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[전전궁금] 가계약금 2시간 전에 쐈는데, 돌려받을 수 있나요
입력 2018.10.21 (07:01) 수정 2018.11.09 (17:19) 취재K
[전전궁금] 가계약금 2시간 전에 쐈는데, 돌려받을 수 있나요
※'錢錢(전전)궁금'은 퍽퍽한 살림살이에 전전긍긍하는 당신의 지갑을 지켜드리는 새 연재물입니다.

전세(월세)를 두고 벌어지는 여러 가지 일들은 집주인에게도 세입자에게도 다 스트레스다. 보증금 반환이나 계약 연장, 부동산 중개수수료 부담 등을 두고 애매한 부분이 적지 않다. 자주 벌어지는 분쟁 사례를 법규와 판례를 통해 알아본다.

가계약금 돌려받을 수 있나요

사례: 발품을 팔아 전세집을 알아보던 A씨. 집주인이 해외 출장중이니 일단 가계약금을 걸고 1주일 뒤에 정식으로 계약하자는 부동산 중개업자 말을 듣고 집주인 계좌로 300만원을 송금했다. 그런데 바로 다음날 더 좋은 조건의 집이 전세 매물로 나왔다. 아직 정식 계약을 한건 아니니 300만원은 당연히 돌려받을 수 있는 것 아닌가.

분석: 그렇게 생각하는 사람이 많지만, 안타깝게도 아니다. 민법 규정에 따라 부동산 계약도 특별한형식이 갖춰져야 계약이 성립하는 건 아니다. 구두나 문자메시지·카카오톡을 통해서 계약의 '중요 부분'에 대한 합의가 있고 송금했다면 계약이 성립했다고 본다.

이 때 '중요 부분'이란 계약 목적물, 금액, 대금 지급 방법 등을 의미하는 것으로 이렇게 중요 부분에 합의가 있었다는 것이 인정되면 조건부 계약이 성립된 것으로 본다. 따라서 이 경우 법적 구속력이 있어 300만원 반환 요구에 집 주인이 응할 의무는 없다.

물론 판례도 중요 부분의 합의가 없었을 경우는 계약의 준비단계로 보고 법적 구속력을 인정하지 않는다.

당사자들이 장차 계속되는 교섭의 기초로서 작성한 것이고 장래의 교섭에 의하여 수정될 것이 예정되어 있다면 법적 구속력을 인정하기 힘들 것이지만, 주된 급부에 관하여 대략의 합의가 성립돼 있는 경우라면 그 부수적인 내용이 상세하게 확정돼 있지 않다 하더라도 위 합의에 관해서는 독자적인 구속력 및 책임의 근거로서 인정해야 할 경우가 많다. ”(부산지법 2007.07.26. 선고 2003가합 10578 판결)


계약만료전 이사, 중개수수료는?

사례: 1년 계약으로 다세대 주택에 살다가 개인적인 사정으로 계약 만료 3개월 전에 이사를 가야 하는 상황이다. 주인한테 얘기하니 부동산 중개 보수를 나한테 내라고 하는데.

분석: 일반론적으로 얘기하면 계약이 맺어진 이상 계약은 이행돼야 하고, 이를 이행하지 못할 경우 원인 제공자에게 법적 책임이 부여되는 게 맞다.

그러나 우리나라 법원은 계약 만료 기간이 많이 남지 않은 상황에서 나갈 경우 임대인이 중개보수를 지급해야 하는 것으로 본다. 법원은 별도의 특약이 없는 한 계약 종료 2~3개월 전에 이사하는 경우 정상적인 계약 관계의 종료로 봐 임대인이 중개 보수를 지급해야 한다고 판시하고 있다.

