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[전전궁금] 부동산 복비, 죽어도 타협 안 되는데 어찌해야 할까
입력 2018.10.20 (07:03) 수정 2018.11.20 (10:59) 지식K
[전전궁금] 부동산 복비, 죽어도 타협 안 되는데 어찌해야 할까
※'錢錢(전전)궁금'은 퍽퍽한 살림살이에 전전긍긍하는 당신의 지갑을 지켜드리는 새 연재물입니다.

부동산 중개보수는 늘 고민 거리다. 얼마라고 딱 정해져 있으면 좋겠지만, 법은 일정 금액 이내에서 공인중개사와 협의하라고만 돼 있다. 이 때문에 늘 내는 사람은 많아서 불만이고, 받는 사람은 적어서 불만이다. "부동산 복비 무서워 집 거래 못하겠다"는 하소연이 부동산 카페에는 많이 올라온다.

"관행이라는데 이거 달라는 대로 다 줘야 하나요?"

"중개보수 외에 부가세도 내야 한다는데, 이것도 소비자가 내야 하나?"

"부가세는 무조건 다 10% 내는 건가요?

부동산 중개보수 요율은 얼마

부동산 중개보수는 주택 매매와 임대차 모두 거래금액에 따라 구간을 두고, 구간별로 상한요율 이내에서 고객과 중개인이 협의해 결정된다. 즉 표에 나오는 요율은 상한선을 규정한 것일 뿐 그만큼을 꼭 지불해야 한다는 것은 절대 아니다.

아파트 등 주택의 중개보수요율은 각 지자체가 조례로 정하는데. 서울은 '서울시 주택 중개보수 등에 관한 조례'를 통해 다음과 같이 고시하고 있다.


경기도와 부산 등 다른 지자체도 대부분 서울과 같다.

예를 들어 3억 원짜리 집을 팔았다면 상한요율인 0.4%를 적용해 120만 원(300,000,000 * 0.004) 이내에서 공인중개사와 협의한 금액이 중개보수가 된다.

7억 원짜리 집을 팔면 상한요율 0.5%를 적용해 350만 원 이내에서 협의하면 되는데, 9억 원 이상 주택의 경우 상한요율이 '0.9% 이내'로 상대적으로 높다.

임대차 계약 역시 6억 원 미만까지는 0.3~0.5%의 요율이 적용되다가 6억 원 이상 거래부터 상한요율이 '8% 이내'로 높아진다.

다시 한번 강조하면 이런 요율은 그만큼을 줘야 하는 것이 아니라 상한 요율을 정한 것일 뿐이다. 여기서 조심해야 할 것은 부동산 거래 과정에서 계약서 중간에 공인중개사들이 슬쩍 '부동산 수수료=0.9%' 식으로 적어 놓을 경우가 많다는 점이다. 즉 '0.9%를 상한으로 요율은 협의해 결정해야 한다'는 식으로 적지 않는다면 나중에 불리할 수 있어 문구를 수정하거나 삭제할 것을 요구해야 한다.

치솟는 집값에..중개보수 얼마나 올랐나.

또 문제는 중개보수가 가격에 일정 비율을 곱해 결정되다 보니 집값이 오를 때마다 중개보수도 함께 높아진다는 점이다. 집값이 오른다고 부동산에서 특별히 다른 서비스를 제공하는 것도 없는데, 중개보수는 올라간다는 점 때문에 많은 이들이 불만을 가지고 있다.


구체적으로 살펴보면 3년 전인 2015년 9월 서울 평균가(5억 4400만 원)에 아파트를 샀다면 내야 하는 중개보수는 217만 6,000원 이내다. 하지만 3년 만인 지난달 서울 평균가(7억 1600만 원)에 아파트를 사면 내야 하는 중개보수는 358만 원 이내가 된다. 중개보수 상한금액만 보면 무려 65%가 올랐다. 집값 상승에 따라 적용되는 상한요율까지 0.4%에서 0.5%로 높아져 중개보수가 집값보다 더 많이 오른 것이다. 공인중개사들이 최근 집값 상승의 수혜를 톡톡히 누리는 셈이다.

중개보수 얼마주는게 적정한가?

상한으로 정해져 있다는 것이지 해당 금액이 중개보수라는 것은 아니다. 하지만 많은 중개업자가 관행이라는 이유로 중개보수를 상한요율 만큼 요구한다. 이 상황에서 적게 내려는 고객과 많이 받으려는 중개인 사이에 중개보수 책정 경쟁이 벌어진다.

