지 않습니까? 그래서 통계에 대해서 여러 가지 말이 많은데 이 부동산 시장도 그렇습니다. 신축 대단지 요새 나오는 것들이 대단지가 많잖아요. 5천 세대 뭐 이런 것들이 그러면 집값이 하나만 올라도 5천 세대가 오른 걸로 가중치를 주니까 전세 가격이 많이 오른 것 같거든요. 그런데 실제 보시면 시장에서는 말씀드린 신축 대단지 선호 지역은 지금 전세가격이 올랐어요. 그 수치와 나머지 지역들은 지금 유지되거나 하락한 곳도 있거든요. 그 지표가 어디냐 하면 대법원 등기정보광장에 가시면 임차권 등기나 경매 물건이 좀 많아지고 있어요. 그러니까 이 두 가지를 같이 보시면 아 그러면 우리가 언론에서 접하는 내용들은 신축 단지들은 분명히 요인이 있고 통계 방식이 100% 우리가 시장을 전체 반영을 못 하지 않습니까? 그런 걸 두 가지 생각하시면 제가 볼 때는 그 논리는 얼마 전만 해도 역전세난이었잖아요. 그러니까 이런 걸 같이 생각해 보시면 지금의 전세가격이 우리가 돈을 벌어서 안정적으로 수요가 있어서 올려진 전세가격이 아니라는 걸 생각하시면 아 이 부분은 조정으로 갈 수밖에 없는 상황 속에서 지금 유지되고 있다. 그리고 얼죽신이라는 신축 아파트가 인기를 얻고 있고 통계 요인이 가세를 하다 보니 우리가 약간의 착시 현상이 있습니다. 제가 볼 때는 저는 전세가격이 안정될 것 같거든요. 저는 그렇게 보고 있기 때문에 또 시장에서 보는 뷰가 또 여러 가지 다르가 있는데 우리 시청자분들이 이제 그런 뷰들을 크로스 체크하시면 조금은 시장에 접하기가 좀 편하실 겁니다.
◎송영석: 앞서 잠시 언급을 해 주셨습니다만 내년도 집값 매매가와 전세가 두 가지 다 어떻게 전망하시는지 좀 짚어주시죠.
▼한문도: 저는 전세가격은 강보합을 유지할 것 같고요. 매매 가격은 조정이 이제 좀 될 것 같습니다. 되다가 한 3월쯤에 우리 정책 자금 있지 않습니까? 그게 또 투입이 될 텐데요. 물론 정부가 대출 규제를 하니까 수요가 좀 제한적입니다. 그래서 작년에 정책이나 재작년의 정책과 달리 효과가 반감될 겁니다. 입주 물량 겹치면서 그래서 그게 만약에 말씀 아까 올렸던 것처럼 2023년도 4년도처럼 상반기에 이 주택 가격이 상승으로 못 넘어가면 완전히 하락 조정 국면으로 좀 길게 갈 수 있는 단초가 되지 않을까 저는 그렇게 보고 있습니다.
◎송영석: 그렇다면 최근 급등기에 이제 집을 구매하신 분들은 조금 지금 시장 상황을 예의주시하고 계실 것 같은데 어떤 분들이 주로 구매를 하셨나요?
▼한문도: 그나마 다행인 게 이번에 이제 LTV 80% 생애 최초에다가 저금리 있지 않습니까? 정책 금리 그분들이 많이 구입을 하셔서 그나마 저도 좀 안심을 하고 있습니다. 왜냐하면 금리가 워낙 낮기 때문에 향후 5년 정도는 일단 고정금리거든요. 1% 2% 3%니까 충분히 그 분들은 감내할 수 있습니다. 그래서 제가 볼 때 그분들 말고 무리해서 투자 심리를 갖고 가신 분들 그런 분들 특히 둔촌주공 같은 경우에 기사 보셨겠지만 분양받은 건데 갑자기 기사가 전세대출 줄인다고 하니까 입주자분들 발 동동 굴러 이런 기사가 있었잖아요. 분양 받아서 입주하는데 왜 전세대출하고 관계가 되느냐 그건 뭐냐 하면 전세대출을 끼고 투자하려는 어떤 포션으로 주택을 분양받았기 때문에 이 투자성이 많은 거죠. 그런데 그분들이 만약에 2~3년 안에 어떤 주택시장에 변동이 있으면 그분들이 좀 위험할 수 있습니다. 그래서 그 부분들은 이제 좀 2~3년 안에 그러니까 내년 초부터 벌어질 수 있는 일들이 그러니까 분양을 많이 받고 청약을 많이 받으셨는데 막상 들어갈 때 조건부 전세대출 여기에 후취담보 대출 이런 것들이 겹쳐지니까 그분들이 지금 정부의 정책에 대해서 지금 어쩌면 잠 못 자고 좀 귀를 기울이고 있을 거예요. 전세를 많이 줄이면 주택 전세로 잔금을 치르고 나머지를 보태려고 했던 분들이 약간 자금 차질이 생기거든요. 그분들은 조금 어려움을 겪을 수 있고 나머지 분들은 생애 최초 LTV 80%를 했기 때문에 금리가 낮아요. 그래서 크게 문제가 없다고 봅니다.
◎송영석: 교수님과 달리 지금 내년도에도 공급 물량이 부족해서 계속 오를 거다. 이렇게 보는 전문가들도 있던데 저희가 다음에 기회가 되면 다른 전망을 하고 계신 그런 전문가하고 다시 한 번 토론 형식으로 좀 말씀 나눠보는 그런 시간도 마련해 보도록 하겠습니다. 오늘 한문도 교수님 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 수고 많으셨습니다.
▼한문도: 고맙습니다.
◎송영석: 사사건건 오늘도 마무리할 시간이 다 됐습니다. 내일 알찬 소식으로 다시 찾아뵙겠습니다. 여러분 고맙습니다.
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- [사사건건] 집값 상승세 ‘주춤’
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- 입력 2024-10-29 16:40:24
- 수정2024-10-29 17:35:28
■ 방송시간 : 10월 29일(화) 16:00~17:00 KBS1
■ 진행 : 송영석 기자
■ 출연 : 한문도 / 명지대 대학원 실물투자분석학과 겸임교수
https://youtube.com/live/_4TD2KeG6XE
◎송영석: 한국은행이 최고 기준금리를 내리면서 집값에 어떻게 작용할지, 전문가들 사이에서도 갑론을박이 있었는데요. 정부가 대출 규제에 나서면서 서울의 집값 상승세가 꺾이는 흐름을 보이고 있습니다. 명지대학교 대학원 한문도 교수와 부동산 상황 짚어보도록 하겠습니다. 교수님, 어서 오십시오.
▼한문도: 안녕하세요?
◎송영석: 반갑습니다. 부동산 시장의 실제 상황을 주류 언론이 있는 그대로 짚는 데까지는 시간이 걸리거든요? 지금 보니까 서울의 집값 상승세도 꺾였다, 이런 기사가 나오기 시작하더라고요.
▼한문도: 네, 맞습니다. 사실 8월 말부터 거래량이 감소하는 추세가 좀 있었거든요. 있었는데, 실질적인 지표로는 이제 아마 이번 주에 한국부동산원 지표도 나올 텐데요. 아마 하락으로 전환하는 시점이 이제 이번 주인 것 같습니다, 완벽하게.
◎송영석: 이번 주요?
▼한문도: 그동안 8월 말부터 10월 한 중순까지는 약간 호가와 매수세가 경합을 벌이는 시장 상황이었으면 약간 기우는 쪽으로 시장 방향으로 조금 턴어라운드하는 변곡점이 시작되는 것 같습니다.
◎송영석: 말씀하신 대로 지표들을 통해서도 확인이 되고 있는데, 지금 아파트 매매 수급 동향이 나오고 있군요.
