[文정부 부동산]④ 공시가격 산정 - 마법의 숫자 ‘현실화율 68%’

문재인 정부의 부동산 정책은 투명한가 ④공시가격 - 마법의 숫자 '68%'…어떻게 나왔나?

한국은 2018년 글로벌 부동산 투명성 지수 조사에서 31위를 차지했다. 조금씩 개선되고는 있지만 아직 일본(15위), 대만(26위), 말레이시아(30위) 등 다른 아시아 국가에 비해 낮은 수준이다.

문재인 정부는 국정운영과 정책집행에 있어 어떤 정부보다 투명성을 강조해왔다. 하지만 적어도 부동산 정책에서만큼은 '집값 잡기'라는 대명제에 밀려 오히려 부동산 정책과 각종 정보에 대한 투명성 확보 노력은 미흡한 편이다. 취재 현장에서 느끼는 '깜깜이 부동산 정책'에 대한 문제점과 대안을 네 차례에 걸쳐 연재한다.

*연재 순서
①주거정책심의위원회 - 서면으로 100% 찬성…국토부 거수기 전락
②분양가 통제 - HUG, 시장을 조종하는 공기업
③아파트 특별공급 - 가짜 임신진단서 등 비리 만연
④공시가격 - 마법의 숫자 '68%'…어떻게 나왔나?

■'공시가격' 놓고 벌어진 장관과 의원의 설전

"장관님 공시가격 많이 올랐습니다" 김현아 의원이 먼저 포문을 열었다. 지난 10일 국회 본회의 대정부 질문에서였다.

김현아 의원은 김현미 국토부 장관에게 "공시가격 현실화율의 목표치가 얼마"냐고 물었다. 김 장관은 "정부에서 목표치를 가지고 있지는 않다"고 답했다.

김 의원이 다시 물었다. "현실화율의 원본 데이터(raw data)는 있습니까?" 김 장관이 답했다. "저희들이 계속해서 데이터를 쌓아가고 있습니다."

"그런데 제가 2년 동안 달라고 그러는데 왜 한 번도 안 주십니까?" "저희들이 그 데이터를 내놓기에는 쌓여있는 것들이 좀 적습니다. 그래서 현실화율을 높여 나가고 현실을 반영하는 것들을 착실하게 쌓아나간 다음에 나중에 천천히 공개할 수 있도록 그렇게 하겠습니다."

달라고 재촉하는 김현아 의원과 완곡하지만 못 주겠다는 김현미 장관. 사실 공시가격을 둘러싸고 벌어진 의원과 장관의 줄다리기는 이번이 처음이 아니다.

완강한 장관의 반응이 답답해서일까. 김현아 의원은 한발 더 나아갔다. 김 장관의 지역구인 경기도 일산의 현실화율을 꼬집은 것이다. 김 의원은 자체분석 결과 고양시 일산서구의 현실화율은 70%가 넘는데, 성남 분당구는 60%에 불과하다고 주장했다.

이에 대해 김현미 장관은 "확인해봤는데 사실과 다르다"면서 절대 아니라고 강하게 부인했다. 공시가격 산정의 근거를 내놓으라는 요구도 사실상 거부했다.

김 장관은 산정 근거가 전혀 없지는 않다고도 했다. 김 의원이 공시가격 산정 자료를 거듭 요구하자, 김 장관이 자료 제출의 어려움을 설명하는 과정에서 공시가격산정의 기초자료가 1,411만 개 정도 된다고 밝힌 것이다.

전국의 공동주택 1,339만 호와 표준 단독주택, 표준지를 모두 합치면 1,411만 곳 정도 된다. 하지만 공동주택 전수에 대한 신뢰도 있는 시세 정보가 정부에게 정말 있는지는 현재로서는 알 수 없다.

■1,399만 가구 조정해도 시세반영률 68.1% 그대로

현실화율은 쉽게 말해 주택 시세 대비 공시가격의 비율이다. 국토부가 3월 발표한 전국 아파트 등 공동주택 1,339만 세대의 현실화율은 68.1%다. 만약 시세 10억 원짜리 아파트라면 공시가격이 6억 8천만 원 정도 된다는 얘기다.

국토부는 공시가격의 형평성을 적극적으로 개선하고 있다는 입장이다. 형평성 개선은 크게 두 가지 방향으로 이뤄진다. 첫 번째는 현실화율이 낮은 고가주택과 현실화율이 높은 저가주택 사이의 현실화율 간극을 줄이는 방식이다. 두 번째는 현실화율이 높은 공동주택과 상대적으로 현실화율이 낮은 단독주택 사이의 차이를 줄이는 방법이다.

3월에 국토부가 낸 공시가격(안) 보도자료를 보면 시세가 34억 9천만 원에 달하는 서울 강남구 수서동의 한 아파트는 지난해 공시가격이 19억 2천만 원이었지만 올해 공시가격은 23억 7,600만 원으로 23.8%나 올랐다. 서울 반포의 한 아파트 역시 지난해 16억 원에서 올해 19억 2천만 원으로 공시가격이 24.5% 상승했다.

