[전전궁금] 전화 안받는 전세집주인, 내용증명 보내려면…

※'전전(錢錢)궁금'은 퍽퍽한 살림살이에 전전긍긍하는 당신의 지갑을 지켜드리는 연재물입니다.

Q(질문): 전세 계약이 끝나 전세 보증금을 돌려받아야 하는데 집주인이 전화를 안 받고, 카톡도 안 읽네요. 내용증명을 보내야 한다는데, 그게 뭔가요.

A(답변): 내용증명이란 A가 B에게 우편을 보낼 때 어떤 내용으로, 언제 보냈는지를 우체국이 확인해 주는 제도입니다. 우편법 시행규칙에 따라 등기 취급을 전제로 우체국 창구 또는 정보통신망을 통해 보내는 사람이 받는 사람에게 어떤 내용의 문서를 언제 발송했음을 증명하는 특수 취급 제도라 할 수 있습니다. 따라서 보증금 반환이나 계약 해지 등의 의사표시는 내용증명을 통해 하는 것이 후일 분쟁 발생 시 유리한 입장에 설 수 있습니다.

Q:전세 보증금이 얼마 안 되는데, 내용증명 보내려고 변호사 사무실 가면 배보다 배꼽이 클 거 같아요.

A:내용 증명은 대형 로펌 이름으로 보내건, 개인 이름으로 보내건 법적 효력은 같습니다. 내용증명이란 어떤 내용의 메시지를 언제, 누가, 누구에게 발송했다는 사실을 우체국장이 공적인 입장에서 증명하는 제도입니다. 후일 분쟁이 생겼을 때 유력한 근거가 되지만, 법률사무소 명의로 보냈다고 더 강력한 법적 효과가 있는 것은 아닙니다. 물론 변호사 명의로 보낸다면 상대편에게 심리적 압박감을 더 주는 효과는 있을 수 있습니다. 변호사를 선임했다는 건 소송까지 고려하고 있다는 뜻으로 받아들일 수 있기 때문이죠.

Q:우체국 가서 어떻게 신청하면 되나요.

A: 보낼 서류를 3부 작성해 우체국에 가서 내용증명으로 보내달라고 하면 됩니다. 우체국에서는 3장의 문서가 같은 내용인지를 확인한 뒤 확인 도장을 찍어 한 부는 돌려주고 한 부는 우체국이 보관하고 한 부는 상대편에게 보냅니다. 비용은 서울에서 서울로 보낼 경우 5,000원 이내로 그리 부담되는 가격은 아닙니다. 내용 증명 외에 돈을 약간 더 내면 배달증명이란 것도 해줍니다. 이것은 상대편에게 실제 배달됐다는 것까지 확인해주는 서비스입니다.

Q:생각보다 쉽네요.

A: 네, 내용증명을 보내는 거 자체는 어렵지 않습니다만, 더 중요한 건 내용입니다. 서류 작성 시 세심하게 문구를 작성해야지 내용을 잘못 기재하거나, 불 필요한 내용을 담았다가는 오히려 법적 분쟁 시 불리해질 수 있기 때문입니다. 표현 하나하나, 문구 하나하나에 조심해야 합니다.

Q: 제 경우는 친구한테 1,000만 원을 빌려 간 친구가 연락을 끊고 있어 내용증명을 보내려고 합니다. 어떤 내용을 담아야 합니까.

A: 필요한 내용이 구체적으로 담겨 있어야 합니다.

▲ 당사자 특정(주민등록번호 기재)
▲ 빌려준 액수(원금을 갚은 내역이 있으면 함께 기재)
▲돈을 돌려주기로 한 날짜와 이자율
▲반환하기로 한 날짜에 돈을 주지 않고 있는 사실 기재
▲돈을 돌려받겠다는 의사를 표현(변제 기한을 연기해줄 생각이 있으면 기한을 명시)
▲입금받을 계좌 등

이런 내용을 담은 서류를 내용증명을 보냄으로써 상대방의 채무 불이행 책임을 명확히 하고 연체 시점을 명확하게 할 수 있습니다. 특히 내용증명은 대여금 반환 날짜가 정해지지 않은 경우에 유용합니다. 이 경우 내용증명이 상대방에게 도달한다면 우편이 도달한 때부터 지연 이자를 물어줄 책임도 생깁니다.