▼한문도: 지금 보시는 것처럼 수급 동향도, 이게 이제 부동산원 자료인데요. 일단 선이 꺾였습니다. 상향하선, 104쯤까지 올라갔다가 101대로 일단 하락으로 이제 전환하지 않았습니까? 그리고 이제 KB 통계에 매수 심리라는 게 있습니다. 거기에도 70까지 올라갔다가 40대로 한 6주 연속 매수 심리가 약화되고 있습니다. 그 지점이 이제 이번 주부터 본격적으로 시작될 거라고 저는 개인적으로 보고 있고. 거래량도 또 마찬가지입니다. 거래량도 8,000건까지 갔던 7월 달에, 서울 아파트 거래량이. 지금 9월 달에는 아마 3,000건 밑으로, 반 토막 이하로 떨어질 것 같고요. 10월은 또 더 떨어질 것 같습니다. 그래서 이게 본격적인 조정장이냐 아니냐는 좀 더 봐야겠지만 분명한 사실은 시장의 어떤 소비자들이 시장을 바라보는 매수 심리나 또 매물이 또 확대하고 있습니다, 반면에.
◎송영석: 매물이 쌓이고 있다는 거죠.
▼한문도: 매물이 수요, 공급 이론에서 우리가 공급이 많으면 가격이 좀 하방 압력을 받지 않습니까?
◎송영석: 그렇죠.
▼한문도: 그런 모든 지표들이 하방 쪽을 가리키고 있어서 당분간은 정부 대출 규제의 어떤 스탠스하고 맞춰가지고 그런 방향성이 당분간은 이어질 것 같습니다.
◎송영석: 그렇군요. 한국은행이 발표한 집값 기대 심리라는 게 있는데, 언론이 여기에도 주목하더라고요.
▼한문도: 그 집값 기대 심리가 소비자 동향 지수 중에 주택 전망 가격 지수라는 것을 통해서 이제 지표를 확인하는데요. 그 부분도 또 꺾였습니다. 그러니까 이제 그 부분이 꺾인 게 지금 한 9개월 동안 연속적으로 상승 호조를 보이다가 아까 말씀 올린 변곡점을 통과했다는 게 이 지표에서 또 나타나요. 그래서 시청자분들이 좀 이해해 주실 거는, 모든 대부분의 지표들이 약간 변곡점을 돌파하고 앞으로 조정기로 들어가는데, 이 조정기에 대한 기간은 정부의 정책이나 경제 상황이랑도 맞춰봐서 여러분이 심도 있게 관찰해야 되는 시기가 왔다라고 보시는 게 좋겠습니다.
◎송영석: 본격적인 조정 국면으로 들어간 것인지 아닌지는 좀 더 지켜봐야겠습니다만 이번에 이렇게 집값 상승세가 일단은 꺾였잖아요. 이렇게 된 가장 큰 이유는 뭐라고 봐야 될까요?
▼한문도: 일단 가격이 일단 많이 올랐고요. 서울 수도권은 물론 지방은 아직도 회복을 많이 안 했습니다. 최고점 대비 20~30% 정도 하향된 수준에서 계속 유지가 되고 있고 미분양이 많고요. 서울 수도권이 정책금리라고 그러죠. 생애 최초 LTV 80%에다가 정책금리 최저 1%, 2%대의 저금리를 이번 연도에 좀 많이 투입을 했습니다. 그것을 이제 소비자들이 많이 활용을 했고요. 그 부분이 이제 가격이 고점으로 올라가다 보면 이자가 낮더라도 가격이 2배가 되면 똑같은 효과잖아요. 그 지점까지 다달았습니다. 신고가 많이 보셨잖아요. 그 부분들이 이제 시장에 좀 피로감을 준 것 같고 게다가 이제 정부가 DSR 제도를 9월 1일부터 한다라는 신호가 매수 심리를 좀 다운시킨 것 같습니다. 이 부분과 더불어서 이 심리뿐이 아니라 매물이 아까 늘어난다고 말씀드렸잖아요. 매물이 늘어나는 속도가 예전보다 좀 빠릅니다. 그러니까 우리 역대 2021년부터 정확하게 통계량을 집계했는데 매물량을 그 뒤부터 역대 최고점을 10월 19일에 찍었어요. 8만 9천 건을 그러면 우리가 서울 보통 입주 물량 적정이 3만, 4만원인데 2년 3년 치가 지금 매물로 나와 있는 거예요. 그리고 또 2025년에 또 입주 물량이 좀 많습니다. 그래서 내년에 조금 시장이 많이 좀 약세를 보일 가능성이 높다고 저는 보고 있습니다.
◎송영석: 내년 상황도 뒤이어서 좀 짚어보도록 하고요. 지금 어쨌든 최근에 이제 이 흐름이 좀 꺾이는 데 가장 큰 원인으로 지목해 주신 게 어쨌든 정부의 규제 강화 아니겠습니까? 그러면 이걸 반대로 좀 역으로 보면 2022년도에 이 급락하던 부동산 가격이 그때부터 계속 반등을 했는데 어떤 일이 있었냐 정부가 이제 여러 가지 부양책을 내놨어요. 대출 규제 풀어주고 정책 대출 내놓고 그랬단 말이에요. 그게 또 원인으로 볼 수도 있겠군요. 반대로 보면
▼한문도: 예 그렇습니다. 자연적인 어떤 실물 경제가 좋아서 주택 가격이 회복을 한 것이 아니고 정부의 정책 금리 액수도 많고 또 신생아론도 투입됐잖아요. 특례 보금자리론 하고 이런 게 겹치면서 그리고 또 공급 부족이라는 단어들이 언론에 많이 나왔어요. 사실상은 그렇지 않지만 그게 이제...
◎송영석: 불안 심리를 좀 높였죠.
▼한문도: 네 그 심리가 높아진 데다 결정적으로 전세 포비아가 있었잖아요. 그것까지 겹쳐지면서 일시적으로 정책 금리와 어떤 시장 환경이 주택 가격에 대한 불안감을 상승시킨 바람에 대기 수요자들이 실수요로 전환하는 게 많고요. 또 이제 갈아타기 수요라고 하죠. 이 부분이 가세하다 보니까 작년 상반기하고 올해 상반기 9월까지는 이런 흐름이 계속 유지가 됐습니다. 그런데 그것이 어느 정도 정점에 이르면 우리가 로버트 루카스의 합리적 기대 가설이라고 하잖아요. 이건 너무 비싸다라고 느끼기 시작하면 이제 잘 안 사잖아요. 그게 이제 아까 말씀드린 8월 말부터 시작됐습니다. 그것이 이제 시장에 본격적으로 지표로 나오는 게 지금쯤인 것이고 그래서 이게 앞으로는 조금 성향이 제가 볼 때는 두세 달뿐이 아니라 물론 내년에 또 정부가 정책 금리를 한 50조 정도 투입할 예정이거든요. 그 부분이 만약에 시장을 버티는 수준에 그칠 것인가 아니면 재상승을 유도할 것인가 볼 때 제가 볼 때는 그 지표를 보시고 나면 시장의 큰 변곡점이 시작되는 거라고 판단하셔야 돼요. 왜냐하면 작년에도 그랬고 올해도 그랬는데 이번에는 신고가가 좀 나왔잖아요. 그건 강남 일부분입니다. 그런데 만약에 내년에도 똑같은 정책을 했는데 수요가 예전처럼 받쳐주지 못한다고 하면 이거는 이제 시장이 완전히 사람들의 심리가 현재 주택 가격에 대해서 좀 부정적인 의견을 갖고 있는 방향으로 전환하는 아주 큰 전환점이거든요. 그러면 이제 입주 물량 많다고 그랬잖아요. 이 부분과 겹치면 시장에 약간의 어떤 하방 압력이 강한데 결정적으로 또 우리 PF 문제나 이런 리스크들이 좀 있지 않습니까? 이런 것들이 만약에 트리거가 발생하면 좀 세게 다가갈 것이고 그것이 잘 유지가 되면 그래도 연착륙 선에서 유지될 거다 이렇게 보시는 게 좋을 것 같습니다.
◎송영석: 그러니 어찌 됐든 정부 입장에서도 더더욱 또 신경을 써서 관리해야 하는 상황이 된 거잖아요. 그러면 2022년 이후에 정부가 시장에 개입을 하지 말았어야 했을까요?