1년을 약정한 임차인이 잔여 기간 3개월을 남기고 나갈 경우에.....임대인이 새로운 임차인과 임대차 계약을 맺으면서 지출한 중개수수료는 임차인이 부담하기로 하는 특별한 약정이 없는 한 임차인이 부담할 성질의 것이 아니고......임차인과의 임대차 계약이 정상적으로 종료된 경우에도 임대인은 어차피 새로운 임차인과 임대차 계약 체결을 위하여 중개 수수료를 지불해야 하므로 임차인이 중개 수수료를 부담해야 한다고 볼 수 없다. (서울중앙지법 제9민사부 1998.07.01. 선고 98나55316 판결)


임대차 자동연장시 효력

사례: 1년 월세 계약기간이 며칠전에 지났는데 집 주인하고 전화 한통 안했어요. 계약은 어떻게 되는건가요

분석: 주택임대차 보호법 규정에 따라 묵시적 갱신으로 본다. 즉 기존 계약 조건과 같은 조건으로 자동연장된 것으로 간주된다. 단 이 때 임대차 존속기간은 2년으로 보기 때문에, 세입자가 원할 경우 2년간 살 수 있다.

임대차 계약이 자동연장될 경우 우리나라 주택임대차보호법은 세입자를 확실하게 보호한다. 우선 계약 만료에 임박해서 주인이 계약해지를 통보할 경우 효력이 없는 것으로 본다. 법은 계약 만료 6개월~1개월 전까지 계약을 갱신하지 않겠다는 통지를 해야 정상적으로 계약이 종료된 것으로 본다. 만일 계약 만료 20일 정도 앞두고 재계약 하지 않겠다고 통보해도 이는 효력이 없고 기존 계약과 같은 조건으로 2년간 살 수 있다.

이렇게 자동연장이 될 경우 집주인은 여러가지 불리한 위치에 처한다.

즉 계약이 자동 연장된 세입자는 원할 경우 2년을 살 수 있지만 중간에 마음이 변할 경우 기간을 채우지 않고 언제든지 나갈 수 있다. 자동 갱신된 상태에서 임대인에게 계약 해지 통보를 하고 3개월이 되면 효력이 발생해 집주인은 보증금을 돌려줘야 한다. 이 때 새 세입자를 구하기 위한 중개수수료도 당연히 나가는 임차인에게 물리면 안되고 집 주인 부담으로 해야 한다.

이처럼 임대차 계약이 자동 갱신되면 집주인에게 불리한 점이 많기 때문에 계약만료 전에 미리 재계약을 맺는 것이 집주인으로서는 좋다.


주민등록 이전시 대항력

사례: 전세 살고 있는데, 아들 중학교 배정 문제로 잠시 다른 집으로 주민등록을 옮겨놓으려 한다. 문제는 없을가.

분석: 문제가 있다. 위장전입에 따른 주민등록법 위반 문제는 논외로 한다해도 보증금이 위험해질 수도 있다. 임차인이 대항력을 유지하려면 거주 뿐 아니라 주민등록이 유지돼야 한다. 주민등록을 다른 곳으로 옮기는 순간 대항력을 잃게 된다. 다시 전입신고를 하면 대항력이 생기지만 그 때부터 새롭게 대항력이 생기는 것이다.

따라서 주민등록을 옮겼을 때 저당권이 설정되고, 그 후 경매가 진행돼 제3자에게 낙찰된다면 경락인에게 대항할 수 없어 보증금을 날릴 수 도 있다.


대학생과의 부동산 계약

사례: 대학 근처에서 원룸 임대 사업을 하고 있는데 얼마전 신입생과 월세계약을 했다. 그런데 얼마 있다 학생의 아버지가 찾아와 미성년자와의 계약이 무효라며 주장하는데, 보증금 돌려줘야 하나

분석: 돌려줘야 한다. 만19세가 되지 않는 미성년자와의 법률 행위는 반드시 법정대리인의 동의가 있어야 한다. 이때 동의는 명시적이건 묵시적이건 상관은 없다. 하지만 이런 동의가 있었음이 인정되지 않을 경우 미성년자 본인(계약자)이나 법정대리인(부모)은 언제든지 계약을 취소할 수 있다. 이러한 계약은 처음부터 효력이 없는 것으로 봐 보증금과 월차임을 반환해줘야 한다.