Q: 커피집 장사가 너무 안돼 나가려고 하는데, 건물주가 보증금 반환을 자꾸 미루며 피하기만 하네요.

A: 내용증명을 보낼 때 구체적으로 하는 게 좋습니다.

①임대차 계약의 내용(계약당사자, 부동산 소재지, 계약기간, 보증금, 월 임대료)을 구체적으로 기재하고 ②임대차 계약이 종료된 시점과 종료 사유를 적고③보증금 반환을 요청하는 내용도 담습니다. ④만일 다시 소유자에게 상가를 인도할 경우 인도 후 지연이자가 청구될 수 있다는 점도 적으면 좋습니다. ⑤ 또 상가를 인도함과 보증금이 반환돼야 하며 이 돈을 받을 계좌도 적으면 더 확실합니다.

Q: 내용증명을 보낼 경우 상대편이 기분 나빠할까 봐 걱정되네요.

A: 네, 내용증명을 받는 입장에서는 심리적 압박감과 함께 불쾌한 감정을 느낄 수도 있습니다. 하지만 내용증명으로 의사를 명확히 하지 않으면 추후 법적 분쟁 시 불리한 입장에 처할 수 있는 만큼 필요한 경우 해야 합니다. 단, 상대편의 감정을 자극할 필요는 없으니 문구 작성 시 최대한 예의를 갖추되 꼭 필요한 내용을 적으면 됩니다. 내용증명 발송과 별도로 전화 등으로 내용증명 발송 사실을 알리고 양해를 구하는 방법도 나쁘지 않습니다.

자동갱신된 전세계약은?

Q: 어쩌다 보니 집 전세 계약 기간이 끝났는데 주인한테 아무 연락을 못 했네요. 이 경우는 어떻게 되는 건가요

A; 계약 기간 만료 전까지 서로 아무 연락이 없었다면 같은 조건의 묵시적 갱신이 있었던 것으로 봅니다. 주택 임대차보호법은 임대인의 경우 계약만료 6~1개월 전까지, 임차인은 1개월 전까지 아무런 통지가 없을 경우 2년간 임대차 계약이 자동연장된 것으로 봅니다.

Q: 그렇다면 천상 2년간은 여기 더 살아야 한다는 얘기인데, 지금이라도 내용증명 보내면 안 될까요.

A: 주택 임대차보호법은 이렇게 묵시적 갱신이 이뤄진 경우에도 세입자 보호를 위한 규정을 두고 있습니다. 즉 묵시적 갱신이 되면 2년 계약은 유지되지만, 임차인은 언제든지 이 계약의 해지를 통지할 수 있다고 규정하고 있습니다. (주택 임대차보호법 제6조의2 ①)

즉 묵시적 갱신의 경우 세입자가 2년간 살겠다고 할 경우 집주인은 이를 받아들일 수밖에 없습니다. 반면, 임차인은 2년이 오기 전이라도 언제든지 나가겠다고 통보하면 집주인은 보증금을 돌려줘야 합니다. (즉, 집주인으로서는 묵시적 갱신이 이뤄질 경우 불리해진다는 얘긴데, 임대인으로서는 가급적 묵시적 갱신보다는 계약서를 다시 쓰는 편이 유리합니다). 단, 묵시적 갱신을 해지하겠다고 임차인이 집주인에게 통보하는 경우에도 3개월이 지나야 계약 해지가 된다는 점에 유의할 필요는 있습니다. 이런 통보를 할 때도 내용증명을 이용한다면 좀 더 확실하겠죠.


도움=김기윤 변호사, 허재삼 공인중개사('집주인이 보증금을 안주네요' 저자)