▼한문도: 그렇지는 않습니다. 개입한 것은 잘못한 건 아닙니다. 잘했습니다. 왜냐하면 부동산 PF 레고랜드 사태 이후에 좀 많이 우리가 당황스러웠잖아요. 그러니까 정부 정책이나 금융당국 입장에서는 연착륙을 당연히 유지해야 되고 또 금융 리스크로 이전되는 것을 막아야 되는 건 당연한 일입니다. 그래서 그 정도가 그 선에서 그쳤어야 되는데 연착륙을 이어지는 형태로 갔어야 되는데 거기서 약간 좀 더 부양을 하다 보니까 구조 개혁에도 좀 도리어 부정적 효과가 생기고 구조 개선이죠. PF 현장들이 자꾸 구조개혁을 한다고 했는데 2~3년 동안 결과물이 별로 없었어요. 이 부분에서 그것을 조율을 잘 했어야 되는데 그게 이제 조금 미스매치가 되다 보니까 약간의 지금 갑작스럽게 또 가계대출 규제로 전환하지 않았습니까? 이 부분이 이제 우리 어떤 부동산 시장의 펀더멘탈이 안정적이지 못하다는 것을 보여주는 반증의 효과라고 볼 수가 있지 않습니까 그러면 정부는 이런 연착륙 정책을 알맞게 가야 되는데 지금 약간 투자에서 투기 붐이 인다고 판단한 결과로 제가 볼 때는 대출 규제를 좀 줄여야겠다. 대출금이 너무 늘어나다 보니까 가계부채가 내수에도 부담이 되지 않습니까? 그런 부분을 이제 총체적으로 판단해서 이쪽 방향으로 잡은 것 같습니다. 거시 건전성 강화 정책 이쪽으로 완벽하게 제가 볼 때는 한 당분간은 그 방향으로 계속 유지될 것 같습니다.
◎송영석: 말씀하신 대로 정부가 구조개혁을 좀 할 건 하면서 연착륙으로 끌어왔다면 정부가 이렇게 갑자기 또 급작스럽게 정책 방향을 급선회하고 그럴 필요가 없었죠.
▼한문도: 이유가 없었죠. 전혀 없었는데...
◎송영석: 정부가 지금 하는 거 봐도 좀 불안해 보이거든요.
▼한문도: 네. 그렇게 심하게 불안감을 느끼실 필요는 없습니다. 다만 이제 조금 일관성이 부족하다는 느낌이 드시겠죠. 그런데 그 부분에 대해서는 이제 우리 부동산 시장에 민감하다 보니까 또 언론의 힘도 큽니다. 예를 들면 디딤돌 대출이 조금 급작하게 발표를 하다 보니까 축소에 대해서 시장에서 디딤돌 대출이 없으면 서민들이 많이 피해를 보는 것처럼 보도가 또 많이 나왔잖아요. 실제 계약을 하거나 이런 분들은 피해 사례가 될 수도 있겠죠. 예산이 안 맞으니까 그런 부분이 과도하게 또 기사가 나오니까 정부 당국이나 금융당국 입장에서는 이게 또 서민을 위한 게 아니라 너무 일방적으로 정책을 하면 또 욕을 먹으니까, 비판을 받으니까 부랴부랴 조금 개선책을 내놓겠다 이렇게 이런 식으로 조금 뭐라 그럴까요? 너무 급하게 한다는 느낌을 국민들한테 주니까 좀 불안감을 주고 있는데요. 전체적인 스탠스는 우리가 이해해 줄 필요가 있습니다. 가계대출을 긴축하겠다 부동산 담보대출을 은행은 금리를 인하하는데 부동산 대출 금리는 올랐습니다. 이런 투트랙 전략을 정부가 앞으로 계속하겠다는 의지는 보이고 있습니다. 그러니까 이 부분을 우리 시청자분들이 앞으로는 예전 같은 부동산 대출 금리가 낮거나 이렇게 대출 한도가 확장되거나 이런 일은 당분간 없겠다 생각하시고 시장에 대처하는 게 맞는 것 같습니다. 지금은.
◎송영석: 정부가 대출 규제를 이렇게 다시 강화한 그 배경을 좀 더 따져봐야 할 것 같은데요. 일단은 가계부채 급증한 가계부채의 심각성에 대해서 생각을 했을 것이고요. 그리고 부동산 거품이 좀 많이 껴 있는 상태에서 더 끼면 안 되겠다 이 두 가지 측면에서 볼 수 있을까요?
▼한문도: 네 맞습니다. 지금 정확하게 말씀해 주셨는데요. 최근에 한은 총재께서 기재부를 역사상 처음으로 방문하지 않았습니까? 그것도 의미가 상당히 큰데 보도는 많이 안 나왔습니다. 주제가 있었는데요. 한은 총재가 나와서 그냥 미팅만 하고 오신 것이 아니라 그 미팅홀에서 청년들 인턴 사원들하고 담당 직원들하고 다 모여서 회의 내용이 있습니다. 성장 지속 유지 가능한 성장을 위한 구조개혁이라는 게 제목이었어요. 그 안에 지금 말씀 주신 내용들이 다 있습니다. 섹터가 그거를 많이 했는데 그게 보도는 많이 안 나왔잖아요. 그리고 여러분이 아시는 것처럼 그게 금리 금통위가 금리 인하를 한 게 11일인데 그 한 열흘 전에 기재부를 방문했거든요. 방문해서 11일 뒤에 발표할 때 금리가 인하됐어요. 그러면 우리 시청자분들이 이해하실 게 역사상 처음으로 갔는데 커피 한잔 마실 건 아니었겠죠. 뭔가 얘기가 있었겠죠. 그리고 공개적으로도 어떤 내용들을 다뤘고 그 얘기의 내용은 뭐였을까요? 지금 말씀하신 가계부채 문제도 진작을 해야 하지만 자영업자분들도 어렵고 건설사들이나 우리 중소기업들이 이자 부담에 시달리는 것도 알고 있거든요. 그러면 정부는 부동산을 잡고 경제는 완만한 회복을 유지하는 정책을 써야 되지 않습니까? 금리 인하를 쓰면서 부동산 대출 금리까지 인하되면 문제가 또 시작되니까 부동산 대출에 대한 그게 이제 거시 건전성 강화 대책의 어떤 정책 라인에 들어 있지 않습니까? LTV DSR 규제하는 것이 그러니까 이 부분을 최상목 장관하고 제가 볼 때는 우리 총재께서 충분히 협의를 하신 것 같아요. 하고 나서 그래서 이제 한은 총재가 발표하실 때 이런 얘기를 하셨습니다. 정부의 거시 건전성 강화 대책을 밝힌 것을 밝혔기 때문에 금리를 인하할 수 있다라는 뉘앙스가 있어요. 그러면 우리 시청자분들이 판단하실 건 뭐냐 하면 정부는 앞으로 부동산 대출이나 이쪽 부분에 대해서는 조금 규제를 들어갈 것이고 그러나 전체적인 경제 우리 자영업자분들이나 중소기업을 위해서는 건설업체를 위해서는 금리 인하를 통해서 부담을 줄여줘서 좀 회복 국면을 찾아가는 내수를 회복시키려는 이런 투트랙을 쓰고 있다 이렇게 판단하시면 좋겠습니다. 결론적으로 부동산 시장은 당분간 좀 긴축 강화로 가겠다 이렇게 판단하시는 게 좋을 것 같습니다.
◎송영석: 경제 수장들끼리 모여서 한 얘기이기 때문에 메시지 자체에 무게감이 느껴집니다. 하지만 최근에 환율의 흐름이 심상치 않거든요. 그렇다면 환율은 결국은 또 금리하고 연결될 수밖에 없는 문제고, 또 부동산에도 또 추가로 영향을 미칠 수밖에 없잖아요. 환율 흐름도 부동산 시장에 영향을 미칠까요? 아니면 또 지금 말씀해 주신 두 경제 수장이 추구하는 방향에 악재가 될 가능성은 없는지요.