참고자료: 참고자료: 법무부 자료, ‘집주인이 보증금을 안주네요’(허재삼 저, 나비의 활주로)
  • [전전궁금] 가계약금 2시간 전에 쐈는데, 돌려받을 수 있나요
    • 입력 2018.10.21 (07:01)
    • 수정 2018.11.09 (17:19)
    취재K
[전전궁금] 가계약금 2시간 전에 쐈는데, 돌려받을 수 있나요
※'錢錢(전전)궁금'은 퍽퍽한 살림살이에 전전긍긍하는 당신의 지갑을 지켜드리는 새 연재물입니다.

전세(월세)를 두고 벌어지는 여러 가지 일들은 집주인에게도 세입자에게도 다 스트레스다. 보증금 반환이나 계약 연장, 부동산 중개수수료 부담 등을 두고 애매한 부분이 적지 않다. 자주 벌어지는 분쟁 사례를 법규와 판례를 통해 알아본다.

가계약금 돌려받을 수 있나요

사례: 발품을 팔아 전세집을 알아보던 A씨. 집주인이 해외 출장중이니 일단 가계약금을 걸고 1주일 뒤에 정식으로 계약하자는 부동산 중개업자 말을 듣고 집주인 계좌로 300만원을 송금했다. 그런데 바로 다음날 더 좋은 조건의 집이 전세 매물로 나왔다. 아직 정식 계약을 한건 아니니 300만원은 당연히 돌려받을 수 있는 것 아닌가.

분석: 그렇게 생각하는 사람이 많지만, 안타깝게도 아니다. 민법 규정에 따라 부동산 계약도 특별한형식이 갖춰져야 계약이 성립하는 건 아니다. 구두나 문자메시지·카카오톡을 통해서 계약의 '중요 부분'에 대한 합의가 있고 송금했다면 계약이 성립했다고 본다.

이 때 '중요 부분'이란 계약 목적물, 금액, 대금 지급 방법 등을 의미하는 것으로 이렇게 중요 부분에 합의가 있었다는 것이 인정되면 조건부 계약이 성립된 것으로 본다. 따라서 이 경우 법적 구속력이 있어 300만원 반환 요구에 집 주인이 응할 의무는 없다.

물론 판례도 중요 부분의 합의가 없었을 경우는 계약의 준비단계로 보고 법적 구속력을 인정하지 않는다.

당사자들이 장차 계속되는 교섭의 기초로서 작성한 것이고 장래의 교섭에 의하여 수정될 것이 예정되어 있다면 법적 구속력을 인정하기 힘들 것이지만, 주된 급부에 관하여 대략의 합의가 성립돼 있는 경우라면 그 부수적인 내용이 상세하게 확정돼 있지 않다 하더라도 위 합의에 관해서는 독자적인 구속력 및 책임의 근거로서 인정해야 할 경우가 많다. ”(부산지법 2007.07.26. 선고 2003가합 10578 판결)


계약만료전 이사, 중개수수료는?

사례: 1년 계약으로 다세대 주택에 살다가 개인적인 사정으로 계약 만료 3개월 전에 이사를 가야 하는 상황이다. 주인한테 얘기하니 부동산 중개 보수를 나한테 내라고 하는데.

분석: 일반론적으로 얘기하면 계약이 맺어진 이상 계약은 이행돼야 하고, 이를 이행하지 못할 경우 원인 제공자에게 법적 책임이 부여되는 게 맞다.

그러나 우리나라 법원은 계약 만료 기간이 많이 남지 않은 상황에서 나갈 경우 임대인이 중개보수를 지급해야 하는 것으로 본다. 법원은 별도의 특약이 없는 한 계약 종료 2~3개월 전에 이사하는 경우 정상적인 계약 관계의 종료로 봐 임대인이 중개 보수를 지급해야 한다고 판시하고 있다.

