[ET] “2023년 지분적립형 주택 분양”…급한 불 전세난 어쩌나?

■ 프로그램명 : 통합뉴스룸ET
■ 코너명 : ET WHY?
■ 방송시간 : 10월29일(목) 17:50~18:25 KBS2
■ 출연자 : 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장
■ <통합뉴스룸ET> 홈페이지
http://news.kbs.co.kr/vod/program.do?bcd=0076&ref=pMenu#2020.10.29

[앵커]
핵심 이슈의 궁금증을 풀어보는 시간, ET WHY입니다. 서울에서 시작된 전세난이 수도권과 전국으로 확산하고 있습니다. 전세에 이어서 월세까지 들썩이면서 시장이 극도의 혼란으로 빠져드는 양상인데요. 전·월세난, 과연 언제쯤 풀릴지, 대책은 없는 건지, 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장과 알아보겠습니다. 소장님, 어서 오세요.

[답변]
안녕하세요?

[앵커]
전셋집 구하기 위해서 줄을 섰다, 제비뽑기를 했다, 가위바위보 했다 별별 이야기가 다 들립니다. 현장에서 정말 이런 일들이 벌어지나요? 어느 정도 심각해요?

[답변]
전세 찾기 어렵다 보니까 세입자분들이 중개업소에 대기번호를 받고 기다리고 있는 상황입니다. 어쩌다가 전세 물건이 나오면 집주인이 보여준다고 전화한 시간에 한밤중에 달려가는 사례도 있다고 하고요. 집을 보지 못하고 계약금을 먼저 보내는 경우도 있다고 합니다. 또 계약이 성사된다 하더라도 갑자기 집주인이 다시 가격을 더 올려달라고 해서 결국에는 계약을 포기하고 돌아서는 경우도 최근의 현장에서는 많다고 합니다.

[앵커]
심각하긴 심각하네요. 그러니까 거래할 물건 자체가 지금 없다는 거 아니겠습니까? 실제로 거래량을 비교해 보니까 아파트 같은 경우, 전년 대비해서 한 55% 최근에 줄었다고 하고요. 또 다세대 연립도 비슷한 수준이고요. 한 가지 궁금한 게, 집이 갑자기 줄어든 것도 아니고 전세 수요가 그렇다고 갑자기 늘어난 것도 아니고, 지금까지는 전세 시장이 어느 정도는 맞춰져 왔잖아요. 왜 갑자기 이렇게 전세 대란이 벌어지는 건지 원인이 뭘까요?

[답변]
최근에 계약갱신청구권을 쓰는 분들 늘어나고 있죠. 임대차 3법 시행된 이후에 기존 계약자분들이 2년 계약을 연장하면서 기존 계약에서 물건이 회전되지 않고 묶이는 사례들이 늘어나고 있습니다. 그러다 보니 새로 전세를 구해야 하는 신규 세입자들이 물건 찾기가 어려운 상황인데요. 새 아파트에서도 최근에 전세가 잘 나오지 않고 또 저금리에 세금 부담 때문에 월세나 반전세로 돌리는 집 주인들도 늘어나면서 새로운 전세를 찾는 세입자분들이 특히 고충을 겪는 상황, 그러다 보니 몇몇 나오는 전세 물건이 아주 높은 가격을 부르더라도 거래할 수밖에 없어서 계속 새로 계약되는 전세 가격이 신고가를 경신하고 있는 상황입니다.

[앵커]
부르는 게 값이라는 얘기네요. 상황이 심각해지니까 대통령도 기필코라는 표현을 쓰면서 전세 시장 안정 의지를 밝혔는데, 잠시 들어보겠습니다.

[2021년도 예산안 시정연설 (지난 28일)]
임대차 3법을 조기에 안착시키고, 질 좋은 중형 공공임대아파트를 공급하여 전세 시장을 기필코 안정키겠습니다.

[앵커]
정부 설명을 들어봐도 지금의 혼란은 임대차 3법 시행하는 과정에서 나타나는 과도기적인 현상이다, 라는 건데 정말 정부 말대로 이게 일시적인 현상에 그칠까요?

[답변]
과도기 상황인 것은 맞지만 일시적으로 끝나기는 어려워 보입니다. 일단 계약갱신청구권으로 묶인 물건은 짧게는 2년, 길게는 4년까지 묶일 수밖에 없고, 계속해서 공급되지 않고 내 집 마련으로 전환되지 못하면 수요자들이 계속해서 전세 시장에 머물면서 4년 단위로 반복해서 계속 전세난을 겪을 수밖에 없는 상황이고요. 특히나 내년과 후년에는 서울에서 아파트 입주 물량이 전년보다 크게 줄어들기 때문에 새로 출시되는 전세 아파트 물건 찾기도 더 어려워서 단기간 해소되기 어려워 보입니다.

[앵커]
내년에는 더 심각해질 수도 있다는 말씀이시네요.

[답변]
네, 맞습니다. 그래서 아파트뿐만 아니라 연립 다세대, 월세 시장까지 계속해서 물건 부족과 가격 상승이 나타날 우려가 있습니다.

[앵커]
또 정부가 추가 대책 발표를 예고했습니다. 전·월세 시장의 안정이 핵심이 될 것 같은데 어떤 대책들이 거론되고 있나요?