이와 관련해서 한 중개업자는 "9억 원 이하 매매, 6억 원 이하 임대차는 상한요율을 다 받으려는 중개업자가 많다"며 "다만 그보다 비싼 최고 상한요율 구간(매매 0.9%, 임대차 0.8%)은 거래금액도 크기 때문에 상한을 다 받는 경우는 거의 없다"고 설명했다. 그는 "이 경우 통상 매매는 0.6~0.8% 수준, 임대차는 0.4~0.6% 사이에서 결정된다"고 덧붙였다.

물론 최고요율 구간이 아닌 9억 원 이하 매매, 6억 원 이하 임대차 거래도 상한을 다 지켜내는 경우는 별로 없다. 얼마를 깎아 내는지는 그야말로 개인 간 협의의 영역이다. 이와 관련해서 한 중개업자는 "아무래도 말 한마디라도 좋게 하는 사람에게 마음이 가고, 깎아줄 마음도 생기게 마련"이라고 말했다.

그렇다면 끝가지 타협이 안될 경우 어떻게 해야할까.

많지는 않지만 소송까지 가는 경우도 있다. 이른바 '소액청구'라는 비교적 간편한 민사소송 절차를 통해 복비를 더 달라고 청구하는 중개업소들도 있다. 이때 소송이 시작되면 소비자는 소송절차에 대응해야지 그냥 무시했다가는 패소 판결로 갈 가능성이 크다.

강남구청 부동산정보과 관계자는 "법원의 판결을 보면 거래 성사를 위한 중개인의 노력과 과정 등을 종합적으로 판단해 합의를 유도하는 경우가 많다"면서 "소비자들의 편만 들지도 않지만 그렇다고 큰 노력이 들지 않는 거래에 대해 중개인의 편만 일방적으로 들지도 않는다"고 말했다.

현금영주증 의무발행..영수증 꼭 챙겨야

중개보수는 통상 거래가 마무리된 날 지급한다. 공인중개사법에도 중개보수 지급시기는 '고객과 중개인 간 약정에 따르되 약정이 없을 때에는 거래대금 지급이 완료된 날로 한다'고 적혀 있다.

중개보수는 통상 현금이나 수표로 지급하거나 계좌이체를 이용한다. 신용카드를 의무적으로 받아야 할 필요가 없기 때문에 카드결제단말기가 설치된 부동산은 거의 없다. 다만 부동산중개업은 현금영수증 의무발행 업종이기 때문에 고객이 요청하지 않더라도 중개보수를 낸 금액에 대해서는 무조건 현금영수증을 발행해줘야 한다.

이때 받는 중개보수 영수증은 추후 집을 팔 때 '집을 사는데 들어간 비용'에 포함돼 양도세를 줄일 수 있기 때문에 잘 보관해두는 것이 좋다.

일부의 경우 현금영수증 금액을 낮춰주는 대신 중개보수를 깎아달라는 식의 '주고받기'도 벌어진다. 특히 양도세 공제가 적용되지 않는 전월세 계약에서 이런 일이 많다. 하지만 이는 중개업자의 소득세 및 부가세 탈루로 이어질 수 있는 불법행위이므로 해서는 안 된다.

부가세 10%는 별도로 내가 내야 하는 돈

보통 부동산 거래를 처음 하면서 중개보수를 처음 내는 사람이 당황하게 되는 문제가 부가세다. 중개보수에 대한 협의가 끝나 적지 않은 돈을 내야 하는 상황에서 공인중개사가 부가세는 별도라면서 부가세 10%를 더 내야 한다고 이야기하기 때문이다.

실제로 부가세법상 부가가치세 10%는 별도로 받을 수 있는 돈이다. 상한요율에 따른 상한액이 100만 원인데 100만 원에 합의했다면 여기에 부가세 10만 원을 더 내야 한다는 얘기다.


부가세가 상한요율상 금액과 별도라는 것은 공인중개사법 시행규칙 별지 20호 서식 중개대상물확인설명서 속 '중개보수 등에 관한 사항'에 적혀 있다.

경기도청이 운영하는 부동산포털의 부동산중개보수 조례 안내페이지에서도 역시 '부가세는 별도'라고 표기하고 있다.

