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[전전궁금] 미적분보다 어려워진 1주택자 비과세 요건
입력 2019.01.12 (07:00) 수정 2019.01.14 (08:26) 지식K
[전전궁금] 미적분보다 어려워진 1주택자 비과세 요건
※'전전(錢錢)궁금'은 퍽퍽한 살림살이에 전전긍긍하는 당신의 지갑을 지켜드리는 연재물입니다.

집 한 채가 전 재산인 경우가 많은 한국 사람들에게 1가구 1주택 양도세 비과세는 포기하기 어려운 절세법이다. 그런데 정부가 몇 차례의 부동산 대책을 발표되면서 1주택자 양도세 비과세 요건은 점점 까다로워지고 복잡해지고 있다.

부동산 대책에서 새 정책들을 보면 기존 보유 주택은 대상이 아닌 경우도 있고, 대상이 되는 경우도 있다. 심지어 지난 7일 정부가 입법 예고한 시행령에는 기존 제도와 충돌되는 부분도 포함돼 있다. 규정이 복잡해지면서 세무사들도 헷갈려하고 있다.

"나는 1주택이라 팔아도 세금 안낸다"고 철석같이 믿다가는 자칫 낭패를 보기 쉬운 상황. 양도세 비과세 비법, 한방에 정리해 본다.

기초: 원칙적으로 1가구 1주택자가 집 한 채를 2년 이상 들고 있다가 매각할 경우 양도차익에 대한 양도세는 내지 않는다. 단 비과세는 9억 원까지이고, 이를 초과하는 부분은 세금을 내야 한다. 이때 9억 원이란 실제 매각가격을 의미한다.

그러나 이런 비과세 혜택을 받기 위해서는 까다로운 조건을 충족해야 한다.


1. 실거주 2년 필요
-1가구1주택 양도세 비과세를 위해서 예전에는 없었던 2년 실거주 요건이 2017년 8·2 대책으로 조정 대상지역의 경우 생겼다. 실제로 그 집에 살아야 비과세 혜택을 주는 것이다.
-그런데 이 제도를 도입하면서 대책 발표 이전에 취득한 주택에 대해서는 적용하지 않기로 했다.
-이때 취득이라는 의미는 등기 이전은 물론 8·2대책 전에 계약금을 건넨 경우도 포함이다.
-즉, 2017년 8·2 대책 이전에 갖고 있던 주택은 실거주 2년을 하지 않아도 2년만 보유해도 1가구 1주택 양도세 비과세가 가능하다. (9억원까지) 그러나 8·2 이후에 취득한 주택은 2년을 그 집에서 실거주해야 양도세 세금을 면제받는다.

2. 장기 보유 특별공제 제한
-1가구 1주택이라도 9억까지만 양도세 비과세이고, 9억 초과 부분은 양도세를 낸다. 따라서 고가 주택 소유자들이 신경쓰는 부분이 장기보유특별공제다. 집을 장기보유했다면 세금을 깎아주는 제도인데, 1가구 1주택에 대해서는 10년 보유 시 양도차익의 80%를 공제해주는 파격적인 제도다. 양도차익이 큰 9억 원 이상 주택이라면 놓쳐서는 안 되는 부분이다.
-그런데 지난해 발표된 9.13 부동산 대책으로 조정 대상 지역의 경우 2년 이상 실거주 요건이 추가됐다. 즉 실거주 2년을 해야 80% 공제해주고, 요건을 충족하지 못하면 30%만 공제해 준다.
-이 규정은 2020년 1월 1일 이후 양도하는 모든 주택에 적용된다. 즉 1번 항목의 실거주 요건은 취득 시점에 따라 적용 여부가 달라지지만, 2번 항목의 장기보유특별공제는 내년 이후 양도하는 모든 주택에 적용되는 점에 주의해야 한다.


3. 1주택 기간 2년 유지
-7일 기획재정부가 입법 예고한 시행령 개정안도 반드시 숙지해야 하는 내용이다.
-개정안에 따르면 1가구 1주택을 양도할 때 비과세 혜택을 받으려면 다주택을 보유한 기간은 제외하고 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날로부터 2년을 보유해야 한다. (과거 1주택이었다가 다주택이 됐다가 다시 1주택이 된 경우, 최초에 1주택 보유 시점은 합산되지 않고 마지막 양도 무렵에서의 1주택 기간이 2년을 넘겨야 한다는 점에 주의해야 하다)
-다시 한번 설명하면 그동안은 양도 시점을 기준으로 1가구 1주택이면 비과세 혜택을 줬다. 즉 A, B,C 주택을 보유한 사람이 전날 B, C 주택을 팔고 다음날 A 주택을 팔 경우에도 A 주택 매도 시점에 1주택자요건을 충족했기 때문에 비과세 혜택을 줬다. 그런데 앞으로는 A 주택에 대해 세금을 면제받으려면 B, C 주택을 팔고 1주택만 남긴 상태가 2년이 지나야 한다는 얘기다.
-이 제도는 2021년 1월 1일 이후 양도하는 주택에 적용된다. 시장 혼란을 우려해 정부는 2년의 유예기간을 둔 것이다. (양도 기준일은 잔금 일 혹은 부동산 등기가 이전되는 시점 중 더 빠른 날이 된다.)