1년을 약정한 임차인이 잔여 기간 3개월을 남기고 나갈 경우에.....임대인이 새로운 임차인과 임대차 계약을 맺으면서 지출한 중개수수료는 임차인이 부담하기로 하는 특별한 약정이 없는 한 임차인이 부담할 성질의 것이 아니고......임차인과의 임대차 계약이 정상적으로 종료된 경우에도 임대인은 어차피 새로운 임차인과 임대차 계약 체결을 위하여 중개 수수료를 지불해야 하므로 임차인이 중개 수수료를 부담해야 한다고 볼 수 없다. (서울중앙지법 제9민사부 1998.07.01. 선고 98나55316 판결)


임대차 자동연장시 효력

사례: 1년 월세 계약기간이 며칠전에 지났는데 집 주인하고 전화 한통 안했어요. 계약은 어떻게 되는건가요

분석: 주택임대차 보호법 규정에 따라 묵시적 갱신으로 본다. 즉 기존 계약 조건과 같은 조건으로 자동연장된 것으로 간주된다. 단 이 때 임대차 존속기간은 2년으로 보기 때문에, 세입자가 원할 경우 2년간 살 수 있다.

임대차 계약이 자동연장될 경우 우리나라 주택임대차보호법은 세입자를 확실하게 보호한다. 우선 계약 만료에 임박해서 주인이 계약해지를 통보할 경우 효력이 없는 것으로 본다. 법은 계약 만료 6개월~1개월 전까지 계약을 갱신하지 않겠다는 통지를 해야 정상적으로 계약이 종료된 것으로 본다. 만일 계약 만료 20일 정도 앞두고 재계약 하지 않겠다고 통보해도 이는 효력이 없고 기존 계약과 같은 조건으로 2년간 살 수 있다.

이렇게 자동연장이 될 경우 집주인은 여러가지 불리한 위치에 처한다.

즉 계약이 자동 연장된 세입자는 원할 경우 2년을 살 수 있지만 중간에 마음이 변할 경우 기간을 채우지 않고 언제든지 나갈 수 있다. 자동 갱신된 상태에서 임대인에게 계약 해지 통보를 하고 3개월이 되면 효력이 발생해 집주인은 보증금을 돌려줘야 한다. 이 때 새 세입자를 구하기 위한 중개수수료도 당연히 나가는 임차인에게 물리면 안되고 집 주인 부담으로 해야 한다.

이처럼 임대차 계약이 자동 갱신되면 집주인에게 불리한 점이 많기 때문에 계약만료 전에 미리 재계약을 맺는 것이 집주인으로서는 좋다.


주민등록 이전시 대항력

사례: 전세 살고 있는데, 아들 중학교 배정 문제로 잠시 다른 집으로 주민등록을 옮겨놓으려 한다. 문제는 없을가.

분석: 문제가 있다. 위장전입에 따른 주민등록법 위반 문제는 논외로 한다해도 보증금이 위험해질 수도 있다. 임차인이 대항력을 유지하려면 거주 뿐 아니라 주민등록이 유지돼야 한다. 주민등록을 다른 곳으로 옮기는 순간 대항력을 잃게 된다. 다시 전입신고를 하면 대항력이 생기지만 그 때부터 새롭게 대항력이 생기는 것이다.

따라서 주민등록을 옮겼을 때 저당권이 설정되고, 그 후 경매가 진행돼 제3자에게 낙찰된다면 경락인에게 대항할 수 없어 보증금을 날릴 수 도 있다.


대학생과의 부동산 계약

사례: 대학 근처에서 원룸 임대 사업을 하고 있는데 얼마전 신입생과 월세계약을 했다. 그런데 얼마 있다 학생의 아버지가 찾아와 미성년자와의 계약이 무효라며 주장하는데, 보증금 돌려줘야 하나

분석: 돌려줘야 한다. 만19세가 되지 않는 미성년자와의 법률 행위는 반드시 법정대리인의 동의가 있어야 한다. 이때 동의는 명시적이건 묵시적이건 상관은 없다. 하지만 이런 동의가 있었음이 인정되지 않을 경우 미성년자 본인(계약자)이나 법정대리인(부모)은 언제든지 계약을 취소할 수 있다. 이러한 계약은 처음부터 효력이 없는 것으로 봐 보증금과 월차임을 반환해줘야 한다.


참고자료: 참고자료: 법무부 자료, ‘집주인이 보증금을 안주네요’(허재삼 저, 나비의 활주로)
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