▼한문도: 악재라고까지 판단하기에는 좀 성급한 것 같고요. 제 생각에 우리가 3대 국채 채권 지수에 얼마 전에 가입했다고 최상목 장관이 발표하면서 내년에 아마 11월에 편입되면 70조 정도가 해외 투자금이 들어올 거라고 예상을 하셨잖아요. 그 부분이 이제 가능한 선이고 그럼에도 불구하고 그러면 환율이 안정된다고 발표를 하셨는데 갑자기 지금 환율이 1,390원까지 다시 가서 좀 화들짝 놀라셨단 말이에요. 그리고 이번에 IMF 회의에 가서도 환율 변동성에 주의하겠다고 했는데 이게 부동산에 어떤 영향을 미치냐면 환율이 오른다는 얘기는 우리가 금리를 인하할 수 있는 여건이 작아지죠. 경제를 안전하게 유지하려면 높이는 방법밖에 없거든요. 환율을 안정시키려면 그러면 그 얘기는 뭐냐 하면 기준금리를 11월에 내릴 수 없는 환경으로 가고 있다는 얘기고 우리 시장에서 바라보시는 투자자 입장에서 주택 일시적으로 규제하고 끝나지 않을까라는 기대는 아니라는 얘기죠. 그 얘기는 뭐냐 하면 11월에도 금리 인하는 거의 없다라고 보고 도리어 올릴 수도 있다는 얘기가 만약에 트럼프가 되면 환율 변동성은 더 심해질 것이고 그 부분에 대해서 지금 정부의 한은 총재나 최상목 총리가 그쪽 회의에서 인터뷰를 했는데 그 내용들이 다 그쪽 방향입니다. 그쪽 방향의 요점이 뭐냐 하면 부동산 시장에는 도움이 안 되는 금리 인하는 더 이상 기대하기 어렵고 대출에 대해서는 거시 건전성 강화 대책으로 인해서 계속 유지하겠다 그러면 환율도 안정시키려면 금리를 올려야 하는데 올리기에는 또 경제의 어떤 다른 요인들이 좀 부담이 되지 않습니까? 그러니까 이런 상황에서 부동산을 위한 정책을 쓰지는 않을 것이라는 게 누구나 예측할 수 있는 합리적인 기대겠죠. 그래서 제가 볼 때는 부동산에는 분명히 악재까지는 아니고 하방 요인으로 분명히 작용할 것이라고 보시는 게 좋을 것 같습니다.
◎송영석: 그렇군요. 최근에 서울을 중심으로 한 수도권 집값이 급등한 데 그 배경의 하나로서 전세 대출도 영향을 미쳤다는 분석은 어떻게 보세요?
▼한문도: 전세대출이 주택가격의 상승의 기본적인 원인인 건 다 아시는 얘기고요. 전세대출에 대해서 조건부 전세대출 한 가지만 건드렸는데도 우리가 펀드멘탈이 약하다 보니까 물론 언론 기사에는 전세가 안 되면 월세로 몰리냐 이렇게 좀 비판적인 얘기도 있는데 우리가 한번 생각해 보면 우리는 부정성 효과라고 있습니다. 그러니까 이제 다 좋은데 한 가지가 나쁘면 마치 나쁜 것처럼 보이는 것처럼 그러니까 이제 전세 대출을 조건부로 감소 축소를 했을 때 지금은 당장 전세가격이 대출을 줄이면 전세가격이 어떻게 될까요? 조금 내려가잖아요. 그러면 월세 가격은 어떻게 될까요? 이것도 같이 따라서 내려갈 수 있잖아요. 그러면 일시적으로 보기에는 이게 부담이 되고 피해가 되는 것 같지만 장기적으로 보면 주택 가격 하락 요인이라는 걸 다 알 수가 있거든요. 이런 부분이 일시적으로는 반등을 계속해 왔지만, 중장기적으로 지금 형태에서 정부까지 그런 대책을 쓰니까 이제 시청자나 소비자들 입장에서 판단할 수 있는 요인들이 많이 생긴 거예요. 그래서 시장이 지금 반응을 하고 있고 실제로 매매 물건만 늘어난 것이 아니라 지금 전세 물건도 늘어나고 있습니다.
◎송영석: 아니 그런데 일단 지금 부동산 매매 시장이 조금 꺾였다고 일찌감치부터 얘기했던 전문가들 사이에서도 전세 가격은 조금 더 오르다가 꺾일 수 있다 이렇게 분석하는 분들도 계시더라고요. 전세도 지금 움직임이 비슷한 겁니까?
▼한문도: 그 오른다는 개념이 이제 어느 쪽이냐 하면 신축 있지 않습니까? 요새 얼죽신이라는 얘기 있잖아요. 얼어죽 표현이 조금 저거하기는 하지만 우리 젊은 세대들이나 이렇게 주택 구매 수요자들이 신축 아파트를 선호하지 않습니까? 그쪽 대단지의 전세가격은 지금 수요가 많으니까 당연히 강세를 보이겠죠. 그런데 우리의 전세가격 지표를 내는 통계 지표도 좀 문제가 있습니다. 뭐냐 하면 가중치라는 건데요. 우리 예전에 삼성전자가 오르면 주식이 다 오른 것 같지만 가중치 계산을 해보면 실제로 아니거든요. 다른 주식들은 하락해도 삼성전자만 오르면 비중이 높으니까 다 오른 것처럼 계산이 나오지 않습니까? 그래서 통계에 대해서 여러 가지 말이 많은데 이 부동산 시장도 그렇습니다. 신축 대단지 요새 나오는 것들이 대단지가 많잖아요. 5천 세대 뭐 이런 것들이 그러면 집값이 하나만 올라도 5천 세대가 오른 걸로 가중치를 주니까 전세 가격이 많이 오른 것 같거든요. 그런데 실제 보시면 시장에서는 말씀드린 신축 대단지 선호 지역은 지금 전세가격이 올랐어요. 그 수치와 나머지 지역들은 지금 유지되거나 하락한 곳도 있거든요. 그 지표가 어디냐 하면 대법원 등기정보광장에 가시면 임차권 등기나 경매 물건이 좀 많아지고 있어요. 그러니까 이 두 가지를 같이 보시면 아 그러면 우리가 언론에서 접하는 내용들은 신축 단지들은 분명히 요인이 있고 통계 방식이 100% 우리가 시장을 전체 반영을 못 하지 않습니까? 그런 걸 두 가지 생각하시면 제가 볼 때는 그 논리는 얼마 전만 해도 역전세난이었잖아요. 그러니까 이런 걸 같이 생각해 보시면 지금의 전세가격이 우리가 돈을 벌어서 안정적으로 수요가 있어서 올려진 전세가격이 아니라는 걸 생각하시면 아 이 부분은 조정으로 갈 수밖에 없는 상황 속에서 지금 유지되고 있다. 그리고 얼죽신이라는 신축 아파트가 인기를 얻고 있고 통계 요인이 가세를 하다 보니 우리가 약간의 착시 현상이 있습니다. 제가 볼 때는 저는 전세가격이 안정될 것 같거든요. 저는 그렇게 보고 있기 때문에 또 시장에서 보는 뷰가 또 여러 가지 다르가 있는데 우리 시청자분들이 이제 그런 뷰들을 크로스 체크하시면 조금은 시장에 접하기가 좀 편하실 겁니다.
◎송영석: 앞서 잠시 언급을 해 주셨습니다만 내년도 집값 매매가와 전세가 두 가지 다 어떻게 전망하시는지 좀 짚어주시죠.
▼한문도: 저는 전세가격은 강보합을 유지할 것 같고요. 매매 가격은 조정이 이제 좀 될 것 같습니다. 되다가 한 3월쯤에 우리 정책 자금 있지 않습니까? 그게 또 투입이 될 텐데요. 물론 정부가 대출 규제를 하니까 수요가 좀 제한적입니다. 그래서 작년에 정책이나 재작년의 정책과 달리 효과가 반감될 겁니다. 입주 물량 겹치면서 그래서 그게 만약에 말씀 아까 올렸던 것처럼 2023년도 4년도처럼 상반기에 이 주택 가격이 상승으로 못 넘어가면 완전히 하락 조정 국면으로 좀 길게 갈 수 있는 단초가 되지 않을까 저는 그렇게 보고 있습니다.