4. 임대사업자 비과세는 딱 한 번
-7일 기획재정부가 입법 예고한 시행령 개정안에는 임대사업자에 대한 양도세 비과세를 줄이는 내용도 포함돼 있다.
-그동안은 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 2년 이상 본인이 거주한 주택을 양도할 때는 요건이 맞으면 양도세 비과세 혜택을 줬다. 횟수 제한이 없었다.
-그런데 이번 개정으로 한 번만 가능해졌다. 즉 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 2년 이상 본인이 거주한 주택을 양도할 때 최초 거주 주택을 양도하는 경우에만 1가구 1주택 비과세 혜택을 주기로 했다.
-물론 너무 실망할 필요는 없다. 시행령 발효 이전에 취득하는 주택은 옛 규정이 적용돼 횟수 제한을 안 받는다. (취득이란 부동산 등기뿐 아니라 계약금이 오가는 것도 인정)
-새 규정이 적용되는 경우는 새 시행령 발효 이후 취득 주택인데, 이번 시행령 개정안 발효는 다음 달 중순경으로 예상된다.

5. 일시적 1가구 2주택자
-이사를 위해 일시적 2주택자(기존 주택+신규 취득주택)가 되는 경우 2주택인 상태에서 기존 주택을 팔아도 양도세 비과세 혜택을 주는 제도는 남아 있다. (기존 주택과 신규 취득주택의 취득 시점 격차가 1년 이상 벌어져야 한다)
-하지만 요건은 지난해 9·13대책으로 강화됐다. 즉 이전에는 신규 주택 취득 이후 3년 내 기존 주택을 팔면 양도세를 면제받았지만, 지금은 서울·세종 등 조정대상 지역은 그 기한을 2년으로 단축했다. (전국 43개 조정대상 지역 이외 지역은 기존대로 3년 안에만 팔면 됨)
-이 규정은 이미 적용돼 시행 중이다. 따라서 양도세 비과세를 위해서는 매도 시점을 잘 따져봐야 한다. 단, 이 대책이 발표된 2018년 9·13 대책 발표 이전에 주택 분양권·입주권을 취득했거나 취득 계약을 체결하고 계약금까지 지급한 경우에는 종전과 같이 3년까지 비과세 혜택을 받을 수 있다.


모순되는 부분: 여기서 의문점이 생길 수 있다.
-양도세 비과세를 위해서는 다주택 기간을 제외하고 1주택자가 된 기간이 2년 이상이 돼야 한다는 새 시행령 규정(항목 3에서 설명)과 이사 과정에서 발생하는 일시적 1가구 2주택자에 대한 비과세혜택(항목 5에서 설명)이 서로 모순되는 측면이 있다는 것이다.

정부는 이 문제를 해결하기 위해 '1주택 기간 2년 유지' 요건은 일시적 1가구 2주택자에는 적용을 하지 않기로 했다. 이사를 위해 집 2채, 즉 A 주택(예전에 구입한 주택)과 B(신규 취득 주택)를 보유한 경우 B 주택이 있더라도 A 주택을 팔 때는 다른 비과세 요건(2년 보유 등)이 된다면 1주택 기간이 2년이 안돼도 양도세 비과세 혜택을 주기로 한 것이다.

그런데 '1주택 기간 2년 유지'라는 요건의 예외로 일시적 1가구 2주택을 인정해주면서 이를 악용할 여지도 생긴다.

예를 들어 1주택 유지 기간이 2년이 안 된 사람이 일시적 1가구 2주택 비과세 예외 규정을 적용받기 위해 신규 주택을 취득한다든지 등의 변칙적인 방법도 가능하다. 기획재정부 관계자는 8일 KBS 통화에서 "이런 문제점을 파악 중이고, 입법 예고 과정에서 보완할 계획"이라고 밝혔다.

그렇다면 위의 경우 A 주택 매도 후 B 주택을 팔 때 양도세 비과세도 가능할까? 요건을 갖추면 가능한데, 이 때 B 주택의 1주택 기산 시점은 A 주택을 팔 때가 가 아니라 B 주택 취득 시점으로 소급해주기로 했다. 일시적 1가구 2주택 제도를 유지하면서 새 제도(1주택 기간 유지) 도입하면서 양도세 규정이 매우 복잡해지고 있는 것이다.