하지만 이 역시 중개업자와 소비자간에 합의로 정해질 문제다. 즉 10%를 별로도 줄 수도 있지만, 주기로 합의한 액수에 부가세 10%가 포함된 것으로 하자고 합의하는 것도 가능하다. 즉, 부가세 문제는 부동산 복비 문제를 논의할때 약속된 액수에 부가세가 포함되는 것인지, 아니면 별도인지를 명확하게 하는 것이 분쟁을 없앨 수 있는 가장 좋은 방법이다.

일반과세사업자인지 간이과세사업자인지 꼭 따져봐야

중개보수 부가세를 낼 때에는 중개보수를 받는 부동산이 간이과세사업자인지 일반과세사업자인지를 꼭 따져봐야 한다.

전년도 연매출이 4,800만 원 이상이면 일반과세사업자가 되고, 4,800만 원 미만이면 간이과세사업자가 된다. 일반과세사업자라면 알려진 것처럼 부가세 10%를 내면 된다. 그러면 공인중개사가 그 부가세를 받아 나라에 납부하는 구조다.

그런데 간이과세사업자는 부가세를 3%만 낸다. 만약 해당 부동산의 전년도 연매출이 2,400만 원 미만이면 이마저도 면제된다. 이 때문에 간이과세사업자에게는 부가세를 10%나 낼 필요가 없다.

또한, 간이과세사업자는 부가가치세법상 부가세를 별도로 받을 수 없다. 비록 간이과세사업자가 3%의 부가세를 나라에 낸다고 해도, 이 공인중개사는 '중개보수는 100만 원이고 3만 원을 부가세로 주세요'라고 말할 수는 없다. 통상 간이과세사업자에게는 부가세를 낼 필요가 없다고 알려진 이유가 이 때문이다.

용산구 A공인중개사 사업자등록증용산구 A공인중개사 사업자등록증

해당 부동산이 간이과세사업자인지 일반과세사업자인지는 위의 사진에 나와 있는 것처럼 부동산에 걸려있는 사업자등록증에서 확인할 수 있다. 공인중개법은 개업공인중개사가 중개사무소등록증ㆍ중개보수표 등을 그 부동산 안 보기 쉬운 곳에 게시해야 한다고 명시하고 있다.
  • [전전궁금] 부동산 복비, 죽어도 타협 안 되는데 어찌해야 할까
    • 입력 2018.10.20 (07:03)
    • 수정 2018.11.20 (10:59)
    지식K
[전전궁금] 부동산 복비, 죽어도 타협 안 되는데 어찌해야 할까
※'錢錢(전전)궁금'은 퍽퍽한 살림살이에 전전긍긍하는 당신의 지갑을 지켜드리는 새 연재물입니다.

부동산 중개보수는 늘 고민 거리다. 얼마라고 딱 정해져 있으면 좋겠지만, 법은 일정 금액 이내에서 공인중개사와 협의하라고만 돼 있다. 이 때문에 늘 내는 사람은 많아서 불만이고, 받는 사람은 적어서 불만이다. "부동산 복비 무서워 집 거래 못하겠다"는 하소연이 부동산 카페에는 많이 올라온다.

"관행이라는데 이거 달라는 대로 다 줘야 하나요?"

"중개보수 외에 부가세도 내야 한다는데, 이것도 소비자가 내야 하나?"

"부가세는 무조건 다 10% 내는 건가요?

부동산 중개보수 요율은 얼마

부동산 중개보수는 주택 매매와 임대차 모두 거래금액에 따라 구간을 두고, 구간별로 상한요율 이내에서 고객과 중개인이 협의해 결정된다. 즉 표에 나오는 요율은 상한선을 규정한 것일 뿐 그만큼을 꼭 지불해야 한다는 것은 절대 아니다.

아파트 등 주택의 중개보수요율은 각 지자체가 조례로 정하는데. 서울은 '서울시 주택 중개보수 등에 관한 조례'를 통해 다음과 같이 고시하고 있다.


경기도와 부산 등 다른 지자체도 대부분 서울과 같다.

예를 들어 3억 원짜리 집을 팔았다면 상한요율인 0.4%를 적용해 120만 원(300,000,000 * 0.004) 이내에서 공인중개사와 협의한 금액이 중개보수가 된다.

7억 원짜리 집을 팔면 상한요율 0.5%를 적용해 350만 원 이내에서 협의하면 되는데, 9억 원 이상 주택의 경우 상한요율이 '0.9% 이내'로 상대적으로 높다.