반면, 저가 아파트의 공시가격은 깎였다. 경남 거제시 사등면의 한 아파트는 지난해 1억 3,500만 원이었던 공시가격이 올해는 17% 내려 1억 1,200만 원이 됐다. 국토부는 전체의 약 91.1%에 해당하는 시세 6억 이하 주택의 공시가격 변동률은 상대적으로 더 낮게 산정했다고 설명했다.

이렇게 올리고 깎은 결과 올해 공동주택의 공시가격은 작년보다 5.24% 오른 것으로 나타났다. 전체의 69.4%에 해당하는 3억 원 미만 공동주택은 2.45% 내렸다. 3억 원 이상 공동주택부터는 가격이 올랐는데 가격대별로 변동률을 보면 12억 원에서 15억 원 사이가 18.15%, 15억 원에서 30억 원 사이가 15.57%, 30억 원 이상이 13.32%로 나타났다.

특이한 점은 이렇게 1천만 가구가 넘는 공동주택의 가격을 올리고, 깎는 등 형평성 개선을 위해 공시가격에 손을 많이 댔는데, 지난해와 현실화율은 68.1%로 동일하다는 점이다.

국토부는 현실화율이 작년과 같기 때문에 정부가 올해 무리해서 공시가격을 올린 것이 아니라면서도, 작년과 현실화율이 같도록 인위적으로 조정하지는 않았다는 입장이다. 시세 상승분만큼만 공시가격을 올렸는데, 현실화율이 68.1%로 동일하게 나왔다는 설명이다.

하지만 전문가들은 이 같은 국토부의 설명이 설득력이 떨어진다고 보고 있다. 정수연 제주대 경제학과 교수는 "전년도 공시가격에 일률적으로 현실화율 퍼센트를 곱하는 방식이 아니라면 시세의 68%라는 현실화율이 동일하게 나올 수 없다" 면서 "국토부가 지역별 시세를 어떤 기준으로 계산하는지 전혀 알 수 없다"라고 지적했다.

김우철 서울시립대 세무학과 교수는 "공시가격 제도 운영은 조금씩 나아지고 있지만, 여전히 가격조사 업무가 불투명한 상태에 있어 우려된다" 면서 "투명한 운영계획을 제시하고 그런 조사가 끝나고 나면 이번 가격조사에서는 어떠한 것을 주로 노력했는지 자료를 공개해야 한다"고 밝혔습니다.

현실화율의 산정 근거를 공개하고, 중장기적인 현실화율 목표치를 설정해야 한다는 목소리가 힘을 얻고 있는 이유다.

■공시가격 현실화, 일관성 있게 추진되려면

공시가격 상승과 현실화율 인상은 세금 부담 증가 등 여러 종류의 국민적 부담을 수반한다. 이 때문에 관련 정보의 공개와 국민적 합의가 없다면 장기적이고 일관된 공시가격 현실화가 불가능하다. 정권이 바뀔 때마다 현실화 속도가 널뛴다면 사회적 혼란만 더 커질 뿐이다.

박상수 한국지방세연구원 연구위원이 분석한 결과를 보면, 참여정부 당시 2005년 34.2% 수준이던 재산세의 과세표준 현실화율은 참여정부 기간 동안 점차 높아져 2009년 49.2%까지 올라갔다. 하지만 이명박 정부와 박근혜 정부를 거치면서 오히려 하락해 2016년에는 47.8%로 나타났다.

정부가 지금 발표하는 시세 대비 현실화율과는 조금 차이가 있지만 공시가격을 기준으로 매기는 재산세의 과표 총액의 비율이 정권에 따라 뒤바뀌고 있음을 보여주는 사례다.

김현아 의원이 국회에 제출한 '부동산 가격공시에 관한 법률' 개정안을 보면 국토부가 실거래가 반영률(공시가격의 실제 거래가격 대비 비율) 현황을 정기적으로 조사하고 공표하도록 했다. 또한, 실거래가 반영률을 올리고 유형별, 지역별 편차를 해소하기 위해 목표치와 달성 계획을 수립하도록 정했다.

하지만 해당 법안은 아직 법안심사소위조차 통과하지 못했고, 국토부도 법안 도입에 부정적인 입장이다.

현실화율과 관련된 정보의 공개와 관련해 이문기 국토부 주택토지실장은 "조사자의 전문적인 판단이 작용하는 영역이 있을 수 있기 때문에 내부의 기초자료나 산정내역은 공개대상은 아닌 것으로 판단하고 있다"고 밝힌 바 있다.

박상수 연구위원은 "실거래가와 공시가격에 반영되는 시세(적정가격)는 어느 정도 차이가 있을 수밖에 없다"면서도 "어떤 가격을 참고해서 공시가격이 나온 건지 납세자에게 설명하는 것은 당연하다"고 말했다.