◎송영석: 그렇다면 최근 급등기에 이제 집을 구매하신 분들은 조금 지금 시장 상황을 예의주시하고 계실 것 같은데 어떤 분들이 주로 구매를 하셨나요?
▼한문도: 그나마 다행인 게 이번에 이제 LTV 80% 생애 최초에다가 저금리 있지 않습니까? 정책 금리 그분들이 많이 구입을 하셔서 그나마 저도 좀 안심을 하고 있습니다. 왜냐하면 금리가 워낙 낮기 때문에 향후 5년 정도는 일단 고정금리거든요. 1% 2% 3%니까 충분히 그 분들은 감내할 수 있습니다. 그래서 제가 볼 때 그분들 말고 무리해서 투자 심리를 갖고 가신 분들 그런 분들 특히 둔촌주공 같은 경우에 기사 보셨겠지만 분양받은 건데 갑자기 기사가 전세대출 줄인다고 하니까 입주자분들 발 동동 굴러 이런 기사가 있었잖아요. 분양 받아서 입주하는데 왜 전세대출하고 관계가 되느냐 그건 뭐냐 하면 전세대출을 끼고 투자하려는 어떤 포션으로 주택을 분양받았기 때문에 이 투자성이 많은 거죠. 그런데 그분들이 만약에 2~3년 안에 어떤 주택시장에 변동이 있으면 그분들이 좀 위험할 수 있습니다. 그래서 그 부분들은 이제 좀 2~3년 안에 그러니까 내년 초부터 벌어질 수 있는 일들이 그러니까 분양을 많이 받고 청약을 많이 받으셨는데 막상 들어갈 때 조건부 전세대출 여기에 후취담보 대출 이런 것들이 겹쳐지니까 그분들이 지금 정부의 정책에 대해서 지금 어쩌면 잠 못 자고 좀 귀를 기울이고 있을 거예요. 전세를 많이 줄이면 주택 전세로 잔금을 치르고 나머지를 보태려고 했던 분들이 약간 자금 차질이 생기거든요. 그분들은 조금 어려움을 겪을 수 있고 나머지 분들은 생애 최초 LTV 80%를 했기 때문에 금리가 낮아요. 그래서 크게 문제가 없다고 봅니다.
◎송영석: 교수님과 달리 지금 내년도에도 공급 물량이 부족해서 계속 오를 거다. 이렇게 보는 전문가들도 있던데 저희가 다음에 기회가 되면 다른 전망을 하고 계신 그런 전문가하고 다시 한 번 토론 형식으로 좀 말씀 나눠보는 그런 시간도 마련해 보도록 하겠습니다. 오늘 한문도 교수님 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 수고 많으셨습니다.
▼한문도: 고맙습니다.
◎송영석: 사사건건 오늘도 마무리할 시간이 다 됐습니다. 내일 알찬 소식으로 다시 찾아뵙겠습니다. 여러분 고맙습니다.
■ 진행 : 송영석 기자
■ 출연 : 한문도 / 명지대 대학원 실물투자분석학과 겸임교수
https://youtube.com/live/_4TD2KeG6XE
◎송영석: 한국은행이 최고 기준금리를 내리면서 집값에 어떻게 작용할지, 전문가들 사이에서도 갑론을박이 있었는데요. 정부가 대출 규제에 나서면서 서울의 집값 상승세가 꺾이는 흐름을 보이고 있습니다. 명지대학교 대학원 한문도 교수와 부동산 상황 짚어보도록 하겠습니다. 교수님, 어서 오십시오.
▼한문도: 안녕하세요?
◎송영석: 반갑습니다. 부동산 시장의 실제 상황을 주류 언론이 있는 그대로 짚는 데까지는 시간이 걸리거든요? 지금 보니까 서울의 집값 상승세도 꺾였다, 이런 기사가 나오기 시작하더라고요.
▼한문도: 네, 맞습니다. 사실 8월 말부터 거래량이 감소하는 추세가 좀 있었거든요. 있었는데, 실질적인 지표로는 이제 아마 이번 주에 한국부동산원 지표도 나올 텐데요. 아마 하락으로 전환하는 시점이 이제 이번 주인 것 같습니다, 완벽하게.
◎송영석: 이번 주요?
▼한문도: 그동안 8월 말부터 10월 한 중순까지는 약간 호가와 매수세가 경합을 벌이는 시장 상황이었으면 약간 기우는 쪽으로 시장 방향으로 조금 턴어라운드하는 변곡점이 시작되는 것 같습니다.
◎송영석: 말씀하신 대로 지표들을 통해서도 확인이 되고 있는데, 지금 아파트 매매 수급 동향이 나오고 있군요.
▼한문도: 지금 보시는 것처럼 수급 동향도, 이게 이제 부동산원 자료인데요. 일단 선이 꺾였습니다. 상향하선, 104쯤까지 올라갔다가 101대로 일단 하락으로 이제 전환하지 않았습니까? 그리고 이제 KB 통계에 매수 심리라는 게 있습니다. 거기에도 70까지 올라갔다가 40대로 한 6주 연속 매수 심리가 약화되고 있습니다. 그 지점이 이제 이번 주부터 본격적으로 시작될 거라고 저는 개인적으로 보고 있고. 거래량도 또 마찬가지입니다. 거래량도 8,000건까지 갔던 7월 달에, 서울 아파트 거래량이. 지금 9월 달에는 아마 3,000건 밑으로, 반 토막 이하로 떨어질 것 같고요. 10월은 또 더 떨어질 것 같습니다. 그래서 이게 본격적인 조정장이냐 아니냐는 좀 더 봐야겠지만 분명한 사실은 시장의 어떤 소비자들이 시장을 바라보는 매수 심리나 또 매물이 또 확대하고 있습니다, 반면에.
◎송영석: 매물이 쌓이고 있다는 거죠.
▼한문도: 매물이 수요, 공급 이론에서 우리가 공급이 많으면 가격이 좀 하방 압력을 받지 않습니까?
◎송영석: 그렇죠.
▼한문도: 그런 모든 지표들이 하방 쪽을 가리키고 있어서 당분간은 정부 대출 규제의 어떤 스탠스하고 맞춰가지고 그런 방향성이 당분간은 이어질 것 같습니다.
◎송영석: 그렇군요. 한국은행이 발표한 집값 기대 심리라는 게 있는데, 언론이 여기에도 주목하더라고요.
▼한문도: 그 집값 기대 심리가 소비자 동향 지수 중에 주택 전망 가격 지수라는 것을 통해서 이제 지표를 확인하는데요. 그 부분도 또 꺾였습니다. 그러니까 이제 그 부분이 꺾인 게 지금 한 9개월 동안 연속적으로 상승 호조를 보이다가 아까 말씀 올린 변곡점을 통과했다는 게 이 지표에서 또 나타나요. 그래서 시청자분들이 좀 이해해 주실 거는, 모든 대부분의 지표들이 약간 변곡점을 돌파하고 앞으로 조정기로 들어가는데, 이 조정기에 대한 기간은 정부의 정책이나 경제 상황이랑도 맞춰봐서 여러분이 심도 있게 관찰해야 되는 시기가 왔다라고 보시는 게 좋겠습니다.
◎송영석: 본격적인 조정 국면으로 들어간 것인지 아닌지는 좀 더 지켜봐야겠습니다만 이번에 이렇게 집값 상승세가 일단은 꺾였잖아요. 이렇게 된 가장 큰 이유는 뭐라고 봐야 될까요?