임대차 계약 역시 6억 원 미만까지는 0.3~0.5%의 요율이 적용되다가 6억 원 이상 거래부터 상한요율이 '8% 이내'로 높아진다.

다시 한번 강조하면 이런 요율은 그만큼을 줘야 하는 것이 아니라 상한 요율을 정한 것일 뿐이다. 여기서 조심해야 할 것은 부동산 거래 과정에서 계약서 중간에 공인중개사들이 슬쩍 '부동산 수수료=0.9%' 식으로 적어 놓을 경우가 많다는 점이다. 즉 '0.9%를 상한으로 요율은 협의해 결정해야 한다'는 식으로 적지 않는다면 나중에 불리할 수 있어 문구를 수정하거나 삭제할 것을 요구해야 한다.

치솟는 집값에..중개보수 얼마나 올랐나.

또 문제는 중개보수가 가격에 일정 비율을 곱해 결정되다 보니 집값이 오를 때마다 중개보수도 함께 높아진다는 점이다. 집값이 오른다고 부동산에서 특별히 다른 서비스를 제공하는 것도 없는데, 중개보수는 올라간다는 점 때문에 많은 이들이 불만을 가지고 있다.


구체적으로 살펴보면 3년 전인 2015년 9월 서울 평균가(5억 4400만 원)에 아파트를 샀다면 내야 하는 중개보수는 217만 6,000원 이내다. 하지만 3년 만인 지난달 서울 평균가(7억 1600만 원)에 아파트를 사면 내야 하는 중개보수는 358만 원 이내가 된다. 중개보수 상한금액만 보면 무려 65%가 올랐다. 집값 상승에 따라 적용되는 상한요율까지 0.4%에서 0.5%로 높아져 중개보수가 집값보다 더 많이 오른 것이다. 공인중개사들이 최근 집값 상승의 수혜를 톡톡히 누리는 셈이다.

중개보수 얼마주는게 적정한가?

상한으로 정해져 있다는 것이지 해당 금액이 중개보수라는 것은 아니다. 하지만 많은 중개업자가 관행이라는 이유로 중개보수를 상한요율 만큼 요구한다. 이 상황에서 적게 내려는 고객과 많이 받으려는 중개인 사이에 중개보수 책정 경쟁이 벌어진다.

이와 관련해서 한 중개업자는 "9억 원 이하 매매, 6억 원 이하 임대차는 상한요율을 다 받으려는 중개업자가 많다"며 "다만 그보다 비싼 최고 상한요율 구간(매매 0.9%, 임대차 0.8%)은 거래금액도 크기 때문에 상한을 다 받는 경우는 거의 없다"고 설명했다. 그는 "이 경우 통상 매매는 0.6~0.8% 수준, 임대차는 0.4~0.6% 사이에서 결정된다"고 덧붙였다.

물론 최고요율 구간이 아닌 9억 원 이하 매매, 6억 원 이하 임대차 거래도 상한을 다 지켜내는 경우는 별로 없다. 얼마를 깎아 내는지는 그야말로 개인 간 협의의 영역이다. 이와 관련해서 한 중개업자는 "아무래도 말 한마디라도 좋게 하는 사람에게 마음이 가고, 깎아줄 마음도 생기게 마련"이라고 말했다.

그렇다면 끝가지 타협이 안될 경우 어떻게 해야할까.

많지는 않지만 소송까지 가는 경우도 있다. 이른바 '소액청구'라는 비교적 간편한 민사소송 절차를 통해 복비를 더 달라고 청구하는 중개업소들도 있다. 이때 소송이 시작되면 소비자는 소송절차에 대응해야지 그냥 무시했다가는 패소 판결로 갈 가능성이 크다.

강남구청 부동산정보과 관계자는 "법원의 판결을 보면 거래 성사를 위한 중개인의 노력과 과정 등을 종합적으로 판단해 합의를 유도하는 경우가 많다"면서 "소비자들의 편만 들지도 않지만 그렇다고 큰 노력이 들지 않는 거래에 대해 중개인의 편만 일방적으로 들지도 않는다"고 말했다.

현금영주증 의무발행..영수증 꼭 챙겨야

중개보수는 통상 거래가 마무리된 날 지급한다. 공인중개사법에도 중개보수 지급시기는 '고객과 중개인 간 약정에 따르되 약정이 없을 때에는 거래대금 지급이 완료된 날로 한다'고 적혀 있다.