  • [전전궁금] 미적분보다 어려워진 1주택자 비과세 요건
    • 입력 2019.01.12 (07:00)
    • 수정 2019.01.14 (08:26)
    지식K
[전전궁금] 미적분보다 어려워진 1주택자 비과세 요건
※'전전(錢錢)궁금'은 퍽퍽한 살림살이에 전전긍긍하는 당신의 지갑을 지켜드리는 연재물입니다.

집 한 채가 전 재산인 경우가 많은 한국 사람들에게 1가구 1주택 양도세 비과세는 포기하기 어려운 절세법이다. 그런데 정부가 몇 차례의 부동산 대책을 발표되면서 1주택자 양도세 비과세 요건은 점점 까다로워지고 복잡해지고 있다.

부동산 대책에서 새 정책들을 보면 기존 보유 주택은 대상이 아닌 경우도 있고, 대상이 되는 경우도 있다. 심지어 지난 7일 정부가 입법 예고한 시행령에는 기존 제도와 충돌되는 부분도 포함돼 있다. 규정이 복잡해지면서 세무사들도 헷갈려하고 있다.

"나는 1주택이라 팔아도 세금 안낸다"고 철석같이 믿다가는 자칫 낭패를 보기 쉬운 상황. 양도세 비과세 비법, 한방에 정리해 본다.

기초: 원칙적으로 1가구 1주택자가 집 한 채를 2년 이상 들고 있다가 매각할 경우 양도차익에 대한 양도세는 내지 않는다. 단 비과세는 9억 원까지이고, 이를 초과하는 부분은 세금을 내야 한다. 이때 9억 원이란 실제 매각가격을 의미한다.

그러나 이런 비과세 혜택을 받기 위해서는 까다로운 조건을 충족해야 한다.


1. 실거주 2년 필요
-1가구1주택 양도세 비과세를 위해서 예전에는 없었던 2년 실거주 요건이 2017년 8·2 대책으로 조정 대상지역의 경우 생겼다. 실제로 그 집에 살아야 비과세 혜택을 주는 것이다.
-그런데 이 제도를 도입하면서 대책 발표 이전에 취득한 주택에 대해서는 적용하지 않기로 했다.
-이때 취득이라는 의미는 등기 이전은 물론 8·2대책 전에 계약금을 건넨 경우도 포함이다.
-즉, 2017년 8·2 대책 이전에 갖고 있던 주택은 실거주 2년을 하지 않아도 2년만 보유해도 1가구 1주택 양도세 비과세가 가능하다. (9억원까지) 그러나 8·2 이후에 취득한 주택은 2년을 그 집에서 실거주해야 양도세 세금을 면제받는다.

2. 장기 보유 특별공제 제한
-1가구 1주택이라도 9억까지만 양도세 비과세이고, 9억 초과 부분은 양도세를 낸다. 따라서 고가 주택 소유자들이 신경쓰는 부분이 장기보유특별공제다. 집을 장기보유했다면 세금을 깎아주는 제도인데, 1가구 1주택에 대해서는 10년 보유 시 양도차익의 80%를 공제해주는 파격적인 제도다. 양도차익이 큰 9억 원 이상 주택이라면 놓쳐서는 안 되는 부분이다.
-그런데 지난해 발표된 9.13 부동산 대책으로 조정 대상 지역의 경우 2년 이상 실거주 요건이 추가됐다. 즉 실거주 2년을 해야 80% 공제해주고, 요건을 충족하지 못하면 30%만 공제해 준다.
-이 규정은 2020년 1월 1일 이후 양도하는 모든 주택에 적용된다. 즉 1번 항목의 실거주 요건은 취득 시점에 따라 적용 여부가 달라지지만, 2번 항목의 장기보유특별공제는 내년 이후 양도하는 모든 주택에 적용되는 점에 주의해야 한다.


3. 1주택 기간 2년 유지
-7일 기획재정부가 입법 예고한 시행령 개정안도 반드시 숙지해야 하는 내용이다.
-개정안에 따르면 1가구 1주택을 양도할 때 비과세 혜택을 받으려면 다주택을 보유한 기간은 제외하고 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날로부터 2년을 보유해야 한다. (과거 1주택이었다가 다주택이 됐다가 다시 1주택이 된 경우, 최초에 1주택 보유 시점은 합산되지 않고 마지막 양도 무렵에서의 1주택 기간이 2년을 넘겨야 한다는 점에 주의해야 하다)
-다시 한번 설명하면 그동안은 양도 시점을 기준으로 1가구 1주택이면 비과세 혜택을 줬다. 즉 A, B,C 주택을 보유한 사람이 전날 B, C 주택을 팔고 다음날 A 주택을 팔 경우에도 A 주택 매도 시점에 1주택자요건을 충족했기 때문에 비과세 혜택을 줬다. 그런데 앞으로는 A 주택에 대해 세금을 면제받으려면 B, C 주택을 팔고 1주택만 남긴 상태가 2년이 지나야 한다는 얘기다.
-이 제도는 2021년 1월 1일 이후 양도하는 주택에 적용된다. 시장 혼란을 우려해 정부는 2년의 유예기간을 둔 것이다. (양도 기준일은 잔금 일 혹은 부동산 등기가 이전되는 시점 중 더 빠른 날이 된다.)