▼한문도: 일단 가격이 일단 많이 올랐고요. 서울 수도권은 물론 지방은 아직도 회복을 많이 안 했습니다. 최고점 대비 20~30% 정도 하향된 수준에서 계속 유지가 되고 있고 미분양이 많고요. 서울 수도권이 정책금리라고 그러죠. 생애 최초 LTV 80%에다가 정책금리 최저 1%, 2%대의 저금리를 이번 연도에 좀 많이 투입을 했습니다. 그것을 이제 소비자들이 많이 활용을 했고요. 그 부분이 이제 가격이 고점으로 올라가다 보면 이자가 낮더라도 가격이 2배가 되면 똑같은 효과잖아요. 그 지점까지 다달았습니다. 신고가 많이 보셨잖아요. 그 부분들이 이제 시장에 좀 피로감을 준 것 같고 게다가 이제 정부가 DSR 제도를 9월 1일부터 한다라는 신호가 매수 심리를 좀 다운시킨 것 같습니다. 이 부분과 더불어서 이 심리뿐이 아니라 매물이 아까 늘어난다고 말씀드렸잖아요. 매물이 늘어나는 속도가 예전보다 좀 빠릅니다. 그러니까 우리 역대 2021년부터 정확하게 통계량을 집계했는데 매물량을 그 뒤부터 역대 최고점을 10월 19일에 찍었어요. 8만 9천 건을 그러면 우리가 서울 보통 입주 물량 적정이 3만, 4만원인데 2년 3년 치가 지금 매물로 나와 있는 거예요. 그리고 또 2025년에 또 입주 물량이 좀 많습니다. 그래서 내년에 조금 시장이 많이 좀 약세를 보일 가능성이 높다고 저는 보고 있습니다.
◎송영석: 내년 상황도 뒤이어서 좀 짚어보도록 하고요. 지금 어쨌든 최근에 이제 이 흐름이 좀 꺾이는 데 가장 큰 원인으로 지목해 주신 게 어쨌든 정부의 규제 강화 아니겠습니까? 그러면 이걸 반대로 좀 역으로 보면 2022년도에 이 급락하던 부동산 가격이 그때부터 계속 반등을 했는데 어떤 일이 있었냐 정부가 이제 여러 가지 부양책을 내놨어요. 대출 규제 풀어주고 정책 대출 내놓고 그랬단 말이에요. 그게 또 원인으로 볼 수도 있겠군요. 반대로 보면
▼한문도: 예 그렇습니다. 자연적인 어떤 실물 경제가 좋아서 주택 가격이 회복을 한 것이 아니고 정부의 정책 금리 액수도 많고 또 신생아론도 투입됐잖아요. 특례 보금자리론 하고 이런 게 겹치면서 그리고 또 공급 부족이라는 단어들이 언론에 많이 나왔어요. 사실상은 그렇지 않지만 그게 이제...
◎송영석: 불안 심리를 좀 높였죠.
▼한문도: 네 그 심리가 높아진 데다 결정적으로 전세 포비아가 있었잖아요. 그것까지 겹쳐지면서 일시적으로 정책 금리와 어떤 시장 환경이 주택 가격에 대한 불안감을 상승시킨 바람에 대기 수요자들이 실수요로 전환하는 게 많고요. 또 이제 갈아타기 수요라고 하죠. 이 부분이 가세하다 보니까 작년 상반기하고 올해 상반기 9월까지는 이런 흐름이 계속 유지가 됐습니다. 그런데 그것이 어느 정도 정점에 이르면 우리가 로버트 루카스의 합리적 기대 가설이라고 하잖아요. 이건 너무 비싸다라고 느끼기 시작하면 이제 잘 안 사잖아요. 그게 이제 아까 말씀드린 8월 말부터 시작됐습니다. 그것이 이제 시장에 본격적으로 지표로 나오는 게 지금쯤인 것이고 그래서 이게 앞으로는 조금 성향이 제가 볼 때는 두세 달뿐이 아니라 물론 내년에 또 정부가 정책 금리를 한 50조 정도 투입할 예정이거든요. 그 부분이 만약에 시장을 버티는 수준에 그칠 것인가 아니면 재상승을 유도할 것인가 볼 때 제가 볼 때는 그 지표를 보시고 나면 시장의 큰 변곡점이 시작되는 거라고 판단하셔야 돼요. 왜냐하면 작년에도 그랬고 올해도 그랬는데 이번에는 신고가가 좀 나왔잖아요. 그건 강남 일부분입니다. 그런데 만약에 내년에도 똑같은 정책을 했는데 수요가 예전처럼 받쳐주지 못한다고 하면 이거는 이제 시장이 완전히 사람들의 심리가 현재 주택 가격에 대해서 좀 부정적인 의견을 갖고 있는 방향으로 전환하는 아주 큰 전환점이거든요. 그러면 이제 입주 물량 많다고 그랬잖아요. 이 부분과 겹치면 시장에 약간의 어떤 하방 압력이 강한데 결정적으로 또 우리 PF 문제나 이런 리스크들이 좀 있지 않습니까? 이런 것들이 만약에 트리거가 발생하면 좀 세게 다가갈 것이고 그것이 잘 유지가 되면 그래도 연착륙 선에서 유지될 거다 이렇게 보시는 게 좋을 것 같습니다.
◎송영석: 그러니 어찌 됐든 정부 입장에서도 더더욱 또 신경을 써서 관리해야 하는 상황이 된 거잖아요. 그러면 2022년 이후에 정부가 시장에 개입을 하지 말았어야 했을까요?
▼한문도: 그렇지는 않습니다. 개입한 것은 잘못한 건 아닙니다. 잘했습니다. 왜냐하면 부동산 PF 레고랜드 사태 이후에 좀 많이 우리가 당황스러웠잖아요. 그러니까 정부 정책이나 금융당국 입장에서는 연착륙을 당연히 유지해야 되고 또 금융 리스크로 이전되는 것을 막아야 되는 건 당연한 일입니다. 그래서 그 정도가 그 선에서 그쳤어야 되는데 연착륙을 이어지는 형태로 갔어야 되는데 거기서 약간 좀 더 부양을 하다 보니까 구조 개혁에도 좀 도리어 부정적 효과가 생기고 구조 개선이죠. PF 현장들이 자꾸 구조개혁을 한다고 했는데 2~3년 동안 결과물이 별로 없었어요. 이 부분에서 그것을 조율을 잘 했어야 되는데 그게 이제 조금 미스매치가 되다 보니까 약간의 지금 갑작스럽게 또 가계대출 규제로 전환하지 않았습니까? 이 부분이 이제 우리 어떤 부동산 시장의 펀더멘탈이 안정적이지 못하다는 것을 보여주는 반증의 효과라고 볼 수가 있지 않습니까 그러면 정부는 이런 연착륙 정책을 알맞게 가야 되는데 지금 약간 투자에서 투기 붐이 인다고 판단한 결과로 제가 볼 때는 대출 규제를 좀 줄여야겠다. 대출금이 너무 늘어나다 보니까 가계부채가 내수에도 부담이 되지 않습니까? 그런 부분을 이제 총체적으로 판단해서 이쪽 방향으로 잡은 것 같습니다. 거시 건전성 강화 정책 이쪽으로 완벽하게 제가 볼 때는 한 당분간은 그 방향으로 계속 유지될 것 같습니다.
◎송영석: 말씀하신 대로 정부가 구조개혁을 좀 할 건 하면서 연착륙으로 끌어왔다면 정부가 이렇게 갑자기 또 급작스럽게 정책 방향을 급선회하고 그럴 필요가 없었죠.
▼한문도: 이유가 없었죠. 전혀 없었는데...
◎송영석: 정부가 지금 하는 거 봐도 좀 불안해 보이거든요.