[답변]
대표적으로 월세 세액 공제를 확대하는 부분입니다. 현재 소득과 주택 가격 기준에 따라서 연간 750만 원까지 월세로 내는 비용에 대해서 세금 공제를 해 주고 있는데, 이 부분을 확대하는 방식을 통해서 월세 부담을 낮춰주겠다는 겁니다.

[앵커]
그런데 월세 세액 공제 확대는 결국 이제 전세가 부족하니까 월세 살라는 얘기잖아요. 지금 사람들이 원하는 건 전세인데 번지수를 잘못 짚은 거 아니에요?

[답변]
맞습니다. 그래서 현장에서 세입자들이 전세 공급이 부족하다는 건데 월세를 지원해 준다는 거는 아무래도 곁다리를 공략한 정책이 아니냐, 전세 대책이 필요하다는 요구가 계속 나오고 있습니다.

[앵커]
공급 대책은 어떤가요? 홍남기 부총리는 지분적립형 분양 주택, 이런 걸 대책으로 제시를 했는데 어떤 방식인 건가요?

[답변]
분양 대금을 균등 분할해서 조금씩 지분을 계속해서 구입해 나가는 제도입니다. 처음에 분양가의 20% 정도만 내고 분양을 받은 후에 4년 단위로 계속해서 쪼개서 지분을 매입하는 구조입니다. 그래서 짧게는 20년, 길게는 30년 정도 지나면 100% 지분을 모두 매입해서 내 집이 생기는 구조라고 보시면 되죠.

[앵커]
그러니까 쉽게 말해서 종잣돈이 부족한 서민들이 일단 적은 돈 내고 들어가서 좀 안정적으로 살게 해 준다는 거잖아요.

[답변]
맞습니다. 한 4억~5억 대의 공공분양아파트의 경우에 최초 분양 때는 한 1억 정도만 있으면 되고 나머지는 단계별로 계속 구입을 해서 내 집이 될 수 있다는 건데, 문제는 이게 워낙 오랜 기간이 걸리다 보니 국내 세입자들이 자녀의 취학 등에 맞춰서 계속해서 이사를 다니는 이런 생활 패턴을 맞출 수 있을지도 문제로 지적이 되고 있습니다.

[앵커]
어쨌든 20~30년을 내다보고 길게 살려면 입지가 중요할 텐데, 어디에 이런 걸 짓는다는 계획인 건가요?

[답변]
중요한 지적이신데요. 서울이나 수도권 공공분양택지 그리고 공공정비사업을 통해서 공급되는 기부채납 쪽에서 이런 지분적립형 분양 주택을 2023년부터 공급하겠다는 건데, 만약에 장기 거주를 해야 되기 때문에 입지나 인프라가 좋지 않을 곳일 경우에는 아무래도 계속 거주하는 세입자들이 불편을 호소할 가능성이 높습니다.

[앵커]
일단 분양 시기가 2023년부터면 당장에 전세난 불 끄는 데는 별 도움이 되지 않을 것 같은데.

[답변]
그것도 문제입니다. 아무래도 분양이 23년이기 때문에 실제 입주 등으로 전세 수요를 분산시키기에는 어려움이 있다는 지적입니다.

[앵커]
과거에도 비슷한 반값 아파트라든지 보금자리 아파트, 이런 정책이 있었지만 흐지부지됐잖아요. 사업의 지속성은 유지가 될까요?

[답변]
최초에 공급되는 지분적립형, 워낙 적은 금액으로 분양받을 수 있기 때문에 인기를 끌 가능성이 있는데, 위치라든가 공급량이 계속되지 못하면 과거처럼 흐지부지될 가능성이 큽니다. 정부 재정도 투입되기 때문에 충분한 물량을 공급할 수 있을지가 관건입니다.

[앵커]
내년부터는 세금 규제가 본격적으로 시행이 되죠. 중과세, 1가구 2주택자 이상은요. 이런 효과가 실제로 전세난 해소까지 이어질 수 있을 것으로 보세요?

[답변]
일부 처분하시는 다주택자분들이 있으실 것 같지만 양도세 부담이 크기 때문에 팔지 않고 전·월세에 전가할 우려도 여전히 지적되고 있습니다. 그럴 경우에는 물건 출시가 많이 되지 않고 오히려 전·월세 가격이 더 오르는 불안 양상으로 이어질 우려도 있어서 정책의 실효 부분에 대해서는 추진하면서 계속된 모니터링이 필요한 상황입니다.

[앵커]
최근에 공시가격도 시세 90%까지 현실화하겠다, 이런 정책을 내놨는데, 이 역시 임대료 전가로 이어질 거다, 이런 우려도 나오더라고요.

[답변]
2030년까지 시세 90% 수준까지 공시가격 올리게 되면 세금 부담이 늘어나서 일부는 처분하겠지만 처분 못 하는 다주택자의 경우에는 결국 세금 부담을 전세나 월세, 반전세에 전가할 수 있어서 결국에는 이런 조치들이 전·월세 시장에 충분한 공급이 이어지지 않으면 가격 상승으로 이어질 우려, 계속 지적이 되고 있습니다.

[앵커]
정부 대책이 빠르면 이번 주 안으로 나온다고 하니까 어떤 내용이 또 들어갈지 지켜봐야 할 것 같네요. 지금까지 ET WHY, 김규정 소장과 함께했습니다. 고맙습니다.

[답변]
감사합니다.