4. 임대사업자 비과세는 딱 한 번
-7일 기획재정부가 입법 예고한 시행령 개정안에는 임대사업자에 대한 양도세 비과세를 줄이는 내용도 포함돼 있다.
-그동안은 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 2년 이상 본인이 거주한 주택을 양도할 때는 요건이 맞으면 양도세 비과세 혜택을 줬다. 횟수 제한이 없었다.
-그런데 이번 개정으로 한 번만 가능해졌다. 즉 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 2년 이상 본인이 거주한 주택을 양도할 때 최초 거주 주택을 양도하는 경우에만 1가구 1주택 비과세 혜택을 주기로 했다.
-물론 너무 실망할 필요는 없다. 시행령 발효 이전에 취득하는 주택은 옛 규정이 적용돼 횟수 제한을 안 받는다. (취득이란 부동산 등기뿐 아니라 계약금이 오가는 것도 인정)
-새 규정이 적용되는 경우는 새 시행령 발효 이후 취득 주택인데, 이번 시행령 개정안 발효는 다음 달 중순경으로 예상된다.

5. 일시적 1가구 2주택자
-이사를 위해 일시적 2주택자(기존 주택+신규 취득주택)가 되는 경우 2주택인 상태에서 기존 주택을 팔아도 양도세 비과세 혜택을 주는 제도는 남아 있다. (기존 주택과 신규 취득주택의 취득 시점 격차가 1년 이상 벌어져야 한다)
-하지만 요건은 지난해 9·13대책으로 강화됐다. 즉 이전에는 신규 주택 취득 이후 3년 내 기존 주택을 팔면 양도세를 면제받았지만, 지금은 서울·세종 등 조정대상 지역은 그 기한을 2년으로 단축했다. (전국 43개 조정대상 지역 이외 지역은 기존대로 3년 안에만 팔면 됨)
-이 규정은 이미 적용돼 시행 중이다. 따라서 양도세 비과세를 위해서는 매도 시점을 잘 따져봐야 한다. 단, 이 대책이 발표된 2018년 9·13 대책 발표 이전에 주택 분양권·입주권을 취득했거나 취득 계약을 체결하고 계약금까지 지급한 경우에는 종전과 같이 3년까지 비과세 혜택을 받을 수 있다.


모순되는 부분: 여기서 의문점이 생길 수 있다.
-양도세 비과세를 위해서는 다주택 기간을 제외하고 1주택자가 된 기간이 2년 이상이 돼야 한다는 새 시행령 규정(항목 3에서 설명)과 이사 과정에서 발생하는 일시적 1가구 2주택자에 대한 비과세혜택(항목 5에서 설명)이 서로 모순되는 측면이 있다는 것이다.

정부는 이 문제를 해결하기 위해 '1주택 기간 2년 유지' 요건은 일시적 1가구 2주택자에는 적용을 하지 않기로 했다. 이사를 위해 집 2채, 즉 A 주택(예전에 구입한 주택)과 B(신규 취득 주택)를 보유한 경우 B 주택이 있더라도 A 주택을 팔 때는 다른 비과세 요건(2년 보유 등)이 된다면 1주택 기간이 2년이 안돼도 양도세 비과세 혜택을 주기로 한 것이다.

그런데 '1주택 기간 2년 유지'라는 요건의 예외로 일시적 1가구 2주택을 인정해주면서 이를 악용할 여지도 생긴다.

예를 들어 1주택 유지 기간이 2년이 안 된 사람이 일시적 1가구 2주택 비과세 예외 규정을 적용받기 위해 신규 주택을 취득한다든지 등의 변칙적인 방법도 가능하다. 기획재정부 관계자는 8일 KBS 통화에서 "이런 문제점을 파악 중이고, 입법 예고 과정에서 보완할 계획"이라고 밝혔다.

그렇다면 위의 경우 A 주택 매도 후 B 주택을 팔 때 양도세 비과세도 가능할까? 요건을 갖추면 가능한데, 이 때 B 주택의 1주택 기산 시점은 A 주택을 팔 때가 가 아니라 B 주택 취득 시점으로 소급해주기로 했다. 일시적 1가구 2주택 제도를 유지하면서 새 제도(1주택 기간 유지) 도입하면서 양도세 규정이 매우 복잡해지고 있는 것이다.

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