▼한문도: 네. 그렇게 심하게 불안감을 느끼실 필요는 없습니다. 다만 이제 조금 일관성이 부족하다는 느낌이 드시겠죠. 그런데 그 부분에 대해서는 이제 우리 부동산 시장에 민감하다 보니까 또 언론의 힘도 큽니다. 예를 들면 디딤돌 대출이 조금 급작하게 발표를 하다 보니까 축소에 대해서 시장에서 디딤돌 대출이 없으면 서민들이 많이 피해를 보는 것처럼 보도가 또 많이 나왔잖아요. 실제 계약을 하거나 이런 분들은 피해 사례가 될 수도 있겠죠. 예산이 안 맞으니까 그런 부분이 과도하게 또 기사가 나오니까 정부 당국이나 금융당국 입장에서는 이게 또 서민을 위한 게 아니라 너무 일방적으로 정책을 하면 또 욕을 먹으니까, 비판을 받으니까 부랴부랴 조금 개선책을 내놓겠다 이렇게 이런 식으로 조금 뭐라 그럴까요? 너무 급하게 한다는 느낌을 국민들한테 주니까 좀 불안감을 주고 있는데요. 전체적인 스탠스는 우리가 이해해 줄 필요가 있습니다. 가계대출을 긴축하겠다 부동산 담보대출을 은행은 금리를 인하하는데 부동산 대출 금리는 올랐습니다. 이런 투트랙 전략을 정부가 앞으로 계속하겠다는 의지는 보이고 있습니다. 그러니까 이 부분을 우리 시청자분들이 앞으로는 예전 같은 부동산 대출 금리가 낮거나 이렇게 대출 한도가 확장되거나 이런 일은 당분간 없겠다 생각하시고 시장에 대처하는 게 맞는 것 같습니다. 지금은.
◎송영석: 정부가 대출 규제를 이렇게 다시 강화한 그 배경을 좀 더 따져봐야 할 것 같은데요. 일단은 가계부채 급증한 가계부채의 심각성에 대해서 생각을 했을 것이고요. 그리고 부동산 거품이 좀 많이 껴 있는 상태에서 더 끼면 안 되겠다 이 두 가지 측면에서 볼 수 있을까요?
▼한문도: 네 맞습니다. 지금 정확하게 말씀해 주셨는데요. 최근에 한은 총재께서 기재부를 역사상 처음으로 방문하지 않았습니까? 그것도 의미가 상당히 큰데 보도는 많이 안 나왔습니다. 주제가 있었는데요. 한은 총재가 나와서 그냥 미팅만 하고 오신 것이 아니라 그 미팅홀에서 청년들 인턴 사원들하고 담당 직원들하고 다 모여서 회의 내용이 있습니다. 성장 지속 유지 가능한 성장을 위한 구조개혁이라는 게 제목이었어요. 그 안에 지금 말씀 주신 내용들이 다 있습니다. 섹터가 그거를 많이 했는데 그게 보도는 많이 안 나왔잖아요. 그리고 여러분이 아시는 것처럼 그게 금리 금통위가 금리 인하를 한 게 11일인데 그 한 열흘 전에 기재부를 방문했거든요. 방문해서 11일 뒤에 발표할 때 금리가 인하됐어요. 그러면 우리 시청자분들이 이해하실 게 역사상 처음으로 갔는데 커피 한잔 마실 건 아니었겠죠. 뭔가 얘기가 있었겠죠. 그리고 공개적으로도 어떤 내용들을 다뤘고 그 얘기의 내용은 뭐였을까요? 지금 말씀하신 가계부채 문제도 진작을 해야 하지만 자영업자분들도 어렵고 건설사들이나 우리 중소기업들이 이자 부담에 시달리는 것도 알고 있거든요. 그러면 정부는 부동산을 잡고 경제는 완만한 회복을 유지하는 정책을 써야 되지 않습니까? 금리 인하를 쓰면서 부동산 대출 금리까지 인하되면 문제가 또 시작되니까 부동산 대출에 대한 그게 이제 거시 건전성 강화 대책의 어떤 정책 라인에 들어 있지 않습니까? LTV DSR 규제하는 것이 그러니까 이 부분을 최상목 장관하고 제가 볼 때는 우리 총재께서 충분히 협의를 하신 것 같아요. 하고 나서 그래서 이제 한은 총재가 발표하실 때 이런 얘기를 하셨습니다. 정부의 거시 건전성 강화 대책을 밝힌 것을 밝혔기 때문에 금리를 인하할 수 있다라는 뉘앙스가 있어요. 그러면 우리 시청자분들이 판단하실 건 뭐냐 하면 정부는 앞으로 부동산 대출이나 이쪽 부분에 대해서는 조금 규제를 들어갈 것이고 그러나 전체적인 경제 우리 자영업자분들이나 중소기업을 위해서는 건설업체를 위해서는 금리 인하를 통해서 부담을 줄여줘서 좀 회복 국면을 찾아가는 내수를 회복시키려는 이런 투트랙을 쓰고 있다 이렇게 판단하시면 좋겠습니다. 결론적으로 부동산 시장은 당분간 좀 긴축 강화로 가겠다 이렇게 판단하시는 게 좋을 것 같습니다.
◎송영석: 경제 수장들끼리 모여서 한 얘기이기 때문에 메시지 자체에 무게감이 느껴집니다. 하지만 최근에 환율의 흐름이 심상치 않거든요. 그렇다면 환율은 결국은 또 금리하고 연결될 수밖에 없는 문제고, 또 부동산에도 또 추가로 영향을 미칠 수밖에 없잖아요. 환율 흐름도 부동산 시장에 영향을 미칠까요? 아니면 또 지금 말씀해 주신 두 경제 수장이 추구하는 방향에 악재가 될 가능성은 없는지요.
▼한문도: 악재라고까지 판단하기에는 좀 성급한 것 같고요. 제 생각에 우리가 3대 국채 채권 지수에 얼마 전에 가입했다고 최상목 장관이 발표하면서 내년에 아마 11월에 편입되면 70조 정도가 해외 투자금이 들어올 거라고 예상을 하셨잖아요. 그 부분이 이제 가능한 선이고 그럼에도 불구하고 그러면 환율이 안정된다고 발표를 하셨는데 갑자기 지금 환율이 1,390원까지 다시 가서 좀 화들짝 놀라셨단 말이에요. 그리고 이번에 IMF 회의에 가서도 환율 변동성에 주의하겠다고 했는데 이게 부동산에 어떤 영향을 미치냐면 환율이 오른다는 얘기는 우리가 금리를 인하할 수 있는 여건이 작아지죠. 경제를 안전하게 유지하려면 높이는 방법밖에 없거든요. 환율을 안정시키려면 그러면 그 얘기는 뭐냐 하면 기준금리를 11월에 내릴 수 없는 환경으로 가고 있다는 얘기고 우리 시장에서 바라보시는 투자자 입장에서 주택 일시적으로 규제하고 끝나지 않을까라는 기대는 아니라는 얘기죠. 그 얘기는 뭐냐 하면 11월에도 금리 인하는 거의 없다라고 보고 도리어 올릴 수도 있다는 얘기가 만약에 트럼프가 되면 환율 변동성은 더 심해질 것이고 그 부분에 대해서 지금 정부의 한은 총재나 최상목 총리가 그쪽 회의에서 인터뷰를 했는데 그 내용들이 다 그쪽 방향입니다. 그쪽 방향의 요점이 뭐냐 하면 부동산 시장에는 도움이 안 되는 금리 인하는 더 이상 기대하기 어렵고 대출에 대해서는 거시 건전성 강화 대책으로 인해서 계속 유지하겠다 그러면 환율도 안정시키려면 금리를 올려야 하는데 올리기에는 또 경제의 어떤 다른 요인들이 좀 부담이 되지 않습니까? 그러니까 이런 상황에서 부동산을 위한 정책을 쓰지는 않을 것이라는 게 누구나 예측할 수 있는 합리적인 기대겠죠. 그래서 제가 볼 때는 부동산에는 분명히 악재까지는 아니고 하방 요인으로 분명히 작용할 것이라고 보시는 게 좋을 것 같습니다.
◎송영석: 그렇군요. 최근에 서울을 중심으로 한 수도권 집값이 급등한 데 그 배경의 하나로서 전세 대출도 영향을 미쳤다는 분석은 어떻게 보세요?