중개보수는 통상 현금이나 수표로 지급하거나 계좌이체를 이용한다. 신용카드를 의무적으로 받아야 할 필요가 없기 때문에 카드결제단말기가 설치된 부동산은 거의 없다. 다만 부동산중개업은 현금영수증 의무발행 업종이기 때문에 고객이 요청하지 않더라도 중개보수를 낸 금액에 대해서는 무조건 현금영수증을 발행해줘야 한다.

이때 받는 중개보수 영수증은 추후 집을 팔 때 '집을 사는데 들어간 비용'에 포함돼 양도세를 줄일 수 있기 때문에 잘 보관해두는 것이 좋다.

일부의 경우 현금영수증 금액을 낮춰주는 대신 중개보수를 깎아달라는 식의 '주고받기'도 벌어진다. 특히 양도세 공제가 적용되지 않는 전월세 계약에서 이런 일이 많다. 하지만 이는 중개업자의 소득세 및 부가세 탈루로 이어질 수 있는 불법행위이므로 해서는 안 된다.

부가세 10%는 별도로 내가 내야 하는 돈

보통 부동산 거래를 처음 하면서 중개보수를 처음 내는 사람이 당황하게 되는 문제가 부가세다. 중개보수에 대한 협의가 끝나 적지 않은 돈을 내야 하는 상황에서 공인중개사가 부가세는 별도라면서 부가세 10%를 더 내야 한다고 이야기하기 때문이다.

실제로 부가세법상 부가가치세 10%는 별도로 받을 수 있는 돈이다. 상한요율에 따른 상한액이 100만 원인데 100만 원에 합의했다면 여기에 부가세 10만 원을 더 내야 한다는 얘기다.


부가세가 상한요율상 금액과 별도라는 것은 공인중개사법 시행규칙 별지 20호 서식 중개대상물확인설명서 속 '중개보수 등에 관한 사항'에 적혀 있다.

경기도청이 운영하는 부동산포털의 부동산중개보수 조례 안내페이지에서도 역시 '부가세는 별도'라고 표기하고 있다.

하지만 이 역시 중개업자와 소비자간에 합의로 정해질 문제다. 즉 10%를 별로도 줄 수도 있지만, 주기로 합의한 액수에 부가세 10%가 포함된 것으로 하자고 합의하는 것도 가능하다. 즉, 부가세 문제는 부동산 복비 문제를 논의할때 약속된 액수에 부가세가 포함되는 것인지, 아니면 별도인지를 명확하게 하는 것이 분쟁을 없앨 수 있는 가장 좋은 방법이다.

일반과세사업자인지 간이과세사업자인지 꼭 따져봐야

중개보수 부가세를 낼 때에는 중개보수를 받는 부동산이 간이과세사업자인지 일반과세사업자인지를 꼭 따져봐야 한다.

전년도 연매출이 4,800만 원 이상이면 일반과세사업자가 되고, 4,800만 원 미만이면 간이과세사업자가 된다. 일반과세사업자라면 알려진 것처럼 부가세 10%를 내면 된다. 그러면 공인중개사가 그 부가세를 받아 나라에 납부하는 구조다.

그런데 간이과세사업자는 부가세를 3%만 낸다. 만약 해당 부동산의 전년도 연매출이 2,400만 원 미만이면 이마저도 면제된다. 이 때문에 간이과세사업자에게는 부가세를 10%나 낼 필요가 없다.

또한, 간이과세사업자는 부가가치세법상 부가세를 별도로 받을 수 없다. 비록 간이과세사업자가 3%의 부가세를 나라에 낸다고 해도, 이 공인중개사는 '중개보수는 100만 원이고 3만 원을 부가세로 주세요'라고 말할 수는 없다. 통상 간이과세사업자에게는 부가세를 낼 필요가 없다고 알려진 이유가 이 때문이다.

용산구 A공인중개사 사업자등록증용산구 A공인중개사 사업자등록증

해당 부동산이 간이과세사업자인지 일반과세사업자인지는 위의 사진에 나와 있는 것처럼 부동산에 걸려있는 사업자등록증에서 확인할 수 있다. 공인중개법은 개업공인중개사가 중개사무소등록증ㆍ중개보수표 등을 그 부동산 안 보기 쉬운 곳에 게시해야 한다고 명시하고 있다.
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