▼한문도: 전세대출이 주택가격의 상승의 기본적인 원인인 건 다 아시는 얘기고요. 전세대출에 대해서 조건부 전세대출 한 가지만 건드렸는데도 우리가 펀드멘탈이 약하다 보니까 물론 언론 기사에는 전세가 안 되면 월세로 몰리냐 이렇게 좀 비판적인 얘기도 있는데 우리가 한번 생각해 보면 우리는 부정성 효과라고 있습니다. 그러니까 이제 다 좋은데 한 가지가 나쁘면 마치 나쁜 것처럼 보이는 것처럼 그러니까 이제 전세 대출을 조건부로 감소 축소를 했을 때 지금은 당장 전세가격이 대출을 줄이면 전세가격이 어떻게 될까요? 조금 내려가잖아요. 그러면 월세 가격은 어떻게 될까요? 이것도 같이 따라서 내려갈 수 있잖아요. 그러면 일시적으로 보기에는 이게 부담이 되고 피해가 되는 것 같지만 장기적으로 보면 주택 가격 하락 요인이라는 걸 다 알 수가 있거든요. 이런 부분이 일시적으로는 반등을 계속해 왔지만, 중장기적으로 지금 형태에서 정부까지 그런 대책을 쓰니까 이제 시청자나 소비자들 입장에서 판단할 수 있는 요인들이 많이 생긴 거예요. 그래서 시장이 지금 반응을 하고 있고 실제로 매매 물건만 늘어난 것이 아니라 지금 전세 물건도 늘어나고 있습니다.
◎송영석: 아니 그런데 일단 지금 부동산 매매 시장이 조금 꺾였다고 일찌감치부터 얘기했던 전문가들 사이에서도 전세 가격은 조금 더 오르다가 꺾일 수 있다 이렇게 분석하는 분들도 계시더라고요. 전세도 지금 움직임이 비슷한 겁니까?
▼한문도: 그 오른다는 개념이 이제 어느 쪽이냐 하면 신축 있지 않습니까? 요새 얼죽신이라는 얘기 있잖아요. 얼어죽 표현이 조금 저거하기는 하지만 우리 젊은 세대들이나 이렇게 주택 구매 수요자들이 신축 아파트를 선호하지 않습니까? 그쪽 대단지의 전세가격은 지금 수요가 많으니까 당연히 강세를 보이겠죠. 그런데 우리의 전세가격 지표를 내는 통계 지표도 좀 문제가 있습니다. 뭐냐 하면 가중치라는 건데요. 우리 예전에 삼성전자가 오르면 주식이 다 오른 것 같지만 가중치 계산을 해보면 실제로 아니거든요. 다른 주식들은 하락해도 삼성전자만 오르면 비중이 높으니까 다 오른 것처럼 계산이 나오지 않습니까? 그래서 통계에 대해서 여러 가지 말이 많은데 이 부동산 시장도 그렇습니다. 신축 대단지 요새 나오는 것들이 대단지가 많잖아요. 5천 세대 뭐 이런 것들이 그러면 집값이 하나만 올라도 5천 세대가 오른 걸로 가중치를 주니까 전세 가격이 많이 오른 것 같거든요. 그런데 실제 보시면 시장에서는 말씀드린 신축 대단지 선호 지역은 지금 전세가격이 올랐어요. 그 수치와 나머지 지역들은 지금 유지되거나 하락한 곳도 있거든요. 그 지표가 어디냐 하면 대법원 등기정보광장에 가시면 임차권 등기나 경매 물건이 좀 많아지고 있어요. 그러니까 이 두 가지를 같이 보시면 아 그러면 우리가 언론에서 접하는 내용들은 신축 단지들은 분명히 요인이 있고 통계 방식이 100% 우리가 시장을 전체 반영을 못 하지 않습니까? 그런 걸 두 가지 생각하시면 제가 볼 때는 그 논리는 얼마 전만 해도 역전세난이었잖아요. 그러니까 이런 걸 같이 생각해 보시면 지금의 전세가격이 우리가 돈을 벌어서 안정적으로 수요가 있어서 올려진 전세가격이 아니라는 걸 생각하시면 아 이 부분은 조정으로 갈 수밖에 없는 상황 속에서 지금 유지되고 있다. 그리고 얼죽신이라는 신축 아파트가 인기를 얻고 있고 통계 요인이 가세를 하다 보니 우리가 약간의 착시 현상이 있습니다. 제가 볼 때는 저는 전세가격이 안정될 것 같거든요. 저는 그렇게 보고 있기 때문에 또 시장에서 보는 뷰가 또 여러 가지 다르가 있는데 우리 시청자분들이 이제 그런 뷰들을 크로스 체크하시면 조금은 시장에 접하기가 좀 편하실 겁니다.
◎송영석: 앞서 잠시 언급을 해 주셨습니다만 내년도 집값 매매가와 전세가 두 가지 다 어떻게 전망하시는지 좀 짚어주시죠.
▼한문도: 저는 전세가격은 강보합을 유지할 것 같고요. 매매 가격은 조정이 이제 좀 될 것 같습니다. 되다가 한 3월쯤에 우리 정책 자금 있지 않습니까? 그게 또 투입이 될 텐데요. 물론 정부가 대출 규제를 하니까 수요가 좀 제한적입니다. 그래서 작년에 정책이나 재작년의 정책과 달리 효과가 반감될 겁니다. 입주 물량 겹치면서 그래서 그게 만약에 말씀 아까 올렸던 것처럼 2023년도 4년도처럼 상반기에 이 주택 가격이 상승으로 못 넘어가면 완전히 하락 조정 국면으로 좀 길게 갈 수 있는 단초가 되지 않을까 저는 그렇게 보고 있습니다.
◎송영석: 그렇다면 최근 급등기에 이제 집을 구매하신 분들은 조금 지금 시장 상황을 예의주시하고 계실 것 같은데 어떤 분들이 주로 구매를 하셨나요?
▼한문도: 그나마 다행인 게 이번에 이제 LTV 80% 생애 최초에다가 저금리 있지 않습니까? 정책 금리 그분들이 많이 구입을 하셔서 그나마 저도 좀 안심을 하고 있습니다. 왜냐하면 금리가 워낙 낮기 때문에 향후 5년 정도는 일단 고정금리거든요. 1% 2% 3%니까 충분히 그 분들은 감내할 수 있습니다. 그래서 제가 볼 때 그분들 말고 무리해서 투자 심리를 갖고 가신 분들 그런 분들 특히 둔촌주공 같은 경우에 기사 보셨겠지만 분양받은 건데 갑자기 기사가 전세대출 줄인다고 하니까 입주자분들 발 동동 굴러 이런 기사가 있었잖아요. 분양 받아서 입주하는데 왜 전세대출하고 관계가 되느냐 그건 뭐냐 하면 전세대출을 끼고 투자하려는 어떤 포션으로 주택을 분양받았기 때문에 이 투자성이 많은 거죠. 그런데 그분들이 만약에 2~3년 안에 어떤 주택시장에 변동이 있으면 그분들이 좀 위험할 수 있습니다. 그래서 그 부분들은 이제 좀 2~3년 안에 그러니까 내년 초부터 벌어질 수 있는 일들이 그러니까 분양을 많이 받고 청약을 많이 받으셨는데 막상 들어갈 때 조건부 전세대출 여기에 후취담보 대출 이런 것들이 겹쳐지니까 그분들이 지금 정부의 정책에 대해서 지금 어쩌면 잠 못 자고 좀 귀를 기울이고 있을 거예요. 전세를 많이 줄이면 주택 전세로 잔금을 치르고 나머지를 보태려고 했던 분들이 약간 자금 차질이 생기거든요. 그분들은 조금 어려움을 겪을 수 있고 나머지 분들은 생애 최초 LTV 80%를 했기 때문에 금리가 낮아요. 그래서 크게 문제가 없다고 봅니다.
◎송영석: 교수님과 달리 지금 내년도에도 공급 물량이 부족해서 계속 오를 거다. 이렇게 보는 전문가들도 있던데 저희가 다음에 기회가 되면 다른 전망을 하고 계신 그런 전문가하고 다시 한 번 토론 형식으로 좀 말씀 나눠보는 그런 시간도 마련해 보도록 하겠습니다. 오늘 한문도 교수님 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 수고 많으셨습니다.
▼한문도: 고맙습니다.
◎송영석: 사사건건 오늘도 마무리할 시간이 다 됐습니다. 내일 알찬 소식으로 다시 찾아뵙겠습니다. 여러분 고맙습니다.
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